苏州工业园区城市用地分类标准V0.01

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苏州工业园区城市规划管理技术规定

苏州工业园区城市规划管理技术规定（2011年版）第一章总则第二章用地管理通则第三章建筑管理通则第四章住宅区规划管理第五章公共设施规划管理第六章工业区规划管理第七章景观与环境规划管理第八章附则附录一特定区域范围附录二建筑满窗日照计算规则总则第一条（目的依据）为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》等有关法律、法规、规章和规范，制定本规定。

第二条（适用范围）本规定适用于苏州工业园区中新合作区范围内各项新建、扩建、改建的建设工程及与城市规划、设计和管理有关的活动，中新合作区外参照执行。

第三条（规划建设理念）园区规划建设应当体现资源节约、环境友好的总体要求，统筹安排各类建设项目和建设用地，完善功能布局、集约利用土地，保护景观和生态资源、改善人居环境。

第四条（特定区域）园区行政主管部门可视城市发展需要，将城市核心地区、旧城更新地区及大型公共绿地、滨水地区等在土地使用和建筑管理上有特别要求、需作特殊规定的地区划定为特定区域。

特定区域内的建设工程，应按经批准的详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、城市设计执行。

在规划设计时，可根据实际情况和特殊要求确定地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标。

园区现行特定区域范围见附录一。

园区行政主管部门可根据需要另行制定特定区域的管理规定。

用地管理通则第五条（新增城市用地分类）园区内建设用地，按主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类，并结合本地区社会经济发展实际情况，在现行国标基础上新增部分用地类别。

表2.1 新增城市用地分类和代号表第六条（兼容性控制）建设用地的使用和建设项目的选址，应当符合总体规划和控制性详细规划要求，并遵循土地使用兼容性的原则，按照《江苏省城市规划管理技术规定》中建设用地适建性的有关规定执行。

《江苏省城市规划管理技术规定》建设用地适建性规定中未列入的建设项目，由园区规划部门根据该建设项目对周围环境的影响和基础设施的条件核定其适建范围。

苏州工业园区资料

9
中观——工业区布局模式
工业生产轻工业一般工业高科技工业仓储：位于港口内腹地在用作污染性配套设施的缓冲带上近于便利高速公路轻工业：很少造成环境污染，与生活区隔离带不小于50米甲类甲类：一般工业100米至300米乙类：一般工业500米至1000米高科技工业：毗邻生活区的中央条形地带，这地带可同时充作生活与北部一般工业分区的隔离带
150KM
刘家港60KM 90KM 太仓50KM 太仓港70KM 苏州工业园昆山50KM
上海80KM 虹桥机场80KM
浦东机场120KM 苏州工业园位置交通图
机场：上海虹桥机场（距苏州80公里）上海浦东国际机场（距苏州120公里）南京国际机场（距苏州200公里）苏州光福机场（距苏州10公里）
6 社区医院 7 文化中心 8 主题公园
9
1 7 2 2 8 2 2 2 5
公共服务机构
一站式行政服务中心、市政公用事业公积金管理中心、苏州物流中心人力资源开发中心、独墅湖图书馆

2
9 体育中心
2
服务业发展
10 体育场/游泳池 11 科研
一个核心区：中央商贸区两大行业：生产服务业、生活服务业三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心五个特色商业街：李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街

基础设施、配套服务设施建设时序
1995-2000：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设 2001至今：中新合作区基础设施及周边各镇主要路网与配套基础设施建设。建成科技文化艺术中心、国际博览中心、行政服务中心、教育卫生、商业休闲、社区服务等现代化配套设施。

苏州工业园区工业用地更新的政策创新实践

苏州工业园区工业用地更新的政策创新实践【摘要】随着苏州工业园区走过大规模开发、高速度增长阶段，开始步入深度调整期，对园区而言是机遇更是挑战。

在此背景下，苏州工业园区制定了一系列工业用地创新政策，有效推动了工业用地更新实践。

本文在分析苏州工业园区工业用地现状、更新困境的基础上，总结了政策突破的创新举措，以期对其它地方工业用地更新提供经验借鉴。

近年来，苏州工业园区（下称“园区”）土地资源约束压力凸显。

增量工业用地较少，存量工业用地更新量大、面广。

以政府为主导的更新模式资金成本高、实施难度大。

市场自主更新积极性高，但缺乏政策通道，“一事一议”效率低。

因此，亟需完善城市更新政策体系与机构设置，规划工业用地更新行为，充分激发市场主体参与更新的活力。

1.现状情况苏州工业园区经过20多年的开发建设，所剩余工业用地较少，目前园区的产业发展，以盘活存量用地为主，不断推动一系列工改项目，工业用地更新方向主要是工改工、工改研发，还有少量的工改商等[1]，具体有以下几种操作方式：一是政府主导，即整片区拆除重建，用地回购后重新拍地，如现代服务业产业园、上市企业产业园、金光科技产业园、总部经济区等。

这类改造成本高、进展慢；二是零星地块调控规后改研发，这类改造均通过一事一议，通过控规落实；三是自行改造，这类企业自主更新意愿强，如苏虹路沿线、通园路沿线东侧，但改造一般未办理相关手续，违反相关法律规定[2]。

总体而言，工业用地更新量大、面广，以政府为主导的模式实施难度大，市场自主更新积极性高，但缺乏政策通道。

因此，亟需完善城市更新政策、充分调动市场参与城市更新的活力。

1.更新困境2.1低效用地约束管控不够。

一方面，签订《产业发展协议》的项目在后续考核评估管理方面缺乏相应细则，对企业发展的约束力不足。

另一方面，针对A、B、C、D类的差异化奖惩政策仍需进一步细化，差别化的价格政策、用地政策、排污机制、信贷政策还需进一步落实。

2.2更新积极性难调动。

苏州工业园区住宅区规划设计技术规定

苏州工业园区住宅区规划设计技术规定第一章总则第一条为提高苏州工业园区（以下简称园区）居住生活条件的居住性、舒适性和安全性，创造园区城市景观和谐统一的品质，根据我国有关建设法规、规范，结合园区实践，并借鉴新加坡经验，特制定本技术规定。

第二条园区内住宅区的规划设计要体现“以人为本”的思想，并具有21世纪居住水准的住宅为目标。

为社会提供多样化可选择的、适应性强的住宅，创造出具有良好居住环境和完善的基础设施文明卫生的现代化住宅区。

第三条在住宅区规划及住宅设计中，应按照建设现代化、国际化、园林化园区的要求，按照建设苏州东部新城的城市规划及居住区规划的要求，充分体现园区“开放、便捷、和谐、有序”的风格和特色。

第四条住宅设计应以近期使用要求为主，同时有超前意识并适当考虑今后功能的需求。

应采用成熟、先进、适用的新技术、新材料、新结构、新设备，做到节约用地、节约能源、节约材料。

第五条园区内的住宅区规划及住宅设计均应遵守本技术规定。

凡本技术规定未作阐述的有关内容、指标，可依照相关的法规、规定、规范、标准等执行。

第二章规划布局第六条住宅区功能组织合理，用地配置得当，结构清晰，整合有序。

第七条处理好住宅区与四周地区的功能关系，避免相互间不良环境影响，起到协调互补的作用。

第八条要提高园区住宅区的空间结构及其建筑文化内涵，融合中外优秀建筑文化。

第九条在以住宅为主兼有其他功能设施用地的住宅区，对于非居住性城市设施的设置，应保证住宅区结构的完善和居住环境质量，避免相互间的影响。

第十条住宅区道路出入口设置应在符合规划的前提下，进行交通组织设计，以方便居民为主。

住宅区应进行交通组织规划，道路系统应构架清晰，分级明确，有利于区内各类用地的划分和便捷联系及建筑物布置的多样化。

第十一条住宅区道路应使内外联系“顺而不穿，通而不畅”，避免往返迂回，同时应满足消防、救护、搬家及垃圾清运的要求。

第十二条道路布置应避免过境车辆的穿行，以减少交通噪声对居民的干扰。

苏州工业园区城市规划管理技术规定2011版

特定区域内的建设工程，应按经批准的详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、城市设计执行。

在规划设计时，可根据实际情况和特殊要求确定地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标。

园区现行特定区域范围见附录一。

园区行政主管部门可根据需要另行制定特定区域的管理规定。

第六条（兼容性控制）建设用地的使用和建设项目的选址，应当符合总体规划和控制性详细规划要求，并遵循土地使用兼容性的原则，按照《江苏省城市规划管理技术规定》中建设用地适建性的有关规定执行。

2012年度苏州工业园区工业用途土地基准地价

Y8
唯亭东区
东至：昆山市交界；
南至：现代大道、青秋浦、娄江；
西至：陆泾港、沪宁高速公路、星华街；
区位
Y9
胜浦地区
Y 10
斜塘地区
Y 11
车坊地区
区位四至北至：阳澄湖。东至：昆山市交界；南至：吴淞江；西至：青秋浦；北至：现代大道。东至：吴中区交界；南至：独墅湖大道；西至：星湖街；北至：斜塘河、吴淞江。东至：吴中区交界；南至：吴中区交界；西至：独墅湖；北至：独墅湖大道。
南至：黄天荡外河；
西至：东环路；
北至：沪宁铁路。
Y5
娄葑南区
东至：独墅湖；
南至：吴中区交界；
西至：东环路；
北至：黄天荡外河。
Y6
娄葑北区
东至：陆泾河；
南至：娄江；
西至：苏嘉杭高速公路、沪宁铁路、徐河浜；
北至：阳澄湖。
Y7
唯亭西区
东至：星华街、沪宁高速公路、陆泾港；
南至：娄江；
西至：陆泾河；
北至：阳澄湖。
南至：独墅湖、黄天荡外河；
西至：苏嘉杭高速公路；
北至：娄江。
Y2
湖东一区
Байду номын сангаас
东至：星华街、斜塘河、星湖街（斜塘河以南）；
南至：独墅湖大道、独墅湖；
西至：朝南港、金鸡湖、凤凰泾；
北至：娄江。
Y3
湖东二区
东至：青秋浦；
南至：吴淞江、斜塘河；
西至：星华街；
北至：娄江。
区位
区位四至
Y4
沿东环路地区东至：苏嘉杭高速公路；
附件 3
变幅上限 1420 1280 1190 1260
变幅下限 950 810 720 790

苏州工业园区

6 社区医院 7 文化中心 8 主题公园
9
1 7 2 2 8 2 2 2 5
公共服务机构
一站式行政服务中心、市政公用事业公积金管理中心、苏州物流中心人力资源开发中心、独墅湖图书馆

2
9 体育中心
2
服务业发展
10 体育场/游泳池 11 科研
一个核心区：中央商贸区两大行业：生产服务业、生活服务业三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心五个特色商业街：李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街
空间布局——圈层+轴线

用地类型居住用地公共设施用地工业用地其中：高科技工业面积（ha） 1524.2 442.7 2119.7 375.8 比例 24.0% 7.0% 33.4% 5.9%
圈层居住区：紧邻金鸡湖工业区：无污染高科技工业（100-1000米隔离带）；一般工业商业区：服务镇内居民和周围乡镇

基础设施、配套服务设施建设时序
1995-2000：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设 2001至今：中新合作区基础设施及周边各镇主要路网与配套基础设施建设。建成科技文化艺术中心、国际博览中心、行政服务中心、教育卫生、商业休闲、社区服务等现代化配套设施。
1
1 苏州工业园
宏观——空间布局模式
乙类
工业
仓储
港区
用地类型工业生产其中：轻工业与一般工业小分区高科技小分区仓储对外交通（码头）总计面积（公顷） 844.2 664.7 179.5 137.4 88 1069.6 百分率（%） 79 62 17 13 8 100

产业园区苏州工业园区案例分析

苏州工业园１.案例背景信息位置苏州工业园区位于市区东部,苏州工业园区规划总面积2８8平方公里,其中中新合作区8０平方公里。

定位苏州东部新城，苏州市现代化新城区和苏州中央商务区。

功能工业、商贸、居住等各项城市功能。

城市空间发展与现有城市相结合, 成为高效率的城市实体，提供良好的居住、商业环境,平衡苏州市的线性发展.苏州工业园功能组成、功能载体:产业：综合保税区、沙湖动漫城、服务外包产业园、创意产业园创意泵站科技：国际科技园、中新生态科技生物纳米科技园教育:独墅湖高教区休闲:阳澄湖旅游度假区公共服务机构一站式行政服务中心、市政公用事业,公积金管理中心、苏州物流中心.人力资源开发中心、独墅湖图书馆。

1 分区商业中心2 邻里中心3 大学4 职业学院5 区域医院6 社区医院7 文化中心8 主题公园9 体育中心 10 体育场/游泳池 11 科研1 122222 2222 2 22 2 23 344 5 6 78910 11 11 11 11 11 112.产业结构与布局：（1) 一个核心区：中央商贸区两大行业：生产服务业、生活服务业三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心五个特色商业街：李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街基础设施、配套服务设施建设时序1９9５-２00０：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设。

20０1至今：中新合作区基础设施及周边各镇主要路网与配套基础设施建设。

建成科技文化艺术中心、国际博览中心、行政服务中心、教育卫生、商业休闲、社区服务等现代化配套设施。

（２）宏观——空间布局模式空间布局——圈层+轴线圈层居住区:紧邻金鸡湖工业区:无污染高科技工业（１00—1000米隔离带);一般工业商业区:服务镇内居民和周围乡镇轴线服务业走廊:商务区、行政服务区、休闲游憩区、生态绿化区纵向轴线式规划不仅保证了园区本身良好的空间发展形态，也使得新区与老城区有机连成整体.工业园区是古城不可分割的一个组成部分，是原有城市空间的生长与发展。

江苏城市规划管理技术规定苏州市实施细则之指标核定规则版

江苏城市规划管理技术规定苏州市实施细则之指标核定规则版江苏省苏州市城市规划管理技术规定的实施细则中，指标核定是一个非常重要的规则。

指标核定规则的制定，旨在合理分配城市用地资源，确保城市规划的科学性、合理性和可持续发展。

首先，指标核定规则要求对城市用地进行分类。

根据城市规划的不同需求，将城市用地分为居住用地、工业用地、商业用地、公共设施用地等不同类别。

这样可以有针对性地对每个类别进行指标核定，保证城市发展的多样性和可持续性。

其次，在指标核定过程中，应严格进行因地制宜的原则。

不同地区的城市发展水平和用地需求存在差异，因此，在进行指标核定时，要考虑到当地的实际情况和发展需求，避免一刀切的政策制定，使规划更加符合实际情况。

第三，指标核定规则强调城市规划的适度开放原则。

苏州市是一个历史悠久、文化底蕴深厚的城市，因此，在制定指标核定规则时，必须充分考虑保护文化遗产和历史建筑的需要，保护城市的历史文化特色，同时还要充分考虑现代城市的需求，推进城市的现代化发展。

第四，指标核定规则要求合理控制城市用地的总量和密度。

城市用地是有限的资源，必须合理分配和利用。

在指标核定过程中，要重点考虑用地的经济效益和社会效益，合理确定城市用地的总量和密度，避免用地过度开发和浪费现象的发生，保持城市的可持续发展。

最后，指标核定规则还应强调城市规划的可持续性原则。

城市规划不仅仅是为了当前的发展需求，更重要的是为了未来城市的可持续发展。

指标核定规则要求对城市规划进行长远考虑，合理安排城市用地，保护生态环境，提高城市的品质和居民的生活质量。

综上所述，江苏省苏州市城市规划管理技术规定的实施细则中的指标核定规则是非常重要的一项内容。

只有通过制定科学合理的指标核定规则，才能保证城市规划的科学性、合理性和可持续发展。

指标核定规则的制定应根据当地实际情况和发展需求，遵循因地制宜、适度开放、合理控制、可持续发展的原则，保证城市用地的合理分配和利用，推动城市的可持续发展。

苏州工业园区详细规划

苏州⼯业园区详细规划⽬录第⼀章总则 (2)第⼆章规划依据、原则、发展⽬标 (2)第三章⼟地利⽤ (2)第⼀节总体⼟地利⽤分配2第⼆节⼟地利⽤细分4第四章指标体系和要素控制 (5)第五章综合交通规划 (7)第六章绿地、河湖系统 (10)第七章城市设计导则 (12)第⼋章分⽚区控制和建设指导 (14)第⼀节中⼼区控制和建设指导14第⼆节居住区控制和建设指导16第三节⼯业区控制和建设指导20第四节软件园控制和建设指导24第九章专项规划 (26)第⼀节市政公⽤⼯程规划26第⼆节综合防灾规划34附件⼀：论证意见附件⼆：规划背景XX新区⼆三区控制性详细规划⽂本第⼀章总则第 1 条为贯彻总体规划，适应XX新区发展的需要，加强规划建设管理，促进园区建设合理有序，特制定本规划。

第 2 条规划范围第 3 条“XX新区⼆三区”是指XX新区中新合作区的第⼆区、第三区两区，即本规划范围，位于⾦鸡湖东岸、青秋浦以西，北⾄娄江、南⾄斜塘河，共58.46平⽅公⾥。

第 4 条任何单位、团体和个⼈在本规划范围内的⼀切开发建设活动必须遵守本规划，规划⽂本和图则配套使⽤，具有同等法律效⼒。

第 5 条规划范围内的⼯程设计与建设除执⾏本规划外，尚需符合国家、江苏省现⾏的有关标准和规范。

第 6 条本规划⾃XX市⼈民政府批准之⽇起执⾏。

由XX新区管委会负责组织实施。

第 7 条若需对本规划进⾏局部调整或重⼤变更，应按法定程序进⾏。

第⼆章规划依据、原则、发展⽬标第 8 条规划依据1. 《中华⼈民共和国城市规划法》2. 《城市规划编制办法》3. 《城市规划编制办法实施细则》4. 《城市⽤地分类与规划建设⽤地标准》（GBJ137-90）5. 《江苏省城市规划管理技术规定》6. 《XX新区第⼆三区总体规划》（1995）7. 《中国-新加坡XX新区⼆期建设指导详细规划报告》（1995）8. 《中国-新加坡XX新区三期建设指导详细规划初步报告》（1996）第 9 条规划原则1. 以总体规划为依据，坚持市场体制与法制化、规范化管理相结合。

苏州工业园区详细规划

目录第一章总则 (2)第二章规划依据、原则、发展目标 (2)第三章土地利用 (2)第一节总体土地利用分配2第二节土地利用细分4第四章指标体系和要素控制 (5)第五章综合交通规划 (7)第六章绿地、河湖系统 (10)第七章城市设计导则 (12)第八章分片区控制和建设指导 (14)第一节中心区控制和建设指导14第二节居住区控制和建设指导16第三节工业区控制和建设指导20第四节软件园控制和建设指导24第九章专项规划 (26)第一节市政公用工程规划26第二节综合防灾规划34附件一：论证意见附件二：规划背景XX新区二三区控制性详细规划文本第一章总则第 1 条为贯彻总体规划，适应XX新区发展的需要，加强规划建设管理，促进园区建设合理有序，特制定本规划。

第 2 条规划范围第 3 条“XX新区二三区”是指XX新区中新合作区的第二区、第三区两区，即本规划范围，位于金鸡湖东岸、青秋浦以西，北至娄江、南至斜塘河，共58.46平方公里。

第 4 条任何单位、团体和个人在本规划范围内的一切开发建设活动必须遵守本规划，规划文本和图则配套使用，具有同等法律效力。

第 5 条规划范围内的工程设计与建设除执行本规划外，尚需符合国家、江苏省现行的有关标准和规范。

第 6 条本规划自XX市人民政府批准之日起执行。

由XX新区管委会负责组织实施。

第 7 条若需对本规划进行局部调整或重大变更，应按法定程序进行。

第二章规划依据、原则、发展目标第 8 条规划依据1. 《中华人民共和国城市规划法》2. 《城市规划编制办法》3. 《城市规划编制办法实施细则》4. 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）5. 《江苏省城市规划管理技术规定》6. 《XX新区第二三区总体规划》（1995）7. 《中国-新加坡XX新区二期建设指导详细规划报告》（1995）8. 《中国-新加坡XX新区三期建设指导详细规划初步报告》（1996）第 9 条规划原则1. 以总体规划为依据，坚持市场体制与法制化、规范化管理相结合。

存量时代工业用地更新困境与创新实践——以苏州工业园区为例

存量时代工业用地更新困境与创新实践——以苏州工业园区为例【摘要】存量更新时代背景下，工业用地作为城市经济稳增长、促发展的核心载体，承载着城市转型发展的期望，也汇聚多元利益主体的博弈。

苏州工业园区作为国内发展水平前列的开发区，较早地探索产业用地更新。

本文在分析了园区产业用地现状及更新困境，回顾了发展历程，并对未来工业用地更新进行了思考与展望。

经过三十多年的快速城镇化发展，土地资源愈发紧张，存量空间成为城市可持续发展的主战场。

如何将“土地存量”转变为“发展增量”，通过产业用地更新释放经济发展强劲动能，成为新时代背景下可持续发展的重要命题[1]。

本文通过分析苏州工业园区工业用地发展现状、工业用地更新历程回顾，为产业用地更新提供经验借鉴。

1.研究案例概括1.1 基本情况苏州工业园区成立于1994年，总面积约278平方公里，连续七年获得位居国家级经开区综合评价结果首位。

在取得成绩的同时，也出现了产业用地紧缺、空间效益不高、存量更新难度大的难题。

推动工业用地更新，为建设世界一流的高科技产业园提供空间保障、政策支持，是苏州工业园区未来发展的重点。

1.2 现状问题及更新困境根据苏州工业园区2019年工业用地调查与工业企业资源集约利用评价数据匹配结果，园区共有1239个工业地块项目、3184个工业企业，用地面积约49.08平方公里，占园区总面积的17.9%。

主要发展特征如下：一是空间效益差别大、低效企业贡献少。

3184个工业企业中，A类企业共550个（占比约17%），亩均税收约160万元/亩，以21%的土地贡献了63%的税收。

C、D类企业共1605个（占比约50%），亩均税收低于10万/亩，以40%的土地贡献了仅10%左右的税收。

二是地块开发强度低、片区发展不均衡。

从工业用地开发强度来看，整体开发强度不高，平均容积率为0.78，容积率低于0.5的地块占比接近40%；从空间布局来看，小于1公顷的地块约200个，主要分布于唯亭、胜浦等外围街道，呈现集中连片的分布特征，且基本为C、D类企业。

城市用地分类及其适用性评价

水环境容量
第28页，共43页。
人口集聚度
经济发展水平
第29页，共43页。
交通可达性
第30页，共43页。
空
间开
发
适宜性
第31页，共43页。
第二节城市用地适用性评价
城市用地适应性评价
➢ 用地评定是城市规划的一项基础工作
➢ 超越狭隘的建设视野，转为全球的人居视野 ➢ 注意用地所在区域的环境背景的可能影响
36
第36页，共43页。
城市建设用地分类（8大类，35中类，42小类）
建设
用地
37
第37页，共43页。
第三节城市用地的分类与用地构成
城市用地构成
类别名称居住用地公共管理与公共服务用地工业用地交通设施用地
绿地
占建设用地比例（%） 25～40 5～8 15～30 10～25 10～15
第38页，共43页。
【城乡用地汇总表】
第39页，共43页。
【城乡用地平衡表】
见我国城市用地分类与规划建设用地标准（2012）
第40页，共43页。
第41页，共43页。
第42页，共43页。
【本章思考题】
1.城市土地的属性？城市用地的价值？
2.城市用地区划类型？ 3.城市用地适应性评价应考虑哪些因素？进行适宜性评价时应注意哪些问题？ 4.我国现行城市用地分类？各种用地的比例构成？
第二节城市用地适用性评价
建筑地基、滑坡与崩塌、冲沟、地震、矿藏
建筑地基
地
建设用地范围内不同的地基承载
质力，对城市用地选择和建设项目合理
条
分布以及工程建设的经济性非常重要
。
件
第17页，共43页。

工业用地划分为一类二类三类的依据及区别

工业用地划分为一类二类三类的依据及区别工业用地的划分是为了规范土地利用，提高土地利用效率和保护环境资源。

根据不同的用地性质和地方实际情况，工业用地通常被划分为一类、二类和三类。

本文将详细介绍工业用地划分的依据及各类别的区别。

一、工业用地划分的依据工业用地的划分主要依据包括土地性质、使用功能、环境因素等。

1. 土地性质：土地的性质是划分工业用地的基本依据之一。

根据土地的基础条件，如地貌、土壤质量等，将其分为不同的类别，以便更好地满足工业发展的需要。

2. 使用功能：工业用地的划分还要考虑到不同工业活动的特点和要求。

根据工业用地的使用功能不同，将其划分为相应的类别，以满足不同类型工业的需求。

3. 环境因素：环境因素对工业用地的划分也有一定的影响。

例如，工业用地距离居民区、自然保护区等敏感地区的远近，将会对工业用地的划分产生影响。

二、一类工业用地一类工业用地是指用于国民经济发展中具有重要意义、属于国家级优势产业和高新技术产业的工业用地。

其划分依据主要包括以下几个方面：1. 产业功能：一类工业用地主要用于国家重点产业的发展，涵盖高新技术、现代制造业、战略性新兴产业等。

这些产业对于国民经济的发展具有战略意义，对技术进步和经济增长有重要推动作用。

2. 地理位置：一类工业用地通常位于经济发展比较集中的城市或地区，便于形成聚集效应和提供便利的交通、能源等基础设施。

3. 环境要求：一类工业用地在环境保护、资源利用等方面要求较高，需要保护环境、提高资源利用效率，推动绿色制造和可持续发展。

三、二类工业用地二类工业用地是指用于一般工业活动的用地，主要包括传统制造业、基础材料工业、轻工业等。

其划分的依据如下：1. 产业特点：二类工业用地适用于一般工业活动，涵盖了传统制造业和基础材料工业等传统工业部门，其技术水平和创新能力相对较低。

2. 地理位置：二类工业用地通常分布在经济相对较为发达的地区，但相对于一类工业用地来说，其地理位置并不要求过于优越。

苏州工业园区总体规划

苏州工业园区首期开发区总体规划报告第1章苏州市概况1.1 天然环境苏州市域面积8488平方公里，其中178平方公里（包括14.2平方公里的古城）是属于市区。

苏州境内位于太湖东部的地区，包括苏州市本身，地势基本平坦。

太湖（2，425平方公里）位于苏州市以西15公里，它汇集了江苏南部、浙江北部、安徽南部的水流，并由多条河道将水注入长江和大海，五千年前这里还是东海，所以在苏州境内有众多的湖泊、河流和水道与太湖连接。

这种纵横交错的河道网络有助于灌溉和运输，同时也能调节长江和太湖的水量和水位。

这些风景怡人的水道和湖泊，也使苏州成为众所皆知的“东方威尼斯”。

苏州位于长江三角洲腹地是上海以西最邻近的城市，它的西部是无锡和常州，南部与浙江的嘉兴和湖州毗邻，北部长江对岸是南通市。

京沪线铁路和京杭大运河都经过苏州市，此外，完善的公路网络和众多的河流／水道网络也提供了前往苏州的水陆交通途径。

1.2 人口苏州市在1992年拥有总人口567万人。

其中：市区人口856，700人，自1975年以来，苏州市人口的平均增长率为每年1.85％，虽然增长率在1980年后开始下降（平均增长率是每年1.5％），但是随着苏州市的经济活动增加，外来人口涌人，这里的人口增长率相信会升高。

我们假设这个新的苏州工业园区必须要能应付每年2．0％的人口增长需求。

值得注意的是外来人口对苏州市人口的增长具有显着的影响，这和苏州地区的情形相反，苏州地区人口增加的主要原因是来自自然增长。

苏州市参与劳动者总数约占总人口的60，这和中国其他主要城市相似，如下表所示：第二产业（比如制造业），30-40%则从事第三产业（比如零售业、酒店和金融业）。

1.3 城市发展形式苏州是中国一大古城，以拥有丰富的历史和文化遗迹以及秀丽的风景而着称。

古代的苏州市建于公元前514年，建城的地点就在目前14．2平方公里古城的所在地。

传统的城市格局以及独特的道路／河道系统大部分都被保留了下来。

江苏省建设用地指标

个人收集整理仅供参考学习江苏省建设用地指标（2006年版）江苏省国土资源厅二○○七年三月总则第1条为了贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，加强土地资源管理和资产管理，提高土地利用率，促进全省建设用地的节约集约利用，制定本建设用地指标。

第2条本建设用地指标是编审新建（含改建、扩建）项目可行性研究报告、初步设计文件，审批项目用地，核定其建设用地规模的基本依据；同时也是工业用地实行招拍挂出让过程中，设定项目用地条件的重要参考依据。

第3条全省各类新建项目选址必须符合当地城市规划、土地利用总体规划及相关专项规划的要求，正确处理建设用地与农业用地的关系，可以利用荒地、劣地的，尽量少占耕地特别是基本农田。

改建、扩建工程项目应充分利用原有的场地和设施，尽量减少新增用地面积。

第4条全省各类项目的建设，应有利用于区域统筹、地区协作，有利用于城乡建设，符合当地社会经济条件和行业发展需要，扩大专业化协作和社会化服务范围，综合确定经济合理的建设规模。

第5条全省各类新建（含改建、扩建）项目在经济合理的前提下，应尽量采用先进技术、装备和建设模式，精心规划设计、合理布局，减少用地规模。

第6条分期建设的项目，应远近结合，统筹规划，统一申请，分期供地。

近期建设用地应合理集中，远期建设发展用地应预留在项目区外。

第7条各类项目的建设，应贯彻执行国家有关建设、土地管理、环境保护的法律、法规及有关规定，切实做到科学、合理、节约用地。

第8条本建设用地指标在执行过程中，若国家出台更为严格的用地标准，则参照严格标准执行。

说明第1条本建设用地指标适用于全省新建、改建和扩建的工业项目、基础设施项目、公用设施项目、公共建筑项目、居住建筑项目、特殊用地项目和其他建设用地项目（不包括商业、商品住宅、金融等完全市场化运作的建设项目）。

第2条本建设用地指标参照《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)、《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（建设部（90）建标字第322号）的分类系统，对全省主要工业项目、基础设施项目、公用设施项目、公共建筑项目、居住建筑项目、特殊用地项目、其他建设用地项目进行归纳，建立了定额指标和控制指标相结合的指标框架。

苏州工业园区城市规划管理技术规定(修订稿)解析

苏州工业园区城市规划管理技术规定（修订稿）第一章总则第二章用地管理通则第三章建筑管理通则第四章住宅区规划管理第五章公共设施规划管理第六章工业区规划管理第七章景观与环境规划管理第八章附则附录一特定区域范围附录二居住建筑满窗日照计算规则第一章总则第一条（目的依据）为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》等有关法律、法规、规章和规范，制定本规定。

第四条（特定区域）园区管委会可视城市发展需要，将城市核心地区、旧城更新地区及大型公共绿地、滨水地区等在土地使用和建筑管理上有特别要求、需作特殊规定的地区划定为特定区域。

特定区域内的建设工程，应按经批准的详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、城市设计执行。

在规划设计时，可根据实际情况和特殊要求确定地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标。

园区现行特定区域范围见附录一。

园区规划管理部门可根据－2－需要另行制定特定区域的规划管理规定。

第二章用地管理通则第五条（新增城市用地分类）园区内建设用地按主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类，并结合本地区社会经济发展实际情况，在现行国标基础上新增部分用地类别。

表2.1 新增城市用地分类和代号表－3－第六条（兼容性控制）建设用地的使用和建设项目的选址，应当符合总体规划和控制性详细规划的要求，并遵循土地使用兼容性原则，按照《江苏省城市规划管理技术规定》中建设用地适建性的相关规定执行。

《江苏省城市规划管理技术规定》建设用地适建性规定中未列入的建设项目，由园区规划管理部门根据该建设项目对周围环境的影响和基础设施的条件核定其适建范围。

城市用地分类标准

城市用地分类标准城市用地分类标准是指将城市土地按照不同的功能和用途进行分类划分的一种方法。

这种分类标准主要是为了合理规划和管理城市土地资源，促进城市发展和提高土地利用效率。

根据国际惯例和我国实际情况，城市用地通常可以分为以下几个主要类别：1.居住用地：居住用地是指供人们居住的土地。

这包括住宅区和宅基地等。

住宅区的划分通常根据人口密度和居民的生活需求来确定，可以划分为高密度住宅区、中密度住宅区和低密度住宅区等不同类型。

宅基地是指供农村居民建设房屋的土地，用于保障农民的居住需求。

2.商业用地：商业用地是指用于商业活动的土地。

这包括购物中心、商务办公楼、酒店和旅游度假区等。

商业用地的划分通常依据商业设施的规模和服务范围来确定，可以划分为大型商业用地、中型商业用地和小型商业用地等不同级别。

3.工业用地：工业用地是指用于工业生产和制造的土地。

这包括工业园区、工业厂房和仓库等。

工业用地的划分通常依据工业企业的规模和生产要求来确定，可以划分为重工业用地、轻工业用地和物流仓储用地等不同类型。

4.农业用地：农业用地是指用于农业生产的土地。

这包括农田、果园、菜地和畜牧养殖场等。

农业用地的划分通常依据土地的土壤质量和农作物种植需求来确定，可以划分为优质农田、中质农田和一般农田等不同等级。

5.公共设施用地：公共设施用地是指用于公共设施建设和社会公益事业的土地。

这包括学校、医院、飞机场、火车站和公园等。

公共设施用地的划分通常根据设施的规模和服务范围来确定，可以划分为大型公共设施用地、中型公共设施用地和小型公共设施用地等不同级别。

6.交通用地：交通用地是指用于交通和运输的土地。

这包括道路、铁路、港口和机场等。

交通用地的划分通常根据交通流量和交通方式需求来确定，可以划分为主干道路、次干道路和支路等不同等级。

以上是城市用地分类的主要标准，不同城市根据实际情况和发展需要可能会有所调整和差异。

通过科学合理的城市用地分类标准，可以有效利用土地资源，促进城市发展和提高居民的生活质量。

浅析苏州工业园区规划经验

第３３卷第３５期·３２·２００７年１２月山西建筑ＳＨＡＮＸＩＡＲＣＨＩＴＥＣｑ＇ＵＲＥＶｄ．３３Ｎｏ．３５Ｄｅｃ．２００７文章编号：１００９．６８２５｜２００７｝３５—００３２－０２浅析苏州工业园区规划经验万浩然摘要：介绍了苏州工业园区的整体规划布局模式，阐述了居住区、工业区、景观休闲区、公共设施用地、绿地等各功能区的规划布局理念，论述了道路规划理念，以期为后发赶超型的城市规划提供经验。

关键词：苏州工业园区，规划理念，布局模式，景观休闲区中图分类号：ＴＵ９８４．１３文献标识码：Ａ苏州工业园区位于苏州市东部，东至界浦河，西至东环路，南与吴中区接壤，北临阳澄湖，行政辖区２６０ｋｍ２，下辖４个镇，其中中新合作开发区规划面积为７０ｌ一。

它是一个集工业、商业、住宅、文化教育、娱乐设施为一体的综合的相对独立的苏州东部新城。

根据中新两国政府签署的关于开发苏州工业园区的商务协议，苏州市政府分期提供不含拆迁任务的７０ｌ一土地“空产”，土、地“空产”的开发由中新合资的中新苏州工业园区开发有限公司（Ｃｈｉｎａ－ＳｉｎｇａｐｏｒｅＳｕｚｌ－１０ｕＩｎｄｕｓｔｒｉａｌＰａｒｋＤｅｖｄｏｐｍｅｎｔＣｏｒｐｏｒａｔｉｏｎｌｉｍｉｔｅｄ，简称∞）负责。

园区于１９９４年５月实施动工，运用“两先两后”（即先规划后建设，先地下后地上）的科学开发程序，遵循土地资产流转为核心的新加坡式的商务运作模式，规划将７０ｋｒｎ２的中新合作开发区划分为３个分区，一区布置中心商贸区；二区布置行政文化区、出口加工区及居住区；三区布置信息产业园及软件园。

十余年来，园区通过借鉴新加坡及发达国家的经验，形成了富有园区特色的城市规划理念及模式，在这些理念及模式指导下建设的苏州工业园区已告别初创步人繁荣。

适时回顾，以期为后发赶超型的同类城市规划提供经验。

１整体规划布局模式１．１“外围一核心”模式苏州工业园区紧邻苏州市区，以城市为依托使园区的启动和发展有较强的支撑，此外，以城市为依托还可以节约市政管线及部分服务设施投资，有效地利用城市资源。