房屋租赁的法律风险与防范培训(PPT 41张)

解读最高院司法解释
三、 租赁期限的确定 根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十 年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事 人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不 得超过二十年。 这里需要注意的是，如约定租赁期限为六个月以上但 是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁 ，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合 理期限之前通知承租人。
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• 二、 合同无效的认定 • 在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，实践中对 于房屋租赁合同无效的认定不一，严重损害了法律的确定 性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围， 仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁 期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同 时，允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施，最 大限度地维护合同效力。此外，即使租赁合同被认定无效 ，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照合同约定的 租金标准。
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• 四、 房屋装饰装修的处理 • 房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是 实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租 赁解释》前，如何处理承租人对房屋的装饰装修，缺少统 一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是 否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成 附合适用完全不同的处理规则：
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• 1．承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负 担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
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• 2．承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未 形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出 租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成 房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装 修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意 利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损 失。
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• 我们注意到，《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同 的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值 损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时， 装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经 占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修 利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在 合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定 是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同 履行期间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋 进行装饰装修，应当经出租人同意，合理确定租赁期限， 并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修 如何处理作出明确约定。
房屋租赁的法律风险与防范
集团审计部
2015年3月
目 录
1、前 言 2、解读最高院租赁纠纷司法解释 3、签订商铺租赁合同需注意的事项
前 言
熟练掌握租赁关系法律法规，合理调控租赁费用成 本，持续有效租赁关系，及时化解租赁纠纷，与出租方形 成战略合作伙伴关系。
租赁合同定义
• 房屋租赁合同 • 是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确 双方权利和义务的协议。 • 作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己 的义务。
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• 2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇 房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（ 法释[2009]11号，以下简称《房屋租赁解释》）
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一、 书面合同的必要性 根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的， 应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定 期租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上 而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立 ，只能认为不定期租赁。此外，缺少书面合同，双方的权 利义务不易确定，容易发生纠纷。 因此，无论租赁期限长短，哪怕只有一个月，最好签订 书面的租赁合同，明确双方的权利义务。一般来说，租赁 合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租 金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
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• 五、 房屋扩建的处理 《房屋租赁解释》在对待房屋扩建问题上同样依据房屋 扩建是否经出租人同意、是否办理合法建设手续适用不同 的规则： 1．承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负 担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
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• 2．承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理 没有约定的，按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担 （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照 过错分担。 因此，承租人如需对房屋进行扩建，应当经出租人同 意并办理合法建设手续，同时在租赁合同中明确约定扩建 费用由谁承担。
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• 在违法建筑物范围的认定上，确定未取得建设工程规 划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋 ，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批 准使用期限的临时建筑为违法建筑。 因此，在签订房屋租赁合同前，承租人应当严格审查 出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建 筑。
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• （三）因双方违约导致合同解Fra bibliotek，剩余租赁期内的装饰装 修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租 赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
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• 5．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承 租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人 另有约定的除外。
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• 3．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合 同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修 物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应 当恢复原状。
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• 4．承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对 已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情 形分别处理： • （一）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租 人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租 人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利 用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；