青岛大拇指广场案例分析
每周一例国内外城市综合体案例案例分析讲课文档
问题2
国内外经典综合体项目经典案例
第二十一页，共43页。
综合体的功能构成
1、城市缩微体 办公： ➢适合于各种混合开发 ➢建立竞争性，加强吸引力 ➢提高使用效益，形成最佳市场协同 酒店： ➢最赢利的项目
➢提供流动的“居住”人口和活动的人
➢提供娱乐设施和夜间服务
➢增加了城市的活力。
➢建筑群的中心是一个下凹的小广场。
➢各个建筑物之间都有地下通道连接。 ➢开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的 功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客 房的希尔顿旅馆。
高密度建筑群，土地集约利用
办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。
➢建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。 ➢占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。 ➢物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。 ➢R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米 ➢国际大厦：41层 ➢时代与生活大厦：36层
业态包括室外商业步行街、室内商业步行街、娱乐楼、国美电器、万千百货及乐购超市。 室外商业步行街2层2.95万平方米，室内商业步行街3层4.15万平方米。
地上部分定位
第一层定位突出品牌概念形象，体现前沿概念、品牌展示以及购物功能
第二层定位以时尚服饰、精品特色店购物为主，体现时尚、流行、活力
第三层定位以多元化餐饮为主并辅之以休闲、时尚生活配套服务
B地块
情景体验购物中心
大型百货、情景体验购物街、CEO私人产权酒店、超五星级会 所、时尚餐厅
C地块 新势力动感世界
IMAX巨幕影院、国际品牌时尚酒店、特色餐饮酒吧街、恒温 游泳馆、商业步行街
D地块
创新标准高级商务 中心
大拇指广场项目分析-社区商业中心特色运营示例
04
大拇指广场项目风险
市场需求变化、竞争加剧可能导致项 目收益下降。
应对措施
定期进行市场调研，了解消费者需求 变化，调整经营策略；加强品牌建设， 提升竞争力。
运营风险与应对措施
运营风险
管理不善、服务质量不稳定可能影响项目口碑。
应对措施
建立完善的运营管理体系，提高服务质量；定期对员工进行培训，提升服务水平。
感谢您的观看
THANKS
该项目旨在打造一个集购物、休闲、 娱乐、餐饮等多功能于一体的社区商 业中心，为周边居民提供便捷、舒适 的一站式服务。
项目位置与特点
大拇指广场项目位于城市核心区域，交通便利，周边居民区密集，具有较大的消 费潜力。
该项目占地面积较大，拥有丰富的商业配套设施，包括大型超市、品牌连锁店、 特色餐饮、休闲娱乐等，可满足不同年龄层次和消费需求的居民。
项目定位与目标
项目定位
打造高品质、人性化的社区商业 中心，成为居民生活的好邻居、 好伙伴。
项目目标
实现商业价值与社会价值的双重 提升，提高居民生活品质，促进 区域经济发展。
02
社区商业中心特色分析
社区商业中心的优势
01
02
03
地理位置优越
社区商业中心通常位于居 民区附近，方便居民购物 和消费。
要点一
总结词
要点二
详细描述
提供优质的服务和产品，建立顾客忠诚度，实现长期稳定 的发展。
大拇指广场注重顾客体验和服务质量，通过提供优质的服 务和产品来满足顾客需求。项目内部设立了顾客服务中心 ，为顾客提供便捷的咨询和售后服务。同时，大拇指广场 还通过会员制度和积分奖励等方式，鼓励顾客多次消费， 提高顾客忠诚度。这种以顾客为中心的经营理念，使得大 拇指广场在竞争激烈的市场中脱颖而出，实现了长期稳定 的发展。
商业出入口案例分析
商业出入口分析出入口与道路关系主出入口数量出入口人车流处理出入口形态主出入口位置出入口与道路关系出入口濒临城市道路出入口濒临城市高架桥（快速干道）出入口濒临道路交叉口出入口濒临绿化带出入口濒临河流出入口濒临城市干道石家庄勒泰中心1 出入口濒临城市干道长春国信国际广场出入口濒临城市干道万科金域缇香2 出入口濒临城市道路上海环球金融中心出入口濒临城市道路一层平面图3 出入口濒临城市高架桥或快速干道出入口濒临城市高架桥或快速干道总平面图一层平面图上海虹口龙之梦购物中心合肥银泰中心4 出入口濒临道路交叉口上海保利会展中心出入口濒临道路交叉口5 出入口濒临绿化带出入口濒临绿化带青岛即墨正大广场6 出入口濒临河流常州篦箕巷出入口濒临河流上海龙华天地商业出入口分析1出入口数量和位置单地块主出入口数量和位置多地块主出入口数量位置两个主出入口单地块主出入口组合一个主出入口三个主出入口商业出入口分析1出入口数量和位置1 单地块主出入口数量和位置1.1 一个主出入口主出入口位于地块的边上图例商业出入口空间Array一层平面图一层平面图上海证大大拇指广场1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口两个主出入口均位于地块的边上两个主出入口位置1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口两个主出入口均位于地块的交角1.1.1 两个主入口相邻1.1.2 两个主入口相对上海开元地中海购物中心兰州盛达国贸中心城市综合体,,青岛乐客城1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 一个主出入口位于地块的交角 。
上海壹丰广场两个主出入口位置上海长宁龙之梦1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口三个主出入口均位于地块的交角三个主出入口位置湖州市龙溪港永昌地块1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 两个主出入口位于地块的交角。
1.1.1 三个主入口相邻深圳华润中心三个主出入口位置大冶城市广场1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 两个主出入口位于地块的交角。
暖通空调工程冬季施工方案
最新资料，word文档，可以自由编辑！！精口口口文档下载【本页是封面，下载后可以删除！】青岛证大大拇指商业广场丽笙酒店暖通工程江苏南通三建集团有限公司暖通项目部2012年12月目录一、编制说明------------------------------------ 1二、编制依据------------------------------------ 1三、冬季作业内容-------------------------------- 1四、冬季施工的三个优点------------------------- 1五、施工准备------------------------------------ 2六、冬季施工主要技术措施------------------------- 2七、安全保证措施-------------------------------- 3八、质量保证措施-------------------------------- 5九、施工进度保证措施----------------------------- 5一、编制说明根据《建筑工程冬期施工规程》JGJ104-97规定：当室外日平均气温连续5天稳定低于5°C即进入冬期施工，当室外日平均气温连续5天稳定高于5°C即解除冬期施工。
根据合同工期和现场实际施工情况及设备和材料的到场情况，为了赶工期、保进度，安装工程需进行冬季作业，特编制此方案，用来指导、监督冬季施工。
二、编制依据1、《建筑工程冬期施工规程》JGJ104-972、山东省青岛市气象资料三、冬季作业内容青岛证大大拇指商业广场丽笙酒店区空调风、空调水等管道设备安装。
四、冬季施工的3个优点冬季霜冻时间长，温度低，大风、沙尘天气较多，对暖通空调工艺提出了更高的要求，但是冬季施工也有其它季节难以比拟的优势：1、温度优势：当冬季施工时提供适宜的环境温度，可以使暖通空调材料的物理性能更加稳定，有效减少暖通空调材料的开裂、变形；有利于暖通空调管道防锈漆的水分快速蒸发，成膜效果好。
上海浦东大拇指广场分析
业态 零售 中式餐饮 冰品 服务 西式轻食类餐饮
业态说明
品牌 中国银行 咏琪美容美发 居家伴 想瘦主意 德申会口腔护理
面积 100 80 100 80 80
业态 服务 服务 零售 服务 服务
业态说明
品牌 韩国料理 淑女屋 青泷工坊 澳西奴 愉龙餐厅
面积 50 50 50 40 120
业态 国外餐饮 零售 零售 零售 国外餐饮
联洋广场紧邻浦东新区人民 政府，坐落于花木行政文化中心， 与140公顷的世纪公园、新上海国 际博览中心、东方艺术中心、上 海科技馆、上海浦东展览馆、上 海市出入境管理局、浦东新区政 府办公中心等近100万平方米商务 楼近在咫尺。
第二部分、区域环境描述 ---- 居住环境
联洋国际社区住宅226万平方米， 代表楼盘如：仁恒河滨城、第九 城市、水清木华、华丽家族、御 翠园、九间堂等； 成熟商业配套近40万平方米，如 证大·大拇指广场、淳大万丽酒 店、证大丽笙酒店等；
第二部分、区域环境描述 ---- 交通情况
距浦东国际机场约30分钟车程，距人民广场 约20分钟车程、距陆家嘴金融贸易区约10分 钟车程； 公共交通：983,987,640,794,984,584,泰高 线,杨高专线等
轨道交通：地铁二号线科技馆站 （有10个延伸站头即将开通，最远可至浦东 机场）
第二部分、区域环境描述 ---- 行政配套
作品展示。 餐饮店引进的都是知名品牌，业态组合方 面强调特色和差异性，满足不同类型、不同档次、不 同口味的消费需求：
二、区域环境描述
第二部分、区域环境描述
浦东证大大拇指广场
第二部分、区域环境描述 ---- 概况
浦东证大大拇指广场位于浦东 花木板块的联洋国际社区内。 联洋社区毗邻上海科技馆、浦 东图书馆，南对140万平方米的城市 绿肺世纪公园，北起杨高中路、西 至民生路（浦东文化中心）。联洋 社区定位于高档住宅社区，无论是 生活环境还是楼盘品质都渐入佳境， 且凭借着其独特的文化氛围而吸引 了大量外籍人士的入住，因而被称 为“浦东古北”。
洪斌《社区商业及创新业态设计要点及实战案例分享》1天
社区商业及创新业态设计要点及实战案例分析主要内容：一、社区商业，最后一公里的诱惑1、社区商业的定义社区商业与传统购物中心的特征区别2、社区商业的特点及优势最后一公里的诱惑、社区商业便利、、日常生活化3、新一代的社区商业与新零售案例：三林印象城在业态、场景内容打造、服务提升方面特点二、社区商业的定位实战技巧1、什么是定位？定位包含哪些内容准确市场定位的8个性，需要解决的四大问题（市场、顾客、规模、主题）2、市场与顾客定位3、规模定位案例详解？案例详解：社区型商业的典范——上海嘉里城解读三、社区商业的业态布局规律1、业态布局的4原则、3规律2、业态分类及发展趋势3、业态搭配原则和规律4、社区商业的主力店确定5、业态落位规划策略案例详解：上海西郊百联社区购物中心四、体验式消费时代的社区商业1、体验式消费和体验式业态在社区商业中落位2、体验业态的创新能力分析3、社区商业常见的几种体验式业态介绍科技体验、亲子体验、生鲜类商品+特色餐饮案例：顺德新都荟：五、社区商业的总体布局研究社区商业布局的关键是人流的引导！四个核心内容：如何吸引人流；如何导进来；如何让人长久驻留；如何让人走遍全程。
1、社区商业的总体布局a、单中心的集中型、多中心的开敞型、街区型及混合型b、三种建筑形态c、持有、销售型商业模块研究2、社区商业的三种建筑形态3、持有、销售型商业模块研究六、社区商业的人流动线规划1、什么是商业动线2、什么是好的、不好的商业动线3、商业动线的6条设计原则4、商业动线的几种规划手法七、社区商业几种常见动线的优缺点1、集中式社区商业的动线布局2、街区式社区商业的动线布局案例：美国渔人码头项目动线设计八、如何创造新颖的社区商业体验空间？1、案例详解：美国渔人码头及西湖新天地2、社区商业的空间设计策略体验性空间设计原则、整体空间意向的要素设计、广场节点设计形象设计：立面、商业传媒设计、环境2、社区商业的环境设计视线、商场标识、店面装潢、装饰细节、外观及灯光、停车2、社区商业需要关注的节点空间设计交通诱导原则：接口和入口设计商业延展面最大原则，和商铺的布置有关高附加值原则地方文脉设计商业的功能性设计商业的技术性设计案例详解：青岛大拇指广场方案设计结论：如何打造优秀的社区商业？1、选址优秀2、产品设计有特色。
华商名人堂——证大集团董事长戴志康专稿
1戴志康上海证大集团董事长从中国“私募第一人”转身成地产“玩家”，从地产再到金融，戴志康在资本大鳄和地产大佬间切换自如。
2015年，他宣布退出楼市回归金融，以全新姿态打造互联网时代的新型投资集团。
21981年，他在中国人民大学主修国际金融，毕业后又考入中国人民银行总行金融研究所。
1987年，他进入中信实业银行行长办公室做秘书。
第二年，他辞职后又到德国德累斯顿银行北京代表处做中方代表。
如此两年后，积攒了人脉，提升了眼界的戴志康，怀揣着梦想与野心成为“十万人才下海南”中的一员。
他先在海南省证券公司当部门经理，随后组建了中国第一家私募基金公司——富岛基金公司，并出任总经理。
在其运作下，富岛基金第一笔投资基金就募集到了6000万元，主要是用于炒股票和房地产。
这一年，戴志康28岁，在投资金融界声名鹊起。
同年9月，他又以300万元创立了上海证大资产管理公司，从事金融投资。
但是，年少成名的他却遭遇了当头一棒。
1993年，针对投资过热的势头，国家采取了强有力的宏观调控措施，打碎了海南房地产和股票泡沫。
戴志康的公司也遭受沉重打击，不仅赔光了6000万的基金，还倒贴了500万。
回忆如此重大的挫折，戴志康却说自己当时没有太强的挫败感，“技巧只是一时的失败，不是永远的失败”。
资本大鳄 地产“玩家”——上海证大集团董事长戴志康中国私募第一人地产“玩家”戴志康，决定不“玩”了。
2015年2月13日，上海证大集团发布公告：戴志康以总价12.507亿港元的价格，将其和女儿持有的上海证大房地产有限公司42.03%的股份，转让给中国东方资产管理（国际）控股有限公司，每股销售价格为0.2港元，相当于其每股0.446港元资产净值的一半。
公告一出，在地产界引起了不小的震动，有惊愕，也有惋惜。
过去10年间，戴志康一直是上海地产界的代表性人物之一，曾以92.2亿的价格成为上海“地王”。
2013年底，他还宣布大举进军海外，将投资80到100亿美元，在南非打造一个“陆家嘴”。
综合体运营的成功案例与方法论
综合体运营的成功案例与方法论综合体是指集购物、餐饮、娱乐、休闲、住宿、办公、文化等各种业态于一体的商业综合体。
它既是城市功能的重要组成部分，也是商业投资方面的新兴产业。
然而，要想打造一座成功的综合体并不容易，需要运营者精准的市场定位、全面的经营计划以及专业的管理团队。
下面，本文将通过案例分析和方法论探讨综合体运营的成功之道。
一、案例分析1、上海环贸广场上海环贸广场是一个商业综合体，其定位是“时尚、艺术、文化、休闲”，融合了多个业态，如高端商业、艺术品展示、影院等。
上海环贸广场的成功之处在于其精密的市场定位和巧妙的业态融合。
上海环贸广场的目标人群是90后和00后，追求时尚，喜欢奢侈品，注重生活品质。
广场内不仅有奢侈品牌店、高档餐饮等商家，还有艺术品展览及电影院等文化娱乐场所，吸引了很多目标人群的到来。
另外，上海环贸广场还拥有完整的电商平台，并且与之前引入的各类高端品牌在电商渠道经营中形成资源共享，促进电商渠道和实体店面的共同成长，进一步拓展了广场的业务范围。
2、北京华贸购物中心北京华贸购物中心作为一家商业综合体，在市场上已经站稳了脚步。
提升用户体验是它的成功之道。
北京华贸购物中心采用根据用户习惯，适时提供个性化的产品推荐、合理的广告投放和优质的服务的方式，精准掌握消费者的心理需求，有效地提升了用户满意度，增加了用户的留存率。
他们在投资创新化管理方面更加注重科技，比如说，在应用数据分析挖掘用户消费行为模式的基础上，确定优先投入的商品和服务，有效增加了销售。
二、方法论1、市场定位综合体的市场定位是打造成功的第一步。
市场定位的核心目的是确定消费者的需求和消费习惯，以确定商业综合体的形态和业态组合。
比如，如果一家商业综合体的主力消费市场是中青年白领，则它的业态选择应该考虑到这部分人的活动场所，于是可以增加工作日美食店、办公室家具店和优质衣物等。
如此一来，这个商业综合体就更有可能从商业发展的角度取得成功。
2、业态组合业态组合是商业综合体的核心，也是成功的关键之一。
青岛购物中心考察报告——证大大拇指广场
大拇指广场
目前通过引进过半的教育培训和低端餐饮维持运营，尝试引进河马鲜生主题店新型体验店铺
大拇指广场
开放性街区商业，周边大型城市综合体的崛起冲击商场客群
商业面积：7.5万平米，-2层到5层； 品牌定位：平价，中低端； 业态分布：餐饮、娱乐、休闲、购物、儿童、教育及生活服务等业态。
2018年5月份，作为主力店之一的华润万家超市宣布停业，主力店铺的关店 是对证大大拇指的考验；
作为街区式商者认同，尤其是商场动线设计。夏冬两季环境体验极差，但广场的户外商铺 却很多，这成了很多消费者不愿意光顾的主要原因；
青岛证大大拇指广场
2019年4月
1
大拇指广场
黄金位置，人情冷清的青岛首座体验式复合型城市生活广场
国信体育中心
协信中心
丽达购物中心
利群金鼎广场
金狮广场
大拇指广场位于青岛崂山金家岭金融区 核心、2号线与11号地铁线交汇处、临 近国信体育场，地理优势优越；
项目定位于区域性商业、精品艺术酒店、 soho公寓为 一体的综合性体验式城市 复合生活广场。
CBD案例分析
CBD案例分析在当今城市发展的进程中，中央商务区（Central Business District，简称 CBD）已成为城市经济的核心引擎和重要象征。
为了更深入地理解 CBD 的发展模式和影响，让我们通过几个具体的案例来进行分析。
一、纽约曼哈顿 CBD纽约曼哈顿 CBD 是全球最著名和最具影响力的 CBD 之一。
它位于曼哈顿岛的南端，面积约 5791 平方千米。
曼哈顿 CBD 拥有高度集中的金融、商业和服务业机构。
华尔街作为全球最重要的金融中心之一，聚集了众多世界知名的银行、证券交易所和金融公司。
此外，还有大量的跨国公司总部、律师事务所、咨询公司等在此设立。
其成功得益于多方面的因素。
首先，纽约作为全球重要的交通枢纽，拥有便捷的海陆空交通网络，便于人员和物资的流动。
其次，曼哈顿拥有完善的基础设施，包括先进的通信系统、高效的能源供应和现代化的建筑设施。
再者，政府的政策支持和良好的法律环境为企业的发展提供了保障。
然而，曼哈顿CBD 也面临着一些挑战。
如高昂的租金和生活成本，导致一些中小企业难以承受。
交通拥堵问题也日益严重，影响了工作和生活的效率。
二、伦敦金融城 CBD伦敦金融城位于伦敦市中心，面积约 26 平方千米。
伦敦金融城是全球最大的外汇交易市场和国际保险市场之一，拥有众多知名的金融机构和交易所。
伦敦金融城的成功离不开其悠久的金融历史和文化传统。
英国稳定的政治环境和健全的法律体系为金融行业的发展提供了坚实的基础。
此外，金融城注重人才培养和引进，拥有大量高素质的金融专业人才。
不过，伦敦金融城在发展过程中也面临着一些问题。
例如，随着金融科技的迅速发展，传统金融机构面临着数字化转型的压力。
同时，脱欧带来的不确定性对金融城的业务和人才流动产生了一定的影响。
三、上海陆家嘴 CBD上海陆家嘴 CBD 位于浦东新区的黄浦江畔，是中国重要的金融贸易区之一。
陆家嘴 CBD 拥有众多高楼大厦，如东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等，吸引了大量国内外金融机构和企业入驻。
广场典型案例分析
Guang Chang Dian Xing An Li Fen Xi
Square And Plaza Design
场所营造
越战纪念碑 越战纪念碑由黑色花岗岩制成、按 年表排列人名、呈大V字抽象造形，纪 念碑向地下延伸，黑大理石碑刻上阵亡
人员名字。设计如同大地开裂接纳死者，
具有强烈的震撼力；黑色磨光花岗岩饰 面光洁如镜，明可鉴人
Guang Chang Dian Xing An Li Fen Xi
2010.11
LFL WH
广场典型案例分析
广场设计
Square And Plaza Design
Guang Chang Dian Xing An Li Fen Xi
Square And Plaza Design
OF
Pershing Square
遥望，在东侧入口，则以粉红色的柱列强化，配
合紫色的墙，围塑出一个较静谧的空间，在此安 放潘兴广场原有的纪念性塑像。
Guang Chang Dian Xing An Li Fen Xi
细节设计
紫色通风高塔
紫色的通风高塔是广场的地标橘苑的东侧有 一个高达二十公尺的几何形塔，在开阔的空间显 得格外的突兀，成为地标的地标。高塔的造型像 是超级雕塑品，实际它是地下停车场排气出风口 的机能性建构，但是经过巧思设计，化丑陋为美 丽——这正是环境艺术追求的目标。倚附着高塔 的紫色墙，既界定绿意园圃的世界，也是高架的 水道，水道流向南区空间的主角——大圆水池。
Square And Plaza Design
Guang Chang Dian Xing An Li Fen Xi
细节设计
Square And Plaza Design
广场设计赏析优秀案例
广场设计赏析优秀案例一、纽约时代广场纽约时代广场，被誉为“世界的十字路口”，其设计独具匠心，将现代感与历史底蕴完美融合。
广场上的巨型LED屏幕，展示着五彩斑斓的广告，成为城市的视觉焦点。
地面采用花岗岩铺装，与周围建筑的玻璃幕墙相映成趣，展现出独特的都市风情。
1. 设计亮点：（1）空间布局：时代广场采用开放式空间布局，使行人可以自由穿梭，感受城市的繁华。
（2）灯光设计：夜晚的灯光秀是时代广场的一大亮点，LED屏幕与建筑灯光交相辉映，营造出梦幻般的氛围。
（3）艺术装置：广场上设置了许多艺术装置，如著名的“胜利之吻”雕塑，为广场增添了文化内涵。
二、北京天安门广场天安门广场，作为中国的象征，其设计庄重、宏伟，体现了中华民族的尊严和自信。
广场南北长880米，东西宽500米，是世界上最大的城市广场之一。
1. 设计亮点：（1）对称布局：天安门广场采用对称式布局，使整个广场显得庄严肃穆。
（2）建筑风格：广场上的建筑均为中国古典建筑风格，如天安门城楼、毛主席纪念堂等，展现了中华民族的文化底蕴。
（3）绿化设计：广场两侧的绿化带，既美化了环境，又为游客提供了休闲空间。
三、巴黎协和广场协和广场位于法国巴黎市中心，其设计充满浪漫主义气息，是法国最著名的广场之一。
广场上的方尖碑、喷泉等元素，共同构成了浪漫的法国风情。
1. 设计亮点：（1）方尖碑：广场中心的埃及方尖碑，见证了法国与埃及的友谊，成为广场的标志性建筑。
（2）喷泉设计：协和广场上的喷泉设计精美，与周围的雕塑相映成趣，为广场增添了浪漫氛围。
（3）轴线布局：广场采用轴线布局，使游客在游览过程中，能够感受到空间的秩序美。
四、伦敦特拉法加广场特拉法加广场是英国伦敦的心脏地带，以其独特的文化和历史价值而闻名。
广场的设计充分考虑了人与环境的互动，成为市民集会和文化活动的热门场所。
1. 设计亮点：（1）纪念性雕塑：广场中央的纳尔逊纪念柱，高达52米，纪念了英国海军英雄霍雷肖·纳尔逊，成为广场的视觉焦点。
青岛大拇指广场项目介绍
2
3
项目位置
地处青岛崂山区海尔路同安路路口 海尔路商务区中央
东侧和南侧为海尔路商务区， 西南侧为颐中体育馆， 西临学校， 西北方向为大型住宅社区。
3
青岛市区人口271万， 崂山区人口22万。 崂山区规划：以两线（海尔路、香港路沿线）、三区（商务三区）、 四类项目（企业总部型、现代商贸型、商务办公型、金融文化型） 为重点，尽快将崂山打造成高水平的中央商务区。 四大商贸片区：以啤酒城、海尔路南端、山东头为重点的海尔路商贸片区； 以上海实业、石老人休闲健身区为重点的东海路商贸片区； 以汽车城、泛美国际为重点的张村河沿岸商贸片区； 以大拇指广场为重点的浮山商贸片区等四个商贸片区建设。 海尔路规划：为青岛市乃至山东半岛著名的CBD（中央商务区）。
第四消费群体
外来差旅人士
范围较大 较强
目标定位 年龄特征 消费能力
周边中高档居住区 居民 0~60 较强
消费特点
以家庭日常生活需 追求时尚潮流、具有 求的消费为主，对 独特的品味，消费领 品牌的关注度不高。 域以餐饮、娱乐、体 注重商业项目的便 育及生活方面为主， 捷性和热闹的商业 容易接受新的消费观 气氛。 念，具有一定的品牌 忠诚度。
生活服务＋购物+美食 ＋休闲＋娱乐＋儿童城
7
8
项目整体定位:
公寓式酒店 地上：66125.3㎡ 地下：20489.53 ㎡ 客房数：1125套 酒店 地上：16897.33㎡ 地下：5102.49 ㎡ 客房数：210间
康体、美颜、零售 零售、休闲餐饮 影院、剧场、零售 KTV、主题零售 大餐饮、零售 超市
……
现有户籍人口22万；居住人口40万
周边住宅分布（3公里内） 海尔东城国际 鲁信长春花园 崂山国际 金领世家 崂山国际花园 海丽花园 城建湖光山色 青建橄榄城 青建温哥华花园 浮山后小区 等众多超级大盘
青岛市市北区十五大街商业项目定位
50
东部
5
新CBD
2
70
城区中低端消费的聚集地，客源以市南、市 北四方三地的居民和外来务工人员为主
50
青岛市高端消费客群以及工作在周边的白领 阶层
本地居民、居住在区域内的外来务工人员以
120
及郊区（城阳、崂山等地）中端群体是消
费主力
新商圈，目前处于建设阶段，仅有中部商圈
15
开始纳客，客群主要是附近居民和沙子口
• 东部商圈： – 金岭尚街、丽达购物中心、永新国际、大拇指广场
• 新CBD商圈： – 万达39克拉、中海山东路项目、卓越项目
专供十五大街商业项目
青岛商圈人流统计
商圈
日均人流量 峰值人流量
人群构成
西部
10
30
本地居住群体与外埠旅游群体为主要群体， 火车站旅客是客源的重中心
25
北部
商圈情况
中山路商业街
中山路标志性商业——百盛
专供十五大街商业项目
商圈情况
• 老城区商圈（台东）： – 台东商圈位于繁华的市北闹市区，市北区作为青岛市的老城 区，具有人口密度大，交通便利的特点。经营模式主要以大 商厦和专业市场为主，主要有利群商厦、万达购物广场、妇 女儿童用品商场等大型综合商场，维客超市、三百惠家家福 超市以及最具特色的台东三路步行街。电子信息广场，昌乐 路文化市场，利津路小商品批发市场、延安二路婚纱街环绕 周边。
青岛市市北区·十五大街 商业项目
定位与业态规划
专供十五大街商业项目
二〇一〇年九月
目录
城市商业发展
市场情况调研
所处环境分析
专供十五大街商业项目
自我情况审视 项目总体定位 项目业态规划
青岛广场景观设计理念案例
青岛广场景观设计理念案例
青岛是一座美丽的海滨城市，拥有着优越的地理位置和丰富的自然资源。
在城
市的建设中，景观设计扮演着非常重要的角色，它不仅可以美化城市，提升城市形象，还可以为市民和游客提供休闲娱乐的场所。
在青岛，有许多成功的广场景观设计案例，其中一些案例体现了独特的设计理念，为城市增添了别样的魅力。
青岛五四广场是青岛市的标志性景点之一，也是城市最繁华的商业区之一。
五
四广场的景观设计理念是以海洋文化为主题，将海洋元素融入到广场的设计之中。
广场上的雕塑、喷泉、景观花坛等都以海洋为灵感，展现了青岛独特的海洋风情。
广场还设置了休闲座椅、步行道等设施，为市民和游客提供了一个休闲娱乐的场所。
这种以海洋文化为主题的景观设计理念，不仅美化了广场，更让人们感受到了青岛这座海滨城市的独特魅力。
另外一个成功的景观设计案例是青岛奥帆中心广场。
作为2008年北京奥运会
帆船比赛的举办地，奥帆中心广场的景观设计理念是以帆船文化为主题。
广场上的雕塑、喷泉、景观花坛等都以帆船为灵感，展现了奥帆中心的独特魅力。
同时，广场还设置了帆船模型、航标灯塔等装饰，让人们仿佛置身于一片帆船的海洋世界中。
这种以帆船文化为主题的景观设计理念，不仅让广场成为了城市的标志性景点，更让人们感受到了帆船文化的魅力和活力。
青岛广场景观设计理念案例的成功，不仅美化了城市，更让人们感受到了城市
的独特魅力。
这些设计理念的成功，为其他城市的景观设计提供了宝贵的借鉴和启示。
希望在未来的城市建设中，能够有更多的景观设计理念案例，为城市增添更多的美丽和魅力。
青岛德占时期的主要建筑风格
青岛德占时期的主要建筑风格提纲：1. 德占时期的历史背景和影响因素2. 德占时期的建筑特点和风格3. 德占时期在青岛的具体表现和建筑代表作4. 德占时期建筑对当代建筑的影响和启示5. 德占时期建筑的保护和传承问题1.德占时期的历史背景和影响因素德占时期指的是1898年至1914年德国对青岛及其周边地区的殖民统治时期。
德国可以视作青岛现代城市的创建者。
德国作为一个先进的工业国家，将先进的城市规划、建筑技术以及管理理念引入青岛，推动了青岛城市的现代化进程。
同时，德国的殖民政策对当地的经济、文化和社会习惯也产生了很大的影响。
2.德占时期的建筑特点和风格德占时期的建筑风格可以概括为欧洲古典主义和新艺术运动两种风格。
其中古典主义风格受到希腊罗马建筑的影响，建筑充满了对比鲜明的对称和纪念意义的象征。
新艺术运动是德国艺术的重要流派之一，注重艺术感官上的表现，充满了变形的曲线和几何形体。
3.德占时期在青岛的具体表现和建筑代表作德占时期在青岛的典型建筑代表作包括：著名的德国街、兴隆山夜景、爱华别墅、宁夏路、岛城别墅区等，这些建筑代表着德占时期的建筑面貌和风格，也是青岛城市历史和文化的重要见证。
4.德占时期建筑对当代建筑的影响和启示德占时期的建筑风格在当代建筑中占据了一定的地位，它的代表性建筑充满了艺术性、纪念意义和功能性的结合。
这些建筑对于我们现代建筑的设计以及城市规划的思考有着重要的启示作用，可以为我们在城市建设中提供更多的思路和建议。
5.德占时期建筑的保护和传承问题由于岁月的侵蚀和城市发展的需要，德占时期的建筑遭受到了一定的损坏和改建，保护和传承德占时期的建筑成为当前城市建设的一项重要任务。
城市管理部门和相关学科专家应齐心协力，一方面加强对德占时期建筑的保护力度，另一方面开展有关德占时期建筑的研究和教育工作，让我们的后代能够更加深入地了解青岛的历史和文化。
案例：1.德国街德国街是青岛德占时期城市规划的核心部分，东起湛江路，西至海泊桥。