【房地产标准】2019首创置地品牌落地标准化流程
商业地产项目开发规范流程
商业地产项目开发规范流程商业地产项目开发是一项复杂的、规范的、综合性的工程，需要按照一定的规范流程进行，以确保项目的实施质量，以及项目的可持续发展。
以下是商业地产项目开发的规范流程：一、立项商业地产项目开发需要经过立项程序，在此程序中，项目投资方需要把握好项目的目标和投资规模，做好项目的投资决策，并确定建设项目的基本情况，比如项目的投资规模、建设地点、建设时间等。
二、勘察设计在立项后，需要进行勘察设计，勘察设计是商业地产项目开发的基础工作，它是项目建设前景规划、技术论证以及确定工程投资规模等工作的基础。
勘察设计程序中，需要做好地质勘测、水文地质勘测、环境监测等工作，要求设计团队按照客户的要求，按照行业规范，制定出合理的方案。
三、施工准备项目施工准备阶段是商业地产项目开发的重要环节，需要经过现场勘测及调查、建设用地拆迁、资金筹措、施工组织等程序。
在施工准备阶段，项目投资方需要确保施工工程的质量，并对施工工程进行现场管理，落实施工安全管理制度，以确保工程的安全和质量。
四、施工施行施工施行阶段是商业地产项目开发的关键阶段，在施工施行阶段，项目投资方需要认真落实施工管理制度，制定实施方案，加强现场管理，确保工程施工质量。
同时，项目投资方还要做好环境保护措施，确保施工过程中环境不受污染。
五、验收评价验收评价是商业地产项目开发的最后环节，在这一环节，项目投资方需要对工程质量进行全面检查，确保工程质量达到规定的标准，并对施工单位提出改进建议，提高商业地产项目开发的质量，保证项目的长期可持续发展。
以上就是商业地产项目开发的规范流程，它是一个系统的流程，需要按照相关规范进行，以确保项目的实施质量，并保证项目的长期可持续发展。
商业地产项目开发流程十九步(制度范本、doc格式)-5页word资料
商业地产项目开发流程十九步1、市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。
该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。
和对该项目的定位有个宏观的思考。
因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。
2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。
实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。
一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。
当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。
3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。
将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期2019年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。
直到最近，二期经营状况才得到改观。
其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。
首创房产品牌品牌发布暨XXX销售展示样板区公开活动的的策划的方案
了解首创悦府
首创置业，中国领先的房地产综合营运商之一，首次亮相湖城 。 首创悦府位于湖州市仁皇山分区西片，距离湖州市区中心15分钟左右路程，离市 政府大楼5分左右路程，距离杭州约90公里，距离上海约150公里。项目紧邻仁皇山 公园，该公园为目前湖州在建的最大公园。区域内集中了湖州市市本级绝大部分行政 、事业单位。 本项目针对的客户为湖州本地区刚需及首改客户。项目包括高层、小高层和多层 ，高层户型从75平方米~115平方米不等，其中80%为小户型；多层以120平方米为 主；户型都设有赠送空间，错层露台，入户花园，户型可演变二变三，2+1，两室朝 南，符合目前客群需求；“百年名校”—爱山小学以及盛传为“湖州最好的初中 ”—湖州第五初级中学就在项目周围。
地点：首创悦府售楼处现场 关键词：互动沟通 名品品鉴 沙龙讲座 精美茶歇
首创置业——时尚体验，国际风潮
时尚年轻的互动体验与名品展示鉴赏， 带来与国际时尚相接轨的潮流风尚。
活动流程表
互动体验区 时尚展示区
产品体验区
10:00
14:00
16:30
分享沙龙 美味茶歇
互动体验区
潮流电玩体验 年轻时尚的IPAD游戏、Wii游戏，吸引年轻 人驻足参与； 分时间段进行，模拟游戏比赛，获胜者给 予一定的物质奖励。
我们的创意 之
主线
从目标客群的视角出发，以国际化、年轻化、时尚化的科技感为主线
我们的创意 之
主视觉设计
强调打破科技与生活的界线，设计上表现为大胆的幻想和创新， 色彩单纯、具有现代感，表现出前所未有想像力和渲染力，
我们的创意 之
表现形式
高科技的全息投影、潮流明星互动、科技感与时尚感的表演秀，
绿城发展品牌落地标准及执行要求
2、以法律文件方式敦促委托方以恰当方式尽快向业主公布解约事宜，坦诚相待，有礼有节。第一时间停止委托方品牌使用权，收回相关品牌物料等。
3、合约解除后引发的客户投诉及媒体舆论应对，由委托方（项目开发商）负责妥善处理。我方全程关注舆情导向，监督委托方对外发布信息的客观真实性。如发现对品牌产生负面影响的媒体舆论，第一时间提报本部营销中心协助处理。
(1)商业代建、政府代建项目：绿城发展为项目“管理商”
(2)管理咨询类项目：绿城发展为项目“咨询商”；
2、两书内容编写时，主体应为项目开发商，不得以“绿城”或“绿城发展”的角色或口吻编写两书；
3、两书内容中涉及“绿城”或“绿城发展”品牌的，应用标准如下：
(1)除对应代建模式的标准口径外，不允许单独使用带“绿城”品牌字样的“倾力打造”、“开发”、“合作开发”、“合作建设”、“投资”等其它任何与法律主体不相符的说法。
绿城会分会成立仪式（若有）
参考“品牌活动：委托开发管理合作签约仪式暨新闻发布会”执行要求。
成立客户品质服务小组
延续性活动
品牌活动：零距离活动
参考“品牌活动：委托开发管理合作签约仪式暨新闻发布会”执行要求。
第四阶段：项目销售期
项目销售展示中心开放、项目开盘
销售合同拟定
在与客户签订《商品房买卖合同》及具有同等法律效力的补充协议时，案名中不涉及或使用“绿城”字样，并明确绿城发展作为项目“受托开发管理方”或“受托建设管理方”或“咨询商”的法律角色。
（1）“管理商”或“咨询商”+绿城发展LOGO；
（2）项目开发商全称。
首创置业产品标准化的思路和要点-80页
D-110景观施工图设计 管理
D-120精装修方案设计 管理 D-130精装修交楼设计 管理 D-140规划设计报批 D-150项目设计后评价
图
例
一级流程 二级流程 三级流程
D-080景观概念方案设 计管理
房地产智库
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D-030产品标准化研究
决 产策 品委 员 会 产 品 标 准 化 研 究 组 市 场 营 销 部 招成运 标本营 采管管 购理理 部部部
1.材料技术标准： 集团采购设备材料技术标准 产品线材料设备匹配清单 材料设备分解成本表 2.工程做法和成本优化 成本优化研究 工程做法标准 建筑设计管控要点 3.产品库建设 容积率研究 户型库收集 评价、分类整理 4.计划管理 设计计划管理方法研究 计划管理周期 计划管理规定编制 5.流程管理 统一图纸深度和技术标准 输入输出文件管控要点 表单编制
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空间使用性能标准，从人的需求等级说起
根据马斯 洛的需求层级 理论, 每个人 都有五种层次 的需要（从上 到下）:
Self--actualization
Esteem Social Safety Physiological
• • • • •
自我实现 尊 严 的 社 交 的 安 全 的 生 理 的
对建筑，即空间的 需求也必将遵循此 层级理论。从对单 一空间的基本使用 需求到整个小区的 建筑风格要求逐步 提高。
革
b E &
成品牌效应，增加项目附加值。
房地产智库
2
资源保证
搭建产品标准平台，需要各业务部门的通力协作与配合。 产品标准化小组： 公司领导 规划设计部
李
市场营销部
王
成本管理部
商业地产项目开发流程及运营策略
商业地产项目开发流程及运营策略商业地产项目开发流程包括前期策划、项目定位、土地选址、项目方案设计、项目审批、项目施工及竣工等环节。
而商业地产项目的运营策略主要涉及商业模式选择、租赁及管理、市场营销等方面。
下面将详细介绍商业地产项目开发流程及运营策略。
一、商业地产项目开发流程1.前期策划：明确项目定位及目标市场，调研市场需求，确定项目规模和功能布局。
2.土地选址：根据项目定位选择适宜的土地，考虑交通便利性、周边配套设施、人口密度等因素。
3.项目定位：根据土地选址、市场需求和投资预期，确定项目的商业定位，如购物中心、商业综合体等。
4.项目方案设计：根据项目定位，设计合理的平面布局、建筑风格、临街商铺、公共设施等，并配备合适的停车场及停车管理系统。
5.项目审批：向相关政府部门申请项目开发许可证，包括土地使用证、规划许可证、建设用地规划许可证等。
6.项目施工：与施工公司签订合同，组织施工队伍进行土建和装修工程，确保项目按时完成。
7.竣工验收：相关部门对项目进行验收，并办理相关手续，取得相关证件和许可证。
二、商业地产项目运营策略1.商业模式选择：根据项目定位和市场调研，选择适合的商业模式，如租赁模式、销售模式、合作模式等。
2.租赁及管理：制定优秀的租赁计划，吸引优质商户进驻，确保商业项目的繁荣；建立完善的物业管理体系，提供专业的物业服务，保障顾客及商户的满意度。
3.市场营销：开展有效的市场推广活动，提升项目知名度。
制定营销计划，组织各种促销活动，如打折、折扣、限时特惠等，吸引消费者。
4.租金管理：合理定价及租金管理，确保租金的收益最大化。
根据项目的吸引力、市场需求和地区经济发展水平等因素，合理定价以吸引商户的入驻。
5.客户关系管理：建立客户档案，根据客户消费习惯提供个性化服务，并通过会员制度、折扣券等方式增强顾客忠诚度。
6.安全管理：建立完善的安全管理体系，包括监控系统、安保人员、紧急疏散预案等，确保项目顺利运营。
【房地产标准】2019首创置地品牌落地标准化流程
一、案例分析先看几个知名品牌入上海的案例1、方兴地产：以“绿色科技、金茂品质”为核心，以“绿金”标准已成为“金茂”产品的特色基因，并成为行业认可中国绿色地产发展的标杆模式。
从地王拿地开始大规模品宣，结合入驻上海的每一个动作，注重与城市结合，而不忘其高端基因。
品宣策略：方兴品牌传播紧扣绿色健康主题，以释放城市未来生命力为主题，活动集中于公益与媒体。
在市场上打造绿金高端住宅体系，健康科技的品牌形象。
2、泰禾地产：作为闽商代表，主打中式文化牌，在品宣中将其做到极致，构建中式豪宅品牌的高端形象。
品宣策略：在品牌推广中，泰禾采用一贯的明星+大场面，高举高打，活动形式中规中矩。
3、万科地产：去年为万科地产30周年品牌年，针对上海，举办了系列品牌推广活动，以万科口碑营销为主，针对三类品牌+感恩活动，与案场营销结合紧密。
品宣策略：万科作为市场龙头企业之一，品牌活动趋于实效，以感恩，给客户实际优惠的方式同样赢得了口碑+业绩双丰收。
4、复地地产：复地地产是品牌落地执行较好的企业，其平民化，接地气的系列品宣，与客户息息相关，落地较好，清晰而有指导性。
5、世贸地产：在品宣中，体现了企业的发展战略——年轻化、时尚化。
将品宣更多发力于未来的主力客群和业主们。
6、保利地产：保利以总推广主题：” 2015保利与你共分享“，针对文化艺术生活，举办一场爱乐乐团高端精品文化艺术品鉴，配合相关健康类落地活动。
品宣策略：保利作为最初的一批地产央企，以城市生活推动者作为自身定位，采用事实传播,坚持以品牌业绩、文化等宣传重点策略，让保利的品牌功底一目了然。
小结：上海一线公司品宣特点1、一线品牌宣传与其自身的品牌特点结合度极高；泰禾突出高端品质、万科突出品牌文化与营销结合、复地突出接地气活动，世贸突出年轻时尚，保利突出其艺术人文高品位，方兴展现绿色科技。
2、品牌宣传的主题层面各有特色，保利用有代入感的分享主题；万科通过品牌动作、营销动作突出感恩的品牌文化，泰禾则是通过新闻话题、高端活动、行业标准等方式突出品牌品质。
商业地产运营策划标准化流程
执行阶段：营销及招商实施
制定销售招商计划 组建销售招商组织机构 组织实施销售招商计划 配置销售招商工具及各种资料 工作业绩评估 销售招商人员管理、培训、督导 掌握市场变化，及时调整销售招商策略 职能售后服务 宣传推广投入及效益监控 项目销售、招商阶段性回顾及总结
制作人：徐春
商业地产运营策划标准化流程
商业地产运营策划第一阶段
项目市场调研
1、项目背景
2、宏观环紧调研
宏观环紧调研
（1） 城市经济发展环紧
（2） 城市人口环紧
（3） 商业环紧
（4） 其它宏观环紧
3、项目地段环紧调研
项目地段 环紧调研
（ 1） 周边居民环紧
（ 2） 地段商业环紧
（ 3） 地段区位特征
（ 4） 地段未来规划 状况
9、项目规划建议
项目整体开发规划思路与目的
整体建筑规划建议 项目整体建筑风格
项目购物环紧规划
项目交通环紧规划
项目营业空间经营规划布局
10、项目经济效益分析
成本费用分析 营业利润分析 经济效益分析
商业地产运营策划第三阶段
招商及销售推广
1、项目销售招商操总纲
项目销售招商推广总体思路 确定项目销售与招商的面积比 项目支持点 销售招商推广总体策略
2、销售招商策略
项目整体销售招商部署 项目销售招商整体节奏 项目阶段性销售节奏 项目销售招商与价格策略的联动
3、项目整体包装策略
项目销售招商现场包装
项目销售招商道具的包装
4、项目宣传推广整体策略
项目宣传推广整体策略
商业地产开发流程
商业地产开发流程商业地产开发流程是指在商业地产项目的开发过程中，按照一定的顺序和步骤进行的各项工作的总和。
下面将从规划、土地购置、设计、建设、运营等方面，简要介绍商业地产开发的大致流程。
首先是规划阶段。
此阶段主要包括市场调研、竞争分析和项目定位等工作。
开发商需要通过市场调研了解目标地区商业发展的潜力和市场空间，同时还需对竞争对手进行分析，以制定合理的项目策略。
项目定位是根据市场调研结果和竞争对手分析，确定商业地产项目的类型、规模、定位和定位细分市场等。
第二是土地购置阶段。
在规划阶段确定项目定位后，开发商需要通过土地市场搜寻和接洽符合项目需求的土地。
地产开发商需要与土地拥有者协商并签订土地租赁或出售协议，完成土地的购置手续。
第三是设计阶段。
设计阶段包括总体设计和详细设计两个阶段。
总体设计是根据项目定位和规划要求，确定项目的总体布局、建筑形态和功能分配等。
详细设计是在总体设计的基础上，进一步对建筑物的具体细节进行设计，包括建筑结构、设备设施、室内装修等方面。
第四是建设阶段。
建设阶段主要包括前期准备、土建施工和装修阶段。
前期准备包括项目管理机构的组建、施工队伍的组织和施工材料的采购等。
土建施工是根据设计方案进行建筑工程的施工和监理。
装修阶段是对商业地产项目进行室内装修和美化，使其符合项目定位和市场需求。
第五是验收阶段。
验收阶段是对商业地产项目的质量、功能和安全进行检验和审查。
开发商需要邀请相关部门对建筑物进行验收，确保其符合相关标准和规定。
最后是运营阶段。
运营阶段是商业地产项目正式投入使用后的经营和管理阶段。
在此阶段，开发商需要制定合理的运营计划，包括商家招商、租客管理和市场营销等。
同时，开发商也需要持续进行项目的维护和改进工作，以保持项目的竞争力和市场价值。
综上所述，商业地产开发流程包括规划、土地购置、设计、建设、验收和运营等多个阶段。
在每个阶段，都需要有相关部门和专业人员参与和协作，以确保项目的顺利推进和成功运营。
房地产产品策略—房地产产品定位流程和原则
➢ 产品本身常随景气状况及购买力强弱的变化。 ➢ 期房比现房更具调整弹性，设计时要保持产品面积调整弹性。若想更经
济地保持产品规划或调整地弹性，可采纳下面3个先分后合的定位原则：
1. 区别楼层市场的先分后合原则； 2. 调整平面单元面积大小的先分后合原则； 3. 控制造价合理的先分后合原则。
房地产产品定位流程与原则 产品定位原则
1 先内后外原则
建筑物的整体外观，对物业价值起到至关重要的作用。也是房地 产企业在进行产品定位时需要考虑的重点。所以在产品定位的实 务上，必须把握“先外后内”原则：
1. 先决定空间用途，再考虑单元面积计划。 2. 先确定整体容积率的分配，再考虑栋别或楼别配置。 3. 先规划整体出入动线，再考虑各楼层的联系方式。 4. 先做完整地块规划，再做畸零地块利用。
房地产产品定位流程与原则 产品定位原则
4 先专后普原则
➢ 所谓特殊化，是指产品有异于市场的程度。 ➢ 专门化的产品，通常附加价值较大，也较容易创造较高价值，相对地，
市场销售风险也可能较高，应注意下面几项原则：
1. 产品特殊化的程度必须考虑基地所在地的市场特性； 2. 不论特殊化或专门化，都须把握重点，注意市场“门槛效果”； 3. 先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受性，以创造产品
重点考虑： 1.相关城建法规的限制； 2.市场需求特性； 3.相对报酬率及风险
房地产产品定位流程与原则 团队协作
房地产产品定位流程一般会由多个部门共同参与，如市场部需要对土地和周 边状况进行调研，财务需要分析盈利的可能性等多项综合型工作，需要团队 协作，再不断的碰撞与协作中确定最终方案。
房地产产品定位流程与原则 产品定位原则 1 先内后外原则 2 先弱后强原则 3 先实后虚原则 4 先分后合原则 5 先专后普原则
房地产企业产品定位与产品标准化
仅仅是窗户材料的变更， 直接影响到由于开窗面积过大使得外保温的厚度增 加 、 部 结构 配 筋 的增 加这 ３ 的费 用 增加 。 以加 强设 计与 成 本 的全 方位 局 项 所 的沟通显的尤其重要 ， 必要时应给予设计部门配备预算人 员。 西安公司在标准化 的工作上也是处于探索阶段。 除对产品研发 中心 已 发布 的相 关标准 严格 执行 外 ， 西安公 司也在 尝试 建立本 区域 内 的相 关设 计细 部标 准 。 如 门窗 标 准 的设 立 。 例 门窗为 客 户投 诉多 发 点 ， 门 窗在 目标 成本 且 中占据 了较大 比例 。 对于设 计 院所设计 门窗的分 隔形 式直接 进行 图纸招 标及
行增值税即 征即退政策所退还的税款， 企业用于研究开发软件产品和扩大 由
再生 产 ， 不作 为企 业 所得 税 应 税收 入 ， 不予 征 收企 业 所得 税 ” 应 在年 度 所 ， 得税汇算时做纳税调减处理 ， 填人企业所得税纳税 申报表附表三《 纳税调整
项目明细表 第 ｌ 行 “ ５ 免税收入” 。
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中 子商务 国电 ２１ ．８ ００ ０
标准化工作最大的难度应该是成本的统一与管理 ， 面对由于区域性差 异不 同 的带来 原 材料 的不 同价格 ， 于 成本 的控 制 凸显 的尤为 重要 。 对 目前 的 状况是设计人员不了解当前市场的原材料价格 ， 成本控制人员不了解相关的 设计理念 ， 使得标准化工作受到阻碍 。 比如在做产品标准化的时候提到最多 的是： 这样两种产品都合适， 用哪个最经济？最合理？因为有 时候做设计标 准时往往是联动效应， 很多时候对于材料的选用不仅仅是涉及到一种变动。 举个例子： 一个住宅的窗户大小怎么确定？开窗面积的大小直接关系到外保 温的厚度及结构体系的变化 。 设计窗户宽度 由１２ ． ｍ变动到１ ５ 的窗户不 ．ｍ
地产公司五大标准化
新城地产五大标准化新城一直在探索适合自己的标准化模式。
在通过对国内外标杆企业标准化成功经历和自身实践的根底上，新城在 "产品标准化〞模式的根底上，注入了"全价值链管理标准化〞的思想，形成符合自身特点的标准化模式。
现阶段，新城标准化共分为五大体系：1.工程选址标准化2.产品研发标准化3.工程施工标准化4.全面精装标准化5.客户效劳标准化五大体系涵盖到工程开发的全流程。
这种独特的标准化体系能使新城的系统性能力得到最大程度的发挥。
工程选址标准化从工程选址开场，新城就建立了一系列标准化流程，确保工程前期投资决策的科学性，使整个开发链有条不紊地向前推进。
从地块的具体位置、地形地貌、相关配套、周边楼盘、实景呈现……全方位进展优劣势分析考量，资料搜集整理，初步确定地块客户群、产品类型及工程定位后，形成报告。
同时，以客户需求为核心诉求，进展消费者研究课题，对意向客户群进展大量调研取证，明确了解什么样的工程才是目标客户群需要的工程。
最终，结合地块所在城市类型以及土地储藏量等方面进展宏观分析，最终确定地块的开发方向。
精炼的标准化流程，科学的决策方法，新城从最开场就为工程的成功奠定了良好的根底。
工程选址标准化主要内容：1."土地储藏库"：系统性记录、分析目标城市土地储藏和开发情况。
2."消费者研究"：通过大量的市场研究对目标城市潜在客户(特征和需求)进展扫描，形成报告。
3."城市地图"：根据产品线定位，对目标城市不同区域的投资开发价值进展分析，作为工程选址的重要依据。
4."产品线选址标准"：对住宅和商业选址标准进展规定，建立投资评价模型。
例如：商业产品线之一"国际广场〞选址标准二、三线城市核心商圈或副商圈；城市综合体，块状商业+高端办公+高端酒店+高端住宅；占地50-100亩，总建筑面积30万方，容积率5或以上；辐射5-10公里100万人群消费；业态为精品超市+影院+百货主力店等；休闲、购物、商务、文化旅游于一体；现代都市城市综合体，国际化城市地标；以持有商业、酒店为主，销售办公、住宅，开发周期较长，资金短期较难平衡，需要沉淀较大资金。
商业地产招商全流程解析
商业地产招商全流程解析1.市场调研和定位：招商之前，开发商需要对所在地区的市场进行调研和定位，了解目标消费群体的需求和购物习惯，以及竞争对手的情况。
确定商业地产项目的定位，包括商业类型、面积规划、配套设施等。
2.招商策划和目标规划：开发商根据市场调研结果和商业地产项目定位，制定招商策略和目标规划。
招商策略包括品牌定位、租金水平、商户结构、招商时间等，目标规划确定了所希望引入的品牌商户类型和数量。
3.资料准备和宣传推广：开发商准备项目的相关资料和宣传材料，包括项目介绍、商业地产规划、商圈环境、项目优势等。
并通过各种渠道进行宣传推广，包括招商网站、报纸广告、户外广告等，吸引品牌商户的注意。
4.招商申请和筛选：品牌商户通过招商材料的申请，向开发商表达进驻意向。
开发商对申请的品牌商户进行筛选，根据其品牌实力、财务状况、经营模式等进行评估。
同时，根据商业地产项目的定位和目标规划，对申请的品牌商户进行匹配和筛选。
5.谈判和合同签订：经过筛选后，开发商与品牌商户进行谈判，商议租金、装修、销售模式、合作期限等相关事项。
在双方达成一致后，签订正式合同。
合同包括商铺租赁合同、合作协议等，明确各方的权益和责任。
6.商铺装修和开业筹备：品牌商户根据商铺的规划和开发商的要求进行装修和布置。
开发商在此过程中提供相应的指导和支持。
品牌商户完成装修后，进行开业筹备工作，包括人员培训、物资采购、广告宣传等。
7.正式开业和运营管理：商业地产项目正式开业后，开发商负责项目的运营管理，包括商铺的维修、安全保障、客流导向等。
品牌商户负责商品的销售和服务，开展各种促销活动，吸引消费者。
8.招商后续工作：商业地产项目开业后，开发商进行招商后的跟踪工作，关注品牌商户的经营情况和市场状况，并根据需要进行后续招商工作。
同时，开发商还可以通过定期的品牌商户会议和激励政策，维护品牌商户的合作关系，提升项目的市场竞争力。
以上是商业地产招商的全流程解析。
项目首开及加推工作倒排流程标准化
项目首开及加推工作倒排
流程标准化
编制日期202*年3月25日审核日期202*年3月25日审核日期202*年3月26日批准日期202*年3月27日
1.目的
规范各区域公司项目首开及加推前工作，确保无漏项，工作结果可控。
1)首开工作倒排流程表：针对首次开盘项目工作准备，开盘前120天
倒排计划；
2)加推工作倒排表流程表：针对已开盘项目，加推开盘工作准备，开
盘前1个月倒排计划。
2.职责
1)集团营销管理部负责监控与指导流程的相关岗位进行操作，并协调流程
运营过程中的相关问题；评价流程运营的日常情况；按控制计划要求实施流程审核，发现流程改进方向，并组织改进。
2)区域公司营销管理部门负责完成流程当中的各项工作；保证流程中各项
工作准确度及完整性；配合集团营销管理部进行各流程的考核及检查。
3.业务流程图
1)首次开盘工作倒排流程
首次开盘工作倒排流程
2)加推开盘工作倒排流程
加推开盘工作倒排流程
集团营销将对上述时间节点进行不定期抽查，如未有相关流程且未按照
制度时间要求执行，将会对整个项目组进行2000元/次的处罚，同时区域公司营销因未对重要节点进行相关把控，将付连带责任，给予1000元/次的处罚。
4.相关支持文件
1)楼盘竞品调查表
2)项目首开及加推工作倒排流程表
楼盘调查表.docx
项目开盘前销售工
作倒排流程.xlsx。
首创置业标准化平台-产品标准化(PPT112页)
5，智能化：设有分布于客厅与厨房的智能化识别系统与可 视终端系统，皆与大堂入口的监视终端连接。值得 一提的是，厨房可视终端系统同时具备可视对讲， 电话，电视，收音机，DVD等功能
万科地产公司的标准化情况
４，建筑体验中心
为了进一步测试精装修的核心产品， 实现和客户的互动和对话，2007年5月 ，万科建筑体验中心在深圳对外开放。 这是国内房地产业第一个具有真正意义 上的产品体验中心。该体验馆主要以U5 住宅为展示原型，希望以此检验和衡量 产品设计中的每一个细节，以多维度的 人居体验与参与者互动沟通。
万科最具特色的标准化产品当属“情景花园洋房”，简称“情花”。诞生于1999年，当时总建筑师吴志群主持设计的深圳四季 花城三期户型。最大特点是通过层层退台使得每户都有一个大露台。还有“横厅”、二层室外楼梯直接入户等。最初是平屋顶， 立面设计比较简单。2003年，天津水晶城在原有基础上，聘请加拿大BDCL设计事务所进行立面改良设计，总部派专人到现场 负责各种材料的搭配选择、栏杆铁艺等的二次设计，花了很大心血，做得近乎完美。万科后续的“情花”产品，均为超越这个水 平。
当代集团地产公司的标准化情况
科技主题的复制：恒温恒湿
其在各个项目进行复制的科技主题主要包括以下几个系统：外维护系统、天棚辐射采暖制冷系统、置换式新风系 统、外遮阳及窗优化系统、中央除尘系统。
MOMA系列都采用了非常好的外围护系统。外保温材料为10cm厚的挤塑聚苯板，保温材料与外饰面之间设空气层 ，传热系数只有0.35W/m2.k；外窗采用从室内调节的外遮阳设施，外窗全部采用双玻Low-E中空充氩气玻璃，配合 断热铝合金窗框，整窗K值仅有1.8W/m2.k 。
项目总必知的项目开发全流程及关键节点
项目总必知的项目开发全流程及关键节点导读：房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。
第一部分房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
1.企业视角的房地产流程2.客户视角的房地产流程3.案例：佳兆业项目整体开发流程（1）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（2）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（3）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）第二部分项目全流程7大关键节点▌一、土地获取（一）企业获得土地的方式：1.行政命令式：划拨/协议出让。
危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
2.资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。
这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。
通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1.市场未来预期；2.项目或区域发展预期；3.规划条件的市场实现及经济实现；4.企业发展战略和机会成本；5.竞争对手的情况分析。
房地产品牌建设步骤及重点分析
（一）房地产公司品牌建设要点品牌建设包括调研分析、定位、执行、传播、管理几个方面,其中定位是品牌的立身根本，是重中之重，因此所有的品牌都要从定位出发，传播与执行是决定了品牌建设的实效，这两者需要重点考虑。
很多时候当品牌工作没做好，往往是因为某些环节在一开始便出现了认识上的偏差，如下就这两方面提出一些个人的观点供参考。
品牌定位明确核心价值消费者的需求是品牌的根本，产品品质是品牌前提，公司管理、技术创新、公司文化、产品与服务价值是品牌竞争力的源泉。
与公司发展战略相吻合品牌战略是公司发展战略中的一部分，因此要始终与公司总体方向保持一致,并服务于总体目标。
精神与文化是品牌生根的土壤品牌扩张归根截底是一种文化的扩张，因此培育公司的文化基因，并提炼出品牌文化基因至关重要。
品牌传播保持传播与产品的平衡时下广告与产品之间巨大的反差已然成为一个时代的表征，并且是消费者反映最强烈的方面，从其它行业某些明星公司衰落的情况来看，过度传播确实能够有效提升产品的销量，但没有相应的产品作为保证，这种效应就会逐渐减退，因此应从可持续发展的角度出发,保持传播与产品品质之间的平衡关系。
以往很多公司只做项目产品宣传，而淡化公司品牌宣传,如今来看这样做显然不能实现效益最大化,因此建议将公司品牌推广与产品宣传结合起来，以实现加法效应，也为以后的发展做一些积累。
品牌执行达成共识各个公司在进行品牌建设时一方面要重视外部的反映，同时也要在内部先达成共识，只有决策层与执行层都能够深刻领会品牌的内涵、特色及操作流程，才能有效落实，规避偏差，保证效率。
重视客户房地产品牌的背后是客户关系，品牌的维护比打造更重要，因此要对客户保持适度的尊敬，满足客户日益增长的各方面需求，提供更适宜的产品、环境与服务,从而赢得客户的信任。
特别要注意的是即便不能加分,但至少不能有负作用.以产品为核心品牌的实质是产品差异化特征与产品品质力的积累，价值信号的传递也要建立在真实的产品的基础之上，可以说产品品质是房地产品牌的基础，因此品牌建设要从产品做起，特别注意不能空喊，要切实落到实处。
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一、案例分析先看几个知名品牌入上海的案例1、方兴地产：以“绿色科技、金茂品质”为核心，以“绿金”标准已成为“金茂”产品的特色基因，并成为行业认可中国绿色地产发展的标杆模式。
从地王拿地开始大规模品宣，结合入驻上海的每一个动作，注重与城市结合，而不忘其高端基因。
品宣策略：方兴品牌传播紧扣绿色健康主题，以释放城市未来生命力为主题，活动集中于公益与媒体。
在市场上打造绿金高端住宅体系，健康科技的品牌形象。
2、泰禾地产：作为闽商代表，主打中式文化牌，在品宣中将其做到极致，构建中式豪宅品牌的高端形象。
品宣策略：在品牌推广中，泰禾采用一贯的明星+大场面，高举高打，活动形式中规中矩。
3、万科地产：去年为万科地产30周年品牌年，针对上海，举办了系列品牌推广活动，以万科口碑营销为主，针对三类品牌+感恩活动，与案场营销结合紧密。
品宣策略：万科作为市场龙头企业之一，品牌活动趋于实效，以感恩，给客户实际优惠的方式同样赢得了口碑+业绩双丰收。
4、复地地产：复地地产是品牌落地执行较好的企业，其平民化，接地气的系列品宣，与客户息息相关，落地较好，清晰而有指导性。
5、世贸地产：在品宣中，体现了企业的发展战略——年轻化、时尚化。
将品宣更多发力于未来的主力客群和业主们。
6、保利地产：保利以总推广主题：” 2015保利与你共分享“，针对文化艺术生活，举办一场爱乐乐团高端精品文化艺术品鉴，配合相关健康类落地活动。
品宣策略：保利作为最初的一批地产央企，以城市生活推动者作为自身定位，采用事实传播,坚持以品牌业绩、文化等宣传重点策略，让保利的品牌功底一目了然。
小结：上海一线公司品宣特点1、一线品牌宣传与其自身的品牌特点结合度极高；泰禾突出高端品质、万科突出品牌文化与营销结合、复地突出接地气活动，世贸突出年轻时尚，保利突出其艺术人文高品位，方兴展现绿色科技。
2、品牌宣传的主题层面各有特色，保利用有代入感的分享主题；万科通过品牌动作、营销动作突出感恩的品牌文化，泰禾则是通过新闻话题、高端活动、行业标准等方式突出品牌品质。
3、品牌宣传的渠道层面，网络、活动、新媒体、项目包装成为品牌推广的最常见手段。
对于首创品牌的三点启示：1、品牌观点要犀利！洞察出品牌在城市中独特的姿态，将其放大、集中，构建出独特的品牌识别力。
2、传播需一脉相承！在品牌推广中，传播口径一致，须符合企业形象的品牌主张。
3、事件有爆点！打造有看点活动事件，才容易在信息碎片化时代脱颖而出。
二、首创品牌解读n二、首创品牌解读1、首创是怎么样的品牌？三个关键词①“接地气”：一改国企高高在上的形象，有诚意的品牌亲和力；②“有情怀”：浓厚的人文情怀，为客户着想；③“国际化”：“国际化”是必须要塑造的高度；一句话，让首创置业带着大型国企和上市公司的实力光环，做一回市场的“心灵捕手”！首创本年全国品牌年度姿态：创造都市新生活那么，在稳固全年品牌策略的同时，在上海赋予其新的品牌共性与城市特征，用产品说话，才是品牌宣传的发展之路。
2、对上海市场的理解：A：客群：本地置业客群富于理性，注重产品品质，品牌不是置业的决定性因素；业内与媒体，在全国众多开发商的宣传洗礼中，见多识广，不问出处，问口碑。
B：城市特征：开放国际化的都会，中西交融，兼容并蓄，富有包容力的国际级大都市；全国排名前列的大开发商都布局上海，市场竞争激烈；C：推广渠道：通过对上海业内的调研，了解到市场上通路较为单纯，以户外、事件活动、新媒体为主。
作为品牌化推广，当与各项目宣传形成合力，品牌线与营销线相统一，达成彼此相依的效果。
基于以上，我们明确2015品牌推广思路：在深化首创全国品宣的基础上，强化对首创品牌内涵的认知；让首创品牌真正深入上海人心，符合客群、城市特征。
一个关键词：“幸福”因为：为更幸福的上海，是首创的责任感为更幸福的上海，是首创的进取心为更幸福的上海，是首创的价值观更重要的是：让城市充满幸福感，是首创基业长青的不二之道于是，我们的全年推广姿态：点赞，为更幸福的上海！•首创的姿态：不卑不亢，不诚惶诚恐，也不异常高调；•与集团总推广语“创造都市新生活”呼应，同时有针对性；•点赞，互联网式的用词，接地气，有情怀，国际化的直接体现；•富有沟通力的语境，不是高高在上的视角。
推广主题方案二：为城市注入情感•一个踏实、善意、具有人情味的开发商。
•和其他开发商比，我们更像个朋友表现举例：三、品牌推广动作n三、品牌推广动作1、推广原则鉴于品牌线与项目线两者之间存在协同关系，需取长补短，取得最佳推广效果。
•取长：依托系列活动的长期影响力，举办小规模多频系列活动，长时间在客群中曝光，增强客群识别度；•补短：线上推广，火力集中，短期市场爆破。
在造势期，以系列具有针对性的线上动作来达成最好的市场效果。
7月2016.110月首创第二届京沪文化节开幕(8月)首创少年成长学院开设第一波户外、网络等线上推广物料出街。
首创微信公众号确定4月首创“幸福巴士”品牌体验（5月）首创，上海滋味全民拍客活动启动（7月）COLOUR RUN 活动开展活动线推广线第一次高铁杂志出街n 首创品牌年度策略总纲季度主题点赞，为更幸福的上海！首创，我的城市，我的幸福首创五盘联动，载誉而来首创民谣音乐节开幕(7月)首创梦想基金公益活动平媒、网媒软文配合活动持续出街首创，让上海生活更有味道（6月）2、推广的核心思路A.全年活动推广主线：为更幸福的上海将幸福主线贯穿全年推广，凸显首创给一座城市带来的幸福生活憧憬，在推广中展示首创品牌务实、温情一面，从而全面区隔其他各路高举高打的地产品牌，在市场上形成较强的品牌辨识度。
B.活动主题宗旨：我们将全年的所有品牌活动，围绕城市幸福精神的主题，在社会和业内刮起首创的“以幸福为己任”现象，将接地气的品牌贯彻始终。
C.活动脉络：人文展示+人气互动一场首都国企的人文感怀之旅一个中国企业的感恩互动之心活动线事件1：首创BUS——移动的品牌展示空间一．主题系列事件事件1：首创BUS——移动的品牌展示空间首创“幸福巴士”品牌体验(5月)区隔与市场上常规品牌体验中心，定制一辆双层巴士进行品牌体验的包装；将品牌展示移动化，融合到生活场景中，从而突出首创品牌更亲切、更接地气的生活体验。
实现方式：生活场景实景搭建，数字化、多媒体等可互动式体验；推广噱头：首创中国首个移动品牌体验中心，最亲民的品牌体验馆。
活动执行规范：1、区域选取工作日可轮流在几个项目周边巡游，节假日在项目所在区域主要商业中心附近巡游，以达成最佳宣传效果。
2、与参观者互动以欢迎而包容的姿态，欢迎参观者在车厢内观看宣传片，并享用免费茶歇。
要做到，这不仅仅是个流动的品牌宣传车，更是一个可体验的互动品牌馆。
软文选题推荐：“首创幸福巴士”标题：“首创置业：流动的幸福巴士，开启体验都市新篇章”诉求点：将一个城市运营商，置于城市角度，从这件品牌活动事件中，突出首创整牌在都市生活价值中创造的独特魅力。
同时阐述，这是首创在上海的品牌亮相之始，后续有更多的品牌事件值得关注。
事件2：首创，让上海生活更有味道一．主题系列事件事件4：首创，让上海生活更有味道（6月）活动由来：上海是咖啡馆普及率最高的城市，咖啡可以看做是有上海精神的一种饮品，而都市白领们是咖啡的最大消费人群。
活动内容：谋划一次通过在地铁、写字楼为白领扫描首创微信即可免费赠送咖啡或罐装种子等礼品的事件作为引爆点，以新媒体的方式进行系列市场噱头传播，在市场上确立首创亲民的企业形象。
事件4：首创，让上海生活更有味道（10月）•微信宣传亮点：设计一款送咖啡的微信游戏，将这个事件与关注白领身心、关注生活的内容相关联。
从此引出首创的品牌，为幸福生活加点料的品牌主张。
•微信主题举例：为你生活添上咖啡的味道咖啡，满溢一座城市的幸福软文选题推荐：“首创让上海生活更有味道”标题：首创置业：为生活添上咖啡的味道诉求点：从报道本次事件的角度出发，将关心都市人的身心状态的人文关怀，转移到首创作为城市运营商的一次公众姿态表达。
事件3：首创——幸福的滋味首创上海全民拍客活动一．主题系列事件事件2：首创——幸福的滋味首创上海全民拍客活动(7月)由来：首创作为外来者的角度,重新审视上海人的城市表情,将其影像化，接地气并且富有本地气息，符合在这座城市里生活的人们的心理需求。
内容：捕捉上海普通人的寻常事情，并将其影像化，做成一部带有首创观点的“上海城市滋味”的微电影，诠释创造幸福生活的核心理念。
为品宣全面造势，举办一次以所有上海拍客都参与的大型事件活动。
•主题：不经意中感受到的上海滋味，幸福之源•运作周期：同步征集拍客对此话题进行有奖征集，约一个半月；评选期半个月；后宣半个月；宣传炒作规范：1.前期：以本地著名导演谈论城市滋味作为噱头入市，形成业内热门话题，如邀请王小帅导演（沪籍）举办一次类似锵锵三人行的访谈，大谈上海这座东方都会的城市表情与滋味。
同步网络、微博号召本次拍客活动举办信息，为首创品牌造势。
2.中期：召开一次本次全民微电影发布会，选址在上海本地富有影响力的五星级酒店。
3.后期：对所有拍客的影片进行展映，并挑选出优秀项目进行奖励。
软文选题推荐：“首创上海滋味”•活动前标题：首创置业，寻找上海久违的滋味诉求点：将本次跨界的全民微电影事件中，站在城市运营者的角度，展现首创的人文精神，突出首创富有社会责任心品牌的独特魅力。
•活动后：标题：首创：在这里，懂得上海诉求点：通过对首创微电影发布会现场报道，展示首创大气的品牌形象，着力开创都市新生活，实现千万家庭居住梦想。
事件4：首创第二届京沪城市文化节一．主题系列事件事件3：首创第二届京沪城市文化节（8月）延续首创锦悦的京沪城市文化节，将节日形成固定日期和固定的品牌习惯。
通过朝外旧事、京味十足的胡同北京和时尚炫彩、魅力四射的上海相互碰撞，给上海人传递属于首创置业的品牌性格。
事件5：首创置业首届民谣音乐节一．主题系列事件事件5：首创置业首届民谣音乐节冠名5月初上海世博公园的“草莓音乐节”，区域首创公司品牌联动。
重回“穿上喇叭裤、骑上单车、扛把吉他、吹着口哨”的那些年；也在松江掀起一股强烈的“怀旧”风潮。
事件6：首创置业梦想基金一．主题系列事件事件6：首创置业梦想基金建议时间：10月-春节“寻找十位有梦想的年轻创业者”“完成十位农民工回家看望的心愿”“帮助十位普通人实现生活里奢侈的小愿望”……媒体、项目案场、户外等资源联动，进行一场轰动全城的首创梦想基金。
建立上海人民对首创品牌精神核心的深度认知。
备选事件7：首创——雕刻幸福的时光。