一级土地开发成本核算
土地一级开发成本控制的内容及其相关策略探讨
土地一级开发成本控制的内容及其相关策略探讨刘伟珍湖南湘江新区管理委员会财政局摘要：随着现代社会的不断发展，针对城市的规划建设也在不断发展和完善。
城市规划建设中，土地一级开发是目前最为凸显的内容。
土地一级开发主要是土地在出让运用前的开发和建设，涉及的内容较多、程序较复杂、资金需求量大；同时，土地一级开发往往与地区的经济效益息息相关。
因此，在土地一级开发中，对土地一级开发成本进行有效的管理和控制，有利于合理降低土地开发中的成本费用，提升土地一级开发的经济效益。
本文主要探讨土地一级开发成本控制的内容及其相关策略。
关键词：土地；一级开发成本；内容；相关策略土地一级开发过程中，开发建设主体需清楚的掌握土地一级成本控制影响的主要因素，通过因素分析，采取有效的策略控制土地一级开发成本。
同时，在土地一级开发成本的控制上，一方面，开发建设主体应落实好土地一级开发的财务管理工作，从各项成本费用上进行清楚地核算，合理、科学的控制土地一级开发的成本；另一方面，开发建设主体应审时度势，依据当前的政策制定相应的成本管理制度，促使成本管理能够有效地进行实施。
一、土地一级开发成本控制的内容(一)土地一级开发成本的概念土地一级开发主要是城市规划建设中，政府或者授权委托的开发建设主体对于划定区域的城市土地、乡镇土地进行一定的征地、拆迁、安置、补偿，同时在地块区域内，按规划要求进行市政基础设施配套建设，最终促使区域符合“六通一平”的土地建设条件，然后将土地进行转让或二级开发的过程。
土地一级开发成本是在宗地进行征地、拆迁、安置、补偿和市政基础设施配套建设过程中，产生的各项成本和费用。
(二)土地一级开发成本的组成土地一级开发成本主要由项目前期勘察设计及前期工作费、征地拆迁安置补偿费用、公共基础设施配套（含道路、小学、幼儿园、绿化设施、垃圾站等）建设费用、利息、不可预见费、业务工作费用和产生的相关税费等组成。
(三)土地一级开发成本的特性土地一级开发资金需求集中，资金量大。
土地一级开发成本核算的科目设置
土地一级开发成本核算的科目设置土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用.会计核算上仍设置“开发成本”一级科目核算，二级科目由“项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、区域内公共环境景观建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费用、财务费用、销售费用、应纳税费、其他—不可预见费用”等构成,明细核算内容和费用归集分配如下：（一）项目前期费用1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费2。
委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3.工程勘察、测绘、定桩费用4.环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用6。
地震影响评价分析费用7。
地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费9。
招标代理费、招标服务费10.工程保险费（二)征地、拆迁补偿费用1、征地补偿费用2、拆迁补偿费用3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费4、拆除工程费用5、古树保护及文物古建修护、还建费用6、其它（三）公共区域市政基础设施建设费用1。
场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用2.区域内永久性道路、桥梁建设费用3.市政管线建设费用（包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等）4.市政场站建设费用（包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等,其建设费用视规划情况而定 )5.配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等（四）区域内公共环境景观建设费用包括：绿化(花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。
本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。
这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸,或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。
一级土地开发会计核算
一级土地开发会计核算一、成本加成模式（一）代收转付部分1、成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款贷：银行存款等2、结转长期应收借：长期应收款贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款3、确认收入借：长期应收款代收转付开发成本*利润率* （1+6% ）贷：营业收入代收转付开发成本*利润率其他应付款—待转销项税代收转付开发成本* 利润率*6%（二）非代收转付部分1、成本支出借：开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等2、结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 前期费用、基础设施费等3、确认收入借：长期应收款非代收转付开发成本*（1+ 利润率）*（1+5% 或11% ）贷：营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）其他应付款—待转销项税非代收转付开发成本*（1+ 利润率）*5%或11%（三）融资费用1、借：开发成本/ 间接费贷：银行存款2、借：长期应收款贷：开发成本/ 间接费（四）公司人员及办公费用1、借：管理费用贷：银行存款（五）结转本年利润1、借：营业收入代收转付开发成本* 利润率营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）贷：本年利润2、借：本年利润贷：营业成本管理费用二、分享土地出让金模式（一）成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等（二）融资成本借：开发成本/ 间接费贷：银行存款等（三）公司人员及办公费用借：管理费用贷：银行存款（四）结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等开发成本/ 间接费（五）确认收入借：应收账款贷：营业收入（六）结转利润1 、借：营业收入贷：本年利润2、结转利润借：本年利润贷：营业成本管理费用。
土地一级开发项目成本审计研究_以北京市为例
53中国房地产2009.12总第348期房地产开发一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。
按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。
土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。
通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。
真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。
二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。
土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。
其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。
由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。
而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。
因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。
政府虽然不作为土地一级开发的直接责任主体，但通过一级开发成本的审计，依然能够强化对土地一级开发项目的管理与控制；保障土地储备机构在使用土地储备开发资金返还土地一级开发主体土地熟化成本及支付企业开发利润时资金的安全性。
土地一级开发成本清算
土地一级开发成本清算概述土地一级开发是指从原始土地到可以进行建设的开发阶段，包括土地的选址、规划和开垦等过程。
土地一级开发成本清算是对土地开发过程中产生的各项费用进行核算和整理的过程，通过对成本进行清算，可以为土地开发项目的决策和计划提供依据，确保项目的可行性和经济性。
具体步骤1. 土地选址和取得费用土地选址是土地一级开发的第一步，需要考虑土地的区位条件、交通便利性、用地规划等因素。
与土地选址相关的费用包括土地调研费用、土地评估费用、土地流转费用等。
在进行土地选址时，需要考虑土地所处的行政区划，以及该行政区划对土地出让和流转的要求，进而确定土地取得的费用。
2. 土地规划设计费用土地规划设计是土地一级开发的关键环节之一，需要编制土地详细规划和总体规划。
土地详细规划涉及土地的分区、土地用途、道路布局、绿化设计等，需要请专业规划设计单位进行编制。
土地总体规划则是指对土地进行宏观规划，并确定土地的开发指标。
土地规划设计费用包括编制土地规划的设计人员费用、勘察测量费用等。
3. 石方开采和场地平整费用在土地一级开发过程中，常常需要进行石方开采和场地平整。
石方开采是指将原始土地上的石方进行清理和挖掘，以便进一步的开发利用；场地平整是指对原始土地进行平整和填土，以保证土地的稳定性和建设的顺利进行。
石方开采和场地平整费用包括人工费用、机械设备使用费用以及土方运输费用等。
4. 基础设施建设费用基础设施是土地一级开发的重要组成部分，包括道路、给水、排水、电力等设施的建设。
基础设施建设费用包括施工人员的工资、材料采购费用、设备租赁费用等。
在进行基础设施建设时，需要注重节约成本和合理使用资源，以保证基础设施的质量和使用寿命。
5. 环境保护和景观设计费用土地开发过程中需要考虑环境保护和景观设计，以保护自然环境和提升项目的整体形象。
环境保护费用包括环境影响评价费用、环境治理费用等；景观设计费用则包括景观设计师的设计费用、景观材料的采购费用等。
土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议
重要依据袁 这种情况下必须最大程度的确定预算方案
坛 的 准 确 性 遥 一 方 面 袁 开 发 企 业 在 预 算 方 案 制 定 的 过 程
中袁 需要了解周边类似项目的预算成本状况及其核算
标准袁因为周边项目的成本预算方案最接近计划项目袁
虽然受开发时间长的影响袁可能有一定的变化袁但是这
种变化是可以预测的袁 可以起到非常好的预算标准借
的一些研究成果和资料袁本文认为前期成本费用应该包
括为土地一级开发项目开发建设所做的准备活动中产
生的所有成本的综合袁除了勘察尧测绘尧定桩等前期费
用之外袁还包括项目调查尧人员准备尧车辆交通等等遥 另
外袁在勘察尧测绘尧定桩等前期费用的核算上袁为了确保
核算结果与实际费用的一致性袁在进行前期的成本预算
中袁需要与上述费用的相关单位进行核实袁确定一个大
概的服务价格袁作为前期费用核算的重要依据遥
总之袁 土地一级开发成本核算是一个相对比较复
杂的过程袁在成本核算过程中袁因为很多核算数据都需
要通过分析预测的方式确定具体的标准袁 分析预测的
依据就显得尤为重要遥 对于开发企业来说袁要正视土地
一级开发成本核算中的问题袁 同时针对每一种问题采
取积极的预防控制措施袁 还需减少这些问题对土地一
三尧土地一级开发成本核算建议
1 .优 化 成 本 预 算 方 案 流 程 遥
财
在土地一级开发项目开发之前袁 开发企业按照规
审 定 需 要 编 制 成 本 预 算 袁 并 向 发 改 委 等 有 关 部 门 报 批 遥 由
于报批以后的成本预算袁 将成为开发企业成本预算的
论 重 要 依 据 袁 也 成 为 发 改 委 等 单 位 确 定 土 地 出 让 价 格 的
土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议
土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议发布时间：2022-07-26T04:02:49.372Z 来源：《新型城镇化》2022年15期作者：赵杰[导读] 在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。
土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。
当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。
青岛城市建设投资（集团）有限责任公司山东省青岛市 266000摘要：在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。
土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。
当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。
关键词：土地一级开发；成本核算；完善对策一、土地一级开发成本核算的特点分析土地开发的一项重要功能是将土地由之前的“生地”转变为“熟地”，这一过程中涉及费用、各种税费和其他不可预见费用。
而对这些费用的核算，便是土地一级开发成本核算的主要工作内容。
受到工程项目规模大、涉及内容多、建设周期长的特点的影响，土地一级开发成本核算也具有典型的成本核算时间长、成本构成复杂的特点。
土地一级开发的周期一般都比较长，平均在3~5年左右。
这一特点让土地一级开发成本核算运作难度较大，在土地开发过程中，一旦某一环节成本核算出现问题，会影响后续的其他环节，甚至会影响整个工程项目的进展，而如果延迟的时间较长，则可能导致之前办理的土地审批手续全部到期，需重新办理相关手续，大大增加了工程的建设周期和运行成本。
在土地成本核算构成上，由于土地一级开发中涉及的环节较多，而不同的费用种类、支付对象和归集方式上也都具有显著的差异，所以构成比较复杂，既包含有土地征迁补偿服用、工程建设费用等直接性建设费用，同时也包含有咨询费、审计费、以及运作过程中的财务费等间接性费用。
房地产企业土地成本核算方法
国家税务总局于2009年3月印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2０0９]31号)对土地成本的分配作了如下规定:土地成本一般按占地面积法进行分配。
如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先整。
在实际工作中,一次性取得土地并开发房地产时,不存在土地成本分配问题，但一次性取得土地分期开发房地产时，土地成本如何在各期分配问题较多。
故本文对房地产企业一次性取得土地分期开发房地产的土地成本分配问题作一探讨。
房地产企业在一次性取得土地分期开发房地产的过程中会出现以下三种情况：ﻫ情况一:分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积相同，最终整个项目实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。
情况二：分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符,但这只是各期开发楼宇间的局部调整，待全部项目完工后，实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。
这样的差异可定义为时间性差异．情况三：分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符。
少建或多建面积不能在未建项目中补建或少建，待全部项目完工后,实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和不相符,这样的差异可定义为永久性差异.ﻫ一、土地成本分配的方法公共用地不需分配土地成本。
公共用地主要包括小区中的户外休闲场所、假山湖泊、景观水道等用地和不可出售建筑物用地。
公共用地是为全体小区业主共有或服务的,其土地成本最终要分配到可售建筑面积土地成本之中.如果分配公共用地土地成本,必然存在二次分配问题,因此公共用地不需分配土地成本。
根据以上三种情况合理分配土地成本,应按照会计准则的基本要求及税法的基本原则分两大类六种方法进行土地成本的分配:ﻫ第一大类，按各期占用土地面积分摊。
有三种方法可供选择:①以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率,按各期规划建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本；②以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率,按各期实际建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本；③以分期实际的建筑面积与未建楼宇的规划建筑面积之和计算建筑面积容积率,按建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本。
房地产开发成本估算及计算
房地产开发成本估算及计算一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示。
B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。
2、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
其中"规划设计 (含景观\装饰)费"一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。
3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。
更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。
4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、电话等等）和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。
10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
有关土地一级开发项目的成本测算工作
有关土地一级开发项目的成本测算工作一、背景土地一级开发项目是指将农村土地进行规划和利用，实现农村宅基地、村庄公共设施、集体经济等一系列用途的开发工作。
在开展该项目前，必须进行充分测算，以确保项目的可行性和可持续性。
二、成本测算工作的内容成本测算工作包括如下几个方面：1. 土地调查和评估在项目开始前，必须进行土地调查和评估，主要包括土地基本情况、土地所有权和使用权、土地利用现状、植被覆盖率、地形地貌等方面。
对土地进行评估以确定其投资价值，评估内容包括土地适宜性、土地价值、使用风险等。
2. 工程建设和设备投资土地一级开发项目需要进行土地平整、居民房屋建设、道路和桥梁建设、水利设施建设等一系列工程建设。
同时还需要投资购买各种设备，包括土地改良设备、建设设备、工程技术设备等。
3. 人员和管理费用在土地一级开发项目中，需要考虑到人员的各方面用工问题，包括用于各项施工和建设项目的人力资源、管理人员等。
同时还需要预算管理费用，包括项目管理、资金预算管理、办公及住宿费用等。
4. 其他成本除了上述三个方面的投资，还需要考虑到其他成本问题，包括土地征收补偿、环境保护、安全防范等。
三、成本测算的方法在进行成本测算前，需要确定测算方法。
成本测算分为两种方法：1. 定性方法该方法是指根据一些定性的因素进行成本估算，例如对建筑物投资的分类，根据建筑物性质的不同进行估算。
2. 定量方法该方法是指根据客观的数据进行成本估算，例如根据土地面积、建设工程量来计算成本等。
通常情况下，两种方法可以结合使用。
四、成本测算的步骤进行成本测算时应该按如下步骤进行：1. 预算成本预算成本包括预算量、成本利润、预计成本、成本分析、项目的整个预算和成本估算。
2. 核算成本核算成本是指对预测成本给出比较准确的估算，在实际开展项目前，核算成本能够为项目的决策提供重要依据。
核算成本需要支付表格，将各项成本进行汇总。
3. 控制成本控制成本是指开展项目时，不断追踪和监督所有支出，并在必要时进行成本调整。
[关于土地一级开发核算的几点思考]成本核算方法有哪几种
![[关于土地一级开发核算的几点思考]成本核算方法有哪几种](https://img.taocdn.com/s3/m/11171b1bad51f01dc381f136.png)
[关于土地一级开发核算的几点思考]成本核算方法有哪几种关于收入核算的几点思考我公司主业主要系从事土地一级开发和相应的基础设施建设。
针对此类型业务，目前国家财政部、国税总局在相关的会计核算、税收处理方面出台的会计准则、税收法规相当少，尤其是税收方面，地方税务局政出多门，且差异较大，国税总局没有专门针对该业务的统一规范，这给我们的会计核算提出了一些问题，主要体现在收入的核算和税务筹划方面。
现将我们收集的相关资料摘要如下：（一）会计核算方面：财政部于2008年8月7日出台了《企业会计准则解释第2号公告》，规定了与BOT业务相关收入的确认。
相关内容如下：项目公司未提供实际建造服务，将基础设施建造发包给其他方的，不应确认建造服务收入，应当按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，分别确认为金融资产或无形资产。
合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，项目公司应当在确认收入的同时确认无形资产。
建造过程如发生借款利息，应当按照《企业会计准则第17号——借款费用》的规定处理。
BOT业务所建造基础设施不应作为项目公司的固定资产。
（二）税务处理方面：1、重庆市地方税务局（渝地税发〔2008〕195号）对BT模式的营业税征收管理，明确为：（1）、无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。
（2）、融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。
（3）、融资人的纳税义务发生时间为按BT模式合同规定的分次付款时间，合同未明确付款日期的,其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
分包方纳税义务发生时间为分包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
2、****地税局经请示省局并经市局研究决定（1）、以项目的建设方为纳税人，在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项为计税营业额，按建筑业税目征收缴纳营业税等税费附加。
土地一级开发成本核算问题探析
叶婷婷 Ｙ Ｅ Ｔ ｉ ｎ ｇ — ｔ ｉ ｎ ｇ ； 谢丽萍 Ｘ Ｉ Ｅ Ｌ ｉ — ｐ ｉ ｎ ｇ
（ 武 汉 花 山 生态 新 城 投 资 有 限 公 ， 武汉 ４ ３ ０ ０ ０ ０）
（ Ｗｕ ｈ ａ ｎ Ｈ ｕ ａ ｓ ｈ ａ ｎ Ｅ ｃ ｏ ｌ ｏ ｇ ｉ ｃ ａ ｌ Ｎ ｅ ｗ Ｃ ｉ ｔ ｙ Ｉ ｎ ｖ ｅ ｓ ｔ ｍｅ ｎ ｔ Ｃ ｏ ． ， Ｌ ｔ ｄ ． ， Ｗｕ ｈ ａ ｎ ４ ３ ０ ０ ０ ０ ， Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ）
摘要 ：土地的开发 形式非常多 ， 其 中土地的成 片性开发 为我 国绝大部分地 区中的一 级土地开发手段． 就最近几年 的相 关工程建 设来看 ， 很 多使 用该种手段 ， 其 土地开发 中的成本 的结转 、 归集以及分配成为开发 商最 为本质的工作 。本文作者凭借几年的会 计工作 经验 ， 分析研 究 了成本 的归集部 门、 土地开发 成本 中的分配以及土地成本 中的结转， 同时提 出了有效计算成本 、 准确划分土地单位以 及有效调节 、 分配开发 的经 费等基 本思路 ， 旨在对我 国一级土地的开发 经费核算起到一定的作 用。
关键 词 ： 土地一级开发 ； 成本核算 ； 分析研究
Ｋｅ ｙ ｗｏ ｒ ｄ ｓ ：ｐ ｒ ｉ ｍａ ｒ ｙ ｌ ａ ｎ ｄ ｄ ｅ ｖ ｅ ｌ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ； ｃ ｏ ｓ ｔ ａ ｃ ｃ ｏ ｕ ｎ ｔ ｉ ｎ ｇ ； ａ ｎ ａ ｌ ｙ ｓ ｉ ｓ ａ ｎ ｄ ｒ ｅ ｓ ｅ ａ ｒ ｃ ｈ
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土地成本核算存在的问题及措施
土地成本核算存在的问题及措施作者：王玲来源：《中国民商》2021年第06期摘要：随着我国当前社会经济的不断发展，土地资源在社会经济中的比例和影响作用是非常突出的，因此需要加强对土地成本核算工作的重视程度，从而为后续土地开发和利用工作奠定坚实基础，但是由于土地成本核算工作中所涉及到的内容具有复杂性和多元性的特征，很容易在一些细节性的方面存在诸多的问题，因此在实际工作过程中，需要加强对土地成本核算工作重视程度，对其中所產生的问题进行深入的分析和研究，从而为后续工作奠定坚实的基础。
相关管理人员需要加强对土地成本核算工作的重视程度，从而提升实际工作效果和工作质量。
关键词：土地成本;核算;问题与策略在进行土地成本核算工作中，需要结合土地资源的现状明确主要的工作要点以及工作，重点对以往土地核算工作中的经验进行不断的总结和分析，制定相对应的管理模式以及运行机制，并且相关管理人员还需要融入先进的技术和工作模式，给土地成本核算工作起到一个重要的支撑和引导作用，从而使得土地成本核算能够达到预期的标准和要求，推动我国社会经济的稳定性发展。
一、土地成本核算的内容和意义分析（一）内容在进行土地成本核算工作中，需要明确土地成本的组成部分以及主要的工作重点，从而提升实际工作的精准性以及科学性。
在实际工作过程中，通过土地成本的核算能够对国家征收农村土地和储备城市建设用地的行为进行良好的管理以及监督，由于土地储备机构依法补偿了相关的费用，所以需要加强对土地管理工作的重视程度，并且还要对土地资源进行良好的保护，在土地成本中包含了前期的费用、拆迁补偿费用和征地补偿费用等等，需要对这些费用进行有效的管理以及核算，从而防止出现资金浪费的问题。
与此同时除了以上这些成本因素之外，土地成本核算周期并不是那么的短，像土地一级开发运作的周期大概是在三年左右，如果在某一个工作环节中出现差错的话，不仅无法实现工作环节的有效衔接，还会给后续工作带来诸多的问题，严重影响实际工作效率提升。
土地一级开发成本构成
土地一级开发项目成本构成一、项目前期费用1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3.工程勘察、测绘、定桩费用4.环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用6.地震影响评价分析费用7.地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费9.招标代理费、招标服务费10.工程保险费（一）项目前期费用1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费→测算标准可参考及中的有关计价标准。
◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→2001年国家计委中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。
→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了，作为城市规划设计计费的参考依据。
3、工程勘察、测绘、定桩费用2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了，从2002年3月1日起执行。
应根据该文件规定核算工程勘察费用。
建筑用地拨地定桩：依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利用费的函》（津房计[2003]308号）4、环境影响评价分析费用2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。
随后，国家计委、国家环境保护总局发布了。
该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。
5、交通影响评价分析费用《天津市城市道路管理条例》规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。
土地一级开发成本核算表
序号 1 2
补偿类别
补偿内容 代征公共绿地 代征绿化带
序号 1 2
补偿类别 区内市政
补偿内容 道路占地 市政设施占地
本项合计
序号 补偿类别 1
补偿内容
项目四、代征绿地
补偿单位 单价/万元 数量/亩
亩
22
251
亩
22
589
金额/万元 5522.00 12958.00
18480.00
备注
绿化景观
项目五、市政建设用地补偿
补偿单位 单价/万元 数量/亩
亩
22
200
亩
22
2
金额/万元 4400.00 44.00
4444.00
备注
区内干、支路（见道路系统副表） 水电管线、开闭站、行洪沟（水系）、
项目六、人员补偿
补偿单位 单价/万元 数量/亩 60000 2315
金额/万元 13890.00
备注 见明细表
序号 类别 大市政建设
序号 类别 1 前期费用
费用内容 前期投入 本项合计
项目十、项目发展商前期投入
单位
单价
数量
金额/万元
2369.00
2369.00
备注 见前期费用表
序号 类别 1 前期费用
费用内容 前期费用 本项合计
项目十一、授权一级开发后前期费用
单位
单价/元 数量
金额/万元
5400.95
5400.95
备注 见前期费用表
金额/万元 1427.50
备注
经营建设补偿费
本项合计
1427.50
序号 类别 高尔夫球场 非高尔夫用地
内容 土地租金 人员安置 本项合计
土地一级开发项目成本核算课件
建筑安装工程费
建筑工程费用
包括建筑物的土建、装修等费用 。
安装工程费用
包括设备安装、管道敷设等费用 。
开发间接费
项目管理费
项管理人员工资、办公费用等。
贷款利息
项目贷款所产生的利息费用。
03
土地一级开发项目成本核算方法
作业成本法
总结词
作业成本法是一种基于作业的成本核算方法，通过将成本分配给不同的作业，进而计算出项目的总成 本。
按照规划要求，对项目范围内 的土地和建筑物进行征收和拆 除。
出让或转让
将达到建设条件的土地出让或 转让给开发商或企业。
02
土地一级开发项目成本构成
土地取得成本
01
02
03
土地出让金
根据土地出让合同，由政 府收取的土地使用权出让 费用。
拆迁补偿费
对原有土地使用者或建筑 物所有者的拆迁补偿费用 。
土地登记费
土地一级开发项目是城市建设的基础性工作，对于城市规划和建设具有重要意义 。
土地一级开发项目的特点
投资规模大
土地一级开发项目涉及的土地面积广 ，开发内容多，投资规模巨大，需要 大量的资金投入。
风险高
土地一级开发项目涉及到诸多因素， 如政策、市场、法律等，风险较高。
周期长
土地一级开发项目涉及多个环节，包 括规划、征地、拆迁、安置、补偿等 ，每个环节都需要耗费大量时间，因 此整个项目的周期较长。
土地一级开发项目成本核算课件
目录 CONTENTS
• 土地一级开发项目概述 • 土地一级开发项目成本构成 • 土地一级开发项目成本核算方法
01
土地一级开发项目概述
土地一级开发项目的定义
土地一级开发项目是指政府或企业按照城市规划要求，对一定区域内的城市基础 设施、公共设施和土地进行统一的规划、征地、拆迁、安置、补偿等前期开发工 作，使该区域内的土地达到一定的建设条件和投资环境，然后进行土地出让或转 让。
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万元
六、土地储备开发供应过程中发生的可研、设计、审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
1
可行性研究
万元
2
拨地钉桩
万元
3
勘测定界
万元
4
地勘
按设计工作量和收费标准计算
5
规划设计
万元
按建安成本的3%提取
6
土地一级开发实施方案
万元
7
环评编制费
万元
8
交评编制费
小计
万元
(二)拆迁安置补偿费
1
拆迁补偿费
民宅拆迁补偿费
元/平米
非民宅拆迁补偿费
元/平米
回迁安置用房亏损
元/平米
2
搬迁补助费
万元
3
拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费
万元
4
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额
万元
5
拆迁公司服务费
万元
小计
万元
二、收购和置换过程中发生的有关补偿费用
收购或置换土地需要支付的土地价款
一级土地开发成本估算表
流程
收费项目
计量单位
工程量
费率
费用（万元）
收取标准
一、征地、拆迁安置补偿费及有关税费
(一)征地
1
征地补偿费
元/亩
按国家标准收取
2
青苗及地上物补偿费
元/亩
6-10倍于近三年产值的平均值
3
征地税费
有收益的非耕地占用费
元/亩
3-6倍
菜地补偿
元/亩
6-10倍于近三年产值的平均值
新垦菜地基金
元/平米
三、市政基础设施建设有关费用
1
给水
万元/延米
2
雨水
万元/延米
3
污水
万元/延米
4
电力
万元/延米
5
电信
万元/延米
6
天然气
万元/延米
7
供热
万元/延米
8
道路
万元/延米
9
地面平整
元/平米
小计
万元
四、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
1
招标、拍卖和挂牌交易服务费
万元
2
土地出让底价评估费
万元
小计
万元
五、财务费
万元
9
地质灾害评估费
万元
10
拆迁评估
万元
11
审计费
万元
12
律师费
万元
13
监理费
万元
14
不可预见费
万元
取1-13之和的5%
小计
万元
七、管理费及其他
1
管理费
万元
取一 ～ 六之和的2%
2
物价上涨
按建安成本的6%计提
小计
万元
八
合计
万元
元/亩
100万人以上按7000-1000元/亩缴纳
防洪费
元/平米
20元/建设用地平方米
开垦费
元/亩
非农业建设项目占用耕地的，耕地开垦费按10－14元／平方米收取。其中，占用望天田的按10元／平方米收取，占用旱地的按12元／平方米收取，占用水浇地、灌溉水田、菜地的按14元／平方米收取。非农业建设项目占用基本农田的，耕地开垦费按20－24元／平方米收取。其中，占用望天田的按20元／平方米收取，占用旱地的按22元／平方米收取，占用水浇地、灌溉水田、菜地的按24元／平方米收取。