物业公司房屋维修资金管理系统操作手册
北京市专项维修基金管理系统操作手册
北京市商品住宅维修基金管理系统操作手册(小区管理处版)北京泰利特科技发展有限公司目录1小区管理处登录 (444)2资金归集阶段管理 (555)2.1维修工程管理 (555)2.1.1录入任务单信息 (555)2.1.2任务单分摊 (343434)2.1.3欠款催缴单信息管理错误!未定义书签。
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3资金划转阶段管理.......... 错误!未定义书签。
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3.1业委会资金划转管理.. 错误!未定义书签。
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3.1.1划转清册录入.. 错误!未定义书签。
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4资金使用阶段管理.......... 错误!未定义书签。
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4.1房屋信息管理........ 错误!未定义书签。
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4.1.1归属信息变更.. 错误!未定义书签。
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4.1.2生成分户清册.. 错误!未定义书签。
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4.2资金交纳管理........ 错误!未定义书签。
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4.2.1购房人信息录入错误!未定义书签。
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4.2.2生成维修资金交款通知错误!未定义书签。
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4.2.3生成维修资金批量交款清册错误!未定义书签。
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4.3资金退还管理........ 错误!未定义书签。
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4.3.1生成维修资金退款通知错误!未定义书签。
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4.3.2维修资金退款通知补打撤消错误!未定义书签。
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4.4房屋信息变更........ 错误!未定义书签。
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物业维修资金管理程序
物业维修资金管理程序一、背景介绍物业维修资金管理程序是为了有效管理和使用物业维修资金，确保维修工作的顺利进行而制定的一套规范和流程。
本文将详细介绍物业维修资金管理程序的各个环节和步骤，以确保资金的合理使用和维修工作的高效进行。
二、资金申请流程1. 维修需求确认物业维修资金的申请前，首先需要确认维修需求。
维修需求可以通过业主的报修、巡检等方式获得。
物业管理部门需要对维修需求进行核实和确认，确保其合理性和紧急性。
2. 维修资金申请一旦维修需求确认后，物业管理部门需要编制维修资金申请报告。
报告中需要包括维修项目的详细描述、估计费用、工期等信息。
报告需要经过物业管理部门负责人的审批，并提交给相关部门进行审核。
3. 资金审核相关部门对维修资金申请报告进行审核，包括对维修项目的必要性、费用的合理性等方面进行评估。
审核结果需要及时反馈给物业管理部门。
4. 资金批准审核通过的维修资金申请报告将提交给财务部门进行资金批准。
财务部门会根据物业维修资金的预算和实际情况进行综合考虑，并决定是否批准该笔资金。
5. 资金拨付一旦维修资金申请获得批准，财务部门将按照预算拨付相应的资金给物业管理部门。
物业管理部门需要妥善保管和使用这笔资金，确保其用于维修工作。
三、资金使用流程1. 维修工作计划物业管理部门在获得维修资金后，需要制定维修工作计划。
计划中需要包括维修项目的具体内容、工期、费用预算等信息。
计划需要经过物业管理部门负责人的审批，并及时通知相关部门和承包商。
2. 承包商选择根据维修工作计划，物业管理部门需要选择合适的承包商进行维修工作。
选择承包商时需要考虑其信誉、技术能力、价格等因素，并与承包商签订合同。
3. 维修工作执行承包商按照维修工作计划进行工作执行。
物业管理部门需要对维修工作进行监督和检查，确保工作按照要求进行，并及时解决工作中的问题。
4. 资金结算维修工作完成后，承包商需要向物业管理部门提交维修工作的结算申请。
物业管理系统使用手册
第一章 系统登录1、物业管理系统登录窗口用户名：由系统管理员统一分配给每个工作人员，一一对应。
密 码：于用户名匹配的用户密码。
只有用户名和密码相匹配时才可以登录系统。
2、系统登录界面显示该工作人员登录的用户名。
开始登录系统的时间显示。
：分配给该工作人员处理的新事件。
：呼叫中心坐席登录窗口。
：点击此按钮可以查看生成该事件的明细。
：生成该事件的录音文件，点击可以用声卡播放。
事件颜色说明：随着事件处理时间的迫近，颜色会随之发生变化，提醒工作人员尽快处理比较紧急的事件。
功能菜单栏 来电生成的投诉事件第二章业务受理1、来电受理：可以查看客户以往来电情况及明细。
在客户来电同时可以快速查询客户资料(客户有可能使用其他陌生号码来电咨询、投诉、保修)：可以查看客户资料的详细情况，并可以对其修改。
如下图：2、业务受理业务受理分为四类：业主投诉、业主咨询、业主保修、公共保修：导入按钮，客户来电时点导入按钮，就把客户资料自动提取到受理界面。
：附件按钮，可以把相关材料或文件进行上传。
：打印按钮，可以对此页面内容进行打印。
：是否发短信通知工作人员。
：把该投诉事件交给哪位工作人员去处理。
如图：第三章历史记录1、投诉历史：可以按照房号、处理状态、类型、分点、级别，快速检索到您要查询的事件记录。
2、咨询历史3、业主保修历史和公共保修历史——同上第四章业务类型统计1、咨询事件统计结果：可以按日统计，也可以按月统计。
：统计所有咨询记录，也可以按照分点进行统计。
2、投诉统计3、业主保修统计4、公共保修统计第五章客户资料：添加新的客户资料。
：可以按照分点来删选需要提取的客户资料。
第六章用户资料1、用户管理由管理员统一添加用户资料，分配用户名及匹配密码。
2、密码设置。
专项维修资金使用操作流程
专项维修资金使用操作流程第一步：项目申报1.物业管理公司组织业主委员会或业主大会决定专项维修资金使用范围和计划。
2.业主委员会或专项维修资金使用管理委员会成立项目申报小组。
3.业主委员会或项目申报小组向业主发送特别维修基金使用申报通知，告知业主申报流程和时间要求。
4.业主在规定的期限内，通过书面或电子形式向物业管理公司提交特别维修基金使用申报书，包括项目名称、预算、计划、必要的资料等。
第二步：审批1.物业管理公司成立审批小组，负责审核项目申报书的真实性、合理性和完整性。
2.审批小组对项目申报进行初步评估，并提出补充材料的要求。
3.申报人按要求提交补充材料。
4.审批小组进行综合评估，决定是否通过项目申报。
5.审批结果将以书面形式通知申报人和相关业主。
第三步：资金拨付1.物业管理公司根据审批结果编制资金拨付计划。
2.拨付计划包括项目名称、资金金额、拨付时间等。
3.拨付计划需经过业主委员会或业主大会审议通过。
4.物业管理公司根据拨付计划向申报人拨付资金。
第四步：使用管理1.申报人收到资金后，需按照项目计划进行使用，不能超出预算。
2.申报人在使用过程中需按规定进行备案，包括资金使用情况、工程进度等。
3.申报人须定期向业主委员会或专项维修资金使用管理委员会报告项目进展情况，并提供相关的证明文件。
第五步：结算1.物业管理公司负责对已完成的项目进行结算。
2.申报人提交项目结算申请书，包括项目实施情况、人员和材料使用情况、财务报表等。
3.物业管理公司成立结算小组对申报人提交的项目进行审核。
4.结算小组核对实际使用情况和资金使用合规性，决定是否予以结算。
5.结算结果将以书面形式通知申报人和相关业主。
以上是专项维修资金使用操作流程的主要步骤。
不同地区和组织有可能会有一些差异，但总的来说，这个流程可以作为一个参考，供物业管理公司和业主委员会参考和实施。
物业维修基金管理平台操作手册
中国工商银行韶关市分行技术支持中心2００9年8月修订物业维修基金管理平台操作手册系统概况3ﻩ名词解析......................................................................................................................................... ３一、建设局篇: (4)１、业务流程:4ﻩ2、操作指南:5ﻩ2.１、概况5ﻩ２.２、基本资料管理 (6)２.2．1开发企业基本资料管理 (6)2.2．2小区基本资料管理7ﻩ2.2．3栋基本资料管理 (7)2.2.4业主基本资料管理7ﻩ2.２．5物业公司基本资料管理 (13)2.3、日常操作...................................................................................................... １3２．４、统计报表 (14)2.５、系统管理ﻩ１4２.5.１发布信息14ﻩ２.5.２信息管理................................................................................................... 1５2.5.3栏目管理 (15)２．5.4用户管理15ﻩ２.5．5利息管理1ﻩ５2.5.６工程造价管理............................................................................................. 1６2.5.7转户管理16ﻩ二、开发企业篇17ﻩ１、单个住房管理....................................................................................................... 1７2、批量资料管理19ﻩ３、查询统计20ﻩ三、物业管理公司/业主委员会篇21ﻩ1、业主资料管理 (21)2、ﻩ支出摊分ﻩ２２3、支出明细2ﻩ３4、ﻩ统计报表23ﻩﻬ系统概况本系统根据韶关市建设局发布的《关于建立物业专项维修基金的通知》文件精神,经过韶关工行技术支持中心充分的需求分析，严密的系统设计并成功实现了此系统。
上海市商品住宅维修资金管理操作手册
上海市商品住宅维修资金管理操作手册第一章绪论1.1 目的为规范上海市商品住宅维修资金的管理，确保资金使用合规合法，维护商品住宅的正常使用和价值，特制定本操作手册。
1.2 适用范围本操作手册适用于上海市范围内所有商品住宅的维修资金管理及相关工作。
1.3 名词解释（1）商品住宅：指在城市、城镇购物或租赁用于居住的住宅房屋，包括公寓、别墅等。
（2）维修资金：指用于商品住宅维修、保养、更新等工作的资金。
第二章维修资金的筹集2.1 维修基金的收取（1）商品住宅维修基金应由业主按照居住面积比例按时、足额交纳。
（2）装修费、水电气费等不属于维修基金范围内，不得纳入维修基金。
2.2 维修资金的使用（1）维修资金应当用于商品住宅的定期维修、保养等工作，并经物业管理单位和业主大会审批通过后方可使用。
（2）不得将维修资金用于其他用途，不得挪用。
第三章维修资金的管理3.1 资金监督部门市住房和城乡建设主管部门负责对维修基金的监督管理工作。
3.2 资金账户所有的维修基金都应当开立专用账户，确保资金的安全和专款专用。
3.3 资产保值使用维修基金应当注重资产保值增值，提高商品住宅的使用价值。
第四章维修资金的使用4.1 使用范围维修基金应当用于商品住宅大修、中修和小修等维修项目，以及对商品住宅共用设施设备维护工作。
4.2 审批程序使用维修基金的项目应当报业主大会审批，审批文件应当经物业管理单位审核。
4.3 资金使用监督对于使用维修基金的项目，应当严格审计，确保资金使用合规合法。
第五章维修资金的管理5.1 资金保管物业管理单位应当建立健全维修基金的资金保管制度，确保资金的安全。
5.2 资金使用公开对于维修资金的使用情况，物业管理单位应当及时向业主公开，接受业主监督。
5.3 定期报告物业管理单位应当定期向业主大会和有关主管部门报告维修基金的使用情况及资金余额等情况。
第六章法律责任6.1 违规使用对于挪用、挥霍维修基金的行为，将依法追究责任，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
软件使用说明书模板
软件使用说明书本物业维修基金管理系统是针对同一地区，多小区管理的应用软件。
它面向一个物业公司，授权物业经理分配使用权限。
物业经理的用户名为sunny，初始密码为sunny。
系统并未存储下层角色的数据，要求物业经理登陆系统后再分配。
物业经理初次登陆系统后，进入“经理管理平台”，点击“用户管理”分配使用系统的各用户权限。
经理可分配两类用户，小区管理员与一般用户。
如图1所示。
图1 分配权限界面初始的系统并未存小区的相关资料，物业经理可以输入小区信息（包括小区名称，房屋类型，楼宇资料，各小区内设施项目）。
点击“代码维护”，进入代码维护窗口，如图2所示。
图2 代码维护小区经理分配用户角色后，小区管理员、小区住户就可以登陆该系统了。
1、小区管理员身份登陆，小区管理员登陆“管理员管理平台”，通过该平台可以查看所有住户信息，维修记录，申报情况小区新闻，社区通告；录入基本数据信息（小区，小区内楼宇，房间），查看各类维修申请记录，申报公共设施维修，新闻、社区通告管理。
点击左侧的“申请记录”，打开公共设施维修申请记录窗口（默认），点击申请记录中的子项“楼本体申请记录”，“住户个人维修申请记录”，相应打开各类维修申请记录信息。
如图3所示。
图3 维修申请记录点击左侧的“住户详细信息管理”，显示小区所有住户信息，在这一窗口中，小区管理员可以按小区或楼宇，检索小区住户的详细信息。
除了检索外，小区管理员还可以编辑、删除现有住户信息，添加新的住户。
如图4所示。
图4 住户详细信息点击“住户概要信息”，显示小区所有住户的概要信息，如图5所示。
图5 住户概要信息点击左侧的“基金缴纳管理”，出现所有用户基金缴纳的情况，在这一窗口中，小区管理员可以按图中显示的各种项目，检索小区住户的缴纳情况。
除了检索外，小区管理员还可以编辑、删除住户现有缴纳记录，添加新的住户缴纳记录信息。
如图6所示。
图6 基金缴纳记录小区管理员可以增加、删除、编辑新闻。
维修资金综合操作手册
操
作
手
册
序言
《物业维修基金管理系统》围绕着建设部关于维修资金管理办法，并融合了各城市的不同管理模式，满足维修资金管理办法的要求，包括维修资金从个人缴存、单位缴存到续缴、计息、审批使用、分摊、下账等在内的以房屋（业主）和楼栋（单位）为基本管理单位的软件，对所有房屋提供了到栋、到户的有效管理手段。软件功能设置合理，操作简单方便。
点击了路村后的右边就会出现如下图，修改处则为修改名称，添加处为在此路村下面新增一个子路村，删除处直接删除此路村及以下所有路村。
5-
单位代码也和地址代码一样是为楼栋和房屋的相关信息服务，为了统一单位的叫法（避免出现简化名称和全名同时存在）和减少手工输入而设置。
开发单位是为商品房开发单位，售房单位是为房改房的开发单位。
第四步：缴存资金
第五步：资金使用
第六步：资金退伙
第七步：计息
平常支取、分摊自动结息
4
系统主界面分为六个区域：系统工具条、业务功能导航区域、模块区和信息交换区及状态栏。
4-1、工具条：主要放置常用的模块按钮。如图：
4-2、业务功能导航区：归类放置大模块。如图：
：
4-3、数据筛选区:软件所有的操作都是在数据筛选区通过一定的条件筛选出相应的数据后再选择数据后进行操作，如图：
新增单位：
点击保存 即可增加一个单位
编辑单位：
点击 查看 气泡图标
点击编辑按钮切换的编辑界面
编辑完成佳偶点保存即可
删除单位：
点删除按钮 如果确定 点确定 即可删除此单位
开发单位，售房单位，业 委 会，物业单位都一样
5-
小区管理是管理所有楼栋和房屋基本资料的重要模块，所有的业务都是围绕楼栋和房屋为基础的，所以楼栋和房屋资料的完整性非常重要，比如资金分摊时就是按房屋面积为基数的。楼栋的楼层数也决定了单位在缴存维修资金的比例。
资金系统操作说明1
资金系统操作说明及注意事项一、资金系统登录1、“资金系统”登录账号与密码和“工程项目管理”账号、密码一致。
登录网址:9001/va6，登录页面：2、权限问题：登入进去之后，项目部人员页面是下面情况的表示正常（“项目支付与报销”，项目普通操作人员都有的权限）：登入进去没有“项目支付与报销”选项的，如以下这种情况，表示权限有问题，请项目财务人员统计没有权限的人员，统一上报公司处理。
1、项目报销单选择项目报销单，进入日常报销单填写界面进入现金流量专项选择界面，根据项目财务人员所提供的数据选择对应的现金流量专项。
进入支付方式选择界面，“2”、“3”处继续其他科目的填写。
“附件”上传，请点击进入上传界面，点击，弹出窗口点击处，选择报销单据扫描件，点击确认完成附件上传。
（注：附件上传请最大化日常报销单，否则由于窗口大小限制将无法看到此处）单据信息录入完毕后，请点击后，再点击，即完成单据录入工作。
注：1、“组织机构”“报销人”“部门”“报销金额大写”内容为系统自动生成。
2、由于系统限制，现阶段仅能选择一条现金流量专项，入出现多条现流请选择报销金额最多的现流。
3“报销科目”与“实际科目”相同，由于暂时未启用资金预算模块“报销金额”与“预算内报销金额”相同4、现金流量专项，请大家务必选择最末级（直接选择一级专项系统也能保存，但会影响数据的汇总统计）2、项目报销单列表选择进入列表界面，在此处可查询报销人所发起的全部流程，双击想要查询的报销流程，进入报销单界面在此处可查看流程审批情况。
（“还款单列表”“项目对外支付单列表”“备用金审批列表”的操作方法与功能，同“项目报销单列表”一致，在此之后将不对上述列表进行操作说明。
）3、还款单选择还款单进入还款单界面，，附件上传方式与“日常报销单”一致。
单据信息录入完毕后，请点击后，再点击，即完成单据录入工作。
注：“报销单号”“备用金审批单号”数据无法录入，暂无法解决。
4、项目对外支付单选择项目对外支付单，进入对外支付单填写界面。
深圳市物业专项维修资金管理系统操作手册(专户银行)
深圳市物业专项维修资金管理系统
操作手册
（专户银行）
目录
一、资金增值管理 (1)
1．新增 (1)
2．编辑 (2)
3．删除 (2)
4．查看详情 (2)
5．打印 (2)
二、技术支持 (2)
一、资金增值管理
点击“维修资金统管”-“资金增值管理”，进入“资金增值管理”页面，可以根据“专户银行”、“增值类型”、“增值期限”、“申请编号”及“办理进度”查询资金增值记录。
如下图所示：
1．新增
如需进行资金增值管理，点击按钮，进入到添加增值方案页面，填写资金增值方案相关信息，确认无误后点击按钮，提交资金增值方案。
如下图所示：
2．编辑
如需修改资金增值方案，选中需要修改的资金增值方案，点击按钮，可对资金增值方案进行修改，修改完成后点击按钮，资金增值方案修改完成。
3．删除
如需删除资金增值方案，选中需要删除的资金增值方案，可选择多个资金增值方案，点击按钮，系统会弹出“确认”提示框，点击按钮，选中的资金增值方案将被删除。
4．查看详情
如需查看资金增值方案详情，选中需要查看的资金增值方案，点击按钮，弹出资金增值方案详情页面，可查看资金增值方案的具体情况。
如下图所示：
5．打印
如需打印首期缴交申请相关的清单，选中该首期缴交申请，点击按钮，根据需要选择对应的清单进行打印。
二、技术支持
技术支持单位：深圳市物业专项维修资金管理中心
技术支持电话：*************。
北京市专项维修基金管理系统-操作手册-物业管理企业
北京市商品住宅维修基金管理系统操作手册(物业管理企业版)北京泰利特科技发展有限公司目录1物业管理企业登录 (3)1.1 登录系统 (3)1.2 物业管理企业注册 (4)1.3 物业管理企业注册信息打印 (5)2系统服务对象管理 (7)2.1小区管理处管理 (7)2.1.1小区管理处信息录入 (7)2.2.1小区管理处信息变更 (15)2.3.1小区管理处信息打印 (26)2.2物业公司管理 (32)2.2.1物业公司变更 (32)3系统查询 (39)3.1小区管理处信息查询 (39)3.1.1选择小区管理处信息查询 (39)3.1.2选择不同查询条件进行查询 (40)3.1.3选择小区管理处 (41)3.1.4打印小区管理处信息 (42)3.2物业公司信息查询 (43)3.2.1选择物业公司查询 (43)3.2.2选择不同查询条件进行查询 (43)3.2.3选择物业管理企业 (44)4退出本系统 (45)1物业管理企业登录1.1 登录系统图 1-1-1 登录画面在登录画面，物业管理企业操作人员输入用户名和密码后，点击“登录”按钮，即可登录进入北京市专项维修基金管理系统主画面，如下图1-1-2所示：图 1-1-2 系统主画面1.2 物业管理企业注册（a）选择物业管理企业注册在图 1-1-1 登录画面上点击下侧物业管理企业“注册”超链接，系统弹出物业管理企业注册信息录入画面，如图1-2-1所示图 1-2-1 物业管理企业注册信息录入画面（b）录入物业管理企业注册信息物业管理企业注册信息录入画面画面输入项说明*组织机构代码：必输项，输入10位字符*资质证书编号：必输项，输入30位字符*企业名称：必输项，最长输入80位字符*联系人：必输项，最长输入40位字符*法人代表：必输项，最长输入40位字符*办公地址：必输项，最长输入100位字符*联系电话：必输项，最长输入20位的电话号码*邮政编码：必输项，输入6位字符*Email地址：必不输，最长输入40位字符备注：可不输，最长输入400位字符（c）注册物业管理企业正确录入物业管理企业注册信息后，点击图1-2-1中“注册”按钮，系统将显示注册成功画面，如图2-2所示图 1-2-2 物业管理企业注册成功画面（d）打印注册信息在图1-2-2上点击“此处”超链接，系统将调用打印功能打印注册信息1.3 物业管理企业注册信息打印（a）选择打印，输入申请编号在图 1-1-1 登录画面上点击下侧物业管理企业“打印”超链接，系统显示物业管理企业申请编号输入画面，如图1-3-1所示图 1-3-1 申请编号画面在图1-3-1中输入由注册物业管理企业生成的申请编号，点击“下一步”按钮，系统将显示物业管理企业注册信息打印画面，如图1-3-2所示图 1-3-2 物业管理企业注册信息打印画面（b）打印物业管理企业注册信息在图1-3-2 上点击“打印”按钮，系统将调用打印功能打印物业管理企业注册信息，效果如图1-3-3所示图 1-3-3打印效果画面2系统服务对象管理2.1小区管理处管理2.1.1小区管理处信息录入操作员可以通过本功能对小区管理处注册信息进行管理，包括注册信息录入、维护（1）录入注册信息(a)选择“录入新信息”操作员点击主页面左侧菜单栏中：小区管理处管理-小区管理处注册信息录入，显示小区管理处注册信息录入/维护选择画面，如下图2.1.1-1所示：图2.1.1-1 小区管理处注册信息录入/维护选择画面①“返回”按钮点击小区管理处注册信息录入/维护选择画面（图2.1.1-1）上“返回”按钮，系统提示是否返回主画面，如图2.1.1-2所示，在图2.1.1-2上点击“确定”按钮系统将返回到主画面，如图1-2所示。
深圳市物业专项维修资金管理系统操作手册(业(居)委会)
深圳市物业专项维修资金管理系统操作手册（业（居）委会）目录1. 维修资金统管 (3)1.1. 日常金交存申请 (3)1.2. 本体金移交申请 (7)1.3. 专项使用申请 (11)1.4. 强制使用申请 (21)1.5. 备用金拨款申请 (27)1.6. 仅备用金核销 (41)2. 基础数据管理 (53)2.1. 业委会管理 (53)3. 决策分析 (56)3.1. 物业区域信息查询 (56)3.2. 项目栋信息查询 (56)4. 微信决策管理 (58)4.1. 电子决策管理 (58)4.2线下认证 (62)1.维修资金统管1.1.日常金交存申请用户点击“维修资金统管”—“日常金交存申请”，进入到日常金交存申请列表页面，如下图所示：1.1.1.查询用户可以在页面的右上角文本框中输入申请编号、物业区域名称等关键字，点击文本框后的按钮，即可查出该物业区域。
如下图所示。
1.1.2.查看详情当办理进度为“待收文、办理、待交款、已完结”时，该条记录可以进行查看，选中需要查看的物业区域记录，点击按钮，按步骤下一步查看申请的所有信息。
具体如下图所示。
1.1.2.1日常金缴存申请1.1.2.2交存明细1.1.2.3申请表格1.1.2.4物业详情1.1.2.5材料清册1.1.2.6附件上传1.1.3.打印系统提供每一条申请记录的打印功能，选中需要打印的物业区域记录，点击按钮，根据需要选择对应的功能进行打印。
具体如下图所示。
1.2.本体金移交申请用户点击“维修资金统管”—“本体金移交申请”，进入到本体金移交申请列表页面，如下图所示。
1.2.1.查询用户可以在页面的右上角文本框中输入申请编号、物业区域名称等关键字，点击文本框后的按钮，即可查出该物业区域。
如下图所示。
1.2.2.查看详情当办理进度为“待收文、办理、待交款、办结”时，该条记录可以进行查看，选中需要查看的物业区域记录，点击按钮，按步骤下一步步查看申请的所有信息。
住宅专项维修资金管理系统方案
一、相关背景2003年6月8日，国务院颁布了第379号中华人民共和国国务院令，《物业管理条例》自2003年9月1日起正式施行，明确提出‘按照国家有关规定交纳专项维修资金’。
2007年12月4日，建设部、财政部联合发布第165号令，正式颁布了《住房专项维修资金管理办法》，并于2008年2月正式施行。
《住房专项维修资金管理办法》对维修资的征缴、使用等均做了详细说明，将物业维修资金的管理提高到更高的法规层面。
在此之前，全国各地部分城市就本地区的发展现状，相继出台了各自的物业管理条例法规，其中关于专项维修资金的归集管理，各地也各不相同。
目前主要存在两种管理模式：一是开发商代收代管，而后由成立的业主大会或业主委员会管理，二是政府主管部门集中监管，业主所有。
随着房地产业的发展及资金规模的不断扩大，传统的人工会计账册管理模式已难以应付，相关软件系统也应运而生。
二、产品简介《毅成达住宅专项维修资金管理信息系统》（以下简称“本系统”）遵循‘统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督’的原则，融合了涉及商品房、房改房、二手房等多种性质房屋维修资金的管理，系统几乎涵盖了所有目前所能预见的各项业务，并提供方便的开发方法，以适应不同地区不同政策的需求。
本系统1.0版本于2002年10月立项，03年底研发成功并在南京物业管理办公室试运行，04年6月正式上线运行。
经过六年多不断完善，先后在江苏南京（包括浦口、江宁、六合、高淳、潥水十一区两县）、淮安（包括涟水、楚州、盱眙等三区四县）、安徽安庆、安徽天长、山东枣庄（包括腾州市、薛城区、台儿庄区、开发区三区一市）等近20家客户实施，目前系统运行稳定，管理的业主户数近240万，管理的资金规模达到100多亿。
目前已升级至3.0版本，包含B/S和C/S结构两种模式，为客户提供更多的选择空间。
三、技术方案3.1系统建设原则目前管理信息系统（MIS）主要架构模式有B/S/S和C/S/S两种：B/S/S(浏览器/应用服务器/数据库服务器)架构是目前运行于广域网内的管理系统普遍采用的系统架构，它的优点是无需安装系统客户端，只要安装了网页浏览器，如IE、FireFox、Maxthon等即可，维护方便。
物业专项维修资金使用流程图
物业专项维修资本使用流程图物业服务公司依据物业状况或许业主委员会召开业主大在街道办或工作站监察业主要求，制定维修、更新、改造会前 15天将方案公示，指导下召开业主大会对方案。
维修方案包含拟维修、更新、公示期不得少予 7 天，预维修方案进行表决（现改造的项目，花费估算，分摊范围万的，表决前须场、书面和电子投票），算超 10和标准，施工单位选定等内容。
经第三方审查。
形成决策。
物业服务公司持规定提交材想到区管理机构进行备案，凭存案证明和规定资料到市管理机构办理划拨手续，市管理机构可先向物业专项申请：服务公司拨付不超80%的项目估算款项。
维修工程完工查收合格（赞同付款）后，物业服务公司持该项目相关完工合格文件、合法单据和结算资料等，到区管理机构存案后到市管理机构办理节余款项的划拨手续。
物业专项维修资本使用流程图业主大会赞同建立备用金，并受权物业服务公司持规定物业服务公司依据物业业主委员会进行备用金的决定使提交材想到市资本中状况书面向业主委员会用、再申请的审查。
单次申请备用心办理初次备用金申提出小额维修申请，经金的数额不超出物业项目平时收请。
业主委员过多半以上人取的物业专项维修资本年度收取数赞同即时进行小额维总数的 30% 修。
备用金使用完成后，物业服务公司持经业主委员会审核确认的备用使用和分摊明细资料等材想到区管理机构存案，查对无误后，区备用金（平时）管理机构出具存案证明。
凭区存案证明和业主委员会赞同再次申请备用金证明，物业服务公司持再次申请资料到市管理机构办理划拨备用金手续。
上海市房屋维修资金系统管理操作手册-业主大会管理人员
上海市房屋维修资金系统管理操作手册-业主大会管理人员上海市房屋维修资金系统管理操作手册-业主大会管理人员一、引言1.1 文档目的本操作手册旨在指导业主大会管理人员正确使用上海市房屋维修资金系统，对其进行详细的操作步骤和管理流程的说明，保障资金管理的准确性和规范性。
1.2 文档范围本操作手册适用于上海市房屋维修资金系统的业主大会管理人员，包括系统登录、申请维修资金、审批流程等相关操作事项。
二、系统登录2.1 账号申请2.1.1 业主大会成立时，由物业公司向系统管理员申请账号。
2.1.2 系统管理员审核账号申请，并分配用户名和密码。
2.2 登录系统2.2.1 打开上海市房屋维修资金系统网页。
2.2.2 输入用户名和密码进行登录。
三、申请维修资金3.1 新建申请3.1.1 登录系统后，在首页“新建申请”按钮。
3.1.2 填写申请表格，包括项目名称、资金金额、维修项目描述等信息。
3.1.3 提交申请表格，并相关资料附件。
3.2 审核申请3.2.1 系统管理员收到申请后，进行初步审核。
3.2.2 若初步审核通过，系统管理员将申请表格和相关资料发送给业主大会理事会进行审核。
3.2.3 业主大会理事会审核通过后，将申请表格和相关资料发送给上海市房屋维修资金管理办公室。
3.3 资金发放3.3.1 上海市房屋维修资金管理办公室收到申请后，进行资金初审。
3.3.2 经过初审无误后，资金管理办公室将资金划拨至指定账户。
四、系统操作流程4.1 申请查询4.1.1 登录系统后，在首页“申请查询”按钮。
4.1.2 输入申请编号或关键字进行申请查询。
4.2 资金审批4.2.1 登录系统后，在首页“资金审批”按钮。
4.2.2 查看待审批的申请，进行审批操作。
4.3 实时监控4.3.1 登录系统后，在首页“实时监控”按钮。
4.3.2 查看维修资金的使用情况，进行实时监控。
五、附件本文档涉及的附件包括：- 上海市房屋维修资金系统登录账号申请表六、法律名词及注释6.1 房屋维修资金根据《上海市房屋维修资金管理办法》规定，由业主共同缴纳的用于维修房屋公共部位的资金。
物业公司房屋维修资金管理系统操作手册
北京泰利特科技发展有限公司操作手册（小区管理人员）上海市房屋维修资金管理系统操作手册宇信泓智科技发展有限公司目录1、制定维修预案 (5)1．1制定预案的一般流程： (5)1．2功能操作详述 (5)1．2．1新增维修预案 (5)1．2．2修改维修预案 (8)1．2．3撤消维修预案 (8)1．2．4查询维修预案 (10)1．2．5打印维修预案 (10)1.2.5.1打印维修工程实施方案公示 (11)1.2.5.2打印竟见征询单 (12)1．2．6录入意见征询单 (13)2、制定维修决案 (16)2．1制定决案的一般流程： (16)2．2功能操作详述 (17)2．2．1新增维修决案 (17)2．2．2录入急修报告 (19)2．2．3修改维修决案 (20)2．2．4撤销维修决案 (21)2．2．5查询维修决案 (22)3、审价合同管理 (23)3．1审价合同管理的一般流程： (23)3．2功能操作详述 (23)3．2．1新增审价合同 (23)3．2．2修改审价合同 (26)3．2．3撤消审价合同 (26)3．2．4查询审价合同 (28)4、施工合同管理 (28)4．1施工合同的一般流程： (28)4．2功能操作详述 (29)4．2．1新增施工合同 (29)4．2．2编辑施工合同 (33)4．3．1撤消施工合同 (34)4．4．1变更施工合同 (35)4．4．1查看施工合同 (37)5. 任务单管理 (39)5．1新增任务单 (40)5．1．1新增任务单 (40)5．1．2任务单编辑 (41)5．1．3任务单删除 (42)5．2任务单分摊 (43)5．2．1任务单分摊 (43)5．2．2撤销分摊 (44)6、支取汇总管理 (45)6．1支取汇总 (46)6．1．1支取汇总 (46)6．1．2取消汇总 (48)6．2支取交易发送至银行 (49)6．2．1发送至银行 (49)6．2．2撤销发送 (50)7、支取冲正管理 (50)7．支取冲正交易 (51)7．1支取冲正汇总 (51)7．1．1支取冲正汇总 (51)7．1．2撤销汇总 (52)7．2支取冲正交易发送至银行 (53)7．2．1发送至银行 (53)7．2．2撤销发送 (54)8、工程完工报告管理 (55)8．1工程完工报告管理的一般流程： (55)8．2功能操作详述 (55)8．2．1新增完工报告 (55)1．2．1编辑完工报告 (60)1．2．1撤消完工报告 (61)1．2．1变更完工报告 (62)A.1、制定维修预案1．1制定预案的一般流程：1、输入工程信息2、选择维修对象，输入维修费用1．2功能操作详述1．2．1新增维修预案小区管理处身份登录系统，在“开户阶段”下的“大修专项工程管理”中选择：点“增加”，建立一个维修预案：点“维修对象选择”，输入查询条件后点击查询（也可不输入查询条件）：点“项目名称”超链接，选择维修项目，输入维修费用，施工管理单位，工程验收单位等相应信息：选择完维修对象后，输入最高上浮比例和资金决算方式：点击“保存”，弹出对话框：点击确定，该维修预案即被建立。
物业维修资金管理程序
物业维修资金管理程序一、背景介绍物业维修资金管理是指对物业维修工作所需的资金进行有效的管理和使用，确保资金的合理分配和使用，提高物业维修工作的效率和质量。
本文将详细介绍物业维修资金管理的程序和要求。
二、资金申请和审批流程1. 资金需求申请物业维修部门根据实际维修需求，编制维修项目计划和预算，并向物业管理部门提出资金需求申请。
申请内容包括维修项目名称、预算金额、维修工期等。
2. 资金审批物业管理部门收到维修资金需求申请后，进行审批。
审批内容包括核实维修项目的必要性和紧急程度，与预算相符合，是否符合相关法规和规定等。
审批结果将及时通知维修部门。
3. 资金拨付经过审批通过的维修资金将由财务部门进行拨付。
拨付时，财务部门会核对维修项目的实际情况和预算金额，确保拨付的资金与实际需求相符。
三、资金使用和管理要求1. 资金使用凭证维修部门在使用维修资金时，必须填写维修资金使用凭证，包括维修项目名称、费用明细、支出金额等。
凭证需要由维修部门负责人和财务部门审核签字。
2. 资金监督和控制物业管理部门对维修资金的使用进行监督和控制，确保资金的合理使用。
监督内容包括检查维修资金使用凭证的真实性和合法性，核对维修项目的实际发展和费用支出情况等。
3. 资金结算和报销维修部门在完成维修项目后，需要提供相关的维修结算报告和费用明细，由财务部门进行审核和报销。
报销时，财务部门会核对维修项目的实际情况和费用明细，确保报销的费用与实际支出相符。
四、资金使用记录和报告1. 资金使用记录维修部门需要对维修资金的使用进行详细的记录，包括维修项目名称、支出金额、支出日期等。
记录需要及时、准确，并保存至少三年。
2. 资金使用报告物业管理部门需要定期向业主委员会或者业主大会提交维修资金使用报告，报告内容包括维修项目的完成情况、费用支出情况、项目效果评估等。
报告需要真实、全面，并及时回答相关问题和解决疑虑。
五、风险控制和改进措施1. 风险控制物业管理部门需要对维修资金的使用风险进行评估和控制，包括预算超支风险、资金挪用风险等。
新维修资金单位网厅用户开发企业、物业企业UK操作手册
新维修资金单位网厅用户（开发企业、物业企业）UK操作手册新维修资金管理系统上线后，开发企业和物业企业用户需要对原维修资金系统UK进行更换或申领，现将UK更换和申领流程明确如下：一、存量维修资金单位网厅用户（开发商、物业服务企业）UK 申办流程◆步骤1-获取编号：原青岛市房屋专项维修资金系统中已注册存在的开发商和物业服务企业客户，通过附件1《存量维修资金系统单位用户对照表》查询并获取维修资金系统签约用户编号（客户识别号）。
◆步骤2-UK开立及签约绑定：开发商、物业服务企业用户凭办理UK业务所需资料至建行网点申领UK，并进行维修资金单位网厅签约绑定。
建行UK办理流程详见附件2，网点信息详见附件3。
◆步骤3-激活：用户获取新UK后，使用单位主管UK 登录建行企业网银进行新增操作员，对新开立的UK进行密码设置，如该UK只做维修资金单位网厅登陆使用，则无需进行权限分配。
新签约UK登陆建行企业网银进行激活后即可进行维修资金网厅登陆认证。
具体激活流程可通过“建行青岛分行电子银行”公众号获取，或咨询建行各网点。
◆步骤4-网厅登陆：用户点击以下地址，并插入U-key进行维修资金网厅登陆：●建议使用IE9及以上浏览器。
显示器分辨率不能低于1024*768，1280*800为最佳效果。
●每次使用时请先插入u-key，页面将根据插入的u-key自动输入网银盾编码，仅需要输入客户识别号即可。
●在使用的过程中不要拔出u-key。
①如果登陆电脑已安装过建行e路护航（UK识别插件），则输入UK密码和维修资金系统签约编号（客户识别号）后可以直接登录。
②如果该电脑并未安装过建行e路护航（UK识别插件），则按照提示安装插件后，输入UK密码和维修资金系统签约编号（客户识别号）后进行登录。
二、新增维修资金单位网厅用户（开发商、物业服务企业）UK申办流程如未在原青岛市房屋专项维修资金系统中注册过的开发商和物业服务企业，需准备统一社会信用代码证、联系人身份证、法人身份证等相关材料在维修资金单位网厅系统中进行注册审批通过后进行申领。
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北京泰利特科技发展有限公司操作手册（小区管理人员）上海市房屋维修资金管理系统操作手册宇信泓智科技发展有限公司目录1、制定维修预案 (5)1．1制定预案的一般流程： (5)1．2功能操作详述 (5)1．2．1新增维修预案 (5)1．2．2修改维修预案 (8)1．2．3撤消维修预案 (8)1．2．4查询维修预案 (10)1．2．5打印维修预案 (10)1.2.5.1打印维修工程实施方案公示 (11)1.2.5.2打印竟见征询单 (12)1．2．6录入意见征询单 (13)2、制定维修决案 (16)2．1制定决案的一般流程： (16)2．2功能操作详述 (17)2．2．1新增维修决案 (17)2．2．2录入急修报告 (19)2．2．3修改维修决案 (20)2．2．4撤销维修决案 (21)2．2．5查询维修决案 (22)3、审价合同管理 (23)3．1审价合同管理的一般流程： (23)3．2功能操作详述 (23)3．2．1新增审价合同 (23)3．2．2修改审价合同 (26)3．2．3撤消审价合同 (26)3．2．4查询审价合同 (28)4、施工合同管理 (28)4．1施工合同的一般流程： (28)4．2功能操作详述 (29)4．2．1新增施工合同 (29)4．2．2编辑施工合同 (33)4．3．1撤消施工合同 (34)4．4．1变更施工合同 (35)4．4．1查看施工合同 (37)5. 任务单管理 (39)5．1新增任务单 (40)5．1．1新增任务单 (40)5．1．2任务单编辑 (41)5．1．3任务单删除 (42)5．2任务单分摊 (43)5．2．1任务单分摊 (43)5．2．2撤销分摊 (44)6、支取汇总管理 (45)6．1支取汇总 (46)6．1．1支取汇总 (46)6．1．2取消汇总 (48)6．2支取交易发送至银行 (49)6．2．1发送至银行 (49)6．2．2撤销发送 (50)7、支取冲正管理 (50)7．支取冲正交易 (51)7．1支取冲正汇总 (51)7．1．1支取冲正汇总 (51)7．1．2撤销汇总 (52)7．2支取冲正交易发送至银行 (53)7．2．1发送至银行 (53)7．2．2撤销发送 (54)8、工程完工报告管理 (55)8．1工程完工报告管理的一般流程： (55)8．2功能操作详述 (55)8．2．1新增完工报告 (55)1．2．1编辑完工报告 (62)1．2．1撤消完工报告 (63)1．2．1变更完工报告 (64)A.1、制定维修预案1．1制定预案的一般流程：1、输入工程信息2、选择维修对象，输入维修费用1．2功能操作详述1．2．1新增维修预案小区管理处身份登录系统，在“开户阶段”下的“大修专项工程管理”中选择：点“增加”，建立一个维修预案：点“维修对象选择”，输入查询条件后点击查询（也可不输入查询条件）：等相应信息：选择完维修对象后，输入最高上浮比例和资金决算方式：点击“保存”，弹出对话框：点击确定，该维修预案即被建立。
注：维修对象不同的预案金额可能导致不同的决议类型：1、预案金额小于物业使用金额上限时为物业方案；2、预案金额大于物业使用金额上限，小于业委会使用金额上限时为业委会决议；3、预案金额大于业委会使用金额上限，且维修对象分摊类型为业主大会范围时为业主大会决议；4、预案金额大于业委会使用金额上限，且维修对象分摊类型为门牌幢范围时为业主小组决议。
业主大会决议或业主小组决议必须录入征询意见单。
1．2．2修改维修预案在制定维修预案页面选择已存在的维修预案，点击“编辑”：因出现如下图1．2．3撤消维修预案在制定维修预案页面选择已存在的维修预案，点击“撤消”：点击“撤消”，弹出对话框：点击“确定”，即撤消成功：点击维修对象名称的超链接，即可查看该维修对象的详细信息：1．2．4查询维修预案点击工程编号的超链接，即可查看该工程的维修预案详细信息：点击维修对象名称的超链接，即可查看该维修对象的详细信息：1．2．5打印维修预案在指定维修预案页面选择已存在的维修预案，点击“打印维修预案”，出现如下图图1.2.51.2.5.1打印维修工程实施方案公示如上图1.2.5的页面里，单击“打印维修工程实施方案公示”，到如下页面如上图1.2.5的页面里，单击“打印征询意见表”，到如下页面在指定维修预案页面选择已存在的维修预案，点击“录入意见征询单”：“点击录入表决结果”超链接，进入征询消息页面：点击“录入表决结果”超链接，即可录入各业主的表决结果录入“征询开始日期”，“征询结束日期”：在以上页面点击“确定”，弹出对话框：点击“确定”后，在主页面录入其他维修对象的表决结果，所有需要录入表决结果的维修对象的都录入表决结果后，点击“保存”，弹出对话框：点击“确定”，征询意见即保存成功：B.2、制定维修决案2．1制定决案的一般流程：1、修改工程信息2、选择维修对象，修改维修费用2．2功能操作详述2．2．1新增维修决案小区管理处身份登录系统，在“开户阶段”下的“大修专项工程管理”中选择：选择工程，点“录入决议”，修改工程信息，并选择决议是否通过：点“保存”，如果同意户数小于2/3，弹出对话框：点“确定”，或同意户数都大于2/3，弹出对话框：点击“确定”，即新增维修决案成功。
2．2．2录入急修报告点“录入急修报告”：注：录入急修决议的决议类型为业委会批准的急修报告。
单击“保存”铵钮，弹出确认窗口，点击“确认”，到保存成功页面如下图。
2．2．3修改维修决案在制定维修决案页面选择已存在的维修决案，点击“录入决议”，急修工程点“编辑”：根据操作提示，点击打印决议，到如下页面在制定维修决案页面选择已存在的维修决案，点击“撤消”：“撤消”，弹出对话框：点击“确定”，即撤消成功：点击工程编号的超链接，即可查看该工程的维修决案详细信息：C.3、审价合同管理3．1审价合同管理的一般流程：1、选择维修对象2、选择审价单位，录入审价合同3．2功能操作详述3．2．1新增审价合同小区管理处身份登录系统，在“开户阶段”下的“大修专项工程管理”中选择：选择工程，点“增加”，选择维修对象：点“确定”进入录入审价合同页面：点“选择审价单位”超链接，输入查询条件，点击查询：选择审价单位，点“确定”。
录入审价合同：点“保存”，弹出对话框：点“确定”即保存成功：3．2．2修改审价合同在审价合同管理页面选择已签订审价合同的工程，点击“编辑”：然后选择合同，点“编辑”：同3.2.1，对审价合同的修改操作，点击相应的功能按钮，跟随功能流转步骤完成即可。
3．2．3撤消审价合同在审价合同管理页面选择已签订审价合同的工程，点击“撤消”：然后选择合同，点“撤消”：在显示审价合同详细信息的页面点击“撤消”，弹出对话框：点击“确定”，即撤消成功：3．2．4查询审价合同点击对应工程的“查看合同”超链接，即可查看该工程所属的审价合同列表：选择审价合同，点击查询，即可查看所选审价合同的详细消息：D.4、施工合同管理4．1施工合同的一般流程：1、选择需要签订施工合同的工程2、如果需要审价的，则选择审价报告，如果不需要审价的，直接选择维修对象3、录入施工合同4、编辑施工合同5、撤消施工合同5、变更施工合同4．2功能操作详述4．2．1新增施工合同以小区的身份登录系统，在“开户阶段”下的“大修专项工程管理”中选择：施工合同管理如下图图1.1.1图1.1.2点击施工合同管理，首页显示的工程信息列表，列表上显示的有是否审价，决案金额，已签订的合同数，是否审价是表示，该工程是否审价，如果需要审价，新增施工合同的时候，需要选择审价报告，如果不需要审价的，则选择维修对象已签订的合同数表示该工程下已经签订多少份合同。
决案金额表示该工程下维修的对象决案金额的总和。
例如图1.1.2，如果选择第一个工程，则是否审价为否，并且已经签订合同数为0那么顶端的按钮则会显示增加合同，如果选择第二个工程综合维修工程则会显示选择按钮。
第一种情况选择增加合同按钮，进入如下画面选中维修对象图1.1.3选中维修对象，点击确定进入新增施工合同页面第二种情况，选择需要审价的工程，点击选择工程如下图：图1.1.4进入如下画面：图1.1.5再点击增加合同进入选择审价合同的页面，选择审价合同点击确定，如下图：图1.1.6此页面上的有一列是展开，点击展开可以看此审价合同下维修对象的列表如图：图1.1.7点击确定后，进入新增施工合同页面（注：第一、二种情况的新增页面是一样的）如下图：图1.1.8如果该工程需要审价的闭口项目的合同金额不能大于决算金额，开口项目的合同金额不能大于决案金额＋上浮比例如果该工程不需要审价的，所有项目的合同金额都不能大于决案金额＋上浮比例注意：点击保存按钮选择确定进入成功页面图1.1.94．2．2编辑施工合同首先选择已经录过施工合同的工程，如下图：图1.2.1 点击选择工程进入施工合同列表，画面如下：图1.2.2 点击编辑按钮，进入编辑施工合同页面图1.2.3要编辑的施工合同的信息注意的地方同新增施工合同一样！点击保存按钮选择确定进入成功页面4．3．1撤消施工合同选择工程，进入施工合同列表，如下图：图1.3.1点击撤消按钮，进入撤消前预览画面如下画面：点击撤消，提示确认要撤消吗？选择确定。
图1.3.34．4．1变更施工合同首先选择工程，进入施工合同列表，如果该施工合同下的维修对象只要有一个被制过任务单，那么该施工合同状态为不可编辑，如果被支取过一次，那么该施工合同的状态就会变成支取完成。
如图1.4.1图1.4.1点击变更按钮进入变更页面如果该工程需要审价的，该施工合同变更了合同金额，它不会修改维修对象的支取总金额，如果，该工程不需要审价，修改合同金额时，合同金额不能大于决案金额＋上浮比例，同时会修改维修的支取总金额。
点击保存，选择确定进入变更成功画面进入首页列表，点击查看合同的链接进入施工合同列表页面点击查询按钮，可以查询施工合同详细信息。
如下画面E.5. 任务单管理●任务单管理主要功能如下：新增任务单：1、新增任务单2、任务单编辑3、任务单删除任务单分摊：1、任务单分摊2、撤销分摊●任务单管理的一般流程：1、新增任务单2、任务单分摊5．1新增任务单5．1．1新增任务单1．用小区管理处的身份登录系统，选中业主大会后，依次点击左边菜单中的“开户阶段”→”大修专项工程管理”→“任务单管理”，点击完成后，页面如下图：图1.1.12．点击“增加”，页面如下图所示：3．选择一个要新增任务单的工程，注意：1、如果所选工程是没有施工合同的，点击“增加”，直接录入任务单；2、如果所选工程是有施工合同的，点击“选择工程”后，再录入任务单4．选择工程后，选择施工合同，进入录入任务单页面，如下图：5．录入任务单编码、支取金额后，选中该工程后，单击“保存”，如下图：6．在确认保存提示框中，单击“确定”，保存成功页面如下图所示：1．进入“任务单管理”的主页面，如下图：图1.1.72．在右上的下拉框中选择“制单完成”选项，系统会把所有制单完成的任务单，查询出来，放到上图所示的列表中。