昆明房地产行业调研报告

年昆明房地产行业调研报告：

市场外部环境：众多大牌开发商云聚昆明、到处都在开工建设新的楼盘，数百场热闹开场，楼盘广告漫天飞舞，而昆明的楼市供应也呈井喷式放量。

回顾刚刚过去的年，整个昆明的房地产平稳发展，却也热闹非凡。众多大牌开发商云聚昆明、到处都在开工建设新的楼盘，媒体中充斥大量的楼市报道，同时，随着昆明城市建设的飞速推进，昆明的规划发展目标也越来越宏达，从单中心走向多中心，从翠湖时代走向滇池时代，森林城市、园林城市、国际知名旅游城市一个个全新的发展定位层出不穷。总之，房地产是过去的这一年中最热门的话题之一，毕竟，安居乐业是每一个人幸福生活的前提条件。

纵观整个昆明楼市，即有激动人心的宏大规划和发展前景，也有即将面临的忧虑和挑战。就让我们一起来看看刚刚过去的年，整个房地产行业上演的一幕幕精彩。

大牌聚首抢滩昆明楼市

进入年，在良好的预期推动下，昆明房地产行业的市场潜力似乎被瞬间激活，越来越多的一线品牌房企接踵而至，绿地、招商、中海、华润、协信等实力房企都将昆明作为西南扩张的重要战场。

地产界大佬万科在昆项目万科•学府、万科•金域国际、万科•白沙润园均取得了令人艳羡的成绩；保利地产成功抢占人民西路黄金宝

地，保地六合开盘销售率达到；万达•昆明双塔落户金产区，并迎来购房者追捧；招商地产试水昆明，便在环湖东路半岛一举拿下宗土地；雅居乐以养生度假胜地腾冲为基地，倾心打造云南原乡项目；即将跨入千亿军团的碧桂园，则瞄准滇中大城曲靖，打造高品质生活大城。至此，国内一线房企居多开启了进军昆滇的征程。

营销方式多样化

各路开发商进驻昆明，楼市供应量呈井喷式增长，开发商之间的竞争也越来越激烈。为了吸引人气，在楼市的角逐中胜出，各开发商使出了浑身解数，营销方式也正在变得多样化，除了传简单粗暴的户外、网络媒体广告，高端大气上档次的营销也层出不穷，众位大牌明星频繁空降昆明，各类高端论坛频频上场，形形色色的各类开盘、产品发布以及画展、摄影比赛等等层出不穷。同时，伴随着微博、微信等新媒体的崛起，众多开发商也开始通过新媒体来拉近与购房者的距离，而新媒体的优势是可以直接与客户沟通互动，准确的了解客户的需求，精准的定位潜在客户。而购房者也可以第一时间方便快捷的了解到自己所需要的产品。

南北势力割据

毫无疑问，南北市区是昆明今年最火热的区域，主要是在过去很长一段时间内，南北市区的发展相对滞后，而近年来，随着政府的重视以及相应的发展规划出台，南北市区的发展潜力被完全释放出来。与主城区较近的距离、成熟的居住氛围、发达的交通路网以及完

善的配套设施，都成了南北市区未来快速发展的驱动力。

就北市区而言，随着北部山水新城的规划出台，北京路的升级改造工程收尾，地铁的加速施工，其在未来的昆明城市功能中扮演的角色正在变得越来越重要。而南边的发展势头也不容小觑，随着昆明泛亚科技新区的建设，众多的写字楼、商业综合体、住宅项目正在火热的开发中，而泛亚科技新区也被政府定位为是未来重要的科技产业承载区、高新技术研发试验区、总部经济聚集区。南北市区都具有各自的优势和不可限量的发展潜力，也成为了众多开发商眼中的肥肉。随着昆明南北市区的开发建设，不排除在不就得将来，昆明单中心的格局将会被打破。

呈贡被阴：

美国《外交政策》杂志一组关于呈贡新区面貌的图片报道，让呈贡戴上了鬼城的帽子，被推向了舆论的风口浪尖。其实，关于呈贡是不是“鬼城“话题在多年前就已经开始讨论了，此次鬼城的概念又被翻出来谈论，并没有新意。但却还是吸引了各大媒体的关注。一个“鬼城”，让呈贡从云南第一新区的宝座跌入舆论的谷底，无论是舆论纯粹的噱头炒作，还是某种不可告人的斗争产物，呈贡这次真的是被阴了。

但是不可否认的是，呈贡一直在前进，其超前的规划、合理的布局、超高的绿化率、漂亮的景观建筑正在向世人展现自己的魅力。当然，我们也应该反思，呈贡新区经过近十年的发展建设，并没有完全

实现之前限定的发展目标，呈贡是不是发展的太慢了。

“再次假摔”：

在各家房企抓紧年终最后机会冲量的同时，昆明楼市却接连上演九折换量的好戏，这似乎与去年昆明楼市以价换量的戏码相似。俊发城盘套房源折全国齐发，华夏曦岸、中国水电•金檀等项目也纷纷给出折优惠，同时还加送车位。同时，昆明的低首付底限被不断刷新，不断有开发商推出“首付分期”政策，短期内，低首付呈井喷之势不断被放出。“首付万入住天宇澜山㎡房”、“首付万入住昆明玉器城㎡房”、“首付万入住滇池润园㎡电梯洋房”、“首付万入住知识城”、“首付入住澜山悦”……

这些消息又重新点燃了昆明市民对楼市拐点话题的关注，且不论这次由本土实力房企领衔的折优惠是否会带来万众期盼的楼市拐点，但我们必须提防这或许又是一次地产商“只闻雷声不见雨点”的虚张声势。

建设世界知名旅游城市：

日召开的昆明市城市规划建设工作会议上，张田欣书记提出将把昆明建设成为世界知名旅游城市的目标，以彰显昆明的历史文化、生态气候资源优势。为全面推进世界知名旅游城市规划、建设和管理工作，昆明制定了《规划建设世界知名旅游城市三年行动计划》，明确重点打造“六大片区”、“十大景点”、“十大公园”，为世界知名旅游城市构筑有效载体。

根据计划，到年，昆明基本形成环滇池流域“四山一湖十库三十六河”山水体系、生态环境“两环八廊”绿色屏障、城市空间“四片四辅一区”布局结构、城市交通“两绕两环十六进出口”空间格局，力争世界知名旅游城市建设取得明显成效，成为中国一流、世界知名的休闲度假旅游目的地。这个目标提出后，引起了社会各界的广泛讨论，昆明的气候、生态环境以及人文优势，成就了昆明作为宜居城市标杆的地位。也正因如此，昆明城市建设及房地产行业发展，开始了新一轮爆发。

一线运营理念来袭

随着大牌房企的相继到来，一线房企成熟的开发运营理念也开始对昆明楼市发展产生作用。

面对激烈的楼市角逐、频发变更的调控政策以及风云变幻的市场情况。本土开发商如果按照原有的运营理念来操盘，将难以破除当前面临的发展困境。群雄逐鹿的争夺背后，有不少项目已在吸取一线城市中成功商业项目的运营理念及招商方式，例如，在规划之时，就明确了商业地产定位和业态。主力店招商先行、自持商业的开发商陆续增多，成为一些商业地产开发的明显特征。不少开发商在整个商业地产项目运作一开始就招揽了专业经营管理团队介入，共同探讨项目定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理，一定程度上规避了项目在规划设计及招商中的硬伤。

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