收益法

（二）收益法

收益法：指预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

1.选择具体的估价方法

直接资本化法要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率，而市场上缺少与估价对象净收益流模式相同的房地产可比实例，不适合采用直接资本化法；由于可以调查到与估价对象具有同等风险的投资的收益率来求取报酬率，所以选用报酬资本化法。

估价对象收益期较长，其收益期限内净收益可以确定，本次评估选用报酬资本化法中的全剩余寿命模式。

运用收益法（全剩余寿命模式）进行房地产估价时，应按下列步骤进行：

2.测算收益期

根据估价委托人提供的《不动产权证书》，委估房地产的土地用途为城镇住宅用地，土地使用年期从2006年04月17日起2076年04月16日止，至价值时点土地剩余使用年限为57.67年；另外，房屋竣工时间为2015年08月31日，估价对象房屋结构为钢筋混凝土结构，该类房屋经济耐用年限为60年，估价对象建筑物建成于2015年，钢筋混凝土结构建筑物非生产用房耐用年限为60年，至价值时点已使用4年整，价值时点建筑物剩余经济寿命为56年。房屋剩余使用年限小于土地剩余使用年限，根据孰短原则，确定本次估价的收益年限为56年。

3.测算年总收益

(1)年有效毛租金收入的求取

年有效毛租金收入=年潜在毛租金收入-空置和收租损失

①潜在毛租金收入的求取

经估价人员对房地产市场进行调查，根据交易方式适合估价目的、交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，调查与估价对象在同一供需圈内的类似物业情况，选取了三个具有普遍性的物业作为可比实例。

②估价对象客观市场租金水平确定

调查周边档次相同、用途相同、结构相似、装修档次相近等可比性较强的住

宅租金水平和出租率，比较分析确定出租的客观租金水平和出租率。根据调查分析，用比较法测算估价对象的客观租金水平。

委估对象位于***市***大道**号**城小区第***单元***号房，建筑面积为106.36平方米，本次评估取（19+20+20）/3=20元/平方米/月。本次评估根据估价人员对***市房地产市场价格调查、了解、分析以及估价项目的实际情况，确定估价对象客观出租率为95%。根据现场勘查及询问估价委托人，估价对象自用，无租约限制，本次评估估价对象租金内涵为建筑面积。则：

年租金收入=月租金×12×建筑面积×有效出租面积比率×出租率

=20×12×106.36×100%×95%

=24250元

（2）年押金利息收入

出租押金一般按两个月租金交纳，价值时点时中国人民银行公布的一年期（含一年）定期存款利率为1.50%，无利息税，则：

年押金利息收入=月租金×2×建筑面积×利率=20×2×106.36×1.50%=64元

（3）年总收益 =年租金收入+年押金利息收入 =24250+64=24314元

4、计算年总费用

（1）房屋重置价格和房屋现值确定

①重置价格确定：估价对象建成2015年，建筑结构为钢混结构，依据当地现行建筑工程概（预算）标准测算，参照同类结构、开发规模相似房屋建筑物的重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，确定房屋重置单价为1800元/平方米。则：

房屋重置价格=房屋重置单价×建筑面积 =1800×106.36=191448元

②成新率确定：采用年限法和现场观察法确定估价对象综合成新率为93%。

③房屋现值确定

房屋现值=房屋重置价格×成新率 =191448×93%=178047元

（2）管理费：指对出租房屋进行必要的管理和相关服务所支付的费用。按年租金收入的2%计取，则：

管理费＝年租金×2%=24250×2%=485元

（3）维修费：是指为保障房屋正常使用进行的定期修缮和日常维修养护费用需。根据现实状况，结合行业惯例，按房屋重置价格的2.0%计取。则：维修费＝房屋重置价格×2.0% =191448×2.0% =3829元

（4）房屋年保险费：保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率0.20%计算，则：房屋年保险费=房屋现值×0.20% =178047×0.20% =356元

（5）房屋出租年税金：税金是指房产所有人按照国家及地方有关规定，向税务机关缴纳的房产税、增值税、城市维护建设税和教育费附加等。

根据《自治区地方税务局关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（自治区地方税务局公告2016年第2号）及《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，对个人租赁应税房产，按照如下规定实行核定征收：

①个人租赁住房，每月取得租金收入在30000元以下的，核定征收率为5％。其中：房产税4%，个人所得税1%。

②个人租赁住房，每月取得租金收入在30000元（含30000元）以上的，核定征收率为6.88%。其中：增值税1.5%（租金收益÷（1+5%）×1.5%），城市维护建设税0.105%，教育费附加0.045%，地方教育附加0.03%，房产税4%，个人所得税1.2%。

③个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在30000元以下的，核定征收率为5.6％。其中：房产税4%，个人所得税1.5%，印花税0.1%。

④个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在30000元（含30000元）以上的，核定征收率为11.7%。其中：增值税5.0%（租金收益÷（1+5%）×5.0%），城市维护建设税0.35%，教育费附加0.15%，地方教育附加0.1%，印花税0.1%，房产税4%，个人所得税2%。

本估价对象属于个人租赁住房，月租金收入低于30000元，故其房屋租赁征收税率按5%计，则：

年税金＝年租金×税率 =24250×5%=1213元

（6）年总费用=管理费+维修费+保险费+税金

=485+3829+356+1213

=5883元