房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)教学提纲
房地产企业涉及的税费共有11种
房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)税:营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费:教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税,赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。
若房屋包括空调等附属设施,则空调包括在房款内,不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁(出租)属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入,按“营业税--服务业”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税;如纳税人将自建的房屋对外销售,其自建行为应按建筑业缴纳营业税,再按销售不动产征收营业税。
二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税(一)一般规定1.出售——征包括三种情况:(1)出售国有土地使用权;(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;(3)存量房地产买卖其中对于(2)新建房地产转让(出售)的扣除项目:①取得土地使用权所支付的金额;②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于(3)对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押(1)抵押期——不征;(2)抵押期满偿还债务本息——不征;(3)抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债——征。
3.房地产交换单位之间换房,有收入的,征;4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。
房地产行业各税种归纳
房地产行业各税种归纳
(一)应税税种
房地产开发与经营业共涉及13项税费(12个税种、1项涉税费用),分别为:
营业税
城市维护建设税(外资企业不征)
教育费附加(外资企业不征)
企业所得税
外商投资企业所得税
个人所得税
房产税(外资企业为城市房地产税)
城镇土地使用税(外资企业为土地使用费)
车船使用税(外资企业为车船使用牌照税)
印花税
契税
耕地占用税
土地增值税
其中,外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围,契税由财政部门征收,其余均属于地方税务机关征管范围。
(二)经营与纳税的关系
开发建设期涉税事项和涉税环节较少,主要涉税事项和涉税环节集中在租售期,具体情况见下表:
(三)营业税税目及涉税事项系
房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率和涉税事项如下表所示:。
房地产企业涉及税种介绍
土地增值税的缴纳方式是在项目销售过 程中分期预缴,并在项目结束后进行清
算并缴纳剩余税款。
04
CATALOGUE
房地产企业持有阶段的税种
房产税
总结词
房产税是对房产所有人征收的一种税,通常按照房产的评估价值或租金收入的一定比例征收。
详细描述
房产税是房地产企业持有阶段的主要税种之一,用于调节房地产市场和增加地方财政收入。不同国家 和地区的房产税制度有所不同,但一般都是以房产的评估价值或租金收入为基础,乘以相应的税率计 算得出。
总结词
耕地占用税是对占用耕地资源从事非农业建设的单位和个人 征收的税种。
详细描述
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据,按照 规定的适用税额一次性征收。该税种旨在保护耕地资源,抑 制非农业建设占用耕地,促进土地资源的合理利用。
03
CATALOGUE
房地产企业销售阶段的税种
增值税
增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依 据而征收的一种流转税。
根据增值额的不同,土地增值税税率在30%到60%之间。
企业所得税
定义
01
企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。
计算方法
02
企业所得税是以应纳税所得额为税基,按照一定的税率计算得
出。
房地产企业所得税税率
03
根据企业规模和行业特点,企业所得税税率一般在25%左右。
房产税
定义
房产税是对房屋产权人按年征收的一种税。
印花税
总结词
印花税是房地产企业开发阶段涉及的另一重要税种,是对经济合同、产权转移书 据等应税凭证征收的税种。
房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)
房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)税:营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费:教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税,赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。
若房屋包括空调等附属设施,则空调包括在房款内,不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁(出租)属于服务业一一租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入,按“营业税--服务业” 缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税;如纳税人将自建的房屋对外销售,其自建行为应按建筑业缴纳营业税,再按销售不动产征收营业税。
二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税(一)一般规定1.出售一一征包括三种情况:(1)出售国有土地使用权;(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;(3)存量房地产买卖其中对于(2)新建房地产转让(出售)的扣除项目:①取得土地使用权所支付的金额;②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于(3)对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格=重置成本价x成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押(1)抵押期一一不征;(2)抵押期满偿还债务本息一一不征;(3)抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债一一征。
精心整理3.房地产交换单位之间换房,有收入的,征;4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。
房地产业及相关税种税收政策培训资料
房地产业及相关税种税收政策培训资料房地产业作为国民经济的重要支柱产业,涉及众多税种和复杂的税收政策。
了解和掌握这些税收政策对于房地产企业的合规经营、税务筹划以及购房者的合理决策都具有重要意义。
接下来,让我们一起深入了解一下房地产业及相关税种的税收政策。
一、房地产业涉及的主要税种(一)增值税在房地产销售环节,如果是一般纳税人,其增值税税率为 9%。
小规模纳税人征收率为 5%。
需要注意的是,对于房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税的,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
(二)企业所得税房地产企业的企业所得税按照应纳税所得额乘以适用税率计算。
应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
在房地产开发过程中,企业可能会存在预售收入,需要按照预计利润率计算预计利润,并预缴企业所得税。
(三)土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行四级超率累进税率,增值额未超过扣除项目金额 50%的部分,税率为 30%;增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分,税率为 40%;增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分,税率为 50%;增值额超过扣除项目金额 200%的部分,税率为 60%。
(四)契税在土地、房屋权属转移时,承受的单位和个人为契税的纳税人。
契税的税率为 3%至 5%的幅度税率,具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。
(五)房产税房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳。
房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。
(六)城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。
房地产开发企业涉及税种
房地产开发企业涉及税种房地产开发企业涉及的税种主要有(按应缴纳税额的税负顺序依次为):营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等,下面将房地产开发企业涉及的主要税种介绍如下:1、营业税:房地产开发企业销售不动产时应在收讫或取得索取营业收入(房款)凭据后,就全部价款和价外费用按销售不动产税目依5%的税率缴纳营业税。
如与包销商签订合同由其自订价格进行销售,由房地产开发公司向客户开具房地产发票,依5%的税率缴纳营业税,包销商收取价差或手续费的应按服务业--代理业征收营业税。
合同期满后,房屋未售出部分若由包销商收购,对房地产开发公司应就房屋销售收入按销售不动产税目依5%税率征收营业税。
包销商将房产再销售,对包销商也按销售不动产税目征收营业税。
房地产开发企业从事建筑工程作业,应按包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内的营业额,依建筑业税目所适用的税率3%纳税。
2、土地增值税:土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位或个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,税率为30%、40%、50%和60%。
建造普通标准住宅出售,增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的;因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产,可以免税。
3、企业所得税:房地产开发企业的所得减除成本、费用、损失后的余额按25%的税率缴纳企业所得税。
4、城建税、教育费附加:依实际缴纳的营业税额缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
5、印花税:当单位和个人的房屋发生产权转移时,应当缴纳印花税。
(二级市场)建安合同按承包金额的万分之三贴花;购房合同按购销金额的万分之五贴花6、契税:其纳税人是以买卖、典当、赠与或交换形式取得土地、房屋产权的承受人。
契税是按当事人双方所订契约产价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。
契税按房屋买卖成交价格的3-5%征收契税,具体由各省、市、区决定,如安徽省为4%。
房地产税收培训讲义
房地产税收培训讲义一、房地产税收涉及的税种与基本规定:(一)税种:取得土地使用权,从事房地产开发、房地产交易(包括房地产转让、房屋租赁)所涉及:(11个税种)营业税、城市维护建设税、教育费附加、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种,(二)税种的重点是销售不动产营业税:1、什么是销售不动产?销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。
这里的有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。
不动产是指不能移动,移动后会引起性质、形状改变的财产,通常是指建筑物或构筑物及其他土地附着物。
销售是指有偿转让所有权的行为。
2、销售不动产税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物、转让不动产的有限产权或永久使用权、单位将不动产无偿赠与他人,以及销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为。
这里的销售,着重点应在有偿转让不动产的“所有权”上,且不论该建筑物或构筑物是使用过的或是未使用的。
二、相关税收政策及要注意的问题:(一)房地产开发中的有关税收政策问题:1、房地产开发企业将自建的不动产对外销售时,其自建行为视同提供应税劳务,按“建筑业”缴纳营业税。
房地产开发企业将承建的建安工程分包或者转包给其他建安企业的,应代扣代缴营业税。
在开发施工过程中收购应税未税矿产品的,应代扣代缴资源税。
2、单位集资建房销售给职工,属于销售不动产行为,应按“销售不动产”征收营业税;但同时满足下列条件的,暂免征收营业税。
(1)集资者为未参加房改的职工;(2)建房用地的使用权为集资者所在单位(所有)或以集资者名义购买;(3)发生的建房费由集资者全额负担,所集资金必须全部用于建房支出;(4)持有房管部门或房改办集资建房的批文。
3、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花税。
(二)土地使用权取得方面有关税收政策:1、纳税人取得的土地属于耕地的,自批准征用之日起满一年时申报缴纳城镇土地使用税。
房地产开发涉及税费概述
房地产开发涉及税费概述房地产开发涉及税费概述房地产开发涉及的税费主要有:契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
概述如下:1契税①纳税人:转移土地、房屋权属,承受的单位和个人;②计税依据:市场价格或差额,计征契税的成交价格不含增值税;③税率:3%—5%④涉税阶段:土地获取阶段2城镇土地使用税①纳税人:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;②计税依据:实际占用土地面积;③适用税额:大城市1.5-30 元,中等城市1.2-24 元,小城市0.9-18元,县城、建制镇、工矿区 0.6-12元;④纳税义务发生时间:取得土地后次月;⑤涉税阶段:前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
3耕地占用税①纳税人:占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;②计税依据:占用的耕地面积③适用税额:人均耕地不超过1亩的地区,每平方米为 10~50元;人均耕地占用超过1亩但不超过2亩的地区,每平方米为8~40元;人均耕地占用超过2亩但不超过3亩的地区,每平方米为6~30元;人均耕地超过 3 亩的地区,每平方米为 5~25元;④涉税阶段:土地获取阶段、前期准备阶段。
⑤最新政策文件:《国家税务总局关于发布<耕地占用税管理规程(试行)>的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 2号)。
4印花税①纳税人:经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;②应税对象:经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;③房地产涉及的印花税:取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;④涉税阶段:土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;⑤最新政策文件:《中华人民共和国印花税法》2022年7月1日正式施行5增值税①纳税人:销售货物或者提供加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;②计税方法:一般计税和简易计税;③房地产开发企业纳税义务:根据房地产项目销售特点,以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
房地产企业税种说明
房地产开发企业税种说明房地产开发企业涉及的税种很多,大体上分为三个环节,即获取土地阶段、开发建设阶段、转让及销售阶段。
另外还有房地产企业经营过程中涉及的其他税种。
具体如下:(一)房地产开发企业获取土地阶段涉及的主要税种及税率1、耕地占用税,在房地产开发中,如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。
我公司不涉及。
2、契税,契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种,税率为3%-5%。
赤峰市按照国有土地使用权转让价格的3%缴纳契税。
内蒙首地按照土地转让价格16800万元的3%缴纳契税为504万元。
内蒙首地公司的土地由于商改住和土地使用年限的延长而补交土地出让金的同时,需按土地出让金的3%缴纳契税。
3、印花税,印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。
此阶段的印花税分为两个税目,其一是,权利、许可证照,包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证,按件贴花5元;其二是,产权转移书据,包括土地使用权转让合同,按所记载金额的0.05%缴纳印花税。
(二)房地产开发建设阶段涉及的主要税种及税率1、土地使用税,土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。
房地产开发企业从取得土地使用权证的次月起,至开发项目竣工交付使用为止的期间内,均按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳土地使用税。
目前内蒙首地的土地证面积为533333.91平米,按6元/平米计算,每年缴纳土地使用税约为320万元。
2、印花税,签订的各类合同,按规定税率(0.05%-0.3%)计算缴纳。
(三)房地产转让及销售阶段涉及的主要税种及税率1、营业税,转让及销售房地产,按营业额的5%税率缴纳。
2、城市维护建设税,作为营业税的附加其纳税义务同时产生,赤峰市按营业税税额的7%缴纳。
3、教育费附加,与城建税一样,作为营业税的附属税种,赤峰市按营业税税额的3%缴纳。
综上所述,营业税金及附加的上缴税率为营业额的5.5%。
整理房地产企业涉税一览表学习资料
的价值。
如果营业额中包含了这一部分价值的,就以投资入股,参与利润分配共同权出让同、土2)未竣工结算的预征 2%4% 6%转让合同签订后7日内企业所得税从事房地产开发业务的企业按照规定区分内、外企业分别缴纳企业所得税或外商投资企业和外国企业所得税。
计税依据为应纳税所得额随营业税征收1%、5%、7%3。
无偿赠与的,为不动产所有权当天4。
共同建造并按一定方式分配的,为不动产分配当天大城市每平方米1.5-30元;中等城市每平方米1.2-24元;小城市每平方米0.9-18元;县城、建制镇、工矿区0.6-12元房地产开发企业建造普通住房出售,增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的,可以免征土地增值税。
预征率为:东部地区省份不得低于2% ,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。
对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
1.以转让房地产取得的增值额为征税对象 2.征税面比较广3.采用扣除法和评估法计算增值额4.实行超率累进税率 5.实行按次征收,纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税义务人。
1.内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。
除经批准开发建设经济适用房的用地外,各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
2.在征税范围内单独建造地下建筑用地,按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
值税土地增值税城市维护建设税城镇土地使用税销售阶段用得减免城镇土地使用税。
2.地税地税不通过应交税金结算,直接记入资产成本税金及附加国税所得税地税税金及附加应交税金账户-应交城建税税金及附加应交税金账户-应交城镇土地使用税税。
房地产业及相关税种税收政策培训资料
房地产业及相关税种税收政策培训资料房地产业作为我国经济的重要支柱产业之一,涉及的税收政策较为复杂。
了解和掌握相关的税收政策,对于房地产企业的经营管理以及个人的房地产交易都具有重要意义。
下面将为您详细介绍房地产业及相关税种的税收政策。
一、房地产业涉及的主要税种(一)增值税在房地产交易中,销售不动产、转让土地使用权等行为需要缴纳增值税。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法的,按照销售额和规定的税率计算销项税额,扣除当期允许抵扣的进项税额后,为应纳税额。
对于房地产老项目等,可以选择适用简易计税方法,按照销售额和征收率计算应纳税额。
(二)土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行四级超率累进税率,计算较为复杂,需要对房地产的增值额进行准确核算。
(三)企业所得税房地产企业的生产经营所得和其他所得需要缴纳企业所得税。
企业应按照规定计算应纳税所得额,适用相应的税率计算缴纳企业所得税。
(四)个人所得税在个人房地产交易中,如房屋转让等,如果取得所得,可能需要缴纳个人所得税。
(五)契税在土地、房屋权属转移时,承受的单位和个人需要缴纳契税。
(六)房产税房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。
(七)城镇土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,需要缴纳城镇土地使用税。
二、各税种的税收政策要点(一)增值税政策要点1、纳税义务发生时间:一般为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。
2、进项税额抵扣:纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额,符合规定的可以从销项税额中抵扣。
3、税收优惠:例如,个人将购买 2 年以上(含 2 年)的住房对外销售的,免征增值税。
(二)土地增值税政策要点1、扣除项目:包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。
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房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)
税:营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费:教育费附加
一、营业税
1.转让不动产
销售房屋要按销售不动产缴纳营业税,赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。
若房屋包括空调等附属设施,则空调包括在房款内,不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁(出租)
属于服务业——租赁业
3.房地产销售公司买断商品房出售
超过买断价格外的收入作为手续费收入,按“营业税--服务业”
缴纳营业税
4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人
视同销售不动产
5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为
比照销售不动产征收营业税
6.纳税人自建后销售房屋
自建自用的房屋不纳税;如纳税人将自建的房屋对外销售,其自建行为应按建筑业缴纳营业税,再按销售不动产征收营业税。
二、增值税
销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税
(一)一般规定
1.出售——征
包括三种情况:
(1)出售国有土地使用权;
(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;
(3)存量房地产买卖
其中对于(2)新建房地产转让(出售)的扣除项目:
①取得土地使用权所支付的金额;
②房地产开发成本
③房地产开发费用
④与转让房地产有关的税金
⑤财政部规定的其他扣除项目
对于(3)对于存量房地产转让的扣除项目
①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押
(1)抵押期——不征;
(2)抵押期满偿还债务本息——不征;
(3)抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债——征。
3.房地产交换
单位之间换房,有收入的,征;
4.将开发的产品用于职工福利等
房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。
(房地产清算)
5.合作建房
建成后自用——不征;
建成后转让——征。
6.企业兼并转让房地产——暂免。
7.纳税人建造普通标准住宅出售
增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的,免征土地增值税。
8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未产生转移——不征收(清算时不扣除相应的成本和费用)
(二)房地产企业土地增值税清算
1.土地增值税的清算单位
对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。
应分别计算增值额。
2.土地增值税的清算条件
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(3)直接转让土地使用权的。
3.土地增值税的扣除项目
①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施:
A.建成后产权属于全体业主所有的;
B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的;
C.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
④房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用,不得扣除。
⑤属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法,计算清算项目的扣除金额。
四、房产税
1.地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,在施工期间,一律免征房产税。
但工程结束后,施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的,应从基建单位接收的次月起,照章纳税。
五、城镇土地使用税
1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。
2.房地产开发公司建造商品房的用地,原则上应按规定计征城镇土地使用税。
但在商品房出售之前纳税确有困难的,其用地是否给予缓征或减征、免征照顾,可由地方税务局结合具体情况确定。
六、契税(承受方)
1.企业公司制改造
非公司制企业,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。
2.企业股权重组——不征
3.企业合并——免征
合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。
4.企业分立——不征
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。
5.企业出售
买受人妥善安置原企业30%以上职工的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税。
6.企业关闭、破产
债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属,凡妥善安置原企业30%以上职工的,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税。
7.房屋的附属设施
对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,征收契税,不涉及的,不征。
七、企业所得税
(一)预缴企业所得税
房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
(二)预计利润率
1.非经济适用房开发项目:
(1)位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%;
(2)位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%;
(3)位于省、其他地区的,不得低于10%。
2.经济适用房开发项目,不得低于3%。
八、个人所得税
1.职工(高管)工薪(取得的一次性的奖金)
2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等),应根据所
发生费用全额计入营销人员应税所得(按劳动报酬所得),依法征收个人所得税,并由提供费用的企业和单位代扣代缴。
九、印花税
1.财产(房屋)租赁合同——1‰。
2.产权转移书据。
包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。
3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额
其他账簿——每件5元。
4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。
十、城市维护建设税
以营业税、增值税(赠送空调需要视力同销售征增值税)等为基数
十一、耕地占用税
占用耕地建房或从事非生产建设,按占用面积征税。
十二、教育费附加
同城市维护建设税。