SOHO 3Q联合办公模式研究

图：2006年-2012年全球联合办公企业数量（个） 2500
2000
2072
1500 1000
500 0
1130
600
310
30
75 160
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
表：联合办公代表企业
国家/地区
代表企业
美国 英国 台湾 香港
We work 、next space、State Street Bank、 work bar
SOHO 复兴广场的3Q中心位于D栋的顶楼三层，其 中最顶层实际是由阁楼改造而成。
SOHO 东海广场3Q中心位于广场一、二层，旁边紧 邻零售商业区，环境嘈杂，且一楼是由大厅改造而成。
外滩SOHO 的3Q中心是一栋裙楼，地下室也被改 造成了3Q办公场所
光华路SOHO2设计了一个三万平方米的大商场，受电 商影响，零售业生意惨淡，SOHO中国将其改造成为3Q 中心，有3000多个位置，是目前规模最大的3Q中心
联合空间针对的目标客户是创业人群，2014年1至8月，新登记注册市场主体800多万 户，其中3至8月工商登记制度改革后新登记注册企业同比增长61%，创业潮给联合办 公带来市场空间；此外，还有一批未注册的初创型企业也是联合办公市场的客户 。
联合办公的市场背景
联合办公的发展趋势：2010年以后，全球联合办公企业数量迅速增加。
SOHO 3Q与绿地集团 达成战略合作协议，未 来，双方将在北京、上 海等全国主要城市，建 设和运营一批共享办公 空间
预计2015年底 SOHO 3Q座位将 达到1万个，2016 年3Q做到4万个座 位，2017年增长 到10万个座位
SOHO 3Q模式概况
联合办公模式： SOHO 3Q将办公空间分割，以一张桌子为单位出租，最终实现不同公司、不同行业的 人在同一个办公区域内办公。此外，SOHO 3Q还为用户提供适当的配套服务，如免费wifi、咖啡、茶水、 私人电话间、打印机、会议室等，可实现拎包入住。
hub
LBC、台北创新实验室(Taipei Co-Space)、 CVS 、创立方
Good Lab, Co Coon，UNO Co working Space
中国
Baidu Nhomakorabea
SOHO 3Q、好单位、一起开工社区
资料来源：www.deskmag.com
产品
物业：与大多数联合办公空间租用房源不同的是，SOHO 3Q的所有项目都是SOHO中国所持有的物业， 因此，SOHO 3Q目前属于重资产运营，轻资产是未来的方向，但目前没有项目落地。目前的SOHO 3Q 中心往往是由SOHO中国现有物业中位置不好的楼层或者商业中心改造而来。
表：SOHO3Q与众创空间的区别
客户端
服务端
盈利模式
总结
不择客：初创团队、
SOHO 3Q
自由职业、 小微企业等，向所有
有需求的对象开放
简单的硬件配置
租金和物业升值
SOHO 3Q是一种简单的房地产 经营模式
众创空间
择客：只针对创业团 队
企业注册、税收、法务 等各种企业服务，一切 为了企业上市、融资
房租、增值服务、 股权投资等
2个月更换 袋式过滤 器一次
大客户定制办公空间是SOHO中国在服务及设计上 的一大特色，首家享受定制办公空间的大客户是 Uber
联合办公的市场背景
市场背景：写字楼市场巨大的供应量对传统开发商形成了竞争压力，继续寻求新的运营方式，而互联网 及全民创业的时代背景为联合办公模式提供了市场空间。
互联网技术推动共享 经济
写字楼市场竞争激烈
创业人群不断增加
全球范围内，互联网技术推动下的共享经济迅速蔓延，正如UBER共享汽车一样，联合 办公也是共享经济的产物。
◆ 调研对象：项目实地调研、SOHO中国相关工作人员访谈。
研究对象
SOHO中国的两次战略转型：SOHO中国成立至今经历了两次重要的战略转型，2012年原本以散售模式 为主的SOHO中国转型成为商业物业持有者，2015年，在互联网及共享经济的市场背景下，SOHO中国 推出SOHO 3Q产品，作为商业运营方面的重大战略转型。
SOHO 3Q 运营模式概况
O2O模式:SOHO 3Q的预定、付款、续租等流程全部通过互 联网实现。
联合办公模式:SOHO 3Q针对个人或企业，将办公空间分割， 以一张桌子为单位出租，实现不同企业、不同行业人士在一 起办公的联合办公模式。
SOHO 3Q简介
SOHO 3Q是什么：SOHO 3Q是一种以联合办公为手段的办公物业纯租赁形式。它并不是众创空间也不 是孵化器，仅仅是办公场所的提供商。
数据显示，未来三年（2015—2017年）中国重点20个城市写字楼的供应量将达到 4300万平方米，是目前现有甲级写字楼存量的110%，尤其是2015年预期将成为历史 最大供应年，供应面积超过1800万平方米。大量写字楼即将入市，必然形成激烈的市 场竞争，同时，也对商业地产商的运营能力提出了更高要求。
SOHO3Q产品的设计均出自于国际知名设计师团 队：复兴SOHO3Q、望京SOHO3Q的室内设计由独 立设计事务所anySCALE完成；外滩SOHO由德国 GMP建筑设计师事务所设计等；虹口SOHO 3Q由 隈研吾设计。
空间共享的理念也贯穿于整个设计中，独立办公空 间用玻璃隔离，实现相对独立，而非完全封闭。
开始筹备工作
2015年2月
拥有5个SOHO3Q 中心，3000个座位
2014年8月
推出首批SOHO 3Q产品
2015年7月
2015年12月
拥有9个SOHO3Q中心， 大约10000个座位
报告目录
PART1：SOHO 3Q模式简介 PART2：SOHO 3Q模式解读 PART3：国外联合办公模式与SOHO3Q对比
SOHO 3Q联合办公模式研究
2015年1月
写在前面
◆ 研究内容：空置率是办公物业普遍存在的现象，由于物业的地理位置、楼层等方面的缺陷，
往往会出现空置。SOHO 3Q是SOHO中国基于空置物业而推出的新型办公产品，该产品 结合了当下较流行的O2O模式、联合办公模式等概念，借助互联网“轻而快”的特征， 在SOHO中国现有物业中迅速复制。该产品对于正处于转型期的SOHO中国有什么意义？ SOHO 3Q的运营模式与国外联合办公的成熟运营商相比，有何差距？是本次研究报告关 注的重点问题。
研究对象
SOHO 3Q是SOHO中国2015年2月推出的O2O联合办公产品，SOHO 3Q最先于望京SOHO和SOHO 复兴广场推出，随后在北京、上海两地迅速扩张，截至7月底，SOHO中国在北京、上海两地拥有5个 SOHO 3Q中心，3000个座位；截至12月底，SOHO3Q中心数量增加至9个，拥有10000个座位。
• 原本以销售为主的商业地产开发商，宣布由原来的“开发—销售”
2012年 模式，转型为“开发—持有”。
• SOHO中国转售为租后营业利润急剧下降，且在商业运营上，部 分项目并未取得很好的出租率，SOHO中国决定作出第二次转型，
2015年 在互联网及共享经济的大背景下，推出SOHO 3Q，寻求新的利润 增长点。
2、传统商业运营的创新：从传统商业地产运营模式的角度看，SOHO 3Q 的运营无疑是创新的。由于SOHO 3Q中心短租及一张桌子起租的特征，对 区域的要求不高， SOHO 3Q将写字楼和商业广场出租率较低或者不太好利 用的区域改造成为SOHO 3Q中心，提高了物业的利用效率。
3、营销创新：不设销售员，无底价竞拍及众包营销是SOHO 3Q在营销 层面的创新，其中众包营销是最主要的营销渠道。
PART 1 SOHO 3Q模式简介
1.1SOHO 3Q要解决的问题 1.2SOHO 3Q模式概况
本章小结
SOHO 3Q要解决的问题
SOHO 3Q中心设置于SOHO中国现有办公物业内，将现有办 公楼的闲置楼层分割成多个小型的办公单位，出租给个人或企 业。解决的是现有物业中，空置楼层的出租问题。
SOHO 3Q目前仅限于SOHO中国自有物业，未来将向其他开 发商拓展，如果拓展成功，SOHO中国将由原来的“商业地产 开发—持有”模式，转型为单纯的运营商。解决的是SOHO中 国战略转型的问题
产品
设计：量身定制办公解决方案是SOHO3Q为用户提供的增值服务之一，只要是入驻SOHO3Q的大客户 均可申请对办公空间进行定制的设计。 此外，SOHO3Q中心，为办公空间设置了过滤了PM2.5的新风 系统，室内PM2.5过滤100%满足国家标准。
每月清洗 初效过滤 器一次
采用新风 净化处理
系统
PM2.5过滤 100%满足 国家标准
◆以周为单位计费，租赁时
间超过一周，也要换算成周 来计算。
SOHO 3Q模式概况
O2O模式：SOHO 3Q全部采用O2O模式，从下单、租赁协议签订及租金支付、续租等办公空间租用的 所有过程，都必须通过网站或APP完成。为了保证线上线下信息同步，线下只提供参观服务，不接受订 单。
网页
APP
SOHO中国3Q模式概况
O2O模式：网上租用办公空间只需要3步就可完成：在线选位—在线支付—自动生成合同。
1、在线选择工位 并提交订单
2、同意条款并在 线支付
3、在线生成合同
PART 2 SOHO 3Q模式解读
2.1 联合办公的市场背景 2.2 SOHO 3Q模式解读
本章小结
SOHO 3Q运营模式亮点
SOHO 3Q运营模式局 限性
商业地产运营、服务商
SOHO 3Q简介
SOHO 3Q布局情况：SOHO 3Q于2015年2月正式推出，目前仅在上海、北京两地布局，且全部是 SOHO中国自有物业。目前，SOHO中国拥有SOHO3Q中心有9个，其中5个位于北京，4个位于上海， 拥有大约10000个座位。
SOHO 3Q要解决的问题
空置写字楼出租问题：SOHO 3Q并没有完全属于自己的独立物业，而是将SOHO中国现有写字楼或者商 场的一部分用于设置联合办公空间，这些楼层通常都因为位置不好而被空置。
办公桌
办公室
SOHO中国3Q模式概况
租期灵活，以周为单位：与传统写字楼签订长期租赁合同的形式不同， SOHO3Q租期灵活，最短可以提 供一周的租用时间，最长租期12个月。用户按照自己的需求，以周为单位选择租期，并支付租金。
◆从实际租赁情况来看，平均租期3
个月，大客户占比50%，通常是签1 年租约，但也是3个月续租
SOHO 3Q要解决的问题
由重资产向轻资产转型问题：SOHO 3Q中心目前完全设置于SOHO中国自有物业内，未来如果运营成熟， 将向其他开发商和其他城市复制，同时，通过3Q产品的成功复制，SOHO中国也将由原来的商业地产持 有商完全转变成做管理输出的运营商，由原来的重资产运营，转变成轻资产。
SOHO 中国并不 打算为3Q产品收 购专门的物业
SOHO 3Q中心通常设置在SOHO物业中地段或 者楼层较差的位置，SOHO 3Q目前更多的是解 决空置物业的出租问题，期望通过低门槛带动高 出租效率，从而降低空置率。
未来的3Q中心将集中布局在上海、北京、深 圳、杭州四个城市。其他城市也会考虑进入，但 项目不会太多。
产品
设计：SOHO中国一向注重产品设计，3Q中心的设计也都出自国际知名设计师之手。从整个设计风格来 看，SOHO3Q面向年轻人群，设计风格以青春、时尚为主旋律。精心设计所营造出来的舒适的工作环 境，是SOHO 3Q的竞争优势之一，也为SOHO 3Q的高定价提供基础。
盈利模式完全依赖租金收入：SOHO 3Q虽然是SOHO中国转型的新产品，但 从目前的运营模式上看，还是没有摆脱持有型物业的传统运营模式，盈利结 构单一，完全依赖核心地段及一流设计而设定的高租金收入。
开发商思维：SOHO 3Q目前通过在SOHO中国自持物业中快速复制来占领市 场，扩大影响力，但并没有着力于社区氛围的营造来获取更多的盈利渠道。 包括SOHO 3Q与绿地的合作，也是与绿地销售型项目合作，试图通过SOHO 3Q的引入，成为绿地商业地产的销售亮点，体现的是开发商思维。对于联合 办公空间而言，没有服务能力也就意味着没有持续的竞争力。
1、轻、快的特征：从SOHO 3Q的整个运营模式上看，引入了互联网，管 理人员设置简单，以及通过简洁的装修快速复制，体现的是互联网思维下 “轻而快”的特征；SOHO 3Q将成为SOHO中国未来转型管理输出的产品， 也体现了未来轻资产运营的特征。 但互联网思维下高效率的特征，目前并没有在SOHO 3Q中体现出来。