房产中介商圈精耕技巧资料讲解

房产中介商圈精耕技巧

1.商圈精耕的好处

房产中介业务就象蜘蛛结网一样，要人脉广布。所谓<商圈精耕〉就像种田一样，努力耕耘必能丰收。而商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升公司在商圈的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率。

2.商圈精耕的核心

绝对控制有效资源，大幅提高成交比例及佣金，从而全面提升业绩。

3.商圈精耕七问：

①你的核心商圈版图了然于胸吗？

②你关注的重点楼盘是哪几个？

③你的资源开发方式有哪些？有收获吗？没有收获的原因？

④你有合作社区吗？合作方式是什么？

⑤你的门店里有多少位老客户？你熟悉吗？联系吗？

⑥你有控制的房源吗？

⑦你计算过你的佣金折扣率吗？若低的原因？

4.商圈的分类

核心商圈：最接近门店并且是高密度客户群体。范围距离门店

0-1km内，成交量大、热点楼盘，门店成交占比55％-70％。

次要商圈：临近核心商圈区域（车程10-20分钟），2-3个精耕楼盘距离门店0-2km内、成交较多、知名楼盘一般是门店成交占比15％-25％。

影响力商圈：比较知名的楼盘，一般通过广告形式4-5个以内。

主商圈楼盘：距离0-3km内、有成交、有潜力的楼盘占比10％。

5.如何优先选择精耕楼盘

①距离门店2公里之内

②总户数1000户以上

③每月平均成交套数2套以上

④楼盘交付一年半左右为最佳

⑤成交标的足以盈利一家门店

6.如何精耕

①住宅区：了解该社区各户型面积及优缺点，主力户型是什么，社区内自住户数是多少户，出租是多少户，空闲是多少户，该社区的层高是多少，分摊面积是多少，楼间距是多少等。

②商店：了解该社区周围有哪些商场，距离小区是多少米，该社区周围有哪些有特色的餐厅，什么口味，什么特色。

③教育机构：了解该社区周围有什么幼儿园，入托的条件是什么，收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托理念是什么，师资情况，该社区周围有什么小学，入托的条件是什么，收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托

理念是什么，师资情况等。

④政府机构：了解该社区的居委会是哪个，在什么位置，属于哪个街道管辖，该社区的派出所是哪个，在什么位置，该社区的管片民警是谁，多大年龄。

⑤互联网：了解该社区在网络系统里有多少套房源可以出售，有多少套可以出租。

⑥公司：了解该社区在系统里有多少套房源可以出售，有多少套可以出租。

7．商圈精耕的方式

①行销活动：派单（广场、超市、市场、写字楼、学校）；陌生拜访；电话拜访；开发信、楼层贴；驻守、举牌；人员合作；社区活动。

②成交开发：同行橱窗；报纸开发；网络开发；蹲点竞争。8．精耕行动

时间行动

1-3天制作楼盘字典，了解进出楼盘所需资料，完成一次性看房；

3-5天与保安人员、物管公司、保洁、守车人员等交流，互留电话；

5天后带同事了解小区房屋，与现有房东建立深厚关系，定期扫楼、蹲点，与相关人员交流。

9．商圈精耕注意事项

①不定时商圈调查，通过扫街和陌生拜访发现和挖到新的房源

②经常联系物管人员，加强合作

③多鼓励保安人员与自己合作

④多和关键人物保持联络

⑤准备专用文件夹