房地产集团企业所得税管理大全
房地产开发企业所得税课件
详细描述
某房地产开发企业根据自身经营情况，按照国家税法规定，向税务机关提出企业所得税减免申请，并 按照税务机关要求提供相关证明材料和财务数据，经过审核后获得所得税减免。
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某房地产开发企业根据其经营收入、成本、税金等数据，按照国家税法规定计算 应缴纳的企业所得税，并按时向税务机关申报纳税。
案例二
总结词
所得税优惠政策应用
详细描述
某房地产开发企业根据国家税法规定，享受相应的所得税优惠政策，如企业所得税减免、加速折旧等，从而降低 企业税负，提高经济效益。
案例三
总结词
所得税减免申请流程
特点
房地产开发企业所得税具有税基 宽、税负重、计税复杂、征管严 格等特点。
所得税的重要性
01
02
03
增加财政收入
所得税是房地产开发企业 的重要税种之一，能够为 国家财政提供稳定的收入 来源。
调节经济
通过征收所得税，政府可 以调节经济活动，促进产 业结构调整和转型升级。
公平税收负担
所得税采用累进税率制度 ，收入越高，税率越高， 有利于实现税收公平。
税收返还
即征即退
对符合条件的企业，可申请所得税的 即征即退。
先征后返
企业先按规定缴纳所得税，然后根据 政策申请返还。
投资税收返还
企业进行特定投资后，可申请投资税 收返还。
出口税收返还
对出口型企业，可申请出口环节的税 收返还。
05
房地产开发企业所得税的案例分析
案例一
总结词
所得税计算与申报流程
详细描述
提交申报表
将审核无误的申报表提交给主 管税务机关，可以选择网上申
报或现场申报。
房地产开发企业所得税
房地产开发企业所得税1. 简介房地产开发企业所得税是指房地产开发企业根据国家税法规定和相关政策，就其所得利润应纳税的一种税收。
本文将从以下几个方面介绍房地产开发企业所得税的相关内容。
2. 税收政策根据国家税收政策，房地产开发企业的所得税主要包括企业所得税和城市维护建设税。
企业所得税是指企业根据其所得利润缴纳给国家的税款，税率根据企业所得利润不同而有所不同。
城市维护建设税是用于城市基础设施建设和维护的税款，税率通常为企业所得税的一定比例。
3. 纳税对象房地产开发企业作为纳税人，必须按照规定将应缴的所得税和城市维护建设税依法纳入国家税务部门。
纳税对象主要包括房地产开发企业及其分支机构、合资企业和外商投资企业等。
4. 税前应纳所得税计算房地产开发企业的应纳税所得额是指企业在一定纳税期内的总收入减去各项费用、成本以及加计扣除项目后的金额。
常见的费用包括房地产开发过程中的购地费用、建筑施工费用、人员薪酬、物资采购费用等。
加计扣除项目包括高新技术企业加计扣除、科技型小型企业加计扣除、研发费用加计扣除等。
5. 税收申报和缴纳房地产开发企业在纳税期限内，必须按照规定进行税收申报和缴纳。
通常，纳税人需要填写企业所得税纳税申报表，将企业所得利润、各项费用、加计扣除项目等相关信息报给税务机关，并按照税务机关的要求缴纳税款。
6. 税收优惠政策为鼓励房地产开发企业的发展，国家税务部门提供了一系列的税收优惠政策。
企业根据自身的情况，可以享受国家对于房地产开发企业所得税的一些减免、优惠政策。
如免征企业所得税政策、减半征收企业所得税政策等。
7. 税务风险和合规房地产开发企业在纳税过程中，必须遵守税法规定，按时申报和缴纳税款。
同时，应密切关注税收政策的变化，及时进行税收筹划和规避潜在税务风险。
8. 结语房地产开发企业所得税是房地产行业中一个重要的税收项目。
企业应严格按照国家税法规定进行申报和缴纳税款，同时合理利用税收优惠政策，降低税收负担，提高企业的经济效益。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
房地产开发经营业务企业所得税处理办法随着经济的发展和城市化进程的推动，房地产行业成为了国民经济中一个重要的支柱产业。
作为房地产开发经营业务的企业，其所得税的处理办法对于企业的经营和发展具有重要意义。
一、税收政策优惠为鼓励房地产行业的发展，我国政府出台了一系列税收政策优惠。
首先是对于房地产企业的所得税率，根据企业所处的地域和发展阶段的不同，税率有所差异。
一般来说，在经济欠发达地区和城市中心地带，企业可以享受较低的所得税率。
其次，对于房地产企业的新建和改建项目，可以享受一定的税收优惠政策，如按项目总投资额的一定比例减免企业所得税。
此外，对于房地产企业从事公共租赁住房等保障性住房项目的，还可以享受更为优惠的税收政策。
二、土地增值税的处理在房地产开发经营业务中，土地购买和增值是一个重要的环节。
我国对于土地增值的税收处理也有一定的规定。
根据国家税收政策，房地产开发经营企业在售出房地产项目并获得土地增值时，应缴纳土地增值税。
土地增值税的计算方法是根据土地的增值额和适用税率来确定的。
对于购买土地后未进行开发，而是在一定时间内转让的，可以按照购买土地的成本计算税额。
此外，房地产企业在支付土地增值税时，还可以享受一定的税收优惠政策，如可以按照项目总投资额一定比例抵免土地增值税等。
三、资产折旧的处理房地产开发经营业务企业的固定资产是其经营中不可或缺的一部分。
根据我国税收政策，房地产企业可以对其固定资产进行折旧计提，并将折旧额作为企业的成本，在计算企业所得税时予以扣除。
折旧的计提方法可以根据固定资产的性质和使用寿命来确定，但需符合税务机关的要求。
折旧额的计算方法可以采用直线法、年数总和法或年限平均法等。
此外，对于购买房地产开发企业所得资产的，企业还可以享受一定的折旧税前扣除政策。
四、税务申报与合规管理在房地产开发经营业务中，税务申报和合规管理是企业必不可少的一部分。
房地产企业需要根据国家税务机关的要求，按照规定的时间节点和形式，申报企业的所得税，如年度汇算清缴等。
房地产企业所得税处理办法
房地产企业所得税处理办法1. 简介房地产业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，对于房地产企业的所得税处理办法，具有重要意义。
本文将介绍房地产企业所得税的计算方法、税收减免政策以及避税合规措施等方面的内容。
2. 房地产企业所得税的计算方法房地产企业所得税的计算方法主要由企业所得税法规定，主要包括计税依据和税率两方面的内容。
2.1 计税依据房地产企业的计税依据一般是其年度税前利润，也称为所得总额。
根据我国企业所得税法的规定，房地产企业所得总额的计算应当按照以下公式进行：房地产企业所得总额 = 销售收入 - 税前成本- 营业费用 - 税金及附加 - 补贴收入 - 损失其中，销售收入表示房地产销售所获得的收入；税前成本表示销售收入所需要的税前成本支出；营业费用包括房地产开发过程中产生的各项费用；税金及附加是指企业应缴纳的各项税款；补贴收入则是指房地产企业所获得的各种补贴收入；损失是指房地产企业的亏损金额。
2.2 税率根据我国企业所得税法的规定，房地产企业的所得税税率分为两档：15%和25%。
具体适用哪个税率取决于企业的纳税情况，如是否享受税收优惠政策。
3. 房地产企业所得税的税收减免政策为促进房地产业的健康发展，我国税收法规定了一系列的房地产企业所得税的税收减免政策。
3.1 增值税抵扣政策房地产企业在销售房产时，可以将已纳的增值税作为所得税的抵扣项。
这意味着在纳税时，房地产企业可以将已纳的增值税金额从应缴的所得税中扣除。
3.2 投资补贴我国的一些地方政府对于房地产企业进行投资时，会提供一定的投资补贴。
这些投资补贴可以直接减少房地产企业的应缴所得税金额。
3.3 鼓励政策为鼓励房地产企业进行技术创新和科研开发，我国税收法规定了相应的税收优惠政策。
根据这些政策，房地产企业可以享受一定的所得税减免或推迟缴纳所得税的优惠。
4. 房地产企业所得税的避税合规措施房地产企业为避免不必要的税收风险和合规问题，可以采取以下合规措施：4.1 定期纳税申报房地产企业应按照规定的纳税期限进行定期的所得税申报和缴税。
房地产开发企业所得税合规手册
房地产开发企业所得税合规手册一、前言随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业作为行业的核心参与者，承担着重要的社会责任。
在这个过程中，合规经营是每个房地产开发企业都必须重视和遵守的法律法规要求之一。
本手册将为房地产开发企业提供关于所得税合规的指导和要求，帮助企业更好地遵守税收法规，推动行业的健康发展。
二、房地产开发企业所得税基本概念1. 所得税基本原理房地产开发企业作为纳税主体，需按照国家税收法规缴纳所得税。
所得税是纳税人从各种经济活动中获得的所得依法缴纳的一种税收。
2. 房地产开发企业所得税范围所得税是针对房地产开发企业的经营活动所得的一种税收。
其中包括售房收入、租金收入、利息收入等各类收入。
3. 所得税计算方法房地产开发企业的所得税计算采用应税所得额乘以税率的方式进行。
应税所得额是指企业在一个纳税年度内减去各项费用、损失以及享受各项优惠政策后的实际纳税所得额。
三、房地产开发企业所得税合规措施1. 准确把握法律法规房地产开发企业在进行经营活动时，应详细了解和准确把握涉及所得税的法律法规，确保合规经营。
及时学习新的税收政策，了解最新的法规变化，避免由于法规不熟悉而导致的税务风险。
2. 做好会计核算房地产开发企业应建立健全的会计制度，确保准确的财务核算，及时记录各类收入和支出，避免财务数据的不准确和不完整导致的税务问题。
3. 合理规划税收筹划房地产开发企业可以通过税收筹划来合理规划自身的税务负担。
例如，可以进行合理的资产配置，选择适当的税收政策，合理运用税收优惠等手段来减少企业的税务负担。
4. 提高税收合规意识房地产开发企业应该树立合规经营的意识，加强内部培训，提高员工对税收合规的认识和理解。
加强与税务机关的沟通与合作，确保税收事项的及时申报和缴纳。
5. 积极配合税务稽查房地产开发企业应积极配合税务机关的稽查工作，如实提供相关的会计凭证和票据，配合外部审计等工作，确保税务稽查的顺利进行。
四、房地产开发企业所得税风险防控1. 风险识别与评估房地产开发企业应对可能存在的税务风险进行识别与评估，建立风险防控机制，及时采取相应的措施进行风险控制。
房地产开发企业所得税管理办法
房地产开发企业所得税管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业的所得税管理，确保税收法律法规的正确实施，根据《中华人民共和国企业所得税法》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产开发的企业。
第三条房地产开发企业应按照本办法的规定，依法申报并缴纳所得税。
第二章纳税义务人第四条房地产开发企业作为独立的法人实体，为所得税的纳税义务人。
第五条企业应以其实际取得的收入总额为基数，依法计算应纳税所得额。
第三章应纳税所得额的确定第六条企业所得税的应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
第七条房地产开发企业的收入总额包括但不限于销售房产收入、租赁收入、转让土地使用权收入等。
第八条不征税收入包括政府补助、特定非营利组织捐赠等，具体范围按照国家相关规定执行。
第九条免税收入包括国家规定的税收优惠政策所涉及的收入。
第十条各项扣除包括成本、费用、税金、损失等，具体扣除项目和标准按照国家相关规定执行。
第四章税前扣除项目第十一条企业在计算应纳税所得额时，可以依法扣除以下项目：（一）生产经营成本；（二）销售费用、管理费用和财务费用；（三）税金及附加；（四）损失；（五）其他按照法律法规允许扣除的项目。
第五章税收优惠政策第十二条房地产开发企业依法享受国家规定的税收优惠政策，包括但不限于高新技术企业优惠、小型微利企业优惠等。
第六章纳税申报第十三条房地产开发企业应按照税务机关的规定，定期进行纳税申报，报送纳税申报表及其附列资料。
第十四条企业应保证申报资料的真实性、准确性、完整性。
第七章税务检查第十五条税务机关有权对房地产开发企业的纳税情况进行检查，企业应予以配合。
第十六条对于税务检查中发现的税收违法行为，税务机关将依法处理。
第八章附则第十七条本办法由国家税务总局负责解释。
第十八条本办法自发布之日起施行，原有与本办法不一致的规定同时废止。
房地产开发企业所得税政策
房地产开发企业所得税政策1. 背景介绍房地产开发企业是指从事房地产开发经营活动的企业。
随着房地产市场的快速发展，各级政府纷纷出台相应的税收政策，以引导和管理房地产市场。
所得税作为重要的税种之一，对于房地产开发企业来说具有重要的意义。
2. 房地产开发企业所得税税率根据国家税收政策规定，房地产开发企业需要缴纳企业所得税。
房地产开发企业的所得税税率为25%。
在计算所得税时，房地产开发企业可以采用以下两种方法之一：•分季度计税：根据企业的经营状况，每季度进行一次税前利润核算，并按照当期利润的25%缴纳税款。
•年终汇算：在每年年底进行税前利润核算，然后缴纳当年全年利润的25%作为所得税。
3. 房地产开发企业所得税优惠政策为了鼓励和支持房地产开发企业的发展，政府还出台了一系列的所得税优惠政策。
常见的所得税优惠政策包括：•投资补贴：对于房地产开发企业的投资项目，政府可以给予一定的投资补贴，将其纳入进项税额的抵扣范围，并减少应缴纳的所得税额。
•长期资本收益免税：对于持有房地产开发企业股权且持有时间超过一定年限的投资者，其通过出售股权所得取得的长期资本收益可以免征所得税。
•技术转让收益免税：对于房地产开发企业通过技术转让取得的收益，可以在一定条件下免征所得税。
4. 减免和退还房地产开发企业所得税在特定情况下，房地产开发企业还可以享受减免和退还所得税的政策。
例如：•投资固定资产一次性扣除：对于购置新的固定资产的房地产开发企业，可以将购置固定资产的金额一次性扣除，并减少应缴纳的所得税额。
•投资特定区域免税：对于投资于特定区域的房地产开发企业，可以在一定期限内免征所得税。
5. 申报和纳税房地产开发企业在享受所得税优惠政策的同时，也需要按照国家的税收法规进行申报和纳税。
具体步骤包括：•填写所得税申报表：按照税务局要求，房地产开发企业需要按照特定格式填写所得税申报表，并携带相关财务文件和证明材料进行申报。
•缴纳所得税款：根据房地产开发企业实际的经营情况和利润额，计算应缴纳的所得税款，并在规定的时间内缴纳税款。
房地产企业所得税管理办法
房地产企业所得税管理办法（实用版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产开发企业所得税政策讲解
房地产开发企业所得税政策讲解引言房地产开发企业作为一个重要的经济领域，在我国有着重要地位。
然而，这个行业的税收政策也备受关注。
本文将详细解释我国房地产开发企业所得税政策，以帮助开发企业了解其税收义务和享受相应的减免政策。
房地产开发企业所得税的基本情况房地产开发企业所得税是对这些企业的经营所得征税。
根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，房地产开发企业的税收征管实行国税地税合并征管。
房地产开发企业所得税的税率房地产开发企业所得税税率根据企业的具体情况而定。
根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，一般企业的所得税税率为25%。
然而，对于房地产开发企业，如果符合一定条件，可以享受一些减免政策。
房地产开发企业所得税减免政策1. 农村和城市困难地区的房地产开发企业对于在农村和城市困难地区从事房地产开发的企业，可以享受所得税优惠政策。
根据《关于鼓励和支持农村和城市困难地区房地产开发的暂行办法》的规定，这些企业可以适用较低的所得税税率，并且享受一定的税收优惠。
2. 保障性住房开发企业保障性住房开发企业对于提供低价或廉租住房的企业是非常重要的。
为了鼓励这类企业的发展，我国的税收政策给予了一些优惠政策。
这些企业可以适用较低的所得税税率，并且享受一定的税收减免。
3. 环保型房地产开发企业环保型房地产开发企业是致力于推动绿色发展的企业。
为了鼓励这类企业的发展，我国的税收政策给予了一些优惠政策。
这些企业可以享受所得税减免，减少他们的税收负担。
房地产开发企业所得税的申报和缴纳房地产开发企业的所得税申报和缴纳是企业的税务义务。
企业需要按照规定的时间表和要求，填写相关的申报表，将企业的所得和相应的纳税信息报送给税务机关。
在税务机关审核后，企业需要按照规定的时间和方式缴纳相应的所得税。
房地产开发企业合规建议对于房地产开发企业来说，合规是非常重要的。
企业应该建立健全的内部税务管理制度，规范纳税行为。
同时，企业应该及时了解和掌握最新的税收政策，以便享受各种税收减免政策。
房地产企业所得税政策解析
房地产企业所得税政策解析1. 引言房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一，其发展对国家经济发展起着重要的推动作用。
为了规范房地产企业的税收行为，国家制定了相应的税收政策，其中包括房地产企业所得税政策。
本文将对房地产企业所得税政策进行深入解析，帮助读者了解相关政策内容和纳税义务。
2. 房地产企业所得税的基本原理房地产企业所得税是指房地产企业在经营过程中所获得的所得按照一定税率征收的税款。
按照我国税法的规定，房地产企业所得税是属于企业税种中的一种，其纳税义务由房地产企业自行履行。
根据企业所得税法的规定，房地产企业所得税的计算方法为：企业所得税 = 应纳税所得额 × 税率 - 速算扣除数。
其中，应纳税所得额是指房地产企业在一定会计期间内计算出的纳税所得额，税率是指税法规定的适用于房地产企业的税率，速算扣除数是为了简化计算而引入的一种扣除方式。
3. 房地产企业所得税的计算方法3.1 应纳税所得额的计算应纳税所得额是房地产企业计算纳税所得的基础，其计算方法与一般企业所得税相似。
一般而言，应纳税所得额 = 全年营业收入 - 全年成本 - 抵免- 减免。
具体计算时，需要注意以下几个方面：•全年营业收入包括房地产销售收入、租金收入等。
•全年成本包括房地产施工成本、销售费用、管理费用等。
•抵免是指按照法律规定可以抵免的金额，例如研发费用、不动产投资等。
•减免是指按照税收政策规定可以减免的税款，例如小型微利企业所得税优惠政策等。
3.2 税率和速算扣除数的确定房地产企业所得税的税率和速算扣除数是根据税法规定确定的。
具体而言，税率和速算扣除数根据房地产企业的不同纳税方式、区域、行业等因素而有区别。
目前，我国普通房地产企业所得税的税率是25%，速算扣除数是1500元。
需要注意的是，特定类型的房地产企业可以享受税收优惠政策，例如小型微利企业可以按照一定比例减免税款。
此外，企业在跨境交易中涉及房地产的，还需了解相关的国际税收协定和政策。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产是一个重要的经济领域，房地产开发经营业务企业在这个领域中扮演着重要的角色。
然而，对于这些企业来说，税收是一个不可忽视的问题。
因此，制定合理的房地产开发经营业务企业所得税处理办法对于促进房地产市场的健康发展至关重要。
一、所得税基本原则对于房地产开发经营业务企业来说，所得税是一种资金的重要来源。
根据我国税法的规定，房地产开发经营业务企业所得税的计算应遵循以下原则：1. 所得税的计算基础是企业的实际利润，即企业在一定时期内的纯收入减去合法的成本、费用和损失后的余额。
2. 所得税税率依据企业所在地以及所从事的具体业务来确定。
一般情况下，税率为20%，但在特定的地区和领域，可能会享受税收优惠政策。
二、减税和优惠政策为了促进房地产市场的稳定发展，我国政府制定了一系列减税和优惠政策，以降低房地产开发经营业务企业的税收负担。
这些政策主要包括：1. 增值税方面的减税政策。
对于房地产开发经营业务企业购买并自用的固定资产，可以按照增值税一次性抵扣政策进行减税。
2. 所得税方面的优惠政策。
对于符合条件的房地产开发经营业务企业，可以享受税收减免、税收优惠和税收补贴等政策。
3. 土地使用税方面的减免政策。
对于符合条件的房地产开发经营业务企业，根据不同地区的政策，可以享受土地使用税的减免或者减半缴纳。
三、税收避免与合规措施在房地产开发经营业务企业的税务管理中，避免税收避免行为和合规措施也是非常重要的。
税收避免是企业为了降低税负而采取的合法手段，而合规措施则是企业在遵守税法的前提下合理优化税收结构。
1. 合规申报。
房地产开发经营业务企业需要按照相关法律法规的要求，按时完成纳税申报工作，并如实申报营业收入、成本和费用等相关信息。
2. 合理运营结构。
企业可以合理规划运营结构，通过股权结构调整、业务重组等方式达到优化税收结构的目的。
但是需要注意，这些操作需要符合国家税收法律法规的规定，否则可能被视为税收避免行为。
企业所得税处理之——房地产企业所得税政策
详细列明房地产企业的各项收入，确保无遗 漏、无错误。
正确计算应纳税所得额
根据收入、成本费用等数据准确计算应纳税 所得额。
合理确认成本费用
按照税法规定确认成本费用，注意与财务会 计的差异调整。
填报附表和附报资料
根据税务机关要求填报相关附表和附报资料 ，确保申报完整。
税务检查与风险防范
房地产项目销售阶段税务处理
销售收入确认时点与金额
确认时点
房地产销售收入的确认时点一般为签订销售合同并交付房屋 时。对于采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同 或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付 款的，在实际付款日确认收入的实现。
确认金额
销售收入确认金额应等于销售合同或协议约定的总价款，包 括现金、实物、有价证券和其他经济利益。对于合同或协议 约定的销售价款与实际销售价款不一致的情况，应按照实际 销售价款确认收入。
05
房地产企业所得税汇算清缴工作 要点
汇算清缴时间节点把握
确定汇算清缴年度
明确需要进行企业所得税汇算清缴的年度，确保按时进行申报。
了解汇算清缴时间
熟悉汇算清缴的时间节点，包括申报、缴纳税款等，避免错过重 要时限。
延期申报与审批
如遇特殊情况需延期申报，应提前向税务机关申请并获得批准。
申报表填报注意事项
房地产企业所得税是指对房地产企业 生产经营所得和其他所得征收的一种 税。
随着我国房地产市场的快速发展，房 地产企业所得税政策也在不断调整和 完善，以适应市场变化和经济发展需 要。
政策目的与意义
促进房地产市场健康发展
增加财政收入
通过征收企业所得税，可以引导房地 产企业合理开发、经营土地和房屋， 防止过度投机和浪费资源。
房地产开发企业所得税管理办法
房地产开发企业所得税管理办法潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法(试行)第一章总则第一条为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则,《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定,结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理.本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业.第二章应税收入第三条房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。
房地产开发业务收入包括：商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程(代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等；其他业务收入包括：销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让(出租)收入及其他收入等.第四条房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现.第五条符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工:1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象);2、已开始投入使用的开发产品（成本对象)；3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
第六条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益.开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣代缴款项进行管理。
第七条对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现.(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
房地产开发经营业务涉及土地、 房产等资源的开发、利用和经营 ，是房地产市场的重要组成部分 。
房地产开发经营业务特点
高风险高回报
01
房地产开发经营业务涉及大量资金投入，风险较高，但同时也
可能带来较高的回报。
周期长
02
房地产开发经营业务通常需要较长时间才能完成，包括土地获
取、规划设计、建设施工、销售回款等环节。
案例二
总结词
企业所得税税前扣除凭证的合法性审查
详细描述
企业所得税税前扣除凭证的合法性审查是房地产开发经营业务中不可或缺的一 环。企业需要确保所提供的扣除凭证符合税法规定，以避免因凭证不合规而导 致税务处罚和不必要的税务纠纷。
案例三
总结词
房地产开发经营业务企业所得税处理风险防范
详细描述
房地产开发经营业务涉及的风险多种多样，其中企业所得税处理风险是重要的一类。企业需要建立健全的内部控 制制度，加强税务合规意识，规范税务处理流程，以有效防范企业所得税处理风险，确保企业的稳健发展。
经营业务所得税处理
该办法主要针对房地产开发经营业务的所得税处 理，包括但不限于土地增值税、企业所得税等税 种的计算、申报和缴纳。
不适用范围
该办法不适用于个人出售自有住房取得的所得以 及非经营性房地产（如自住房、公益性房地产 等）。
房地产开发经营业务
02
概述
房地产开发经营业务定义
01
房地产开发经营业务是指企业为 转让、出租、抵押房地产而进行 的一系列经营活动，包括土地开 发、房屋建设、房地产交易等。
பைடு நூலகம்
完税凭证是指税务机关征收税款 时出具的税收凭证，包括税收缴 款书、税收收入退还书、税收收 入电子缴款书等。
房地产开发企业所得税
房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税是指房地产开发企业在经营活动中所获得的各项收入应缴纳的税款。
随着我国经济的快速发展，房地产业逐渐成为支撑国民经济的重要支柱行业之一。
因此，了解房地产开发企业所得税的相关政策与规定对于企业及税务部门都具有重要意义。
一、房地产开发企业所得税的征税依据房地产开发企业所得税的征税依据主要包括企业经营收入、企业经营成本以及其他税收优惠政策。
其中，企业经营收入是指房地产开发企业在销售商品房、房地产租赁以及提供相关服务等过程中所实现的收入总额。
企业经营成本是指企业为实现经营收入所发生的各项支出，包括土地成本、建筑材料成本、人力资源成本等。
而其他税收优惠政策则是指国家根据实际情况对房地产开发企业给予的减免或优惠的税收政策。
二、房地产开发企业所得税的税率和计算方式房地产开发企业所得税的税率一般由国家税务部门根据国家政策制定，目前我国房地产开发企业所得税税率为25%。
具体计算方式为：企业应纳税所得额 = 经营收入总额 - 经营成本总额 - 投资收益 - 其他扣除后的费用 - 附加税额 - 应纳税额中减除非税收入的减免等。
根据计算结果，企业需要按照相关税法与规定及时缴纳所得税。
三、房地产开发企业所得税的申报和缴纳时间房地产开发企业所得税的申报和缴纳时间一般按照纳税年度进行。
企业需要在纳税年度结束后的3个月内向税务部门申报所得税，同时缴纳相应的税款。
对于特定情况下需要延期申报或缴纳税款的企业，应当按照税务部门的规定进行申请并且履行相关手续。
四、房地产开发企业所得税的减免与优惠政策为了促进房地产市场的稳定发展，国家对房地产开发企业的所得税征收给予了一定的减免与优惠政策。
这些政策包括但不限于：“两免三减半”政策、房地产企业重大项目所得税优惠政策、开发商租金减免政策等。
具体的减免与优惠政策可根据实际情况向税务部门了解并进行申请。
五、房地产开发企业所得税的合规管理和风险防范房地产开发企业在申报和缴纳所得税过程中应严格遵守国家法律法规，确保合规经营，并加强内部管理以防范税务风险。
《房地产业企业所得税管理办法》(-国税发[2009]31号文件)
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房地产企业企业所得税政策第一节《房地产业企业所得税管理办法》( 国税发［2009]31号文件)一、完工产品的条件（与国税发［2006］31号相同）。
第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案.（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一,不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额.二、收入总额的规定（与国税发[2006］31号相同）。
第五条:开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
注意:这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出,再作扣除。
三、收入实现的条件。
第六条:企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
（一）新旧政策的不同点：1、国税发【2006】31号文件规定,必须符合完工产品条件，才能确认收入；2、国税发【2009】31号文件,将会计上的“预收账款”提前确认为收入。
也就是说，从企业所得税的角度,不再存在“预收帐款”的概念,只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。
因此,这里有必要提醒大家:按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。
（二）思考：这一规定带来的直接后果是什么?企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。
房地产业企业所得税解析
房地产业企业所得税解析房地产业作为我国经济的重要支柱产业，其企业所得税的计算和管理具有一定的复杂性和特殊性。
对于房地产业企业来说，准确理解和合规处理企业所得税，不仅关系到企业的财务状况和经营效益，也涉及到国家税收政策的贯彻执行。
一、房地产业企业所得税的基本概念企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种所得税。
对于房地产业企业而言，其企业所得税的应税所得主要包括销售房地产的收入、出租房地产的收入、投资收益等。
二、房地产业企业所得税的计算方法1、收入的确认销售房地产：通常以商品房交付或已签订销售合同并达到约定交付条件为收入确认的时点。
出租房地产：按照租赁协议约定的租金收取时间确认收入。
2、成本的核算土地成本：包括土地出让金、拆迁补偿费等。
建筑成本：包括建筑材料、人工费用等。
期间费用：如管理费用、销售费用、财务费用等。
3、应纳税所得额的计算应纳税所得额＝收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损4、税率一般企业所得税税率为 25%。
符合条件的小型微利企业，适用 20%的税率。
国家重点扶持的高新技术企业，适用 15%的税率。
三、房地产业企业所得税的特殊规定1、预收款的处理在房地产项目未完工前收到的预收款，需要按照预计毛利率计算应纳税所得额，待项目完工后进行清算调整。
2、开发产品视同销售将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。
3、成本分摊对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，需要按照合理的方法进行分摊。
4、税收优惠从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。
购置并实际使用环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备的投资额的 10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后 5 个纳税年度结转抵免。
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然而中国房地产行业所得税制度却极端混乱、令人费解，祸根在哪里？4、国家税务总局从2002-2014连续12年将房地产行业列为“指令性检查项目”，《郑州晚报》诬蔑称“不能放任房地产业一直是偷逃税重灾区”。
——明明我们香港上市公司会计收入是聘请“四大”审核确认的，为什么稽查局每一次检查都要巨额纳税调增、调减，把账簿数据全部推翻了，搞得一团糟，还交纳巨额滞纳金？财务部门为了达成“路演”承诺的增长幅度目标而发明了“精装房二次交房”，把营业收入吹上去了，为什么却招致了税务稽查的灾难？房价下跌了，销售部门“送装修”，为什么稽查局一来财务总监又不得不跪地求饶？——我们该如何才能主动跳开房地产所得税的三大陷阱？5、跨区（县）从事建筑、装修业务去地税局代开建安发票时被按开票金额的0.1%“带征”企业所得税，或以国税函[2010]156号文为依据“预征”0.2%企业所得税，如何避免重复征税和管理混乱？6、如何减轻房地产企业集团法人数量像癌细胞一样的恶性增长，致使公司管理费用和所得税费用和现金支出走向失控？7、为什么说一些在港上市房地产公司缴纳了数十亿10%股息预提所得税而浑然不觉，是不懂得“纳税人居民身份的管理”造成的“税收惨案”？8、著名A股上市地产公司JD、香港上市公司HD集团内部股权重组，两三年之后被国家税务总局以反避税调查为名索补企业得所得税上亿。
为什么该公司除了苦苦哀求，便只能束手待毙？9、房地产集团免征企业所得税的收入是哪几项？财政支付超底价地价返还、税收奖励、财政扶助、购买理财产品收益、委托贷款收益、信托投资收益是是否免税？10、“会计利润总额”与“应纳税所得额”之差异的最大项目是对《资产负债表》上“预收账款”的课税，祸根是国税发[2009]31号文第6条。
该条款合法吗？在实践中税务经理应当承认它的合法性，还是反对？11、山东、湖南等省国税局为了减少所谓的“亏损面”而制发文件，强制企业“申请所得税核定征收”，你同意还是反对？在实际经营利润比较高时，可不可以侥幸通过核定征税而少交所得额？为什么说“天上掉下来的核定征收馅饼有毒”？12、房地产企业总是税源大户。
你的公司被要求“按月预缴”，税务经理眼看将被折腾至死！如何应对以减轻自己的工作量？13、房地产企业在季度预缴企业所得税时，法定需要进行“纳税调整”吗？某公司税务经理在第4季度预缴时将未取得财政监制收据的公益性捐赠支出300万元纳税调增，其危害是什么？14、“季度预缴所得税不进行纳税调整”的法定原则，在实践中是如何被破坏的？国税发[2008]299号文件规定对房地产预售取得的预售收入计算“预计利润额”征收所得税，此文件是否合法？15、开发项目竣工备案，该季度预缴所得税时是否应该纳税调减原“预计利润额”？调减的文件依据呢？总局[2011]64号公告《A表的填表说明》只要求“取得的预计毛利额填入第5行”，却闭口不提“结转收入的预计毛利额从第5行中扣减”，你敢不敢调减？税务官员说“年度汇算清缴时才能调减，季度不许调减”，你从或不从？16、“预计利润率”的规定权力被层层下放，甚至江西省一个市（县）国税局就能发个文把它提了，竣工时怎样计算应当调减的“预计利润额”才不会少、也不会多？为什么说税务师事务所的几乎所有算法（预收账款发生额或年末年初余额差）都是错误的？有没有最简便而准确的方法？17、天津市地税局发布2012年1号公告，指示季度预缴填表第5行时可以将预售收入所缴的营业税金及附加从毛利中减去。
问：房地产企业集团公司是否可以在全国均如此执行？18、江西九江、南昌、长沙、沈阳、福州等地国税局口头提高计税毛利率至30%、26%、25%、22%，你公司的项目实际毛利率却只有17%，怎么办？19、房地产开发项目在竣工当年“应付账款”科目不可避免地留有巨额贷方余额。
总经理指令财务经理：所有未来将要支付的费用（例如“不可预见费”）都要提足；国税稽查官员却拿着31号文第32条说凡是没有取得发票的预提费用一概不许扣除，要补税、滞纳金、罚款。
夹缝中的税务经理应当如何权衡公司管理与遵从税法双重目标，突出重围？20、精装房销售业务为了提前确认收入而“发明”了“毛坯确认收入并预提装修成本并另签合同无偿赠送装修”的做法，有什么危害？21、预售所预缴的土地增值税是否应该纳税调减？会计按配比原则没有将预售收入所交纳的营业税金及附加税费计入损益，所得税是否应该纳税调减？经税务局《延期缴纳税款审批表》批准缓缴的税款，是否需要纳税调增？22、计提的土地增值税成本，尚未清算补缴的部分，必须纳税调增吗？税务总局网站曾经咨询解答“税金的发生就是缴纳”。
万科2010年报公告其因“土地增值税清算准备金”而累计缴纳的所得税共计7.9亿元挂于“递延所得税资产”项下，缴纳的这7.9亿元未来能够转回吗？23、有税务局规定“企业40%上交总工会部分必须凭地税局开具的工会经费《代收代缴专用缴款书》在税前扣除”，你遵从吗？24、“管理费用”科目是财务经理的垃圾筒：会计在配比思想下年末大量预提“不可预见费用”、预计负债、准备金、预提职工福利费和职工教育经费……五花八门。
为什么说“祸生于财务经理”？25、从子公司分回的利润是否应该用于弥补以前年度的税务亏损？26、统借统还分摊的银行利息，没有发票，不允许所得税前扣除？27、逾期支付土地出让金被国土局征收“滞纳金”，是否需要纳税调增？28、已经竣工备案的开发分期现售收取的首期款，年末是否也需要计算“预计毛利额”纳税调增？税务局和税务师事务所都说必须调增，到底调不调？29、混乱的纳税调增项目和“逢查必调增”的稽查局轮查，把你的公司所得税管理搞得一团乱麻！有什么好的工具可以避免被税务局“浑水摸鱼”，多缴所得税？《所得税纳税调整台账》的设计。
30、税务局滥发红头文件成千上万，听上去什么都要调增。
房地产企业到底有哪些项目纳税人有权不予调整？稽查局每一次检查都要求对整个开发项目的成本项目重新计算分摊扣除，以至于四五年的会计利润被调得面目全非而失控，如何对策？31、会计按雇员考勤本月计提而次月发放的工资，年末是否需要纳税调整？那预提的年终奖呢？32、因外币负债而取得的汇兑收益会计进行了资本化处理，冲减了开发成本（利息）的发生额。
稽查局要求调增补税，是否正确？33、签订境外股东贷款合同约定“到期一次还本付息”，会计每年末预提利息。
稽查局一来却要求“预提的利息不得扣除”，补税滞纳金罚款……谁对谁错？应当如何管理最省人力物力？34、转让盈利的子公司股权后，年末发现“投资收益”科目简直是一团乱麻！所得税如何纳税调整？35、关闭清算子公司后发现数百万元被子公司欠付的垫款无法收回。
税务局将其解释为国税发[2009]88号第四十二条所称的“非经营活动的债权”而不准税前扣除。
你是否维权？36、由于预售所缴营业税金及附加汇算纳税调减而季度不许调减，导致汇算后需要退税。
税务局说：我们从来不退税，只抵缴；而抵缴时则又百般刁难，不予办理。
数千万资金被无限期占压。
有无对策？37、为什么说31号文将房地产开发企业“成本费用扣除原则向收付实现制倒退”，是“房地产企业每查必补”和“房地产企业是偷逃税的重灾区”谣言的祸根？为什么说我们必须反对“凭票扣除”？38、天津国地税局津地税企所[2010]1号文件规定计税毛利率为25%，我司在天津2007年拍买的一块高价地实际毛利率不足10%，是个亏损项目，多交的所得税怎么办？39、向香港股东派发股息，支付贷款利息，应当如何办理中港税务安排优惠税率5%/7%？会计计提的应付利息，稽查局说不准税前扣除，要补税滞纳金，此要求是否合法？40、物业公司亏损累累，对员工工资和办公经费控制得苦不堪言！而物业公司却还要不断交纳企业所得税！国富民穷以至如此，税务经理有何责任？应该如何改善？物业公司接受劳务派遣，派遣工的工资不能计入福利费扣除基数吗？物业公司承担的派遣公司营业税费不可以税前扣除吗？41、江苏、安徽、厦门三地国税局先后下发红头文件，强迫房地产企业提交税务师事务所企业所得税汇算清缴鉴证报告。
国税局再通过培训和注册税务师执业资格管制来控制事务所按照税务局的指示“鉴证”。
前横一只虎，后围一群狼，纳税人进退皆死。
如何突围？【主办单位】广州吴克红税务师事务所吴克红税务师事务所肩负“以纳税人权利为己任”的职业使命，专注于中国房地产企业的税务管理方法与实践，致力于为客户提供顶尖的税收成本控制、税务风险控制、税款现金流管理和税务争端处理服务。
【协办单位】广东源恒软件科技有限公司源恒软件专注于房地产企业集团税务管理体系的信息化，致力于为税务总监提供高效的税务管理工具，将税务人力资源从繁重的事务性工作中解放出来，并通过建立全国性跨集团税务知识、方法与案例共享平台和地产税务经理人才库，为税务总监提供一流的工具和人力支持。