天津万科水晶城项目可行性研究报告
【可行性报告】天津某项目可行性研究报告(doc 38页)
【可行性报告】天津某项目可行性研究报告(doc 38页)部门： xxx时间： xxx整理范文，仅供参考，可下载自行编辑天津万科玻璃厂项目可行性研究报告天津万科兴业(集团)有限公司目录第一章项目决策背景1.内部因素2.外部因素第二章项目概述1.项目区位及用地2.项目宗地现状3.项目周边的社区配套4.项目周边环境5.项目市政配套分析6.土地价格第三章项目法律及政策性风险分析1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.项目合作方式及风险评估3.总体评价第四章市场研究1.区域市场成长状况2.区域市场供应产品特征3.整体市场对本案影响因素4.目标客户、产品及价格定位第五章规划设计要点1.初步规划设计思路2.规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1.开发机遇2.开发周期安排3.销售周期安排第七章投资收益分析1.成本预测2.税务分析3.经济效益分析4.项目资金预测第八章可行性结论1.项目优势2.项目劣势3.结论及建议第一章项目决策背景一.内部因素1.天津万科公司项目布局万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。
世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。
由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。
反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。
由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。
万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。
万科房地产项目可行性研究报告(模板)
万科。
房地产项目可行性研究报告（模板）目录第1章总论 (3)1。
1。
项目背景与概况 (3)1.2.主要技术经济指标 (7)1.3.问题与建议 (8)第2章项目投资环境与市场研究 (9)2。
1.投资环境分析 (9)2。
2.区域房地产市场分析 (11)2。
3。
销售预测 (16)2。
4.营销策略 (20)第3章建设规模与项目开发条件 (21)3。
1。
建设规模 (21)3.2.项目概况现状 (21)3。
3.项目建设条件 (22)第4章建筑方案 (26)4。
1.设计依据 (26)4。
2.项目设计主题和开发理念 (26)4。
3。
项目总体规划方案 (28)4。
4。
建筑设计 (29)4。
5.结构设计 (30)4.6.给排水设计 (30)第5章节能节水措施 (32)5。
1.设计依据 (32)5.2.建筑部分节能设计 (32)第6章环境影响评价 (33)6.1.编制依据 (33)6。
2。
环境现状 (33)6.3。
项目建设对环境的影响 (34)6.4.环境保护措施 (34)第7章劳动卫生与消防 (35)7.1.指导思想 (35)7。
2。
职业安全卫生健康对策与措施 (35)7.3.消防设计 (36)第8章组织机构与人力资源配置 (38)8。
1.组织机构 (38)8。
2.人力资源配置 (39)第9章项目实施进度 (39)9.1。
项目开发期 (39)9。
2.项目实施进度安排 (39)9.3。
项目实施过程控制措施 (40)第10章项目招投标 (41)10.1.工程项目招标投标概述 (41)10。
2.工程项目招标投标因素分析 (42)10.3.招标依据 (44)10.4.招标范围 (44)10.5.招标方式 (45)第11章投资估算与资金筹措 (45)11.1.投资估算 (45)11。
2。
资金筹措 (46)第12章财务评价 (47)12.1.项目评估依据 (47)12.2。
财务评价基础数据的选择 (47)12。
3。
财务评价 (48)12.4.不确定性分析 (48)第13章社会评价 (49)13.1.项目对社会的影响分析 (49)13。
可行性研究报告
万科---水晶城项目的可行性研究一项目决策背景
1 内部因素
2 外部因素
二项目概述
1 项目区位及用地
2 项目宗地现状
3项目周边的社区配套
4项目周边环境
5项目市政配套分析
6土地价格
三项目法律及政策性风险分析
1项目用地取得土地使用权法律手续分析
2项目合作方式及风险评估
3 总体评价
四市场研究
1区域市场成长状况
2 区域市场供应产品特征
3 整体市场对本案影响因素
4 目标客户·产品及价格定位
五规划设计要点
1 初步规划设计思路
2 规划设计的可行性分析六项目开发计划
1 开发机遇
2开发周期安排
3销售周期安排
七投资收益分析
1 成本预测
2 税务分析
3 经济收益分析
4 项目资金预测
八可行性结论
1 项目优势
2 项目劣势
3 结论及建议。
【房地产行业可行性研究报告表格】天津万科玻璃厂项目可行性研究报告
品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场， 让万科物业深入天津每个角落。 结合天津的总体规划和城市发展方向， 我们应在天津的西南 部、南部、 东南部投入更多的关注。 目前我司在谈的几个重点项目有： 北部地区铁东路住宅
项目， 东部地区张贵庄路住宅项目、 东部地区天津钢厂住宅项目， 南部地区天津玻璃厂住宅
1. 项目用地取得土地使用权法律手续分析 2. 项目合作方式及风险评估 3. 总体评价
市场研究
1. 区域市场成长状况 2. 区域市场供应产品特征 3. 整体市场对本案影响因素 4. 目标客户、产品及价格定位
规划设计要点
1. 初步规划设计思路 2. 规划设计的可行性分析
项目开发计划
1. 开发机遇 2. 开发周期安排 3. 销售周期安排
都市花园
世贸广场
梅江南项
张贵庄路项目 津塘路项目 天钢项目 玻璃厂项目
在开发项目 : 已完成项目 : 在谈项目 :
4
二. 外部因素
南楼市级商业中心
友谊路规划市级行政中心 梅江居住区
项目所在地
该项目具有良好的外部环境， 其坐落位置处于天津市区的南部 , 行政区划为河西区， 该项目 所在区域有如下特点和优势 :
投资收益分析
1. 成本预测 2. 税务分析 3. 经济效益分析 4. 项目资金预测
可行性结论
1. 项目优势 2. 项目劣势 3. 结论及建议
2
第一章 项目决策背景
一. 内部因素
1. 天津万科公司项目布局
万科自 92 年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都
市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，
万科房地产项目可行性研究报告(模板)
万科。
房地产项目可行性研究报告(模板)目录第1章总论 (3)1.1。
项目背景与概况 (3)1.2。
主要技术经济指标 (7)1.3。
问题与建议 (8)第2章项目投资环境与市场研究 (9)2。
1.投资环境分析 (9)2。
2。
区域房地产市场分析 (11)2。
3。
销售预测 (15)2.4。
营销策略 (19)第3章建设规模与项目开发条件 (21)3.1。
建设规模 (21)3.2。
项目概况现状 (21)3.3.项目建设条件 (22)第4章建筑方案 (26)4.1。
设计依据 (26)4。
2。
项目设计主题和开发理念 (26)4.3.项目总体规划方案 (27)4.4。
建筑设计 (28)4.5.结构设计 (29)4.6。
给排水设计 (30)第5章节能节水措施 (32)5.1。
设计依据 (32)5。
2。
建筑部分节能设计 (32)第6章环境影响评价 (33)6。
1。
编制依据 (33)6.2.环境现状 (33)6。
3。
项目建设对环境的影响 (34)6.4.环境保护措施 (34)第7章劳动卫生与消防 (35)7.1。
指导思想 (35)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (35)7。
3.消防设计 (36)第8章组织机构与人力资源配置 (38)8.1.组织机构 (38)8.2。
人力资源配置 (38)第9章项目实施进度 (39)9。
1。
项目开发期 (39)9。
2.项目实施进度安排 (39)9。
3。
项目实施过程控制措施 (39)第10章项目招投标 (41)10.1.工程项目招标投标概述 (41)10.2。
工程项目招标投标因素分析 (42)10.3.招标依据 (44)10。
4。
招标范围 (44)10。
5。
招标方式 (44)第11章投资估算与资金筹措 (45)11.1.投资估算 (45)11。
2。
资金筹措 (45)第12章财务评价 (47)12。
1。
项目评估依据 (47)12。
2。
财务评价基础数据的选择 (47)12.3.财务评价 (47)12。
万科地产项目可行性报告指引可行性研究报告可编辑
万科地产项目可行性报告指引可行性研究报告可编辑万科地产项目可行性报告指引可行性研究报告可编辑精品文档万科地产项目可行性报告内容指引一、前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。
为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。
二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
万科地产项目可行性报告
万科地产项目可行性报告一、项目概况万科地产项目是一项由万科集团投资在城市房地产领域的企业战略开发项目，在全国范围内拥有多个分布点，以现代化、高品质、低维护成本等优势，致力于建造人性化的、绿色的、节能的、智能化的社区，这不仅是万科地产公司的愿景，同时也是我们对城市生活的期盼。
二、当前市场环境随着城市化进程的不断加速，房地产行业巨大的市场需求和压力已经成为了经济保持稳定增长的核心因素之一。
然而，随着我国国内经济环境的不断变化和房地产市场管控政策的加强，万科地产项目的成功实现面临诸多风险和挑战。
三、市场分析1、城市房地产市场前景随着人们收入不断增加和理念观念的变化，城市房地产市场前景十分广泛，未来的城市化建设仍有巨大的增长空间和需求。
同时，现代社会的生活方式和多元化发展使人们对住房、居住环境和物业管理的要求迈向更高层次。
2、目标客户群体主要关注目标客户群体为：有一定经济实力的中产阶级和高端消费群体，这是当前城市房地产市场的主力消费群体，对于特色小区、人性化配套服务、专业化物业管理有着强烈的需求。
3、地域分析针对不同地区客户的需求不同，万科地产项目应该充分考虑市场的特殊性、客户的需求以及社会发展的趋势等因素，并且在市场调研中深入了解大众的喜好及需求特点、看房人群和喜好等要素。
四、项目总体方案1、首要目标做好市场分析，专注于打造以“感性体验成为现实、赋予城市文脉”的社区为目标，以满足客户对生活及其品质的要求，实现我们所倡导的“客户第一，用心为先”的经营理念。
2、定位与战略万科地产项目应该紧抓市场机遇，以战略思维为基础，实现高品质产品差异化、专业化、团队化的经营管理模式，不断发展市场创新思维及差异化策略，大力拓展销售领域及市场份额。
3、项目布局方案根据市场调研和客户需求，万科地产项目应该在以下几方面进行布局：（1）地域方面：考虑到人们对环境和地理位置的势在必行，万科地产项目的分布范围应该以城市范围内的中心区域、生态区域及客户居住热门区域为主要发展方向。
玻璃厂项目水晶城可行性研究报告
某万科玻璃厂项目可行性研究报告目录第一章项目决策背景1. 内部因素2. 外部因素第二章项目概述1. 项目区位及用地2. 项目宗地现状3. 项目周边的社区配套4. 项目周边环境5. 项目市政配套分析6. 土地价格第三章项目法律及政策性风险分析1. 项目用地取得土地使用权法律手续分析2. 项目合作方式及风险评估3. 总体评价第四章市场研究1. 区域市场成长状况2. 区域市场供应产品特征3. 整体市场对本案影响因素4. 目标客户、产品及价格定位第五章规划设计要点1. 初步规划设计思路2. 规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1. 开发机遇2. 开发周期安排3. 销售周期安排第七章投资收益分析1. 成本预测2. 税务分析3. 经济效益分析4. 项目资金预测第八章可行性结论1. 项目优势2. 项目劣势3. 结论及建议第一章项目决策背景一. 内部因素1. 某某公司项目布局某自92 年进入某市场以来，先后开发了城市花园、某中心大厦、世贸广场、都市花园、某新城等项目，其中城市花园、某中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17 万平方米，某新城位于城市北部的北辰区，面积约60 万平方米。
世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。
由此可看出，某某的主要项目集中在城市的北部。
反观某的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。
由此看出，某的物业分布与某的总体规划和城市发展方向不尽相符。
某自92 年进入某市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为某的地产先锋，在某人的心目中已树立起第一品牌的形象。
某产品应属于整个某市，而不是某个区域。
所以某有能力，也应该去开发某的其他市场，让某物业深入某每个角落。
天津万科水晶城(玻璃厂项目)可行性研究报告
文化设施
天津日报大厦、河西图书大厦、天津科学技术馆、天津国展中心、天津礼堂
体育设施
河西体育场
大型公园
天津乐园
大型宾馆
天津宾馆（三星）、迎宾馆、乐园宾馆（三星）、津利华大酒店（四星）、水晶宫饭店（四星）、天津钢管宾馆（二星）、长青温泉宾馆、
无
商业设施
劝业超市、津洋宾馆、津洋酒店、太平洋酒店
金融设施
无
市场
珠江装饰城、环渤海装饰城、梅江装饰城
天津汽配城
交通设施
门前有去大港区628、659公交线路，距项目1公里处有96、954路终点站
文化设施
无
体育设施
无
总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。
该项目的环境有一定的积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场,规划
为居住用地,顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库
和天津津洋置业公司的养殖场部分用地,现已转让给松江置业公司用于房地产开发,属于
梅江南居住区的一部分,该项目与梅江南居住区仅一河之隔----卫津河,基本上形成一个
2.地势状况
项目用地主要为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相一致。
3.地上物现状
地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍(约36户42间房)。厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留）。
4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？）
万科项目可行性报告内容指引
万科项目可行性报告内容指引（非常全面）导读：房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。
因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。
项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
本文分享万科的可行性报告范本，非常详细全面，值得收藏备用。
房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。
因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。
项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
本文分享万科的可行性报告范本，非常详细全面，值得收藏备用。
第一部分项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地完成编辑位。
例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
第二部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
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天津万科水晶城项目可行
性研究报告
目录第一章项目决策背景
1.内部因素
2.外部因素
第二章项目概述
1.项目区位及用地
2.项目宗地现状
3.项目周边的社区配套
4.项目周边环境
5.项目市政配套分析
6.土地价格
第三章项目法律及政策性风险分析
1.项目用地取得土地使用权法律手续分析
2.项目合作方式及风险评估
3.总体评价
第四章市场研究
1.区域市场成长状况
2.区域市场供应产品特征
3.整体市场对本案影响因素
4.目标客户、产品及价格定位
第五章规划设计要点
1.初步规划设计思路
2.规划设计的可行性分析
第六章项目开发计划
1.开发机遇
2.开发周期安排
3.销售周期安排
第七章投资收益分析
1.成本预测
2.税务分析
3.经济效益分析
4.项目资金预测
第八章可行性结论
1.项目优势
2.项目劣势
3.结论及建议
第一章项目决策背景
一.内部因素
1.天津万科公司项目布局
万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。
世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。
由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。
反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。
由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。
万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。
万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。
所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。
结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。
目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。
2.天津万科公司经营现状：
目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。
新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。
根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。
在目前市
场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。
玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。
同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为天津城市建设做出贡献。
天津公司现状项目及在谈项目分布:
玻璃厂项目
天钢项目
丽苑项目
铁东路项目
梅江南项
西横堤项目
在开发项目: 已完成项目: 在谈项目: 二.
外部因素
该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部, 行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:
①根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。
②天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新
鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。
③经济发展状况来看，该项目所在的河西区是天津市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。
商品房销售均价明显高于除和平区以外的其他各区。
④规划在河西区天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政
中心南迁，南部土地升值潜力大。
⑤沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大
型超市等全国闻名的商业设施。
⑥项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环是天津市中心市区规划路
网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。
⑦项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，占地面积192
公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。
所有以上各种因素，为万科在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。
第二章项目概述
一.宗地区位及用地
1.项目区位
该宗地位于天津市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段5公里,距离正在建设的东南半环线约 3公里,距离南楼市级商业中心约6公里，距离规划友谊路市级行政中心约5公里。
项目区位图
2.项目用地
该项目宗地为国有土地，毛地面积约525亩,目前为天津市玻璃厂厂区用地。
该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。
按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：
3.项目地块内各种用地政府控制性规划指标:
住宅地块2
住宅地块3
教育用地
二.宗地现状
1.四至范围:
东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。
2.地势状况
项目用地主要为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相一致。
3.地上物现状
地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍(约36户42间房)。
厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留）。
4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？）
（1）项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。
（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。
（3）项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。
（4）项目用地西侧有一个40平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项目建设无影响。
（5）项目用地内有玻璃厂自己打的2口热水井（在地热办有登记），出水温度50℃左右,可根据规划予以保留,可为项目提供一部分热水。
5.地质情况
场地原为农田，厂区已有50年历史，无不良工程地质条件。