农村土地征用基本制度

农村土地征用基本制度

一、编制土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划

1、土地利用总体规划由各级人民政府根据国民经济和社会发展计划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项对土地的需求组织编制，并实行分级审批。原则（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；（2）提高土地利用率；（3）统筹安排各类、各区域用地；（4）保护和改善生态环境，保证土地可持续利用；（5）占用耕地和开发复垦耕地相平衡。

（1）概念

所谓土地利用总体规划是从全局的和长远的利益出发，以区域内全部土地为对象，对土地利用、开发、整治、保护等方面所作的统筹安排。

圈内：即土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地，大多数建设项目必须使用圈内土地。

圈外：即土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围外的土地，能源、交通、水利、军事项目可以使用圈外土地。

（2）审批权限

土地利用总体规划实行分级审批。①省级、省政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的

土地利用总体规划报国务院审批；②除此之外的土地利用总体规划报省政府批准，其中，乡级土地利用总体规划可以由省政府授权设区市的市政府批准；③浙江省省级及杭州市、宁波市的土地利用总体规划必须报国务院批准，其他市级和县级土地利用总体规划报省政府批准；④设区的城市郊区的乡镇（包括街道办事处、农场）、县（市）人民政府所在地的镇和省政府确定的中心镇的土地利用总体规划报省的批准，其他乡镇的土地利用总体规划报设区的市人民政府批准。

（3）局部修改

局部修改规划必须符合以下条件：A、国务院和省政府已批准行政区划调整的；B、国家和重大能源、交通、水利基础设施及国家军事设施建设项目用地涉及基本农田的；C、国防、交通、水利、能源、通讯、环保、城市和省级中心镇基础设施建设和省级农业龙头企业扩大农副产品出口加工、重大外商投资建设项目用地不涉及基本农田，但未纳入土地利用总体规划的；D、建设项目已列入土地利用总体规划、规划指标已预留，但由于选址未确定、没有落实到土地利用总体规划图上或已落实到土地利用总体规划图但实际位置需作调整的；E、建设项目符合符合规划建设占用耕地机动指标条件的；F、建设项目用地符合国家供地政策（与产业政策基本相符），全部占用基本农田保护区以外非耕地的；G、

对市、县（市、区）经济发展有重大影响的城镇建设项目，确实无法在现行规划确定的建设用地范围内安排，在县（市、区）新一轮土地利用总体规划修编前期工作完成后，可以申请土地利用总体规划局部调整（一般一年只能提一至两个项目，项目类型没有限制）；H、国家和省重大基础建设的拆迁安置、抢险避灾安置和下山脱贫安置用地，确定无法在现行规划确定的建设用地范围内安排的（先用后批）。

(4)土地利用总体规划应当包括下列内容

（一）现行规划实施情况评估；

（二）规划背景与土地供需形势分析；

（三）土地利用战略；

（四）规划主要目标的确定，包括：耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模和土地整理复垦开发安排等；

（五）土地利用结构、布局和节约集约用地的优化方案；

（六）土地利用的差别化政策；

（七）规划实施的责任与保障措施。

乡（镇）土地利用总体规划可以根据实际情况，适当简化前款规定的内容。

2、城市总体规划是指综合性城市规划，是确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制定城市中各类建设总体布局的全面环境安排的城市规划。其中还包括规划定额指标，制定该城市远、近期目标及其实施步骤和措施等工作。主要

任务是：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地、合理配置各项基础设施，处理好远期发展和近期建设关系，指导城市合理发展。

城市总体规划由城市人民政府组织编制；直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批；县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批；其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

具体内容

确定有关城市总体规划的各项技术经济指标。

⑵选定城市用地，确定规划范围，划分城市用地功能分区，综合安排工业、对外交通运输、仓库、生活居住、大专院校、科研单位及绿化等用地。

⑶布置域市道路、交通运输系统以及车站、港口、机场等主要交通运输枢纽的位置。

⑷大型公共建筑的规划与布点。

⑸确定城市主要广场位置、交叉口形式、主次干道断面、主要控制点的坐标及标高。

⑹提出给水、排水、防洪、电力、电讯、煤气、供热、

⑺综合协调人防、抗震和环境保护等方面的规划。

⑻旧城区的改造规划。

⑼综合布置郊区居民点，蔬菜、副食品生产基地，郊区

⑽近期建设规划范围和主要工程项目的确定，安排近期

⑾估算城市近期建设投资。城市总体规划是一项综合性很强的科学工作。既要立足于现实，又要有预见性。随社会经济和科学技术的发展，城市总体规划也须进行不断修改和补充，故又是一项长期性和经常性的工作。

总体规划中应附有图纸和相应文件，例如：①城市现状

图，③城市环境质量评价图，

图，⑧总体规划说明书（包括投资估算）。根据城市的不同规模、性质和特点，规划图纸可以适当合并或增减。图纸一般为1∶5000或1∶10000的比例尺，城市郊区规划图用较小的比例尺。

方法和步骤

根据中国有关规定，为使城市规划编制工作有所依据，

城市政府部门应先提出城市总体规划纲要，就城市性质、规模、发展方向、布局结构、规划标准、各项工程系统的规划等重大问题提出原则意见，再据以编制城市总体规划。

3、土地使用年度计划是由各级人民政府根据国民经济发展和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际情况编制。审批程序与土地利用总体规划相同。

注：土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划是国家对集体所有土地进行征用的最终依据，也是决定一个具体的建设项目能否使用集体土地，并进而引起土地征用的大前提。

二、申请建设用地

1、编制建设项目可行性论证，向建设行政主管部门提交用地申请，建设行政主管部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》；

2、建设单位持《选址意见书》向同级国土行政主管部门提出用地预审申请，国土行政主管部门在自受理预审申请或者收到转报材料之日起20日内，完成审查工作，出具预审意见并核发《建设项目用地预审报告书》；

3、建设单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设行政主管部门、环保行政主管部门等办理立项、规划、环保许