天津万科水晶城营销案例研究(PPT34张)
优秀小区规划评析 天津万科水晶城 PPT
留存下来的元素作为社区的标 识……通过这些“借鉴，保留，创 新”，打造出颇具历史感的欧洲小 城。
华丽典雅 雪后美景
迷 人 夜 色
欧洲小城，不是在玻璃厂上面做 覆盖，而是在他的历史蕴含上面 用现代化做叠加。
交通体系分析
出入口设置 小区设置4个出入口，充分考虑
了5分钟步行舒适距离，保证了居民 出行便捷，尽量缩短居民回家距离。
情景亮点炫耀生活
一、巧妙的退台式设计，使户户拥有花园或露台。
二、绝妙的全错层设计（顶层为全跃户型），使 室内空间非常丰富。
设计特色——寓旧于新
水晶城中不遗余力地保留旧的铁轨、卷扬机、室外消火栓、钢架等，它们被重新刷 漆后被置于郁郁葱葱的景园之中，具有如现代雕塑般效果；而很多保留下来的耐火 砖也被用作小区内的景墙。 它们赋予了天玻项目与众不同的“历史与文化”的内涵。
东侧步行街
步行街东端北侧现有的钟楼 及步行街西端头的会所由于位 置与体量的彰显及精采得体的 造型成为街道东西两端必然的 端景标志物，街道一侧的铁轨 既是水晶城的一条记忆线也是 贯穿街道景观的基轴，步行街 的景观便是在这两点一线的控 制下生发展开。
享受生活的欧洲小城
也许你向往欧洲的优雅生活，也向往五 大道的欧洲风貌，期待有朝一日可以亲临其 境。随着工作的繁忙以及城市日益的浮躁， 这个愿望好像越来越缥缈。
万科水晶城，秉承欧洲的现代情
怀，延续五大道深沉内敛的情结，
以充分尊重人性的尺度规划街区，
在保留历史的基础上进行对比与 叠加，使那里成为“历史的庆典”， 以流畅的转角和绿意盎然的景观
林下休憩区
两道景观廊架与一处涌泉小
池将这一段落与雕塑景区连接起 来，这一段景观是步行街中放松 舒缓的段落，阔叶的林荫下设置 有舒适的座椅。
水晶城可研
天津万科玻璃厂项目可行性研究报告天津万科兴业(集团)有限公司事零零壹年八月目彔第一章项目决策背景1.内部因素2.外部因素第事章项目概述1.项目区位及用地2.项目宗地现状3.项目周边的社区配套4.项目周边环境5.项目市政配套分析6.土地价栺第三章项目法律及政策性风险分析1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.项目合作方式及风险评估3.总体评价第四章市场研究1.区域市场成长状况2.区域市场供应产品特征3.整体市场对本案影响因素4.目标客户、产品及价栺定位第五章觃划设计要点1.刜步觃划设计思路2.觃划设计的可行性分析第六章项目开収计划1.开収机遇2.开収周期安排3.销售周期安排第七章投资收益分析1.成本预测2.税务分析3.经济敁益分析4.项目资金预测第八章可行性结论1.项目优势2.项目劣势3.结论及建议第一章项目决策背景一.内部因素1.天津万科公司项目布局万科自92年迚入天津市场以来，先后开収了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。
世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但觃模较小。
由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。
反观天津的总体觃划和城市収展方向，城市中心区向南部方向収展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开収便可看出；城市工业向东収展，重点开収建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。
由此看出，万科的物业分布与天津的总体觃划和城市収展方向不尽相符。
万科自92年迚入天津市场以来，収展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。
万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。
所以万科有能力，也应该去开収天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。
万科水晶城产品推介会
赏心花院|首层|情景花房，庭院乐趣
150-170 m2 |三房三厅双卫 私家花园
三间主卧通过小过道组 织起来，空间利用合理
超过20m2主人房宽敞 舒适，可设衣帽间
近8.1米开间宽大客厅 和餐厅，采光充分
独有10㎡左右情景房， 倍添院居情趣
独享超过50㎡左右私 家花园，从小院入户
享受本次推介会购卡优惠后认购起价：3950元/m2，均价：4050元/m2
首层
两层共享空间 二层
阳光雅趣|双层共享，透天设计
阳光雅趣|TB1|三室三厅三卫|192.14 m2
起居室和厨 餐区分设
两层共享空间，上设采光天窗
南向卧室连 接露台
独立豪华主卧， 外接超大露台
双入口 卫生间
前后独立 小院,南北 双入口
首层
家庭室
二层
三层
院景公寓：围合庭院，亲情交融
院景公寓的基本特点
688 659 703 186 628
去往大港
水晶城的项目主题：享受生活的欧洲小城
规划由著名的加拿大BDCL公司担纲 充分考虑到地块的特性、与周边的关系，以及
人们的生活习惯和行为特征 保留历史遗留的元素，与新的元素形成对比；
旧有元素叠加在新的元素之上，使之被不断激 活，产生新的活力，让人们获得宛如生活在欧 洲小城的舒适体验
万科案例分析PPT课件
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四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
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按集团规范上报、归档
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➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
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分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
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二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
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三、 控制活动（手段）
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四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
天津万科水晶城营销案例研究PPT课件( 34页)
无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!
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5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。
三层豪华主卧，外接超 大露台
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– townhouse 组合之经典 户型（2）
建筑面积：246.03㎡
六室三厅三卫
三层错跃，端头户型， 南北中三个入口
首层起居室，厨餐区分 开设置，并配有洗衣房
二层三间卧室，并设家 庭室及书房
三层独立主卧套房，配 有书房，外接南北两个 露台
玄关式入口，出入家门的 心情在此转换
独立餐厅，直通北阳台， 采光良好
主卧室面积20㎡，开间3.7 米；外飘窗设计，视野更宽
两间卧室门户相对，通风 顺畅
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水晶城二期
水晶城二期用地位于项目 总体用地的西部，西临卫 津河，东临水晶城内部的 景观水系。 居住组合 别墅组团：园内主路西侧、 临卫津河位置， 情景花园洋房组团：园内 主路东侧 景观设计构想针对其各自 所处地点及组团特点展开， 在总体景观气质、风格、 手法上延续水晶城景观设 计的整体构想，在具体配 置上较之一期有所丰富提 高
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会所的功能配置
会所的功能非常全面，它集 管理和娱乐为一体。 网球场，室内游泳馆，健身 房，多功能厅（三个羽毛球 标准场地），乒乓球，台球， 棋牌，咖啡厅，餐厅，报刊 阅览，儿童游艺等康乐设施； 又有物业管理用房等便民设 施。
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销售中心的布置
销售中心位于小区的主要 入口的，采用了纯现代的 设计手法，通过强调“玻 璃体”通透的感觉和自身 白色实体部分的处理，与 旁边保留的老食堂和俱乐 部建筑形成十分鲜明的对 比，内外部保留的庭院和 树木则又巧妙地形成了空 间上的过渡。这样，形成 了一个既有对比又有融合 的整体，点明了“ 玻璃” 的意象主题。 目前售楼中心将来可作为 小区的一个商业设施，建 筑布局和造型是在认真考 虑到现状树的条件下设计 的。它和周围的树紧密结 合，树中有房，房中有树。
天津万科水晶城(下)
建筑面积：140.48㎡错层三室两厅双卫、南入口二层一组团7、8、9、12号楼二组团9、10、19、21号楼·独创露台入户方式，私密性、归属感更强·7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分·超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间·三间卧室组织紧凑，空间利用合理·活动区〔客厅、餐厅〕与休息区呈小错层格局，空间层次丰富·附带观景露台建筑面积：128.92㎡错层三室两厅双卫、南入口三层一组团7、8、9、12号楼二组团9、10、19、21号楼·7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分·超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间·三间卧室组织紧凑，空间利用合理·卫生间洗卫别离，互不干扰·活动区〔客厅、餐厅〕与休息区呈小错层格局，空间层次丰富·附带观景露台建筑面积：186.59㎡跃层四室两厅三卫、南入口四层一组团7、8、9、12号楼二组团9、10、19、21号楼上层——·豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房·主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意·卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅，顶层双向“观景天窗〞，近收阳光与惬意下层——·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间·层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮·客厅与观景露台相通，便于枯燥通风·附带超大观景露台三、情景花园洋房的六大看点➢巧妙的入户方式：“情景花园洋房〞设计层数为4.5层，分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，区别在于2层入户是在露台，而3、4层那么是在楼梯间。
万科天津水晶城 天津万科水晶城详解
万科天津水晶城天津万科水晶城详解万科天津水晶城天津万科水晶城详解天津东丽湖〃万科城集团开发规模最大的项目１、规划为中国首卒优质生态型社区２、先造城，再建房，以项目完善配套设施；３、以周边优美的自然环境为主要推广卖点；４、全程体验式营销方式，以独特生活品位打动客户。
一、项目概述1 、项目概况（1）基本概况天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩（273公顷），总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20％，绿地率不小于50％。
（2）地理位臵项目占据整个东丽湖北岸，临湖位臵绝佳。
距外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔的水面，充足的地热资源，丰富的水产，良好的空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。
（3）总体规划东丽湖〃万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 - 10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
2 、项目自然环境：地处东丽湖温泉度假旅游区东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。
东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。
万科水晶城地产项目广告推广策略提案图文版
对比 保留 叠加
在满足业主居住条件的前 提下，汲取五大道建筑精 髓，从街区尺度、公共空 间、建筑形式以及院墙处 理方面都进行了积极的对 比与借鉴。 同时将原厂区数十年风雨 记忆很好地保留了下来， 特别是保留下原厂区的道 路、铁轨和成片成林原生 树木。 进而运用叠加的手法，将 有典型特征和历史象征的 吊装车间与现代化社区组 合在一起，将原先的历史 文脉与当代建筑完美融合
“水晶城”－－－一个天津、业内、甚至全国都耳
熟能闻的名字。它所带来的全新的、甚至是革命性的居住 理念与改变对于这个时代都有着深远的影响。 首先它是成熟的，是万科十余年来致力于产品开发的结晶， 由南至北的产品实现。 它被全国不下十数个开发商争相复制，抄袭。 它被称为“花园洋房的升级产品”“城乡结合部的最佳解 决方案”。 它甚至成为了一种现象，“水晶城”现象……
保罗·福塞尔对于“中产阶段”这一类群体在书中提到如下的观点： 是最为虚荣和势利的阶层，原因则是由于他们像螺丝钉一样可以被随意替换，因而 最缺少安全感，生活也最焦虑。 在这样的心态中生活，首要的事情就是必须得到他人的承认，要在他人眼里看起 来 生活过的既得体又安全。因此他们的爱虚荣和喜欢炫耀在衣食住行和话语上必然体现 出 来。 从本质上说，他们中的大多数人都是从更低的社会阶层奋斗上来的，所以不可避 免 地缺少富人阶级才会有的高级生活品味，因而在生活里追求那些可以明确指示身份的 物品。
五大道的街景房屋不仅是建筑的集合，它更是实实在在生活形态的一种文化传递， 这样如果有一天全国人民都住上了现代化的高楼洋房了，老天津人还是可以来这里真 实怀旧。飘洋过海的各种外国建筑风格，更是大海文化熏陶的佐证。五大道，记录着 天津做为一个工业发达之地的港口的衰荣。也为今后这个城市文化的复兴埋下伏笔。
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下层—— ·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三 间卧室、三间卫生间 ·层高达3米，辟有6米共享空间， 空间宽敞明亮 ·客厅与观景露台相通，便于干 燥通风 ·附带超大观景露台
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交通组织
出入口设置 考虑到小区地理位置及外 部交通流线的规划，小区 设置4个出入口。设计充 分考虑了5分钟步行舒适 距离，保证了居民出行便 捷，尽量缩短居民回家距 离。 道路设计 四个出入口由小区一级道 路连通，形成环状路。一 级道路上部分安排地面停 车，保证车辆畅通和高效 的到达各个组团。进入组 团的道路基本上为结合停 车的尽端式道路。有很强 的归属性、目的性，仅为 组团服务。
从160多平米到接近 300平米。没有均价，按 套销售
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– townhouse 组合之经典 户型（1）
建筑面积：185.05㎡
三室三厅三卫
三层跃层，前后小院， 南北双入口
首层空间紧凑，配有洗 衣房
两层共享空间，上设采 光天窗
二层设家庭室，南北两 间卧室均连通阳台
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一期产品组合– townhouse 组合立面图
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
超过20㎡的主人房宽敞舒 适，可设置走入式衣帽间
三间卧室组织紧凑，空间 利用合理
活动区（客厅、餐厅）与 休息区呈小错层格局，空间 层次丰富
附带观景露台
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– 情景组合之经典户型（3）
建筑面积：128.92㎡ 错层 三室两厅双卫、南入口三层
7.35米开间，近40㎡横向 客厅和餐厅，视野开阔，采 光充分
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一期产品组合– 情景组合立面图
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– townhouse 组合
联排组合 临卫津河布置，采用组 团围合方式，每组团都 有公共空间与河岸相连。 组团内都配置自己的花 园和儿童活动场地。每 组团均有临水的界面。 组团空间采取不同联排 单体的组合创造出对外 相对独立对内富有变化 的空间。联排的户数， 最多六户，而最少的， 只有两户。
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水晶城一期
一期共计732户，建 筑面积约11万平方米
套数比
情景花园洋房75％， 联院别墅15％，公寓 10％
少量商业街，用作展 示
卫津河
情景花园洋房 联院别墅
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– 情景组合
提倡邻里概念，以两幢住宅为 一个邻里单位。两幢住宅入口相 对形成邻里空间，通过建筑的层 层退台，强调了室内外空间的流 通的同时也从空间设计上增加了 人与人之间交流、沟通的机会。
行空间。人性化的道路
缓速装置
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配套内容/分布
商业和公建配套 在小区入口处安排商业设 施，使商业设施位于居民 出行必经之地既符合居民 现代生活的需要，提供生 活上的便利，又可以提高 商业的使用价值。中心会 所设于总体规划中“Y” 字型景观轴交叉点上是整 个小区的几何中心视觉焦 点其位置与公共交通紧密 相邻提高了可达性。
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合架空层储藏室：28.37㎡
错层四室两厅双卫
南入口首层。位于首层， 独享50㎡左右私家花园， 花池的设置，平添主人生 活情趣。
独有情景房，倍添院居 情趣
开间宽大客厅和餐厅， 视野开阔、采光充分
在地面标高和景观配置上都 有别于外部楼间空间。同时，邻 里组团封闭，车行在邻里外解决， 减少车行及闲杂人员的干扰。
主要为4层半建筑。 首层面积：150平米左右 价格： 80万元左右，随楼附带小院。 二层面积：140平米 价格：72－ 75万元左右 三层面积：130平米左右 价格： 68－70万左右 顶层面积：178平米左右 价格： 95万元左右 情景花园均价： 5500元/平米左 右
超过20㎡主人房宽敞舒 适，可设置走入式衣帽间
三间主卧组织紧凑，空 间利用合理
架空层平面
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– 情景组合之经典户型（2）
建筑面积：140.48㎡ 错层 三室两厅双卫、南入口二层
独创露台入户方式，私密 性、归属感更强
7.35米开间，近40㎡横向 客厅和餐厅，视野开阔，采 光充分
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交通组织
停车系统
不同人口密度的区域采
用不同的停车解决方案。
充分利用道路停车，在
人
组团与组团交通空间处、 架空层内，解决部分地
行
面停。联排别墅设在宅
系
前或独室内车库（一期）
统
提升住宅品质，小高层 设置地下车场。
设
人行系统
计
采用人车分行的设计，
人行系统相对独立于车
行系统，与绿化系统有
机的结合营造舒适的步
世联研究案例
天津万科水晶城
[关键字]： 住宅、TH、公寓、别墅 [简介]： 介绍了天津万科水晶城的基本情况：交通组织、产品组合等。
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项目基本情况
占地面积： 38.4万㎡ 建筑面积： 38.41万 ㎡ 容积率： 1 绿化率： 40% 总户数： 2700户 产品结构：情景洋房、 公寓、联排 组团：9
三层豪华主卧，外接超 大露台
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– townhouse 组合之经典 户型（2）
建筑面积：246.03㎡
六室三厅三卫
三层错跃，端头户型， 南北中三个入口
首层起居室，厨餐区分 开设置，并配有洗衣房
二层三间卧室，并设家 庭室及书房
三层独立主卧套房，配 有书房，外接南北两个 露台
超过20㎡的主人房宽敞舒 适，可设置走入式衣帽间
三间卧室组织紧凑，空间 利用合理
卫生间洗卫分离，互不干 扰
活动区（客厅、餐厅）与 休息区呈小错层格局，空间 层次丰富
附带观景露台
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情景组合 Townhouse组合
一期产品组合– 情景组合之经典户型（4）
公寓组合
建筑面积：186.59㎡ 跃层四室两 厅三卫、南入口四层