最高法院：银行未对设押房屋的出租出售进行调查不享受抵押权案例

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房产抵押无效的法律后果(3篇)

第1篇在我国，房产抵押是一种常见的担保方式，用于确保债务的履行。

然而，在某些情况下，房产抵押可能会被认定为无效。

本文将探讨房产抵押无效的法律后果，旨在为相关当事人提供参考。

一、房产抵押无效的情形1. 抵押物不符合法律规定根据《担保法》第34条规定，抵押物应当是债务人或者第三人的合法财产。

若抵押物不符合法律规定，如属于禁止抵押的财产，则房产抵押无效。

2. 抵押合同无效根据《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，抵押合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

3. 抵押登记不符合法律规定根据《物权法》第18条规定，抵押权自登记时设立。

若抵押登记不符合法律规定，如未在法定期限内登记、登记错误等，则房产抵押无效。

4. 抵押物所有权转移在抵押期间，抵押物所有权转移至抵押权人，但抵押权人未办理所有权转移登记的，房产抵押无效。

二、房产抵押无效的法律后果1. 债务履行不受影响房产抵押无效并不意味着债务履行不受影响。

根据《担保法》第36条规定，抵押权人可以请求债务人履行债务，也可以请求行使抵押权。

若债务人履行债务，抵押权人应将抵押物返还；若抵押权人行使抵押权，债务人应履行相应的债务。

2. 债务人承担违约责任若房产抵押无效是由于债务人故意隐瞒抵押物存在瑕疵或者抵押物不符合法律规定等原因导致的，债务人应承担违约责任。

违约责任包括支付违约金、赔偿损失等。

3. 抵押权人承担赔偿责任若房产抵押无效是由于抵押权人故意隐瞒抵押物存在瑕疵或者抵押物不符合法律规定等原因导致的，抵押权人应承担赔偿责任。

赔偿范围包括因抵押无效给债务人造成的损失、因抵押无效给抵押权人造成的损失等。

4. 恢复抵押物原状若房产抵押无效是由于抵押物所有权转移至抵押权人，但抵押权人未办理所有权转移登记等原因导致的，抵押权人应将抵押物恢复原状，返还给债务人。

最高额抵押担保合同签订后,抵押物被法院查封

最高额抵押担保合同签订后,抵押物被法院查封篇一：抵押财产被法院查封、扣押的情况下最高额抵押担保的债权何时确定抵押财产被法院查封、扣押的情况下最高额抵押担保的债权何时确定作者：李亚洁，北京大成律师事务所律师微信号lawyeryajie邮箱号@我国的最高额抵押权制度最早规定在《中华人民共和国担保法》第三章第五节。

但当时的立法非常简单笼统，并没有关于最高额抵押权担保的债权确定的规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释〔XX〕44号，以下简称《担保法解释》）第八十一条和八十三条第一款开始涉及最高额抵押权担保的债权确定的问题（《担保法解释》的用词是“特定”）。

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释[XX]15号，以下简称《查封规定》）第二十七条又对《担保法解释》）第八十一条的规定进一步细化。

《中华人民共和国物权法》（XX年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，以下简称《物权法》）第二百零六条吸收了《担保法解释》）第八十一条和八十三条第一款的规定，又增加了其他几种债权确定的情况，形成了现在的最高额抵押权担保的债权确定的制度。

但因为《物权法》第二百零六条没有吸收《查封规定》）第二十七条的内容，导致司法实践中对抵押财产被查封、扣押的情况下，最高额抵押权担保的债权何时确定的问题存在很大争议。

本文将对如何理解《查封规定》）第二十七条与《物权法》）第二百零六条的关系，以解决司法实践中的这一争议进行探讨。

一、现有的关于抵押财产被查封、扣押的情况下，最高额抵押担保的债权何时确定的法律、司法解释规定1、《担保法解释》第八十一条规定：“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。

”2、《查封规定》第二十七条：“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。

抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。

最高法院：签订最高额抵押合同却登记为一般抵押,合同效力如何认定？

最高法院：签订最高额抵押合同却登记为一般抵押,合同效力如何认定？阅读提示：最高额抵押与普通抵押在债权发生的形式、债权的确定、担保的范围等方面存在显著区别。

近年来，最高额抵押方式在涉及银行的融资业务中被广泛应用，但相关的法律规定和实务层面的操作尚有一定距离。

银行和借款人之间签订《最高额抵押合同》后，因当地相关部门不受理房产最高额抵押登记业务，导致无法登记或者登记错误为一般抵押，如现有融资合同、抵押合同、他项权证书以及其他证据等能够证明当事人之间实际设立的是最高额抵押合同的，最高额抵押人应当承担约定的担保责任。

裁判要旨抵押人与银行之间虽签署了一般的不动产抵押合同，但不存在抵押合同约定的承兑汇票借款合同关系，即抵押合同无相对应的主合同，且房屋产权交易管理中心在案涉《最高额抵押合同》签订时，并不受理最高额抵押登记业务，故可认定抵押人房产上登记的他项权利名义上虽为一般抵押，但实际是为《最高额抵押合同》而所作的抵押登记，应认定为最高额抵押。

案情简介1、2014年10月14日，昆仑银行乌分行与广石工业公司签订《银行承兑协议》，载明昆仑银行乌分行为广石工业公司开立银行承兑汇票2500万元。

双方均认可该笔资金已归还。

2、2014年10月14日，昆仑银行乌鲁木齐分行与抵押人汪某1、徐某和汪某2签订两份《最高额抵押合同》，约定分别为广石工业公司本外币借款、银行承兑协议、信用证等业务合同提供最高额债权余额1840万元和160万元的抵押担保。

3、2014年10月14日，昆仑银行乌鲁木齐分行与汪某1就案涉抵押房屋填写六份无合同编号的《房产抵押合同（契约）》，约定：汪某1为了银行承兑汇票自愿将房产抵押于昆仑银行乌鲁木齐分行，作为汪某向昆仑银行乌鲁木齐分行借款的保证；昆仑银行乌鲁木齐分行愿意接受该房产抵押，作为汪某1清偿向昆仑银行承兑汇票担保的抵押标的物。

并于同日办理了他项权利证书，他项权利种类为一般抵押。

汪某1财产抵押状况与前述一致。

银行同意开发商销售抵押房屋不能视为抵押权灭失,买房人面前不再优先受偿

观点丨银行同意开发商销售抵押房屋不能视为抵押权灭失，买房人面前不再优先受偿作者：王哲在房地产开发过程中，开发商为了办理融资、缓解资金压力，将在建工程抵押给贷款银行（下简称“银行”）申请开发贷的现象极为普遍。

开发商欲出售已抵押在建工程中某房屋（下称“抵押房屋”）时，在开发商与购房人签署的《商品房预售合同》中，需要银行出具同意开发商出售该抵押房屋的函件（含具有该意思表示的类似文件，下称“《同意函》”），且购房人支付的购房款通常直接用于偿还开发商办理的开发贷。

若购房人已经付清抵押房屋所有房款，但开发商未向银行偿还任何贷款，在这种情况下，银行的抵押权是否消灭？是否有权就该抵押房屋优先受偿？对于此问题，最高人民法院就哈尔滨中财房地产开发有限公司（以下简称“中财开发公司”）与中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行（以下简称“农行道外支行”）借款合同纠纷案（以下简称“该借款合同纠纷案”）作出的（2016）最高法民申887号《民事裁定书》（以下简称“877号《裁定书》”）[1]中进行了如下分析：“首先，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。

对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条‘抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存’之规定，可以作出这样的理解，本条确立了‘抵押权人同意方可转让’的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。

本案中，农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时农行道外支行对于在建房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。

买卖不破租赁银行案例

买卖不破租赁银行案例
以下是两个涉及“买卖不破租赁”原则的银行案例：
案例一：
某银行向某公司发放了一笔贷款，并接受了该公司提供的一处房产作为抵押。

同时，该房产上存在一项长期的租赁合同，由另一家公司租赁使用。

随后，该公司在未告知银行的情况下，将房产转让给了第三家公司。

由于“买卖不破租赁”的原则，即使房产的所有权发生了变化，但租赁合同仍然有效。

因此，银行在追讨贷款时，不能直接要求第三家公司搬离该房产，而需要先通过法律途径解除租赁合同。

案例二：
某银行向某个人发放了一笔住房贷款，并以该个人的房产作为抵押。

随后，该个人将房产转让给了另一家公司，但未告知银行。

由于“买卖不破租赁”的原则，该公司在购买房产后仍然需要继续履行租赁合同。

在这种情况下，银行可能会面临一定的风险。

如果该公司在购买房产后不再继续履行租赁合同，而银行又无法及时采取法律措施，可能会导致抵押物价值下降，进而影响银行的贷款安全。

以上两个案例都涉及到了“买卖不破租赁”的原则。

这一原则旨在保护承租人的合法权益，确保租赁合同在房产所有权发
生变化时仍然有效。

但在实际操作中，银行需要加强对抵押物的管理和监控，及时了解抵押物的情况，以降低潜在的风险。

担保法案例分析1

案例一：甲将自己所有的三间房子出租给乙。

甲因做生意缺少资金，对乙表示愿将此三间房子出卖。

乙愿意购买，甲、乙签订房屋买卖合同，约定价格为6万元，同年12月底以前交清房款。

不久，乙依约交清了房款。

甲的朋友丙听说此事，愿意7万元购买此房。

于是，甲告知乙，房价提至7万元，若乙补交 l 万元，则房子卖给乙，否则，房子卖给丙。

乙坚决反对提价，认为自己早已交清房款，房子已经属于自己所有，甲既无权要求再补交房款，也无权将房子卖给丙。

1个月后，甲将房子以7万元卖给了丙，并办理了过户手续。

丙以自己是房屋所有人为名，要求乙腾房。

乙认为自己买房在先，而且房子的租期未到，因此拒绝腾房。

问： (1)乙是否取得了这三间房的所有权？(2)丙要求乙腾房是否合法？案例二、甲、乙于2001年10月5日签订一借款合同，丙作为担保方在借款合同上签字。

合同约定乙的还款日期为2002年2月5日，到期未还由丙对借款本金500万元承担连带责任。

2001 年12月1日，甲、乙双方经商议将还款期延至2002年4月5日，并通知丙，丙对此未置可否。

2002年5月1日，甲因乙未按期还款而首次要求丙偿还借款本息。

根据上述案情，请判断下列说法是否正确。

1、就保证范围而言，丙对本金的利息不承担保证责任。

2、由于丙对延期还款期未置可否，故丙再也不承担保证责任。

3、根据约定的保证方式，甲应该先向乙主张权利后才干向丙主张权利。

4、若丙不允许变更还款期，则甲向丙主张权利的保证期间止于2002年8月5日。

5、若丙书面允许变更还款期，则甲向丙主张权利的保证期间止于2002年10月5日。

案例三、甲、乙于2001年10月5日签订一借款合同，丙作为担保方在借款合同上签字。

合同约定乙的还款日期为2002年2月5日，到期未还由丙对借款本金500万元承担连带责任。

2001 年12月1日，甲、乙双方经商议将还款期延至2002年4月5日，并通知丙，丙对此未置可否。

2002年5月1日，甲因乙未按期还款而首次要求丙偿还借款本息。

最高法院：银行未对设押房屋的出租、出售情况进行充分现场调查的，不享有抵押权

最高法院：银行未对设押房屋的出租、出售情况进行充分现场调查的，不享有抵押权抵押权绝对不是完成登记就万事大吉的，教训惨痛。

裁判规则1.在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是抵押物的所有权人，抵押物是否存在其他真实的权利人；2.未对抵押房屋尽到审慎、合理注意义务的，不享有抵押权。

裁判实例裁判法院：最高人民法院裁判案号：（2019）最高法民申2834号案件索引：中国农业银行股份有限公司伊犁分行与伊犁锦城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案再审审查与审判监督民事裁定书最高人民法院认为根据农行伊犁分行申请再审的理由，本案再审审查的焦点问题是农行伊犁分行在对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎尽调义务。

本院认为，根据生效判决认定的事实，在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的1××号、1××号、1××号、1××Ａ号、1××号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前，该公司已将前述案涉房屋出售给案外人周俊玉等人。

锦城公司与周俊玉等人签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但周俊玉等人已经支付价款并实际占有房屋。

农行伊犁分行自认锦城公司向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。

在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，农行伊犁分行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是锦城公司，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。

本案农行伊犁分行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，原判决认定农行伊犁分行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。

该分行申请再审的理由不成立，本院不予支持。

综上，农行伊犁分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。

2014年《民事审判指导与参考》第57辑

2014年《民事审判指导与参考》第57辑最高法2014最新民事裁判规则| 天同码文 | 天同律师事务所知识主管陈枝辉2014-07-30天同诉讼圈本期天同码，与读者分享最高院民一庭最新一期《民事审判指导与参考》中揭示的诸多裁判规则，对民事审判实务都具有很强的澄清和漏洞填补意义。

1.房产租赁签约在先但尚未交付的，不得对抗抵押权——在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致情况下，租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记时间为准。

2.人身损害赔偿医疗费中自费与医保部分的分割处理——人身损害赔偿纠纷案中，已支付医疗费的社保机构应作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并可直接行使追偿权。

3.无偿代驾车辆所有人与代驾人之间为义务帮工关系——驾驶人为了车辆所有人利益无偿代驾交通肇事的，因所有人对车辆具有运行支配和运行利益，故应承担赔偿责任。

4.股票、黄金、名画、彩票、借款利息，离婚怎么分——婚前个人所有的股票、基金等财产，在婚姻关系存续期间的增值收益是否属于自然增值是区分夫妻共同财产关键。

5.擅自出卖共有房屋合同有效但不具备继续履行条件——房屋共有人擅自出卖登记在其名下房产，另一共有人不同意的，法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。

6.村民会议决定调整土地承包方案侵害承包权应撤销——集体经济组织通过召开村民会议等方式，作出土地承包方案调整的决定，侵害承包人权益的，承包人可诉请撤销。

7.备案合同与补充合同约定不同时的工程款结算依据——就同一建设工程另行订立的施工合同与备案中标合同实质性内容不一致的，应以备案合同作为工程款的结算根据。

8.非持股公司之间的关联关系不能作为人格混同依据——非持股关系的公司之间只有在人格混同情形，才能否定公司法人人格让其他公司对本公司侵权行为承担连带责任。

9.预约合同签订后一方履行主要义务对方接受的认定——当事人之间虽只签订预约性质合同，但嗣后一方履行主要义务，对方接受的，应认定双方之间成立事实本约关系。

二手房按揭银行抵押权无效案例

二手房按揭银行抵押权无效案例
本案中，某银行与邱某及杜某于1996年12月29日签订《房屋抵押贷款合同》，该合同约定邱某向某银行借款50万元，杜某以自有的三层楼房提供担保。

该合同是三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。

从抵押合同的履行情况看，杜某和某银行共同到海口市房产局办理了上述房屋的抵押登记手续，某银行还领取了该房屋他项权证。

可见，杜某为该笔贷款设置的房屋抵押成立。

但从贷款合同的实际履行情况看，某银行出于自身经营风险考虑，并根据上级有关文件的精神，需对该笔贷款缩减10万元，并未按照上述约定向邱某发放贷款50万元，而是通过与邱某于1996年12月31日签订《抵押担保借款合同》的方式终止了上述合同的履行。

据此，与之相对应的抵押权亦随之消灭。

故1996年12月29日签订的《房屋抵押贷款合同》不能作为杜某承担邱某40万元贷款担保责任的依据。

物权法教学案例(3)

物权法案例3案例22：陈某想办一个时装店，因资金不足，陈某父亲将自己名下的在外地某市的四间祖屋，以2万元的价格出售给即将回某市定居的华侨周某，周某与陈父签订了买卖合同，交付了房款，但未办理过户登记，陈父回家后不久因病去世。

陈某不知道其父卖屋之事，便继承了2万元存款和在外地的四间老屋，并将老屋过户到自己名下。

陈某以将老屋房产证交给花某某的方式抵押，向花某某借款2万元，再加上继承的2万元，合计4万元开办了一家时装店。

但时装店因经营不善发生亏损，陈某无力清偿花某的借款，花某要拍卖该房屋实现抵押权。

而此时周某回国定居,要对老屋装璜并办理过户手续。

发现房屋的产权人已是陈某，于是要求陈某协助过户，同时主张花某的抵押权无效。

1、陈某应否协助周某过户？陈某有义务协助周某过户。

陈父与周某签订房屋买卖合同，合同成立并生效，但是未办理不动产变动登记，因此不发生物权变动。

陈父死亡后，陈某基于继承取周某的房屋所有权，通过继承取得不动产所有权的无需公示。

但是陈某概括承受陈父的权利及义务，因此周某可以基于有效的房屋买卖合同请求陈某履行义务。

2、花某的抵押权有效否？为什么？花某的不动产抵押无效，不动产设立抵押权时应当登记才成立，陈某仅通过交付房屋产权证明与花某某抵押，但未完成登记，因此抵押权无效。

案例23：赵某准备将一幢自有的房屋出售，王某提出购买但因价格问题未达成协议。

后赵某与同事李某达成了买卖协议，商定房价为20万元，分二次支付，合同签订时付10万，余款二个月内付清。

合同签订后，李某支付了第一期房款，赵某也将房屋钥匙交付给李某，李某搬入房中。

后王某又向赵某提出，愿以25万价格一次付清。

赵某心动即同意，次日双方签订了买卖合同，王某付清了全部房款，并到房地产管理机构办理了过户手续。

一周后王某要搬入原赵某的房中居住，李某获知了情况，拒绝王某入住，于是双方发生纠纷。

王某向法院起诉，要求确认赵某与李某签订的买卖合同无效，并要求李某退房。

最高人民检察院关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知

最高人民检察院关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知文章属性•【制定机关】最高人民检察院•【公布日期】2024.04.11•【文号】•【施行日期】2024.04.11•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,检察机关正文关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知各省、自治区、直辖市人民检察院，解放军军事检察院，新疆生产建设兵团人民检察院：房地产产业事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。

2023年底召开的中央经济工作会议专门强调，“做好保交楼、保民生、保稳定工作”。

当前，涉房地产纠纷案件易发高发，主要涉及“一房二卖”、逾期交房、迟延办理产权证等情形，呈现出群体性、矛盾对立激烈等特征。

为深入学习贯彻习近平法治思想，充分发挥检察职能，助力实质性化解房地产领域矛盾纠纷，深化“检护民生”专项行动效果，持续做实人民群众可感受、能体验、得实惠的检察为民，最高人民检察院组织选编了6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例，作为“检护民生”专项行动系列典型案例。

现印发你们，供各地参考借鉴。

最高人民检察院2024年4月11日张某等71户业主与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷检察和解系列案【关键词】商品房预售合同逾期办证违约金检察和解检护民生【基本案情】2015年6月30日，张某与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司（以下简称某房开公司）签订商品房预售合同，购买该公司开发的商品房。

合同约定：出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，逾期不能交付的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人承担违约责任。

合同签订后，张某依约支付了购房款336757元，某房开公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未办理产权登记。

2018年12月25日，张某诉至贵州省安顺市西秀区人民法院，请求判令某房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书，配合其办理房屋所有权证，并以购房款为基数，按日万分之一的标准支付2016年1月至2018年12月25日期间的逾期办证违约金共计36706.51元，此后继续按日万分之一的标准以购房款为基数支付违约金，直至办妥房屋所有权证之日止。

担保物权中的抵押权案例

担保物权中的抵押权案例：案例1：房屋抵押权纠纷案情：梁义江于1995年5月15日和顺德市北滘农村信用合作社马村分社签订了一份《抵押借款合同》，在属其夫妻共同财产的房屋上设定抵押以向信用社贷款，但该房屋的产权证上记载的所有权人为梁义江一人。

该抵押经过了登记，有关部门发给了信用社一份《他项权利证书》。

双方约定贷款期限为一年。

同年10月11日梁义江去世，该贷款未获任何清偿，但信用社亦一直未向梁义江的继承人即本案四原告曾转燕、梁广恩、梁惠莲、梁翠连主张债权。

后来，四原告欲变更此房屋的产权登记，但由于以前的抵押登记而无法变更。

于是，原告于2001年7月向法院起诉，认为该房屋属夫妻共同财产，梁义江当初设定抵押权的行为是无权处分行为，应确认抵押无效。

即使有效，因该抵押所担保的债权已过诉讼时效，应解除上述抵押借款合同中的抵押关系，信用社应退还上述用于抵押房屋的《房屋他项权利证明书》，并承担本案诉讼费。

问题：1、信用社是否取得了该房产的抵押权？答：信用社已经取得了该房产的抵押权。

2、原告主张抵押权因主债权已过诉讼时效而消灭是否有法律依据？答：原告的主张具有法律依据，因为，被告同梁义江约定的还款日期为1996年5月15日，因此，被告债权诉讼时效到期日为1998年5月15日，原告起诉日期已经超过债权诉讼时效两年，可以主张抵押权的消灭。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保物权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。

”案例2：不动产抵押登记纠纷案情：1996年7月5日，金城房地产开发公司（以下简称金城）与该市建设银行签订一份贷款合同，合同规定建设银行负责A大厦后期资金的全部投入，约人民币1亿元左右，金城则将其己建成的B 大厦抵押给建设银行。

建设银行按常规投入资金利率加两个点计算，并保证每笔资金使用周期为一年半。

高院：无论承租人是否善意,合同是否有效,先抵后租都不能排除法院强制执行保全与执行

高院：无论承租人是否善意,合同是否有效,先抵后租都不能排除法院强制执行保全与执行承租人以对租赁标的物上设有的抵押不知情且自身善意为由，主张排除法院对抵押物采取执行措施的，法院不予支持作者：唐青林李舒（北京云亭律师事务所）编者按在执行程序中，租赁物的执行至少涉及申请执行人、被执行人、承租人三方法律主体，有时候还会涉及抵押、转租、执行程序中的出资、先抵后租和先租后抵等复杂情况。

本期，我们结合最高法院近三年来处理此类案件的裁判观点，以期帮助读者理清此类案件主要争议焦点问题和相应裁判规则。

裁判要旨抵押权的设定先于租赁合同成立的时间（“先抵后租”），无论该租赁合同是否合法有效，承租人是否善意，都不能产生阻却人民法院对案涉标的物予以执行的法律效果。

案情简介一、渤海银行南京分行与袁宇峰、曹芳金融借款合同纠纷一案，南京中院审理过程中于2014年6月13日轮候查封了袁宇峰、曹芳名下位于无锡市中山路100号房产。

南京中院作出（2014）宁商初字第106号民事判决，判决：袁宇峰、曹芳偿还渤海银行南京分行借款本金16806873.9元、利息77365.31元。

二、该民事判决生效后，渤海银行南京分行向南京中院申请执行，南京中院立案后将该案委托无锡中院执行。

无锡中院执行过程中作出（2015）锡执委字第0001号公告，并查封了被执行人的涉案房屋。

新特高公司向无锡中院提交租赁权申报申请书，申报称该公司于2014年3月21日与袁宇峰签订房屋租赁合同，对涉案房屋享有租赁权。

三、无锡中院作出（2015）锡执委字第0001号通知书，认为无锡市惠山区人民法院于2014年5月6日首封涉案房屋。

依据现有证据材料，袁宇峰将涉案房屋抵押给渤海银行南京分行在先，租赁协议发生在后，依照《物权法》第一百九十条的规定，对新特高公司要求继续租赁涉案房屋的请求不予支持。

后新特高公司、环亚学校不服该通知书，向无锡中院提出执行异议。

四、无锡中院异议审查过程中，新特高公司提供了落款日期为2014年3月21日其与袁宇峰签订的房屋租赁合同。

银行抵押合同无效案例

银行抵押合同无效案例引言在金融领域中，抵押合同是一种常见的金融交易工具，尤其在房地产抵押贷款中经常使用。

抵押合同作为银行与借款人之间的合法约束，是保证借款人履行还款义务的重要法律文件。

然而，在某些情况下，银行抵押合同可能因为合同内容违法、合同签订过程存在瑕疵等原因而被认定为无效。

本文将以一起银行抵押合同无效的案例为例，探讨造成银行抵押合同无效的原因，并对相关法律规定进行分析。

案例描述该案例发生在某市的一起房地产抵押贷款案件中。

借款人小王与银行签订了一份抵押合同，按照合同约定，小王将其拥有的房产作为抵押物，向银行借款50万元，并以其名下的房产为抵押物进行担保。

然而，后来小王收到法院传票，被告知该抵押合同被认定为无效。

以下是造成该抵押合同无效的原因：1.合同内容不合法：经调查，该银行抵押合同中存在违法条款。

根据法律规定，抵押合同中的借款利率应当符合国家相关规定，而该合同中的借款利率显著高于法定利率上限。

因此，合同内容不合法成为导致该抵押合同无效的重要原因之一。

2.合同签订过程存在瑕疵：调查发现，在签订抵押合同过程中，银行未向借款人充分解释合同条款，并未提供足够的合同解读和法律咨询。

此外，合同签订中的借款人是否基于真实意愿签署合同也存在争议。

这些签订过程中的瑕疵使得该抵押合同的效力受到质疑。

法律分析根据中国的《合同法》、《民法总则》等相关法律法规，当抵押合同违法、合同内容不合法或合同签订过程存在瑕疵时，该抵押合同可能被判定为无效。

以下是对该案例中相关法律规定的分析：1.合同内容不合法：抵押合同需要符合国家法律和法规的相关约束，包括借款利率、合同条款的明确等方面。

当合同中的借款利率超过法定利率上限时，根据《合同法》第一百四十四条的规定，合同条款将被视为违法、无效。

2.合同签订过程存在瑕疵：根据《合同法》第十六条的规定，合同的订立应当基于自愿和平等原则，并应当充分充分保护当事人的知情、自主权。

当合同签订过程中存在虚假宣传、不安全性评估、法律咨询不完善等问题时，该合同的效力可能受到影响，甚至会被判定为无效。

李扬、郑威房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

李扬、郑威房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审结日期】2022.06.20【案件字号】(2022)鄂01民终5416号【审理程序】二审【审理法官】安林锋【审理法官】安林锋【文书类型】判决书【当事人】李扬;郑威【当事人】李扬郑威【当事人-个人】李扬郑威【代理律师/律所】江永华湖北思孟律师事务所;刘怡琳北京盈科(武汉)律师事务所;张艳香北京盈科(武汉)律师事务所【代理律师/律所】江永华湖北思孟律师事务所刘怡琳北京盈科(武汉)律师事务所张艳香北京盈科(武汉)律师事务所【代理律师】江永华刘怡琳张艳香【代理律所】湖北思孟律师事务所北京盈科(武汉)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】李扬;郑威【本院观点】本案应围绕双方当事人的上诉请求及理由进行审理。

【权责关键词】代理违约金过错无过错合同约定新证据质证诉讼请求执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明：一审判决认定事实属实。

本院另查明如下事实：1、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司出具的案涉房地产估价报告载明：根据现场查勘，估价对象室内已进行一般装修；本次仅对其毛坯市场价值进行评估，未考虑室内装修对估价对象价值的影响。

二审中，双方当事人对此节事实均不持异议。

2、关于郑威提出案涉房屋属于“双限房”的问题，双方均表示“双限房”是“限价、限面积的房屋”。

3、一审审理中，李扬因提出诉讼保全措施，为此支付保全费5000元。

【本院认为】本院认为，本案应围绕双方当事人的上诉请求及理由进行审理。

关于李扬上诉主张郑威按已付购房款总额15%赔偿案涉房屋装修费用损失，一审判决未予支持不当的问题。

李扬、郑威签订的案涉《房地产转让合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规的效力性、强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。

租赁期间房屋被查封的权益案例分析

租赁期间房屋被查封的权益案例分析案例详情：202X年，张某某与李某某签订了一份房屋租赁合同，张某某承租了位于市中心的一处住宅。

然而，不久之后，张某某发现该房屋已被李某某抵押给了银行，并且房屋还因李某某的其他债务问题被法院查封。

张某某感到困惑和无助，不知道自己的租赁权益是否受到保护，他能否继续居住在该房屋中？案例分析：本案涉及的主要问题是房屋租赁与抵押、查封之间的关系，以及承租人的权益保护问题。

根据相关法律规定，如果房屋在出租前已经设立了抵押权或被法院查封，那么抵押权人或法院的执行行为将优先于租赁关系。

在本案中，由于房屋是在租赁合同签订后被抵押和查封的，因此张某某的租赁权益应当受到保护。

然而，张某某在实际占有房屋方面存在问题。

根据法律规定，承租人需要实际占有租赁房屋，才能享有相应的权益。

如果张某某在房屋被查封后仍然占有房屋，那么他的权益可能受到限制。

此外，张某某还需要注意优先购买权的问题，即在房屋被执行过程中，他是否有权优先购买该房屋。

案例启示：本案提醒我们，在签订房屋租赁合同时，承租人应当仔细审查房屋的权属状况，了解是否存在抵押、查封等问题。

同时，承租人还应当关注自己的实际占有情况，确保自己的权益不受侵害。

此外，承租人还应当了解优先购买权等法律规定，以便在房屋被执行时维护自己的合法权益。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的，不适用前款规定。

”在本案中，张某某可以根据上述法律规定，主张自己的租赁权益。

同时，他还需要关注自己的实际占有情况和优先购买权问题，以便在必要时维护自己的合法权益。

通过本案，我们可以看到，了解和掌握相关法律法规，对于维护自己的权益至关重要。

确认房产抵押无效之诉案例

确认房产抵押无效之诉案例
嘿，你知道吗？我来讲一个超精彩的确认房产抵押无效之诉案例。

李先生和王女士是夫妻，有一套房子，生活虽说不是大富大贵，但也温馨和睦。

哎呀，可谁能想到呢！有一天，李先生做生意急需资金，就瞒着王女士偷偷把房子抵押给了别人。

这可真是晴天霹雳啊！王女士得知后，那叫一个气愤，自己的家怎么能说抵押就抵押了呢？
于是，王女士决定起诉，要求确认这个房产抵押无效。

她找了个超厉害的律师，一起准备材料。

律师说：“这就好比你的宝贝被别人抢走了，咱们得抢回来！”在法庭上，王女士坚定地说：“这套房子是我们夫妻共同的，他一个人怎么能私自抵押呢？”对方却振振有词，说什么李先生签了字就是有效的。

但王女士可不会轻易放弃，她据理力争，就像一只顽强的斗鸡。

法官也很慎重啊，毕竟这不是小事。

经过一次次的调查、辩论，最后法官宣布，房产抵押无效！王女士激动得差点哭出来，她赢了这场艰难的战斗啊！难道不是吗？这个案例不就像是一场惊心动魄的拔河比赛，王女士最终把属于她的胜利拉了回来！
我觉得啊，这个案例告诉我们，当自己的合法权益受到侵犯时，一定要勇敢地站出来，坚决维护。

不要怕困难，不要怕麻烦，就跟王女士一样，为了自己的家，什么都值得去拼！。

焦作中旅银行股份有限公司郑州分行、熊继勇等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

焦作中旅银行股份有限公司郑州分行、熊继勇等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审结日期】2021.09.03【案件字号】(2021)豫01民终10782号【审理程序】二审【审理法官】陈涛王燕燕谢宏勋【审理法官】陈涛王燕燕谢宏勋【文书类型】判决书【当事人】焦作中旅银行股份有限公司郑州分行;熊继勇;河南省清华房地产开发有限公司【当事人】焦作中旅银行股份有限公司郑州分行熊继勇河南省清华房地产开发有限公司【当事人-个人】熊继勇【当事人-公司】焦作中旅银行股份有限公司郑州分行河南省清华房地产开发有限公司【代理律师/律所】周文慧河南苗硕(郑州)律师事务所;贾嫚玉河南良承律师事务所【代理律师/律所】周文慧河南苗硕(郑州)律师事务所贾嫚玉河南良承律师事务所【代理律师】周文慧贾嫚玉【代理律所】河南苗硕(郑州)律师事务所河南良承律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】焦作中旅银行股份有限公司郑州分行【被告】熊继勇;河南省清华房地产开发有限公司【本院观点】本案二审的争议焦点是案涉商品房买卖合同及购房借款合同解除后，熊继勇应否承担贷款的还款责任。

【权责关键词】无效撤销委托代理违约金过错无过错支付违约金合同约定证据不足质证诉讼请求维持原判发回重审查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。

【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点是案涉商品房买卖合同及购房借款合同解除后，熊继勇应否承担贷款的还款责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2020]17号)第二十一条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。

银行对抵押房产已被销售事实未审慎审查，抵押无效！

银行对抵押房产已被销售事实未审慎审查，抵押无效！最高院：银行对抵押房产已被销售事实未审慎审查，抵押无效！金融审判研究院|发布于2020-10-26裁判概述当借款人以商铺作为抵押财产向银行提供担保时，银行应当对房地产的销售情况进行充分的审查，尤其是案涉部分商铺返租的租金还是通过该银行向买受人发放。

银行更应审慎甄别提供的抵押财产中是否涉及已出售房产。

由于银行未尽到金融机构的注意义务，存在重大过失，其对案涉商铺抵押权不构成善意取得。

裁判概述1、唐玲玲等62户购买了云天房产公司名下案涉商铺，约定采取售后返租的形式，并支付了全部房款，但一直未办理过户登记，商铺未办理过户登记的原因在于云天房产公司怠于配合办理。

但云天房产公司已经如约进行了返租并按时向唐玲玲等62户支付租金。

2、后，云天房产公司将仍在其名下的上述商铺抵押给银行，并办理了抵押登记，云天房产公司无力清偿欠付银行的到期贷款，银行诉至法院要求就案涉商铺实现抵押权被法院判决支持。

3、62名买受人对支持银行抵押权的判决不服，提起第三人撤销诉讼。

争议焦点银行是否取得对案涉房屋的抵押权？法院认为据原判决查明的事实，唐玲玲等62户在支付完毕全部房款并将所购商铺返租后已实现租金收取，应当认定其已实际对案涉商铺享有占有、使用和收益的权利。

虽然唐玲玲等62户因云天房产公司的原因尚未办理房屋产权登记，但现有证据表明，唐玲玲等62户曾多次要求云天房产公司办理合同备案登记和房屋产权登记，但云天房产公司以各种理由推诿拖，故案涉商铺未办理产权登记并非唐玲玲等62户的过错所致。

零陵农行作为商业银行，其开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信状况。

案涉借款人云天房产公司为房地产开发公司，其主要资产为案涉楼盘“云天·芙蓉广场”。

该楼盘商铺均采用先出售再统一返租形式进行销售，在销售期间进行了长期而广泛的宣传，零陵农行向云天房产公司发放贷款时对此应当知悉。

当云天房产公司以“云天·芙蓉广场”的商铺作为抵押财产向零陵农行提供借款担保时，零陵农行应当对云天房产公司“云天·芙蓉广场”的销售情况进行充分的审查，尤其是案涉部分商铺返租的租金还是通过零陵农行向买受人发放。

未设定抵押权房地产出租合同

未设定抵押权房地产出租合同在房地产市场中，出租房屋是一种常见的投资方式。

对于房东来说，出租房屋可以带来稳定的收益；对于租客来说，租房可以提供一个舒适的居住环境。

而在签订出租合同时，抵押权是一个重要的考虑因素。

抵押权是指借款人将其财产作为债权人债务的担保方式。

在房地产出租合同中，抵押权可以用来保证房东的权益。

然而，有时候出租房屋的抵押权并未设定，这可能会给房东和租客带来一些潜在的风险和问题。

首先，未设定抵押权可能会导致房东在租赁期间无法收回租金。

如果房东未能按时偿还贷款，银行或债权人可能会对房屋进行查封并拍卖。

在这种情况下，租客可能需要面对突然被迫搬家的困境，而且他们支付的租金可能无法追回。

因此，对于租客来说，了解房东是否设定了抵押权是非常重要的。

其次，未设定抵押权还可能导致租客的权益受到侵害。

如果房东未能按时偿还贷款，银行或债权人可能会对房屋进行查封并将其出售。

在这种情况下，新的房东可能会要求租客搬离，或者要求租客支付更高的租金。

这对租客来说无疑是一种不公平的待遇，因为他们无法控制房东的财务状况。

为了避免以上问题，租客在签订合同之前应该要求房东提供抵押权情况的证明。

这可以是银行的证明文件或其他相关的法律文件。

同时，房东也应该主动向租客提供这些信息，以保证租客的权益不受到侵害。

此外，未设定抵押权还可能导致租赁合同的终止。

如果房东无法按时偿还贷款，银行或债权人可能会要求房屋的拍卖或转让。

在这种情况下，租客可能需要面对突然被迫搬家的情况，这对于租客来说无疑是一种不便和困扰。

为了避免这种情况，房东可以在签订出租合同之前与银行或债权人协商，确保房屋的抵押权不会影响租赁合同的有效性。

另外，房东还可以向租客提供一份书面保证，承诺在租赁期间不会发生房屋被查封或拍卖的情况。

总之，未设定抵押权的房地产出租合同可能会给房东和租客带来一些潜在的风险和问题。

为了保护双方的权益，房东应该设定抵押权，并向租客提供相应的证明文件。

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最高法院：银行未对设押房屋的出租、出售情况进行充分现场调查的，不享有抵押权。

作者 | 编辑整理魏大勇辽宁瀛沈律师事务所律师来源
阅读提示：
抵押权绝对不是完成登记就万事大吉的，教训惨痛。

裁判规则
1.在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构应当对房屋的
出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是抵押物的所有权人，抵押物是否存在其他真实的权利人；
2.未对抵押房屋尽到审慎、合理注意义务的，不享有抵押权。

裁判实例
裁判法院：最高人民法院
裁判案号：（2019）最高法民申2834号案件索引：中国农业银行股份有限公司伊犁分行与伊犁锦城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案再审审查与审判监督民事裁定书
最高人民法院认为
根据农行伊犁分行申请再审的理由，本案再审审查的焦点问题是农行伊犁分行在对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎尽调义务。