中国房地产泡沫破灭的三个阶段

合集下载

房地产泡沫破灭的两种场景

房地产泡沫破灭的两种场景
赵晓
第一种可能：改革进程缓慢，房地产泡沫越吹越大。第二种可能：改革迅
速取得突破，房地产泡沫破灭提前到来
十八届三中全会《决定》描绘了即将开启的中国第三次房地产改革的前景：第一，市场在资源配置中的作用由 “ 基
础性 ”转向 “ 决定性” ，由此决定了下一步房地产调控的去行政化基本方向；第二，强调 “ 建立城乡统一的建设用地市场” ， “ 允许农村集体经营『生建设用地出让、租赁、入股，
自主性住房大量供应等等，则目前的高房价就会失去支撑。
如果再考虑到去年至今年以来的住房刚需提前释放，以及２０１７＃－前后到来的全国首次购房适龄人口（２５－３５岁）数量步入下降通道的影响，则如今房地产市场不断追高的结局注定
突然破灭，不管对世界来说还是对中国来说，都是一场无法
承受的经济大灾难！匣霍霪
（作者为ｊ）
责编／刘建美编／李祥峰
面改革，但这些改革如果掌控不好则会加剧中国房地产泡沫
破灭的可能。
第一种可能：改革进程缓慢，房地产泡沫越吹越大。中
ＤＥ２０１３ｆＰＥＯＰＬＥｔＳＴＲＩＢＵＮＥｆ５
不能一蹴而就，重要的是要做好平衡，既要避免房价上涨过
乐观和极度悲观都不可取。基本的判断应该是，中国的房地
产市场肯定是存在泡沫的，但是泡沫的大小，以及泡沫是否会破、何时会破还需要取决于未来的外部宏观环境变化。过

房地产发展史

房地产发展史一、房地产发展历程中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了，按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：起步阶段。

1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。

这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。

由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。

那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。

针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。

直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。

提速阶段。

1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。

这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。

这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。

之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。

调控阶段。

2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。

这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。

“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”（90平方米占比必须在70%以上）所替代。

其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。

中国住房的发展史

中国房地产市场发展的历史第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

1993年“安居工程”开始启动。

1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。

房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。

1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。

房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。

1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。

随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

最早是1978年，至今已经走过了30年历史。

第五阶段：房产泡沫即将破。

历史上三次房地产泡沫●美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机●日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条●东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。

中国房地产市场变革历程

中国房地产市场变革历程中国房地产市场变革历程三大阶段：1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段；1978年-1998年的商品化开发试点阶段；1998年至今的金融化开发阶段。

在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。

未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。

一、1949-1978，房地产还未成为行业。

1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。

国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。

彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。

在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。

1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。

由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。

城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。

1978年人均居住面积是12平方米。

二、1978-1998，在“市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。

作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。

1982年，中央开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。

房地产的市场化之路开始起步。

目前中国房地产总市值450万亿人民币 5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本,中国房地产到底有没有泡沫？

目前中国房地产总市值450万亿人民币5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本，中国房地产到底有没有泡沫？一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。

资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。

而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。

下面是本站为大家带来的中国房地产到底有没有泡沫,希望能帮助到大家! 目前中国房地产总市值450万亿人民币 5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本，中国房地产到底有没有泡沫？从1998年开始，中国房地产进行了市场化改革，国内房价已经连续涨了二十年，要说没有泡沫，没人会相信。

只是不同的城市，泡沫的程度不同而已，大城市泡沫深重，多数百姓买不起房，而中小城市房价泡沫并没有想象中那么大，但与几年前相比，房价也有翻倍涨幅。

中国房地产肯定有泡沫，只是在人为的将泡沫尽可能的往后延迟，大家都希望发生奇迹，能让这个泡沫一直不要破裂。

国内现阶段房地产有没有泡沫，主要有几个标准来判断：第一，中国的房地产总规模达到65万亿美元(相当于450万亿人民币)，而欧美日房地产市值统统加起来，也只有60万亿美元。

如果国内房价再涨下去，国内房地产的市值会与世界房地产市值相媲美。

当年，日本房地产泡沫被吹起时，仅是东京一个区的市值，就相当于整个美国。

当时，日本人也相信房价只涨不跌的神话，结果房地产泡沫破裂后，经济发生长期停滞不前。

第二，从租售比来判断，这在一线城市情况特别明显。

像在上海市中心房价都在6.5万元/平米左右，新房总价都在600-800万之间，而拿这套房产出租出去的租金在8000多元/月，一年下来差不多10万元左右。

这就意味着，房东投资买房的话，靠出租需要60-80年才能收回成本，这个投资回报率实在太低。

所以，很多人觉得，在一线城市买房不如租房划算，因为房价是可以通过杠杆推动，而房租是与当地人收入挂钩，没什么太大的泡沫。

中国房地产泡沫

中国房地产市场的现状
一、中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市
此点无论用“租售比”还是“房价收入比”来衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们看北京的情况。现在北京五环内新盘均价已达3万，一套两居面积80平方米，总价需240万，而月租金不过 4000元（略高于市价）。假设房主是一对夫妇，他们年收入合计12万元（略高于北京平均职工工资）。可以得到北京的租售比为1：600，房价收入比为20倍。都远远落在可以接受的区间外。
中国房地产政策调控分析
房地产泡沫
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
理想经济增长模式
5元投资
改革开放股市楼市
10元
反映经济基本面
20元
反映经济基本面
1元
10元
增长
3、尽快完善土地税制，房产税制。我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为设定税种，尽快建立合理的土地税收体系，全面发挥土地税制的调节作用。在税制建设中，不仅要从保障财政收入角度来完善，而且还要从土地资源配臵全过程，即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制，以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。政府应该严格监测购地者的投资开发进度，对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税，例如空地税、土地保有税等；同时强化土地增值税，对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税。除了征收土地增值税外，还应当严格限制土地转手频率。值得一提的是，当前有业人士提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热，这也不失为一个有效的办法。

中国1992、1993年房地产泡沫的特点、成因及其现实意义

中国1992、1993年房地产泡沫的特点、成因及其现实意义?参考答案答：房地产泡沫是指因房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，它通常表现为投机者将大量资金集中投入到同土地紧密相关的活动中，造成房地产价格远远脱离其使用价值，形成市场繁荣假象。

中国1992、1993年房地产泡沫的特点可以归结为以下几个方面：区域性。

从价格指标来看，全国范围1992、1993年的房价波动与其他年份并没有显著差异，进一步分析各地区的指标可以看出，1992、1993年我国房地产投资的热点主要是集中在沿海地区。

泡沫现象较轻。

从全国范围看，中国在92、93年出现了地产泡沫的一些特征和表象，但是全国范围的地产泡沫现象并不十分明显。

土地投机现象严重。

这种状况在1992、1993年的中国表现得十分突出，特别是在海南、北海等地区。

中国1992、1993年房地产泡沫的成因主要有：土地投机：中国地产泡沫形成的直接原因。

投机需求的增加造成市场的“繁荣”假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀为泡沫。

在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，地价并非主要由地租间接决定，而是由市场上土地资产的买卖交易（很大程度上是投机交易）直接决定。

这种状况在1992、1993年的中国表现得十分突出，特别是在海南、北海等地区。

政府失败：中国地产泡沫形成的主要原因。

对于中国而言，地产泡沫的形成还有一系列的“非市场因素”，可以归纳为“政府失败”和“权力寻租”两大方面。

政府失败是中国地产泡沫产生的最主要原因，它向前推动了土地投机等“市场因素”在地产泡沫形成机制中直接发生作用，向后则拉动“权力寻租”并使得自身得到进一步的强化。

土地供应“双轨制”。

划拨土地使用权非法入市与出让土地使用权所形成的“双轨”，以及土地使用权出让的三种方式中协议出让与招标出让、拍卖出让所形成的“双轨”。

双轨并存，一轨价高，一轨价低甚至无偿，这样在土地一级市场上就给土地投机者以可乘之机。

我国房地产发展历程

我国房地产发展历程回顾改革开放30年来，我国房地产发展经历了一下五个时期：第一，初步形成时期也就是1978年到1991年。

我不知道在座的朋友是否了解，在1978年之前的20多年当中，其实我国是没有房地产业的，也没有房地产，有的只是建筑业。

当时城镇住房是由国家统一建设，建好了之后不出售，而是由职工所在单位按照工龄、学历和职务进行排队分配。

分配之后的房子，国家只是象征性的收取比较低的租金，近乎无偿使用。

在这种住房的体制下爆发了一个问题，那就是政府的投资是有去无回的，而且收的比较低的租金是不足以支付房屋日常使用和修缮的。

在1980年的时候，中央政府和国务院提出了住房改革制度，也就是准许私人建房、买房、售房，不但是已经新建的商品房可以出售，已有的房子也可以出售。

也就是说从1978年到1991年期间，是房地产逐步形成的阶段。

第二，房地产过热时期大家可以看到只有一年的时间，1992年到1993年，发生了什么？我不知道大家现在对于我们现在的地产大腕有没有了解，比如潘石屹就是在1992年到1993年一年的时间掘了第一桶金，在海南和北海，那个地方是房地产热持续高涨的地方。

随后在1993年底的时候，由于国家的一系列的宏观政策调控，把这个泡沫挤破了。

第三，市场调整时期经过了1993年，到我们整个市场的调整时间，就是1994年到1997年，1994年继续了1993年的宏观调控政策，在1995年到1997年之间，国家继续执行的是从紧的货币政策和财政政策。

在1996年的时候，从我们的经济相对的短缺，已经发展到了经济相对过剩，职工下岗、企业倒闭的情况频繁的出现。

在1997年的时候大家应该知道，1997年我们经历了亚洲金融风暴。

第四，市场萧条期1994年到1997年是波动比较频繁的，应该说是房地产市场的箫条期。

从1998年到2002年，我们出现了培育新的经济增长点的时期，在这期间，国家把房地产业作为新的经济增长点，出台了一系列房地产优惠的房贷政策和税收政策。

什么叫泡沫经济以及泡沫经济如何产生的

什么叫泡沫经济以及泡沫经济如何产生的泡沫经济发展到一定的程度，经常会由于支撑投机活动的市场预期或者神话的破灭，而导致资产价值迅速下跌，这在经济学上被称为泡沫破裂。

例如，2000年以后的中国房地产泡沫经济，一般认为在上海，北京，广州，深圳等一线城市中表现明显。

泡沫经济,顾名思义是指经济运行状态像泡沫一样，繁荣的表面终究难逃破灭的结局。

泡沫经济往往伴随着商品价格的大起大落，但泡沫经济不是一般意义上的商品价格涨落，而是专指由过度投机而导致的商品价格严重偏离商品价值、先暴涨后骤跌的现象,是社会资金过于集中某一部门、同一商品反复转手炒卖而导致该部门短期内扭曲膨胀、生产部门因缺乏足够的资金而长期衰退的一种必然结果。

三个阶段泡沫经济可分为三个阶段，既泡沫的形成阶段、泡沫的膨胀阶段、泡沫的溃灭阶段。

产生根源虚拟资本(FictitiousCapital)是以有价证券(包括股票、债券、不动产抵押单)等形式存在的，能给持有者带来一定收入流量的的资本。

现实资本(ActualCapital)就是以生产要素形式和商品形式存在的实物形态的资本。

在生产资本和商品资本的运动中不会出现泡沫，因为生产资本和商品资本的运动都是以实物形态流量为媒介，并进行和其相对应的流向相反、流量基本相等的货币形态流量。

因此人们认为泡沫经济产生于虚拟资本的运动，这也是泡沫经济总是起源于金融领域的根源。

此外，作为不动产的土地，其特殊的价格构成使土地资产成为了一种具有虚拟资本属性的资产，同时金融业与房地产业的相互渗透、相互融合，使得每次经济泡沫的产生都必然伴随着地产泡沫的破灭。

泡沫经济与经济泡沫的区别与联系区别与联系泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。

经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。

所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。

只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。

中国房地产市场泡沫的形成与破灭

中国房地产市场泡沫的形成与破灭中国的房地产市场是一个令人瞩目的庞然大物，同时也是一个令人忧虑的金融风险。

经过多年的快速发展，现在这个市场已经成为了中国经济的“拐杖”，占有着巨大的地位。

但是，正如过去几年里发生的事件所显示的那样，这个市场也随着房价的过快上涨和信贷泛滥而产生了极大的风险。

那么，究竟什么是房地产市场泡沫？它是如何形成的？又是如何被破灭的呢？一、房地产市场泡沫形成的原因房地产市场泡沫一般是指市场中房地产价格长期高于其本身价值的现象。

在对房地产市场泡沫的理解中，最常提到的就是供给和需求的失衡。

通常情况下，房地产泡沫的形成主要是由以下几个因素所共同引起的。

1. 供给不足供求关系是决定市场价格的关键因素之一。

在房地产市场中，供应不足意味着人们无法购买所需的房产，这会使房价水平提高。

由于土地垄断和限制性政策，很多地区的新房供应非常稀缺，加之供应链的不稳定，生产成本上升，在供给上构成了限制。

房地产业的发展又容易被控制，政府可以通过提高土地流动性来促进产业扩张，也可以通过出台一些定价和销售政策来限制住房的数量。

同时，在地产市场中有许多买方与骗子存在，这也加剧了供需问题。

2. 政策支持房地产市场的泡沫化还受到了政府对其的支持。

当前，许多地方政府对房地产业的投资是巨大的。

因此，政府在制定政策时，通常会采取一些激励措施来刺激房地产市场的发展，例如出台低利率和贷款政策、赋予房主产权等。

在此背景下，大量的享有优惠政策的投资者涌入了房地产市场，这进一步推高了房价。

3. 高杠杆买房此外，房地产市场泡沫的形成也与金融方面的因素紧密相关。

通常情况下，房地产购买需要借贷来实现。

当低费用贷款被银行大量发放，高杠杆做多人以及配套产业也会膨胀。

这样不仅会使借贷负担增加，还会使市场陷入疯狂的过热上涨。

二、房地产市场泡沫的破灭与泡沫的形成相对应的是行业的库存量越来越多，同时需求也慢慢的在下降。

而房地产市场泡沫同样不是按照股票市场的交易规则，人们卖出的我也可以买入，都是当前的价格，而破灭要么是一蹶不振，要么是逐渐缩小。

中国房地产泡沫问题研究

中国房地产泡沫问题研究【摘要】随着房地产事业的发展以及各项管理机制以及调控机制的成熟，如今我国的房地产事业可以说是走向了“泡沫”经济的阶段，房地产泡沫是指由房地产过度投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨的过程或状态。

表现为在经济繁荣期，地价飞涨，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价迅速下跌，泡沫随之破灭。

这也使得我国的房地产业在一段时间的繁荣之后几乎是以自由落体的方式走向了幻灭。

【关键词】房地产；泡沫；一、房地产泡沫的特征在我国，房地产的发展文化也是在新世纪才开始形成的，这种文化的形成使得房地产的开发及发展收到了广大人群的关注，当然，其价格与发展趋势是大家最关心的内容。

房地产在我国的发展可谓是高开低走，从新世纪初期的逐渐形成自己的营销理念到97年至10年的飞速发展到随着经济危机的远去而同时衰退的历程可以看出，我国房地产的发展正在走向一个瓶颈期，而这种瓶颈期的结果是怎么造成的呢？（一）房价持续上涨随着市场经济体系的日益完善以及国民生活水平的增高，房价的随之上涨应该说也是顺应时代的潮流的。

但是我国仍是发展中国家，放假的涨幅程度应该以国民生活水平为基准，不应该是以物质而转移的，而在我国房价呈现出的趋势却是过于高速的增长，不仅增长的水平高，而且增长频率和速度都快，尤其是城市地区，在上个世纪90年代，城市地区的房价也是成倍增长的，但由于那时成品房销售基数低，需求量也合理，所以并没有出现所谓泡沫经济的出现，而进入新世纪，人流的迁徙使得大城市的住房压力陡增，同时也为房地产业的发展提供了充足的条件。

随之而来了当然是房地产业的飞速发展，但缺乏有的放矢的发展政策使得企业家纷纷投入到房地产的事业中想分一杯羹，使得本来人均起来相当可观的资源一下子打了折扣，这就使得房地产的价值缩了水，同时开发商的房价也再一次提高。

这就使得群众的购买力已经无法达到房价的要求了，这也是房地产泡沫形成的主因。

（二）房地产投资占固定资产投资的比例偏高房地产投资占固定资产投资比例可以反映出用于房地产业投资与全社会固定资产投资的差距，说明有多少资金投入了房地产业。

日本与中国房地产泡沫的比较

日本与中国房地产泡沫的比较当前我国房地产市场存在明显的泡沫化现象，与日本20世纪80年代房地产泡沫存在诸多相似之处，比如“相似的资产价格泡沫，楼市、股市的资产泡沫高涨; 因而有必要对日本与我国的房地产泡沫进行比较。

(一)经济结构的比较我国与日本同属高储蓄、低消费、资源少的亚洲国家，在经济结构上具有较高的相似性。

特别是近几年中国资本流动性上，与日本20世纪80年代房地产泡沫时期存在很大的相似性，因而我国存在发生类似日本房地产泡沫的可能性。

在资本流动性上都具有过剩的相似点。

第二次世界大战后，日本经济进入高速发展时期，之后日本经济跃升为世界第二大经济体。

到20世纪80年，日本国民手握大量剩余资金，在当时日本外汇管制严格、金融投资产品医乏等环境下，大量资金流入到地产行业与股票市场，加剧了房价和股价的快速上涨。

比较而言，我国经过改革开放30多年的高速发展，市场的流动性资金充沛。

2003年以来，房价的持续上升，很大原因在于市场资金的持续进入。

2014年上半年，我国上证指数还在2000点左右盘整;但到2015年6月，上证指数己到5000点左右。

我国股市的疯狂上涨，在于房地产市场有所调整下，大量房地产市场中的资金以及市场外的资金流入到股票市场。

扩大内需上具有较大相似性。

“广场协议”后，日元进入快速升值通道。

此时，日本出口贸易开始减少。

日本采取了一系列措施，包括增加公共基础投资等措施，以扩大国内需求。

扩大内需除了通过增长大宗商品消费来实现，也可以依赖房地产业的带动作用。

在此期间，日本扩大内需的政策加速了房地产泡沫的膨胀。

比较而言，近些年，在人民币持续升值的背景下，我国外贸的竞争优势不断被削弱。

为此，扩大内需成为拉动我国经济增长的关键着力点。

在这一过程中，我国房地产市场也持续扩张。

贸易顺差上具有较大相似性。

20世纪80年代，日本实行出口导向型发展策略。

1981年后，日本开始出现贸易顺差，并呈现持续加大的态势;到1984年日本成为世界最大债权国;1986年，日本贸易顺差额高达14万亿日本。

我国房地产的发展历程

我国房地产的发展历程自改革开放以来，我国房地产行业经历了快速发展的历程，成为国民经济的重要支柱产业。

本文将从三个阶段来介绍我国房地产的发展历程。

第一阶段是改革开放初期的探索阶段。

1978年，我国启动了改革开放的进程，随之而来的是市场经济的崛起。

在这个背景下，房地产行业也开始了探索。

在1980年代初期，我国开始探索住房分配制度的改革，从计划经济向市场经济转型。

此时，房地产市场的发展相对缓慢，房屋交易主要由国家统一安排，人们的住房需求难以得到满足。

然而，随着经济的快速增长，对住房的需求也日益增加，房地产市场的潜力逐渐显现出来。

第二阶段是改革开放后的高速发展阶段。

1998年，我国启动了“住房改革七十条”，进一步推动了房地产市场的发展。

在这个阶段，房地产市场快速增长，房价也呈现出明显上涨的趋势。

这一时期，房地产行业吸引了大量的投资，房地产开发商纷纷涌现，住房供应得到了极大的增加。

同时，购房贷款政策的实施，也进一步刺激了购房需求，房地产市场进入了快速发展的黄金时期。

第三阶段是近年来的调控与转型阶段。

随着房地产市场的高速发展，一些问题也逐渐暴露出来，比如房价过高、房地产泡沫等。

为了保持房地产市场的健康发展，我国政府相继出台了一系列调控政策。

这些政策包括限购、限贷、限售等，旨在抑制房价过快上涨，确保市场稳定。

同时，政府还鼓励房地产企业加大技术创新和产业转型升级的力度，推动房地产行业朝着高质量发展的方向转变。

总结起来，我国房地产的发展历程可以概括为探索阶段、高速发展阶段和调控与转型阶段。

随着改革开放的不断深入，我国房地产市场发展迅猛，成为经济增长的重要支撑。

然而，也要注意到房地产市场存在的问题，需要政府和行业共同努力，推动房地产行业朝着更加健康、可持续的方向发展。

我国房地产泡沫的形成及解决措施

我国房地产泡沫的形成及解决措施摘要：房地产行业的快速发展，给我国gdp的增长注入了更大的活力，直接刺激了我国60多个产业的快速发展，对于我国当前的发展有着重要的意义。

但是，房价的居高不下，同时也带来了很大的负面影响，房价过快上涨导致投资投机需求旺盛，对实体经济的资金需求会产生很大的挤出效应。

另外，房价地价的持续上涨让全体国民产生”房价只会涨不会跌的错觉”，会导致买不起房子的民众产生了对高房价的不满情绪，也催生了中低层收入的社会成员的仇富心理，还激化了民众与政府及开发商之间的矛盾，解决房地产泡沫问题迫在眉睫。

本文主要对中国房地产泡沫进行分析，以及对居民生活主要影响阐述，并给出了笔者的一些建议和对策，希望能给居民的生活和房地产的发展带来帮助。

关键词：泡沫经济；房地产；gdp；投机；房地产行业的高速发展给民间和政府带来了很大的财富增长，改善了居民的生活水平；同时房地行业的发展对国民经济发展也产生了巨大的推动作用，这也是其他很多行业都无法比拟的。

然而，从房地产行业发展具体情况来看，我国房地产业始终是单一的开发模式，这给社会民众都带来了很多的负面影响。

从近几年情况看，由于很多人看好房地产行业的发展形势，造成该行业投入大量的人力和资金，造成房地产行业出现供需两旺过热的现象，使得房价快速大幅度的上涨，形成了房地产泡沫经济，如不能合理解决这一问题，将会制约着我国经济的发展。

一、我国房地产泡沫的形成泡沫经济，指资产价值超越实体经济，极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。

由于缺乏实体经济的支撑，因此其资产犹如泡沫一般容易破裂，因此经济学上称之为”泡沫经济”。

泡沫经济发展到一定的程度，经常会由于支撑投机活动的市场预期的破灭，而导致资产价值迅速下跌，这在经济学上被称为泡沫破裂。

因此，房地产泡沫也只是一种表面繁荣的现象，其价格也远远的偏离了房子和土地的所固有的真正意义上的价值，形成一种虚假繁荣的现象，从而形成泡沫经济。

泡沫经济可分为三个阶段，每个阶段的都有其一定的特点，对经济造成的影响也不尽相同（如表1）：表1 世界房地产泡沫分析对照表在生产资本和商品资本的市场中是不会出现泡沫经济的，因为生产资本和商品资本的运动都是以实物形态作为媒介的。

楼市泡沫破灭的迹象如何避免房产投资风险

楼市泡沫破灭的迹象如何避免房产投资风险近年来，中国的房地产市场一直备受关注。

尽管房地产行业对经济发展起着重要的推动作用，但是随之而来的房地产泡沫和投资风险也给人们带来了巨大的担忧。

本文将就楼市泡沫破灭的迹象以及如何避免房产投资风险进行论述。

一、楼市泡沫破灭的迹象楼市泡沫破灭是指房地产市场过热过度，导致房价暴涨，而后价格快速回调，从而引发经济风险的过程。

以下是楼市泡沫破灭的一些迹象：1. 房价持续上涨：楼市泡沫往往是从房价持续上涨开始的。

当房价超过实际购买力时，人们开始出于投资目的购买房产，而非真正的自住需求。

2. 过度放松信贷政策：政府放松信贷政策，使得更多的人可以获得贷款购买房产，从而刺激了楼市的需求。

3. 较低的购房门槛：政府采取措施降低购房门槛，例如提高首付比例、取消限购政策等，导致更多人加入了投资房地产的行列。

4. 房地产开发投机：房地产开发商为了追求利润最大化，频繁推出新的楼盘项目，盲目投机增加了供应量，也推高了房价。

5. 购房投资热潮：人们普遍认为房地产是最安全、最稳健的投资方式，导致广大投资者纷纷涌入房地产市场。

二、避免房产投资风险的措施为了避免房产投资风险，投资者们可以采取以下措施：1. 理性投资：投资者应该根据自身的经济状况和实际需求，选择合适的购房时机和地点，避免过度投资。

2. 多元化投资：不要把全部财富都投入到房地产市场，投资者应该将资金分散到其他领域，如股票、基金、债券等，以降低整体投资风险。

3. 研究市场：了解房地产市场的动态，分析相关数据，掌握市场供需关系和价格趋势，以做出明智的投资决策。

4. 注意负债风险：在购房过程中，投资者要合理规划自己的财务状况，不过度依赖贷款，避免债务过大而影响个人经济稳定。

5. 关注政策调控：政府对房地产市场的调控政策对投资者来说是非常重要的，在购房前要密切关注政策动向，以便及时应对和调整投资策略。

结语：楼市泡沫破灭带来的风险不可忽视，投资者需要保持理性，了解市场动态，并采取相应的措施来降低投资风险。

房地产市场泡沫的形成和破灭

房地产市场泡沫的形成和破灭随着城市化的发展，房地产市场越来越成为人们投资的首选。

然而，房地产市场的泡沫则成为了这个市场的一大隐患。

本文将探讨房地产市场泡沫的形成和破灭的原因，并从多个角度分析其影响。

一、房地产市场泡沫的形成房地产市场泡沫的形成可以归结为“供需失衡”、“资本驱动”以及“政策调控不力”三个方面。

首先，供需失衡是房地产市场泡沫形成的主要原因。

在城市化高峰期，由于人口流入的大量需求，持续的房地产开发并不能满足市场的需求，因此房价被持续推高。

此外，政府在城市化进程中的“卖地”政策也导致了土地供应的不足，从而增加了房价的上涨。

与此同时，由于限购、限售等措施的实施，市场上流通的房源越来越少，进一步导致了房价的上涨。

其次，资本驱动也是房地产市场泡沫形成的重要原因。

由于投资回报率高、周期短、价格上涨快等原因，房地产市场成为资本追逐的热点。

大量的“大妈式”资本加入到房地产市场后，导致了投机行为的增加，从而形成了房地产市场泡沫。

再者，政策调控不力也是导致房地产市场泡沫形成的重要原因。

虽然政府一直在对房地产市场进行调控，但是监管部门的力度和执行力度以及政策的制定和实施效果并不尽如人意。

此外，过分重视对地方财政的利益驱动，也导致了政府调控房地产市场的失效。

二、房地产市场泡沫的破灭房地产市场泡沫的破灭，主要可以归结为“资金链断裂”、“政策调控力度加强”和“市场调整”的三个方面。

首先，资金链断裂是导致房地产市场泡沫破灭的主要原因。

由于资本对房地产市场的追逐，大量资本涌入到房地产市场，形成了房地产市场的泡沫。

但是由于房地产市场的泡沫并非真实的经济增长，而是依赖于大量的“杠杆”资金或者说无法循环的虚拟资产，因此当市场形势出现变故时，资金链便容易断裂，从而导致了房地产市场泡沫的破灭。

其次，政策调控力度加强也是导致房地产市场泡沫破灭的原因之一。

政府对房地产市场调控力度加大，强化了市场的监管和规范化。

通过限制购房，调整房贷政策等方式，有效地遏制了房地产市场泡沫的持续膨胀。

房地产市场泡沫的形成与破灭

房地产市场泡沫的形成与破灭房地产市场一直是中国经济的重要支柱之一，但与此同时，它也面临着一些严峻的挑战和困境。

其中最令人担忧的问题就是房地产市场的泡沫问题。

在这篇文章中，我们将探讨房地产市场泡沫的形成、破灭，以及对中国经济的影响。

一、房地产市场泡沫的形成房地产市场泡沫是指房价在短时间内迅速上涨，并且远高于实际价值的现象。

房地产市场泡沫的形成和许多其他泡沫一样，通常是由于市场热度和过剩资本的作用。

在房地产市场中，人们开始涌入市场、抢购房屋，推动房价不断上涨。

当越来越多的人涌进市场来赚取短期的巨额收益时，卖家和中介机构会利用这种热度，抬高房价以获得更高的利润。

最终，房价会上涨到一个不合理的水平，超出市场的实际需求。

此外，政策的宽松、银行贷款政策的宽松、土地储备的限制等因素也是房地产市场泡沫形成的重要因素。

政府通过货币政策、土地政策等方式推动房地产市场发展，从而促进经济增长。

但如果政府的政策过于宽松，可能会导致资产泡沫，最终可能引发金融危机。

二、房地产市场泡沫的破灭与泡沫的形成一样，泡沫破灭通常也是由于市场狂热的结束，表现为供过于求，房价暴跌，市场流动性不足等。

当贷款利率上升、市场需求下降、政府政策惩罚等因素打压房市时，房地产市场的泡沫会逐渐破灭。

值得注意的是，当房地产市场泡沫破灭时，它往往会引发连锁反应，导致一系列经济问题。

首先，房地产市场的下跌可能导致整个经济的下滑，对其他行业的需求也会降低。

其次，房地产市场的下跌也可能导致整个金融系统的崩溃，因为房产往往是银行和其他金融机构贷款的担保物。

三、对中国经济的影响如上所述，房地产市场泡沫的存在对中国经济构成了巨大的风险。

据一些统计数据，中国经济中三分之一的周期性波动都与房地产市场有关。

房地产市场泡沫的破裂可能会造成中国GDP的下降，引发金融危机等问题。

更重要的是，房地产市场泡沫的存在对普通民众的生活产生了负面影响。

由于房价的过高，购房人往往需要花费大量的资本负担购买住房，使其无法承担其他生活成本。