土地开发成本构成
土地一级开发成本的组成
土地一级开发成本的组成土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。
在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。
在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。
征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。
拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。
此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.5%。
因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。
房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。
拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。
古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。
其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。
公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。
这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共配套设施建设费用包括市政管理用房建设费用、机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用以及规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。
土地开发成本构成
一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费2、土地购置费：双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金国家收取的款项。
4、七通一平费：指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
①场地平整②勘察设计③临时设施⑥管理费⑦利息5、征地开垦费6、征地管理费：指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。
包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
7、契税8、利息。
（开发工程的贷款利息）二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费：指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。
主要包括：④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。
主要包括：●工作人员工资●办公费●差旅费●检验试验费⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。
●供热●供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建⑥物业管理用房（保安监控室）其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费（单指工程施工费用）①道路停车场地面硬化围墙②排水、排污管道③供水管道、④监控系统⑤供电线路、路灯⑥宽带⑦有线电视⑧通讯线路⑨供热管道⑩园林、绿化三、基础工程费（主体工程基础设计变更费用）四、城市基础设施配套费1、城市基础设施配套费五、前后期费用1、勘察设计费2、监理费3、招标费4、质检费5、房屋所有权登记费6、房屋所有权登记费7、房屋所有权登记工本费、8、工程质量监督费9、施工管理费10、招标服务费11、施工图纸审查费12、预算费13、招标专家评审费六、经营管理费企业运行项目管理过程中所发生的费用。
1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、教育基金七、贷款利息项目贷款或投资款项的计息。
土地一级开发成本的组成
土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3、工程勘察、测绘、定桩费用4、环境影响评价分析费用5、交通影响评价分析费用6、地震影响评价分析费用7、地价评估费用8、工程设计费及施工图审查费9、招标代理费、招标服务费10、工程保险费（二）征地、拆迁费用1、征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。
本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。
征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。
涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
青苗是指尚未收获的农作物。
其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。
征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。
2、??拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。
(整理)土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
土地一级开发成本测算
3. 建设期区域管理费用
→包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。
这部分费用在项目建设初期很难估算。不同的 土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、 区域周边的环境一定面积的临时绿化，整个区域的建设期 几年等，再据以测算相应费用。
1.
项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案 等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格 ［ 1999 ］ 1283 号《建设项目前期工作咨询收费暂行规 定》及 各地区《关于建设项目前期工作咨询收费的补 充通知》中的有关计价标准。
→
◆项目建议书、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费
4. 拆除工程费用
→拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程
量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑 渣土运输、消纳等因素进行测算。
5. 古树保护及文物古建修护、还建费用
→ 根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，
套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、 保护、还原等因素进行费用测算。
6. 其它
2. 拆迁补偿费用 →住宅房屋：
房屋拆迁补偿价=（基准地价×Ｋ＋基准房价）×被 拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价
→非住宅房屋：
非住宅房屋拆迁补偿价=区位价格×K1×K2×K3× 建筑面积+地上物补偿价
3. 房屋拆迁评估费 ——因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金
额的1～1.5• %向征用拆迁单位收取评估费
→本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级
包括： 市政管理用房建设费用 机动车停车场（库） 非机动车停车设施建设费用 规划中其它须纳入土地一级开发成本的公共配套 设施建设费用
土地一级开发项目成本测算
土地一级开发项目成本测算一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。
由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、治理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的治理费用等构成。
二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为庞大，要求项目的投资者必须有专门强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。
土地一级开发成本差不多决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。
土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评判和决策的要紧依据是土地一级开发成本。
三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上差不多完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平坦（简称“七通一平）（或“五通一平” 及其他情形），可直截了当用于建设的土地价格。
土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。
毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳固，对土地出让交易价格的阻碍程度较小。
四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费托付编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境阻碍评判分析费用交通阻碍评判分析费用地震阻碍评判分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费♦立项报告、可研报告的编制费♦土地一级开发实施方案的编制费♦项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地点物价局、打算委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
土地开发成本及出让价格测算方案
土地开发成本及出让价格测算方案Introduction土地开发成本及出让价格是一项非常重要的任务，可以影响到整个城市的发展和经济繁荣。
因此，我们需要制定一种成本测算方案，以便能够更加准确地开发土地并确定出让价格。
计算公式首先，我们需要测算开发土地的成本。
在这一过程中，需要考虑到多项因素，如土地购置费、基础设施建设费、施工费用、地下管道改造费等。
具体的计算公式为：开发土地成本=土地购置费+基础设施建设费+施工费用+地下管道改造费其中，土地购置费是指政府从土地所有者手中购买土地时支付的费用；基础设施建设费是指为了使土地能够适合开发，需要修建的道路、桥梁、排水系统等设施的费用；施工费用是指在土地上开工建设时，需要支付的人工费、材料费等费用；地下管道改造费是指建设过程中需要修建的排水管道等费用。
测算过程接下来，我们需要根据实际情况进行测算。
具体步骤如下：第一步：测算土地购置费。
这一步需要考虑到土地的位置、规模、产权等因素。
如果土地所在地区房价较高，则土地购置费也就会相对较高。
第二步：测算基础设施建设费。
这一步需要考虑到所需设施的种类和规模。
基础设施建设费一般占总成本的10%到20%左右。
第三步：测算施工费用。
这一步需要考虑到土地开发方式及建设工程所需用到的材料、人工费用等因素。
如果土地本身地势较为平坦，施工费用也就会相对较低。
第四步：测算地下管道改造费。
这一步需要考虑到现有的地下设施和建设工程的需要，以及现有管线的条件等因素。
地下管道改造费的金额一般占基础设施建设费的10%到20%左右。
以上是测算土地开发成本的主要步骤。
得出的数据可以帮助我们更好地制定土地出让价格。
出让价格计算公式土地出让价格的计算公式为：出让价格=土地开发成本÷出让面积×溢价率其中，溢价率是指政府在决定土地出让价格时的一个加成比例。
具体的溢价率可以根据土地所在地区、周边房价、土地用途等因素来确定，一般在20%至50%左右。
土地开发成本
土地开发成本各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢土地一级开发成本1、土地一级开发成本土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。
由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。
2、土地一级开发作用①土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。
政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。
如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。
因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。
②土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。
土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。
土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。
因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。
③土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。
不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。
土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。
④是决定土地出让交易价格的依据土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地帄整，可直接用于建设的土地价格。
土地一级开发成本测算汇总
土地一级开发成本测算汇总土地一级开发成本是指对一块未经开发的土地进行规划、建设和配套设施的投资费用。
土地一级开发是房地产开发的第一阶段，其开发成本对于项目的盈利和风险控制起着重要的作用。
下面将对土地一级开发成本进行测算和汇总。
一、土地取得成本1.土地购置费用：土地购买价款+交易费用（印花税、土地增值税等）。
2.土地征用费用：在土地征用时需要向农民或原土地使用者进行补偿，补偿金额包括被征用土地的占有权价值、临时用地费和搬迁费等。
3.土地整理费用：包括土地平整、清理和绿化等费用。
二、土地规划和设计费用1.土地勘测费用：进行地质勘测、地形勘测和地下管线勘测等。
2.土地规划设计费用：进行土地规划、建筑设计和设备规划等。
3.监理费用：对土地规划和设计的实施进行监督和管理。
三、基础设施建设费用1.道路交通费用：包括道路规划、修建和绿化等费用。
2.给排水设施费用：包括供水、排水和污水处理等费用。
3.电力通讯费用：包括供电设施和通讯网络的建设费用。
4.绿化环境费用：包括绿化带、公园和绿地的建设和维护费用。
四、项目建设费用1.建筑物费用：包括房屋、办公楼、商业综合体和公共设施等建筑物的建设费用。
2.室内装修费用：对建筑物进行室内装修、装潢和布置等费用。
3.设备购置费用：购买项目所需的设备、机械和工具等费用。
4.基础设施设备购置费用：购买给排水设备、电力设备和通讯设备等费用。
5.环保设备费用：购买项目所需的环保设备和污染治理设备等费用。
五、土地运营费用1.物业管理费用：包括安保、保洁、绿化和维修等物业管理费用。
2.项目宣传费用：进行项目宣传和营销活动的费用。
3.运营费用：对项目场地进行运营和管理的费用。
此外，还需考虑项目的融资成本、税费影响以及风险控制费用等。
在土地一级开发成本的测算中，需充分考虑地理、环境、市场和法律等因素，进行合理的预算和风险评估。
总结起来，土地一级开发成本包括土地取得成本、土地规划和设计费用、基础设施建设费用、项目建设费用和土地运营费用等方面的投资。
土地一级开发项目成本费用组成
其它土地附着物补偿费 安置补助费
劳动力安置补助费 超转人员补助费
残疾人安置补助费 其它费用及税金 耕地开垦费 耕地占用税 菜田基金 防洪费
新增建设用地使用费
征地不可预见费
其它 拆迁补偿费 农（居民）拆迁 房屋拆迁补偿费 （含经营性用房） 地上附属物补偿费 搬家补助费 提前搬家奖励费 家电改移补助费 支援重点工程费
用地面积×计费单价 用地面积×计费单价 规划费的 30%-40% 规划费的 40%-80%
人口×计费单价
人口×计费单价
7
环境影响评价报告编制费
计价格[2002]125 号
1、投资估算额在相应区间内用 插 入法计算
2、估计工程量乘以工日费率计算
8
交通影响评价报告编制费
计规发[2001]1001 号 可参照规划设计咨询的取费标准
16
景观小品
京造定[2005] 5 号等
17
其它
五
其他费用
1
临时用地费
按租赁市场行情估算
按实际或经验计算
2
临时建设费
参考相关定额估算
按实际或经验计算
3
招标代理服务费
计价格[2002]1980 号
按差额定率累进法计算
附表三
4
标底编制费
5
工程监理费
[1992]价费字 479 号 附表四
1、监理工程概（预）算的百分比 2、参与监理工作年度平均人数计
9
10
11 12 13 14 15 二 （一） 1 2
安全影响评价报告编制费
地震影响评价报告编制费
测量费 勘察费 设计费 临时水、电、路、房屋费
其它 征地拆迁费 征地补偿费 土地补偿费 青苗补偿费
土地成本的核算内容
土地成本的核算内容：（1）征地和拆迁补偿支出（征收、收购、储备土地的补偿费用）。
包括农村集体土地：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费；滩涂围垦用地：工程施工费、滩涂使用费、其他费用、不可预见费；城市建设用地：补拆除房屋的评估价值、安置房屋的差价补贴、搬迁奖励费、临时安置补助费、搬迁及停产停业补偿费、拆迁委托服务费、动迁中发生的其他费用。
（2）土地开发支出（管理、保护和基础性开发的费用）。
包括七通一平、相关项目银行贷款利息、储备地块持有期间费用、社会中介费、项目管理费、相关税费。
土地储备成本构成土地储备成本，是指开发一定数量土地，达到可供出让状态所发生的各项费用。
包括 5 个方面： 1. 办理各项报批手续费用。
包括申报规划许可所需河道蓝线划示费用、勘测定界费用、图纸费用及重点项目预评估费用等。
2. 征地补偿费及有关税费。
若储备地块涉及集体土地，根据《土地管理法》第 47 条规定，必须在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，向被征地村和被征地农民支付相关的征地补偿费和征地税费，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、征地管理费等。
3. 拆迁补偿费。
根据相关法规，拆迁房屋应对被拆迁入进行补偿安置。
对被拆迁入来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿。
4. 市政配套相关费用。
包括土地平整费、电力配套费、电讯配套费、给排水配套费等。
5. 其他费用。
包括已储备土地管理费、贷款利息、法定工作经费及其他费用等。
土地储备成本控制土地储备成本控制土地储备成本控制步骤 1. ——事前成本控制。
在项目实施之前，对项目地块内情况进行认真摸底调查，尽可能掌握居民家庭状况、企业经营状况、房屋权属和使用状况，必要时可进行预评估，预测项目实施可能发生的补偿费用，做好成本预算。
同时，应根据土地市场情况及规划条件等，对地块未来价值及存在的风险进行分析，充分研究项目的可行性。
2. ——事中成本控制。
土地成本法公式
土地成本法公式土地成本法是评估土地价值的一种重要方法，在房地产领域和土地资源管理中经常被用到。
咱先来说说土地成本法的公式。
简单来讲，土地成本法的公式就是：土地价值 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益。
这当中，土地取得费就是获取土地所付出的费用，像征地补偿费、拆迁安置补偿费啥的。
土地开发费呢，包括通路、通水、通电这些基础设施建设的费用。
税费就很好理解啦，各种跟土地相关的税都算在这里头。
利息是在土地开发过程中投入资金产生的利息。
利润是合理的开发利润。
土地增值收益呢，是由于土地用途改变或者土地供求关系变化等因素带来的增值。
给您举个例子哈，比如说有一块荒地，要把它开发成可以建房子的建设用地。
为了拿到这块地，花了 500 万的征地补偿费。
然后通路、通水、通电又花了 200 万。
各种税费加起来 50 万。
开发过程中资金投入的利息 30 万。
预计能有 100 万的合理利润，而且因为这块地周边发展得越来越好，有 80 万的增值收益。
那按照土地成本法的公式来算，这块地的价值就是 500 + 200 + 50 + 30 + 100 + 80 = 960 万。
在实际应用中，土地成本法的计算可没这么简单。
有时候，土地取得费的确定就很复杂。
比如说征地的时候，遇到一些不愿意搬迁的住户，得反复去做工作，这中间的时间成本、人力成本都不好计算。
还有土地开发费，不同地区的材料价格、人工费用差别很大，得根据实际情况仔细核算。
而且，利息的计算也得考虑资金投入的时间和利率的变化。
利润的确定也要考虑市场行情和开发的难度。
土地增值收益更是受到宏观经济、政策法规等多种因素的影响。
总之，土地成本法公式虽然看起来简单，但要真正准确地评估土地价值，需要考虑很多细节和实际情况。
这就要求评估人员有丰富的经验和专业的知识，才能给出靠谱的评估结果。
希望通过我这么一讲，您对土地成本法公式能有更清楚的了解。
要是在实际操作中遇到啥问题，可得多琢磨琢磨，多请教请教专业人士哟！。
土地增值税各期的开发成本构成及解释[1]
![土地增值税各期的开发成本构成及解释[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/24b540c1f705cc17552709a7.png)
各期的开发成本构成。
土地征用费，前期工程费，基础设施建设费，建筑安装工程费，公共配套设施费，间接费用，（这是直接计入，间接计入和共同部分按面积分摊的）（各具体项目看房地产企业成本项目归集）准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限土地闲置费的税前扣除是否符合政策规定.成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除.未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧是否将未结转入销售收入的预收款所涉及的营业税及附加一并结转到当期销售税金，是否重复列支税金。
重复列支业务招待费等计提基数。
12.一些特殊扣除项目的处理是否符合规定，如白蚁防治费、竣工奖等各类付给施工单位的奖金、延期交房违约金、应付施工单位的工程尾款、质量保证金、墙改基金、人防费等。
13.销售费用和广告费、业务招待费（会议费）的划分是否正确，是否串列。
14.一些限制性扣除项目是否已作纳税调整，如三项经费、业务招待费、广告费和业务宣传费支出、公益救济性捐赠等。
15.按规定不得扣除项目是否作纳税调整，如是否将购建“固定资产”、无形资产等资本性支出直接在税前扣除；各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；违法经营的罚款和被没收财物的损失等一、占地面积：是土地出让时就提供的，二、建筑面积含不可销售的配套的公共建筑，所以建筑面积一般大于可售面积，开发成本在各期之间一般都是按照建筑面积分摊为主，转入开发产品再转入某一期开发主营业务成本时是按照可售面积来进行分摊。
可售面积= 建筑面积—不参与公摊的建筑面积，三、可售面积如何确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积1、在实践中要看房管局测绘大队的测绘面积，销售面积以测绘面积为准。
2、国税发〔2001〕142号：总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
土地开发成本
土地开发成本土地开发成本是指在土地开发过程中所涉及的各种费用和成本。
土地开发是指将土地从未开发或未利用状态转变为可用于建设或经济开发的状态。
这个过程涉及到多种环节和步骤，包括勘查评估、地块划分、用地规划、土地平整、基础设施建设、土地改造等。
因此，土地开发成本也包括多个方面的费用和成本。
一、土地收购成本土地开发的第一步是收购土地。
土地收购成本主要包括土地购买费用和土地转让费用。
土地购买费用是指购买土地所需支付的土地价格，土地转让费用是指购买土地时需要支付给卖方的中介费用或手续费。
土地购买费用的大小取决于土地的位置、土地的规划用途、土地的面积等因素。
一般来说，土地的价格在城市中心地段较高，在郊区和农村地区较低。
土地的规划用途也会影响土地的价格，例如住宅用地的价格一般较高，而农田用地的价格较低。
此外，土地的面积也会对土地价格产生影响，大面积的土地价格一般较高。
土地转让费用主要包括中介费、土地登记费以及其他相关手续费用。
中介费是指购买土地时支付给中介机构的费用，一般以土地价格的一定比例计算。
土地登记费是指购买土地时需要支付给政府相关部门的登记费用，根据土地价格和土地面积来计算。
其他相关手续费用包括土地测绘费、土地评估费等。
二、勘查评估成本在土地开发之前，需要进行勘查评估工作，以确定土地的适宜用途和开发潜力。
勘查评估成本包括土地勘察费用、土地评估费用和土地研究费用。
土地勘察费用是指进行土地勘察工作所需的费用，包括人力费用和设备费用。
土地评估费用是指进行土地评估工作所需的费用，包括评估师的费用和评估设备的费用。
土地研究费用是指进行土地研究工作所需的费用，包括研究人员的费用和研究设备的费用。
三、土地平整成本土地平整是指对土地进行除草、平整、填土和排水等工作，以便于后续的建设和开发。
土地平整成本包括土地清理费用、土地平整费用和土地填土费用。
土地清理费用是指清理土地上的杂草、垃圾、建筑物等所需的费用，包括人力费用和清理设备的费用。
土地一级开发成本--
土地一级开发成本土地一级开发成本一、前期费用1、一级开发实施方案编制费2 、编制项目建议书(代可研) 3 、编制市政规划方案费4 、用地普测及拨地钉桩费5 、勘测定界费6、编制地质灾害评估费7 、编制环境影响评价费8 、编制交通影响评估费9、考古勘探费10、实施单位招标服务费11 、规划设计费12、地块控规编制费13、编制土地上市地价评估费14 、其他费用二、征地补偿费1、土地补偿费(1)农用地(2)宅基地用地(3)工矿用地(4)未利用地5)其他(2、安置补助费(1)劳动力安置补助费(2) 一般超转人员安置补助费(3) 特殊超转人员安置补助费(4) 残疾人安置补偿费(5) 孤寡老人补助费(6) 其他3、青苗补偿费4、地上附着物补偿(1) 树木(2)鱼塘(3)坟茔(4)电线杆(5)机井(6)道路及其他5 、征地税费(1)耕地占用税(2) 耕地开垦费(3) 防洪费(4) 森林植被恢复费(5) 新增建设用地有偿使用费(6) 其他6、其他三、拆迁补偿费1、宅基地拆迁补偿费用(1) 区位补偿费(2) 房屋重置成新价(3) 装修、设备及附属物补偿费用(4) 搬家补助费(5) 家电改移补助费(6) 提前搬家奖(7) 支持重点工程费(8) 停产停业补助费(9) 周转费(10) 工程配合费(11) 其他2、居民拆迁补偿费(1) 区位补偿费(2)房屋重置成新价(3) 装修、设备及附属物补偿费用(4) 搬家补助费(5)家电改移补助费(6) 提前搬家奖(7)支持重点工程费(8) 停产停业补助费(9) 周转费(10) 工程配合费(11) 其他3、集体企业拆迁补偿费(1) 房屋重置成新价(2) 搬迁补助费(3)装修、设备及附属物补偿费用(4)停产停业补助费(5) 其他4、国有企业拆迁补偿费(1) 区位补偿费(2)房屋重置成新价(3) 装修、设备及附属物补偿费用(4) 搬迁补助费(5)停产停业补助费(6) 其他5、拆迁管理费(1)评估服务费(2)拆迁服务费(3)渣土清运费(4)拆迁招标投标代理费(5) 其他6、村集体市政基础设施补偿7 、其他临时占地补偿费四、征地、拆迁不可预见费五、市政基础设施建设费1 、道路工程2、雨水工程3、污水工程4、中水工程5、供水工程6、供电工程7、热力工程8、供气工程9、电信工程10、有线电视工程11、工程建设管理费(1) 工程建设管理费(2) 审计及造价咨询费(3) 勘查费(4) 招标代理服务费(5) 工程建设监理费(6) 其他12、市政、公共设施拆迁移改费(1) 电力、电信移杆费(2) 其他13、分摊红线外市政建设费用14、其他六、其它费用1、围挡费用2、保安费用3、防尘网铺设费用4、律师代理费5、其他七、财务费用八、开发利润或管理费九、两税一费土地一级开发项目审计需要提供的材料一、一级开发手续履行方面需提供的资料1、建设项目立项及批准文件( 项目建议书、可行性研究报告、可行性研究报告批准文件、项目核准相关文件)2、用地批准文件( 土地一级开发授权批复、用地预审、征地批复)3、规划批准文件( 规划意见书、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证)4、拆迁实施方案及批复文件5、拆迁公示( 拆迁实施主体向有关部门发出的暂停相关事项的书面通知)6、拆迁许可证7、拆迁公告8、建设单位与项目实施单位的委托合同及相关资料( 委托土地一级开发的项目)、项目资金的预算及批复资料910、建设单位及项目实施单位对该项目建立的管理制度及流程11、选用拆迁评估、拆迁服务及拆除单位的招投标资料（拆除公司、拆迁公司、评估公司招投标资料和资质、营业执照等证明资料）12、拆迁人与拆除公司、拆迁服务公司、评估公司签订的合同13、土地一级开发中关于重大事项处理的报批资料、会议纪要、内部文件、规定等14、征地安置补偿协议、补偿款具体构成明细和依据15、工程施工许可审批文件16、交通影响评价报告及批准文件17、环境评估报告及批准文件18、地质灾害评估报告及批准文件19、安全、消防设计批准文件20、劳动职业卫生设计及批准文件21、与土地一级开发项目相关的其他审批手续资料二、土地一级开发拆迁补偿审核需提供的资料（一）住宅拆迁补偿1、房屋拆迁评估补偿结果报告（包括评估过程资料、评估依据等原始资料、房屋估价表- 房屋条件登记表）2、宅基地使用证、准建证及其他产权证明资料原件或宅基地、房屋面积测绘图及政府相关部门确认产权人、宅基地面积的资料原件 3 、有关停产停业补偿的需提供（1）营业执照复印件（2）税务登记证复印件（3）税票（符合北京市拆迁政策及项目实施方案的规定）（4）停产停业面积示意图（5）出租经营需提供租赁合同5、户口本复印件（分户、分宅的需提供分户、分宅条件下的户口本、法院判决书、离婚证等构成分户、分宅条件的证件）6、被拆迁人身份证复印件7、补偿及安置协议原件8、拆迁补偿支付单据（银行受理单及对账单）9、项目实施单位对拆迁补偿的审核资料10、其他与拆迁补偿有关的资料（二）非住宅房屋拆迁补偿1、房屋拆迁评估补偿结果报告（包括评估过程资料、评估依据等原始资料、房屋估价表- 房屋条件登记表）2、产权证明资料（房产证、土地使用证、房屋场地租赁合同等）原件3、营业执照复印件4、税务登记证复印件5、税票（符合北京市拆迁政策及项目实施方案的规定） 6 、停产停业面积示意图7、身份证复印件（被拆迁人为个人的）8、货币补偿协议原件9、拆迁补偿支付单据（银行受理单及对账单、发票等） 10 、项目实施单位对拆迁补偿的审核资料11、其他与拆迁补偿有关的资料三、财务需提供的资料（一）项目资金使用计划（二）贷款合同（三）与监管银行各分支机构签订的资金监管协议（四）项目的总账、明细表、记账凭证（原始凭证）、项目财务决算报表等（五）其他相关资料四、配套工程建设须提供的资料1、工程勘察、设计、施工、监理、物资采购单位的确定方式（招投标资料、资质证明、工程合同）2、大市政基础设施建设工程建设竣工（施工）图纸、设计变更、工程洽商资料（无图纸的提供大市政工程的估算工程尺寸至可以计算整体工程量的资料）3、工程初步设计概算、施工图预算、工程竣工结算4、工程施工图设计强制性标准执行审查文件5、工程竣工验收资料6、其他相关资料下面是赠送的几篇网络励志文章需要的便宜可以好好阅读下，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～出路出路，走出去才有路“出路出路，走出去才有路。
土地一级开发整理成本及收益分配方式103755946
一、土地整理成本1、集体土地征收费（含建设用地平移成本费）；国有土地收回收购费；市政基础设施建设费；城市公园、景观绿化建设费；城市公共公益配套项目建设费；渠系改造费；自来水主水管迁建费；电力设施建设费；安置房建设费(包括集体土地拆迁安置房建设费和国有土地拆迁安置房建设费)；规划设计和策划推广费；年度投资基本回报收益；其它不可预见费等费用。
2、市政基础设施和城市公共公益配套设施具体建设项目由附加协议确定，所有建设费用经审计后计入本项目一级土地整理结算成本，项目建设费用的审计方式采用过程跟踪审计，单项建设项目完成后进行审计汇总。
3、年度投资基本回报按投资方实际完成的年度投资款的 %计算，在每年度核算完该年度的投资基本回报，政府方于每年度前将年度基本回报支付投资方。
投资方原则上将该年度基本回报于次年作为投资款继续投入本项目，则继续计算投资方的年度投资及基本回报，直至土地招拍挂款返还投资方投资款后不再计算。
4、拆迁安置由投资方作为业主单位，在合作区域规划用地范围内，先行修建拆迁安置房，整理范围内的村民住房采用实物安置的方式。
二、收益分配方式1、由于项目投入较大，建设周期较长，因此在各方面条件成熟和政策允许的情况下将土地分期出让，即整理出一块上市交易一块土地。
在单宗土地交易款到账后，政府应首先用于向投资方返还投资款。
单宗土地上市交易后，根据实际情况，实行预分配。
项目板块土地一级土地整理全部完成、土地出让后，双方进行清算；在土地交易款到账后，政府方将投资方应收回的年度投资款、年度投资基本回报及应分配的土地净收益资金一次性支付。
2、对于经营性用地出让收入实行宗地预分配、板块核算、板块土地净收益梯度分配。
在实施整理前，双方对板块的单位整理成本进行预测；在每宗土地交易完成后，按照预测的单位整理成本计算宗地净收益，并实行宗地梯度预分配。
宗地净收益除扣除整理成本外，还需扣除国家提留的各种基金及费用。
土地成本核算哪些内容
土地成本核算哪些内容在进行各类土地相关的经济活动中，准确核算土地成本是至关重要的。
土地成本核算涵盖了多个方面的内容，这不仅关系到项目的经济效益评估，也对企业的决策、财务状况以及资源配置产生着深远的影响。
首先，土地取得成本是土地成本核算的重要组成部分。
这包括了为获取土地使用权而支付的各种款项。
例如，通过出让方式取得土地时支付的土地出让金，这通常是一笔较大的支出。
在一些情况下，可能还涉及土地补偿费，用于对原土地使用者的经济补偿。
此外，拆迁安置补偿费也是常见的一项，用于安置原土地上的居民或单位，包括房屋拆迁补偿、人员安置费用等。
土地开发成本同样不容忽视。
如果获取的土地需要进行进一步的开发和整理，相关的费用就要计入土地成本。
比如，进行土地平整所需的费用，包括铲除杂草、推平土丘、填平沟壑等作业的开支。
还有通水、通电、通路等基础设施建设的成本，这对于使土地达到可使用状态是必不可少的投入。
在土地成本核算中，税费也是一个关键的方面。
与土地取得和开发相关的各种税费需要准确计算和纳入。
像契税，这是在土地权属发生转移时，按照规定向承受土地使用权的单位和个人征收的税款。
还有耕地占用税，如果土地的用途涉及占用耕地，就需要依法缴纳此项税款。
另外，利息支出也可能构成土地成本的一部分。
如果在获取和开发土地的过程中，企业通过借款来筹集资金，那么相应的借款利息在符合一定条件的情况下可以计入土地成本。
但需要注意的是，只有在土地开发期间所发生的合理利息支出才能被计入，并且要按照规定的方法进行分摊和核算。
除此之外，还有一些间接费用也需要考虑在内。
比如，为了获取和开发土地而发生的管理费用，包括相关人员的工资、办公费用等。
但这些间接费用的分摊需要遵循合理的原则和方法，以确保其准确地反映在土地成本中。
同时，评估费和测量费等与土地相关的专业服务费用也应计入土地成本。
在土地交易或开发前，可能需要聘请专业机构进行评估和测量，以确定土地的价值和相关参数，这些费用都是为了使土地能够得以有效利用而产生的必要支出。
土地一级开发成本构成
⼟地⼀级开发成本构成⼟地⼀级开发项⽬成本构成⼀、项⽬前期费⽤1.⽴项报告、可研报告、⼟地⼀级开发实施⽅案等的编制费及项⽬前期的各种⼯程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划⽅案费⽤3.⼯程勘察、测绘、定桩费⽤4.环境影响评价分析费⽤5.交通影响评价分析费⽤6.地震影响评价分析费⽤7.地价评估费⽤8.⼯程设计费及施⼯图审查费9.招标代理费、招标服务费10.⼯程保险费（⼀）项⽬前期费⽤1、⽴项报告、可研报告、⼟地⼀级开发实施⽅案等的编制费及项⽬前期的各种⼯程咨询费→测算标准可参考及中的有关计价标准。
◆⽴项报告、可研报告的编制费◆⼟地⼀级开发实施⽅案的编制费◆项⽬前期的各种⼯程咨询费2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划⽅案费⽤→2001年国家计委中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。
→2004年6⽉，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进⾏调查研究，制定并发布了，作为城市规划设计计费的参考依据。
3、⼯程勘察、测绘、定桩费⽤2002年1⽉7⽇国家计委、建设部以计价格[2002]10号⽂发布了，从2002年3⽉1⽇起执⾏。
应根据该⽂件规定核算⼯程勘察费⽤。
建筑⽤地拨地定桩：依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利⽤费的函》（津房计[2003]308号）4、环境影响评价分析费⽤2002年10⽉28⽇全国⼈⼤通过了《中华⼈民共和国环境影响评价法》，规定：在中华⼈民共和国领域和中华⼈民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项⽬，应当进⾏环境影响评价。
随后，国家计委、国家环境保护总局发布了。
该通知中规定了项⽬前期进⾏建设项⽬环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含⼤纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含⼤纲）、环境影响报告表进⾏技术评估的费⽤标准，可以作为核算环境影响评价分析费⽤的依据。