房地产投资分析复习资料

第一章房地产与房地产投资

1、请简述房地产的特性（P2-3)

不可移动性、耐久性、价格高昂、房地产商品之间具有相关性、房地产的开发使用具有外在效应5

3、为什么房地产市场是不完全竞争市场？

房地产市场的特征决定了它是不完全竞争市场，其价格的形成也同一般商品相甚远去。房地产市场的特征：市场组成复杂、产品差异性大、市场具有区域性、价格具有不确定性。由完全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比，显而易见，房地产市场中的买者与卖着都不是价格的接受者，产品具有异质性，并且市场相当复杂，信息不充分也不对称，因而房地产市场是一个不完全竞争市场。

4、引入交易费用分析房地产市场（P6-7)

在现实世界中，交易费用无处不在。广义上说，交易费用包括所有那些在一个人的世界里不可能存在的费用；按这个定义我们可以把交易费用看成是一系列的制度费用，其中包括信息费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用、改变制度的费用。

存在交易费用时，房地产开发商标定的房地产价格将会提高，但是供给不变，那么需求（尤其是有效需求）在一定时期内会相对减少。这样就形成了供求双缺口，一方面，部分房地产卖不出去，另一方面，一些百姓因付不起费用而缺乏住宅。总之，存在房地产交易费用时，产品交易很难达到平衡。

5、房地产投机是否应该抑制？（P15)

首先，在经济学上“投资”与“投机”是很难区分的，因为二者都是通过预期，将资金投入到某项业务或产业中，以获取未来收益为目的。很多学者认为应该反对投机，但在现实世界中，“投机”行为非但没有表面上所感觉的那样的副作用，相反它是市场得以高效运作的润滑剂甚至是指挥等。由于买者与卖着所掌握的信息是不对称的，“投机”行为便促成了一种寻价行为，导致了信息的传递，促进了市场买卖。其次，房地产开发商所获得的土地，一般是通过二级市场通过多重转手后获得的，百姓收入低导致有效需求不足，于是政府出来干预。但政府干预是有悖市场规则的借宏观调控之名行行政干预之实，有悖市场规则；我们要知道的是土地二级市场为什么充满“投机”而不是见了“投机”就“打”，否则连“标”也治不了。

6、简述房地产投资方式及其特点（P1

7、26)

所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。可从两方面来讨论：房地产投资的资金方式、房地产投资开发的对象。

房地产投资开发的对象：未开发的土地，住宅，办公楼宇，商场、酒店、旅店，工业厂房和仓储型物业，休闲型物业

房地产的资金投入方式：房地产投资信托、房地产辛迪加、混合房地产基金、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款债券、直接购置房地产

7、影响房地产投资的经济因素有哪些？（P27)

宏观经济因素：货币政策、财政政策

区域经济因素：区域产业的性质、区域产业的多样性、运输系统与资源

第二章房地产市场研究

1、房地产投资分析中为什么离不开市场研究？（P32)

①在理性的房地产投资分析中，市场研究是一项必不可少的工作。投资于房地产，根本的目的是获取预期经济利润，而能否获取及获取利润的程度取决于房地产未来的实际变现率。只有对预期的市场景气循环情况、市场竞争情况及消费者需求偏好等等有准确的把握才能做出适宜的投资决策，确保投资目标的实现。

②随着市场化程度的提高，市场分析在中国房地产投资决策中的作用将日益突出。大致有三个方面的作用：A通过市场研究，可以掌握房地产市场需求变化的态势，遇见拟投资开发项目在技术上是否可行；房地产变现能力如何；市场竞争力如何；投资绩效如何；预期获利如何，从而减少盲目性投资，增强经营管理的主动性。B有利于做好投资决策C市场研究可为房地产价格确定乃至营销策略的制定提供基础和依据。

2、市场研究应该做到怎样的深度？P33-34)

市场研究的数量有一个限度。房地产投资的最终目的是获得利润，用经济学的知识来分析，当房地产投资的总成本与总利润的差值最大时净利润最大。在净利润最大值之外，随着分析次数的增加，由于成本的增加速度大于效率的增加速度，致使获得的净利润降低。由于市场分析的效益很难用客观的标准衡量，因此，何时达到最大效益，很难确定。但不管存在何种障碍都要获得大量的关于某项投资的信息，并进行市场分析。

3、市场研究一般分为几个步骤？

房地产市场调查、市场预测

4、分析也比较房地产调查的几种方法？（P40-41）

询问法、观察法、实验法

5、房地产预测的主要内容？（P44-45）

①宏观经济发展趋势预测②产业政策影响预测③市场需求预测④技术发展预测⑤营销前景预测⑥产业供给能力预测⑦市场价格趋势预测⑧市场竞争情况预测

6、比较房地产预测的主要方法？（P45-50）

德尔菲法、时间序列法、回归分析法

7、房地产市场预测可以分为那几个步骤？（P50-52）

①确立预测目标②拟定预测工作计划③收集和整理资料④选择预测方法⑤预测分析⑥预测结果评价⑦编制预测报告

8、如何分析房地产投资周期？（P52-65）

第三章资金的时间价值

1、为什么会有资金的时间价值？（P71)

进行投资分析的时候往往会涉及存在一定时间跨度的成本和收益的核算，投资者必须根据未来的预期收益评估当前的投资，因而不可避免的要对不同时间的资金或货币进行价值比较。因此产生了资金时间价值。

2、复率现值与复率终值的关系式什么？

复率现值可由复率终值求得。具体可用公式来比较，详细见课本78页。

4、年金是否指每年发生一次的现金流量？为什么？

不是。在进行投资分析时，等额定期系列资金收入是经常遇到的，除了，逐年等效借贷外，还有分期付款赊购、分期支付工程款、每年相等的租金收入等等。这些等额定期的资金收入系列称为年金。而现金流量是在计算期内的现金流入与流出。

5、考查的是名义利率与有效利率的关系，见计算题中的有关练习。

6、利息率定义？

在一段时间期末应支付的利息与在这段时间内初期所欠的资金数额之比