房地产集团企业所得税管理大全

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《房地产集团企业所得税管理大全》

2015年房地产税务总监特训营第二讲

★只有站在巨人的肩上，你才能领先于同行，为公司创造税收成本的竞争优势★欢迎房地产企业税务/会计/财务经理及总监以上岗位报名学习参加,限额80人。【课程背景】中国房地产行业处于“千夫所指”最恶劣社会环境之中，是非法红头文件和极左执法的最大受害者之一。纳税额高达房屋销售收款15%~20%。如何突破苛刻繁杂红头文件的重重围困，还原纳税人遵从税法的简易法则？

既要“高度遵从税法”，又要“强力控制税收成本”，是房地产企业税务经理的双重职业使命。面临被破坏而混乱的企业所得税法制，房地产企业税务经理人如何决策才能够以当前社会所能接受的力度，有效维护纳税人的权益，帮助公司实现“高度遵从所得税法”和“严格控制所得税成本和现金流出”双重目标的完美结合？

【课程特点】

☆全力关注房地产开发业务税务征纳实践与税法（红头文件）的突出矛盾，推广行之有效的解决方案；

☆正确看待国税发[2009]31号文件的法律效力；识别违法红头文件，精确剖析税法，全面了解房地产企业所得税管理和稽查局检查中的税务争议点，分享如何突破极左文件和极左执法的重围，依法保护投资者的合法税收权益；

☆精深掌握房地产企业所得税管理的全部细节，消除一切模糊不清；推广在实践中操作有效的税收成本和现金流控制方法，创建国内地产同行传播最佳税务实践经验分享平台！

【课程内容】

1、房地产企业所得税如何避免被国税局管辖，有何益处？

2、很多在港上市的著名内地房地产企业在向境外母公司（上市主体）分配利润和支付股东贷款利息时被内地国

税局扣缴10%预提所得税，为什么说无论该公司的控制中心在内地还是在香港，这都是企业所得税“纳税人身份”管理失败的表现？

3、有人说“企业所得税不是就×25%吗？很简单”。然而中国房地产行业所得税制度却极端混乱、令人费解，祸根在哪里？

4、国家税务总局从2002-2014连续12年将房地产行业列为“指令性检查项目”，《郑州晚报》诬蔑称“不能放任房地产业一直是偷逃税重灾区”。——明明我们香港上市公司会计收入是聘请“四大”审核确认的，为什么稽查局每一次检查都要巨额纳税调增、调减，把账簿数据全部推翻了，搞得一团糟，还交纳巨额滞纳金？财务部门为了达成“路演”承诺的增长幅度目标而发明了“精装房二次交房”，把营业收入吹上去了，为什么却招致了税务稽查的灾难？房价下跌了，销售部门“送装修”，为什么稽查局一来财务总监又不得不跪地求饶？——我们该如何才能主动跳开房地产所得税的三大陷阱？

5、跨区（县）从事建筑、装修业务去地税局代开建安发票时被按开票金额的0.1%“带征”企业所得税，或以国税函[2010]156号文为依据“预征”0.2%企业所得税，如何避免重复征税和管理混乱？

6、如何减轻房地产企业集团法人数量像癌细胞一样的恶性增长，致使公司管理费用和所得税费用和现金支出走向失控？

7、为什么说一些在港上市房地产公司缴纳了数十亿10%股息预提所得税而浑然不觉，是不懂得“纳税人居民身份的管理”造成的“税收惨案”？

8、著名A股上市地产公司JD、香港上市公司HD集团内部股权重组，两三年之后被国家税务总局以反避税调查为名索补企业得所得税上亿。为什么该公司除了苦苦哀求，便只能束手待毙？

9、房地产集团免征企业所得税的收入是哪几项？财政支付超底价地价返还、税收奖励、财政扶助、购买理财产品收益、委托贷款收益、信托投资收益是是否免税？

10、“会计利润总额”与“应纳税所得额”之差异的最大项目是对《资产负债表》上“预收账款”的课税，祸根是国税发[2009]31号文第6条。该条款合法吗？在实践中税务经理应当承认它的合法性，还是反对？

11、山东、湖南等省国税局为了减少所谓的“亏损面”而制发文件，强制企业“申请所得税核定征收”，你同意还是反对？在实际经营利润比较高时，可不可以侥幸通过核定征税而少交所得额？为什么说“天上掉下来的核定征收馅饼有毒”？

12、房地产企业总是税源大户。你的公司被要求“按月预缴”，税务经理眼看将被折腾至死！如何应对以减轻自己的工作量？

13、房地产企业在季度预缴企业所得税时，法定需要进行“纳税调整”吗？某公司税务经理在第4季度预缴时将未取得财政监制收据的公益性捐赠支出300万元纳税调增，其危害是什么？

14、“季度预缴所得税不进行纳税调整”的法定原则，在实践中是如何被破坏的？国税发[2008]299号文件规定对房地产预售取得的预售收入计算“预计利润额”征收所得税，此文件是否合法？

15、开发项目竣工备案，该季度预缴所得税时是否应该纳税调减原“预计利润额”？调减的文件依据呢？总局[2011]64号公告《A表的填表说明》只要求“取得的预计毛利额填入第5行”，却闭口不提“结转收入的预计毛利额从第5行中扣减”，你敢不敢调减？税务官员说“年度汇算清缴时才能调减，季度不许调减”，你从或不从？

16、“预计利润率”的规定权力被层层下放，甚至江西省一个市（县）国税局就能发个文把它提了，竣工时怎样计算应当调减的“预计利润额”才不会少、也不会多？为什么说税务师事务所的几乎所有算法（预收账款发生额或年末年初余额差）都是错误的？有没有最简便而准确的方法？

17、天津市地税局发布2012年1号公告，指示季度预缴填表第5行时可以将预售收入所缴的营业税金及附加从毛利中减去。问：房地产企业集团公司是否可以在全国均如此执行？

18、江西九江、南昌、长沙、沈阳、福州等地国税局口头提高计税毛利率至30%、26%、25%、22%，你公司的项目实际毛利率却只有17%，怎么办？

19、房地产开发项目在竣工当年“应付账款”科目不可避免地留有巨额贷方余额。总经理指令财务经理：所有未来将要支付的费用（例如“不可预见费”）都要提足；国税稽查官员却拿着31号文第32条说凡是没有取得发票的预提费用一概不许扣除，要补税、滞纳金、罚款。夹缝中的税务经理应当如何权衡公司管理与遵从税法双重目标，突出重围？

20、精装房销售业务为了提前确认收入而“发明”了“毛坯确认收入并预提装修成本并另签合同无偿赠送装修”的做法，有什么危害？

21、预售所预缴的土地增值税是否应该纳税调减？会计按配比原则没有将预售收入所交纳的营业税金及附加税费计入损益，所得税是否应该纳税调减？经税务局《延期缴纳税款审批表》批准缓缴的税款，是否需要纳税调增？

22、计提的土地增值税成本，尚未清算补缴的部分，必须纳税调增吗？税务总局网站曾经咨询解答“税金的发生就是缴纳”。万科2010年报公告其因“土地增值税清算准备金”而累计缴纳的所得税共计7.9亿元挂于“递延所得税资产”项下，缴纳的这7.9亿元未来能够转回吗？

23、有税务局规定“企业40%上交总工会部分必须凭地税局开具的工会经费《代收代缴专用缴款书》在税前扣除”，你遵从吗？

24、“管理费用”科目是财务经理的垃圾筒：会计在配比思想下年末大量预提“不可预见费用”、预计负债、准备金、预提职工福利费和职工教育经费……五花八门。为什么说“祸生于财务经理”？

25、从子公司分回的利润是否应该用于弥补以前年度的税务亏损？