中国究竟有多少鬼城

宏皓：中国究竟有多少鬼城

步入2013年以来，中国楼市传来了两种令人不安的消息：一方面一些地方恶炒城镇化概念，出现了楼盘跳价的现象，多数楼盘提价幅度在15%-20%；另一方面，继鄂尔多斯、温州楼市崩溃之后，常州以及营口爆出出现了“鬼城”现象，央视还报道说海南楼市无人敢接盘，三四线城市的大多数投资者被套牢。楼市调控政策未能真正起到深层次的效果，将导致“房地产成阻碍中国经济结构调整的绊脚石”的情况在2013年继续上演。

1.鬼城在中国可以说是星罗棋布

在人类历史上，就从来没有过像中国这样的大规模的造城运动。2004年还是一个人毛都没有的地方，却规划并兴建100万人口的城市，并把配套设备先行投资建好，想到了20年后的繁荣。这种预期，是泡沫经济的十大特征之一，最后的结局，是所有投机资金都被绞杀。鄂尔多斯康巴什，一个泡沫经济的典型样本，房价从2万多人民币一直跌到3000元，跌去85%。类似康巴什这样的鬼城，在中国可以说是星罗棋布。到各大城市一走，山东威海、乳山、天津滨海、上海外环、杭州西城、南昌红谷滩、长沙三角洲、三亚和海南海岸线等等，没有人可以统计出来究竟有多少鬼城。

2. 中国经济只是一个等待破裂的泡沫，房地产是风向标

早在2008年，华尔街空头大师詹姆斯·查诺斯就曾说：“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上，甚至更糟。”他认为，中国经济只是一个等待破裂的泡沫，其中房地产是一个风向标。泡沫哪里是政府能够护住的？日本人曾经这样说过房价永远上涨，阿根廷人过去也曾这样说过。今天的中国人就是曾经的日本人，过去的阿根廷人。房价泡沫正在绞杀最后的投机资金，房价泡沫只有一条路，那就是破灭。任何一个经济体，用投资拉动增长，最后都死得很惨，最后终归出现一场大的危机才能最后解决问题。因为投资必然带来巨额负债，而债务出问题将会受到国际资本的攻击，这就是金融风暴爆发的原因。

3.普通购房者早已被中国房地产彻底抛弃

《人民日报》曾毫不讳言地指出，普通购房者早已被中国房地产彻底抛弃。中国房价会发生一次断崖式下跌，泡沫一定会破，你看看这个数据就会很清楚。合理的房价与家庭年收入之比，世界银行的标准是5:1，联合国制定的标准是3:1，现实中，美国是3:1，日本是4:1，发达国家最高的是悉尼 8.5:1，纽约7.9:1，伦敦6.9:1，首尔7.7:1，东京7.9:1，新加坡5:1，而中国20~30:1，北京上海杭州等地甚至达到 40:1. 中国社科院发布的《2010年经济蓝皮书》指出，中国房价收入比超出合理承受范围，85%中国家庭无能力买房。类似鄂尔多斯市康巴什新城这样的“城市幻影”、“空城计”、“幽灵城”或者“鬼城”在中国绝非孤例。《人民网》曾有一文为《巨大楼市泡沫显现，中国空置房可供2亿人居住》，据此，可以推算出中国住房空置率至少超过30%。

4.房价“硬着陆”还是“软着陆”是2013年最大悬念

房地产业在过去几年完全陷于一种失控的非理性繁荣。房地产泡沫吸引大量实业资本杀入，中国的经济结构迅速地房地产化。有些经济学家指出，2008年是中国经济由盛而衰的拐点，2009年以来的GDP增长只是依靠资产泡沫催生出来的非理性亢奋。随着地产狂热和经济泡沫的破裂，中国经济必将进入非理性萧条时期，即所谓的“硬着陆”或者“软着陆”。硬着陆就是暂时性的扬汤止沸，泡沫并没有消除，泡沫破灭引发经济危机和经济持续衰退，社会陷入动荡。相比之下“软着陆”则使泡沫渐破，消弥于无形，社会可能出现阵痛但不会出现震荡。地产列车上的中国经济会成为拯救世界的“诺亚方舟”，还是相反，这是2013

年最大的悬念和猜想。与日本当年高达2/3跌幅相比，“中国房价跌去一半”的预言并不夸张。事实上，此番降价风暴是中国经济放缓的必然结果，并非因为调控政策。

5.要把房产税作用充分发挥出来打压房价

毋庸置疑，中国的房地产泡沫是有史以来最大的泡沫，但我们的房产税比津巴布韦还要低;这种情况真是可笑。地产投机的背后隐藏着大量洗钱暗流，物业税极有可能造成对腐败和体制的“误伤”。比如贵阳市常委樊中黔被查有13套；文强被查有16套；楚雄州长杨红卫被查有23套；山西蒲县煤炭局长郝鹏俊被查有35套房产；浙江省药监局长黄萌被查有84套房产……你必须为你的房产支付税费。你可以断供拖欠银行的钱，但你不可以欠税。努力建设城镇个人住房信息系统；毫无疑问，这是房产税的前提，城镇个人住房信息系统是为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫。目前中国房产税税基很小，未来限购政策或将取

消，届时房产税的作用将会发挥出来。

历史是一个扳弯的竹子，一切最终还要弹回来。地产的每一轮暴涨都脱离了房价的基本面，为日后的下跌积聚动能，上涨预期下的楼市繁荣完全是一场“金融传销”。对于这样的畸形市场，停涨便意味着暴跌，“稳定房价”是一个不可能完成的任务。2013年会是一场世界的末日吗？至少对地产人是这样，还有很多没钱回家过年的农民工，怒砸售楼部的业主，亡命天涯的老板和高利贷者。如果说如同战争一般的房地产狂潮是一场社会财富再分配的话，那么在后地产时代的房产税则是另一场财富大洗牌。

专家简介：

宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。

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金融学家宏皓2013年课程已经发布！曾在中国社科院，清华大学，北京大学EMBA、总裁班，银行总行多次讲授以下课程：

《宏观经济形势分析》、《私募股权与金融投资》、《产业园区金融创新》、《资本市场与风险投资》、《房地产行业转型升级与投融资管理》、《企业资产管理》、《企业融资策略》、《企业战略转型》、《公司理财》、《公司治理》、《资本运作与投融资管理》、《私人银行财富管理》、《投资银行业务的发展与创新》、《村镇银行的金融创新与发展实务》、《十八大宏观经济政策解读与银行创新发展》