武汉大学商业银行信贷管理 第四章 消费贷款

项目须具备的条件： ——项目报建手续
1、取得土地使用权证、建设用地规划 许可证 国有土地使用权证 建设用地规划许可证： 2、立项与环境评估 项目立项批文 环境评估 3、修建性详细规划审查（总平面审查） 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合：小区给排水管线、强电线路、 管线综合 小区给排水管线 强电线路 弱电线路 排水许可证：市政部门颁发（雨污分流） 5、单体审查、建筑工程规划许可证 单体审查 ：在总平面规划的基础上， 审查单体建筑设计方案 6、消防和人防专项审查 7、节能审查、施工图审查 8、余泥排放许可、噪音排放许可、 夜间连续施工许可 9、质量监督、安全监督 10、施工招投标、监理报建 11、施工许可证 12、放线、验线（用地红线定位图） 13、商品房预售许可证
• 设置每月付款上限，并要求负摊还（ARM2） – 假定月付款额增幅不超过7.5% – 初始利率为9%
第一月付款额：965.54 第二月应付款额：1230.36，增幅27.4%，实际付款额:1037.96 负摊还：153.84
•
设置利率上限（ARM3） – 假定利率每年上调的最大值是2%，整个贷款年限内利率最大增幅为5% – 不存在负摊还 – 假定初始利率为11% 贷款内部收益率比较： 初始利率 内部收益率
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（一）固定利率抵押贷款（ （一） 固定利率抵押贷款（FRM FRM） ）
1、传统的固定利率抵押贷款
1）本金等额偿还的抵押贷款 又称分期偿还固定本金式抵押贷款（constant amortization mortgage，简写为 贷款总额 CAM） 每月偿还本金额
贷款年限 12
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第三节 个人住房抵押贷款
一、个人住房抵押贷款的传统品种与创新品种 ——还款方式安排的演进（以美国为例） —— 早期的抵押贷款模式：30、40年代前
贷款比率一般不超过房价的50％ 贷款期限不超过5年 只付息不还本（interest only），到期后按新的利率 水平重新签订合同 大萧条后至70年代以前 首付比率下降到10－20％ 贷款期限延长到20－30年 采用分期偿还本息的还款方式 （即自摊销贷款（self-amortizing loan） —联邦住房贷款银行（FHCBS） ：为发放抵押贷款的金融机构提供资金 ——联邦住宅管理局（FHA） ：为合格的住房抵押贷款提供保险 ——联邦退伍军人管理局（VA） ：为合格的住房抵押贷款提供担保 70年代以后，贷款方式不断创新
每月支付利息 当月贷款余额 贷款年利率 12
2、本息均摊的抵押贷款 又称分期偿还固定金额式抵押贷款（constant payment mortgage，简写为CPM） 每月还款额的计算原理：贷款本金=∑各期还款额现值
p
计算公式:
MP MP MP i i 2 i 1 (1 ) (1 ) n12 12 12 12
信用卡贷款 ： ——商业信用卡（store card） ——通用信用卡（general-purpose card）：银行卡、非银行卡、 公司商标名称卡 ——旅游和娱乐信用卡（travel t l and d entertainment t t i t card d） 医疗贷款 背景:医疗制度改革 品种：个人自理医疗贷款（服务顶目类、非疾病治疗项目 类、诊疗设 备及医用材料类、治疗项目类） • 其它贷款： ——不限定贷款用途的个人综合贷款 主要品种是个人小额质押贷款（定期储蓄存单（存折）或可质 押凭证式国债作为质押品） ——个人消费信贷额度 垫付周转贷款
二、我国个人住房贷款业务 （一）个人住房公积金（委托）贷款 住房公积金管理机构委托银行代理发放和收回 贷款对象 ：1）按规定缴存住房公积金的职工 2）住房的自有产权人或共有产权人 贷款用途：购、建、大修住房 贷款额度：由各地公积金管理机构核定(以武汉为例) 最高额度：一级市场住房和自建住房25万元，不超过房价70%（单方职工 50%）；购买二手房20万元，不超过房价60%（单方职工50) 每一借款人具体贷款额度： 夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款期限
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（二）个人住房商业性贷款
个人住房按揭贷款的传统保障方式：抵押+保证（双保险） 第一阶段: 银行与开发商签订合作协议 房地产开发商须具备的条件 ： ——资质等级 （注册资本、从事房地产开发经营年限、近3年房屋建筑面 积累计竣工、上一年房屋建筑施工面积、专业管理人员、质量保证体系、 工程质量事故，一般三级以上） ——财务状况（如资产负债率等） ——信用等级 （一般AA以上） ——营销能力
近年来美国住房抵押贷款的创新
• 无本金贷款（Interest Only Loan） 如果购房者借入了30年的无本金贷款，在前5年或10年内，只需每月偿还贷款利息，在剩余 的25年或20年里，分期偿还贷款的本金和利息 • 2/28可调利率贷款（ 2/28 Adjustable Rate Mortgage， 简称2/28 ARM） 如果购房者借入30年的2/28可调整利率贷款，在前两年内，只需偿还较低的利息（例如6 ％），从第三年开始，利率将重新设定（Reset），采用某种指数（基准利率）+风险溢价 （Margin）的形式 • 选择性可调利率贷款（Option ARM） 购房者借入贷款总额12万，期限30年，初始利率8%，每年调整，综合利率等于一年期国债 利率+2%，
五、中国消费信贷的发展
第二节 中短期消费贷款
耐用消费品贷款(durable goods loan) 含义 流程：选购、申请、审批、首付（down payment）、划款、发 货 发展历程与现状 汽车消费贷款(Auto loan) 流程 选车 、签订购车协议书 流程：选车 签订购车协议书 、填写贷款申请书 填写贷款申请书 、交付首期 交付首期 款 、资信审查 、签订贷款合同与担保合同 、担保登记 、办 理保险 、发放贷款 、办理购车手续 发展历程与现状
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三、消费贷款的微观价值与宏观功能
四、西方国家消费信贷的产生与发展 第一阶段：前资本主义时期，消费信贷的前身是古老的高利贷 第二阶段：18、19世纪欧美工业化和城市化时代，消费信贷主要表 现为零售商业信用 第三阶段：20世纪初期，大量（专业）金融机构开始进入消费信贷 市场 第四阶段 ： ：二战后，消费信贷迅速发展，发达国家进入信用消费时 战后，消费信贷迅速发展，发达国家进入信用消费时 代
无通胀的月付款 有通胀的月付 款名义价值 有通胀的月付款 实际价值
（2）解决年轻人借款问题
12 1 P MP 1 t t 1 (1 i / 12) 12 1 1 MP 1 (1 g ) t (1 i / 12)12 t 1 (1 i / 12) 12 1 1 2 MP 1 (1 g ) t (1 i / 12) 24 t 1 (1 i / 12) 12 1 1 3 MP 1 (1 g ) t (1 i / 12) 36 t 1 (1 i / 12) 12 1 1 4 MP 1 (1 g ) t (1 i / 12) 48 ห้องสมุดไป่ตู้ 1 (1 i / 12) 300 1 1 5 MP 1 (1 g ) t (1 i / 12) 60 t 1 (1 i / 12)
MP P i 12 n 12 i 1 1 12
MP是每月付款额，P为贷款本金，i为年利率，n是贷款年限
3）两种还款方式的比较 • 月还款额：CAM，递减；CPM，不变 • 本息结构： • CAM，本金不变，利息匀速递减； • CPM，本金递增，利息递减 • 利息总额：CPM＞CAM
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美国住房抵押贷款市场结构
• 优质贷款市场(Prime Market) 面向信用等级高(信用评分660以上)、收入稳定可靠，能提供相关收入证明、债务负 担合理的优良客户 • “ALT-A”贷款市场（Alternative A Market ） 面向信用记录良好，但缺少固定收入、存款、资产等合法证明文件的群体（信用评 分620-660 ） • 次级贷款市场(Subprime Market) 面向收入低且信用评级低，缺乏固定收入证明的个人（信用评分620分以下） 美国2006年新发放的抵押贷款中，优级36%，次优级25%，次级21% 第一类市场主要选用传统的固定利率抵押贷款 后两类市场普遍使用创新型抵押贷款产品，比如无本金贷款（Interest Only Loan）、 3年或5年或7年可调整利率贷款 、2/28可调整利率贷款 共同特点：在还款的头几年内，还款额很低而且金额固定，此后还款压力将陡然上升 从初始利率看，ALT－A贷款的利率一般比优质贷款产品高出1－2个百分点，次级贷 款的利率一般比优质贷款产品高出2－3个百分点
2）飘浮式贷款 飘浮式贷款（balloon 特点： 最后一次付款额比以前历次都要多，最后一笔付款就称为飘浮式付款 。 具备了可调利率贷款的某些特点 3）双周付款抵押贷款 双周付款抵押贷款（bi-weekly mortgage） loan），也称汽球贷款
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• 分级付款的抵押贷款余额 (30年期、12％、10万元贷款、5年分级、年递增率7．5％)
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2、固定利率抵押贷款的创新
1）分级支付抵押贷款 分级支付抵押贷款（graduated payment mortgages，简称GPM）又称累进还 款式抵押抵押贷款 特点：分为递增还款和等额还款两个阶段 依据：（1）解决通货膨胀对借款人还款负担的影响 倾斜效应： 无通胀，利率4%； 有通胀，利率10% 使真实收益流向贷款 前期倾斜以弥补后期 购买力的损失
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第四章 消费贷款