收益法全部公式
收益法
•
=52.421（万元）
2011-2
《资产评估学》
24
每年收益不同 未来年期有限
每年收益相同 每年收益相同 未来年期无限 未来年期有限
每年收益不同 每年收益不同 未来年期无限 未来年期有限
∑（各年收益额×各年折现系数）
1 23 4 评估基准日
t
n
•[例6]：
• 设某企业尚可经营5年，每年预期收益额分别 为160万元、140万元、135万元、120万元和110万 元，确定折现率为6%。要求：试确定该企业的评 估价值。
5.分析确定评估结果
基本参数
预期收益额 折现率 收益期
（一）预期收益额
（1）基本含义
指由被评估资产在使用过程中产生的超出其 自身价值的所得额。（差额，不是销售收入）
（2）主要特点
① 收益额是资产未来预期收益额，而不是资 产的历史收益额或现实收益额；
② 收益额是资产的客观收益，而不是资产的 实际收益。
2011-2
《资产评估学》
32
•第二、确定第6年以后各年收益额的现值
•
第6年以后各年收益额现值
• =70/5%×（P/F，4%，5）
• =1 150.66（万元）
•第三、确定该企业的评估值
• 企业评估价值=268.105+1 150.66
•
=1 418.765（万元）
2011-2
《资产评估学》
33
P=A(���1���(+1���+���)������������)−������1 =900×4.6229=4160.59（万元）
23
• [例4]：
•
设某企业尚可持续经营6年，每年预期收
收益法公式
收益法公式
收益法公式是企业管理者用来衡量不同投资项目成本和收益的重要工具。
收益法公式的基本原理是，只有当收益大于或等于投资的成本时，投资才是值得的。
收益法公式可以帮助企业管理者决定是否要投资一项特定的项目，同时也可以帮助他们确定一个特定项目的投资价值。
收益法公式的基本构成是：投资成本（C）和预期收益（R）。
公式可以用来衡量一项投资项目的价值，公式如下：
R-C=投资价值
其中，R代表预期收益，C代表投资成本，投资价值是投资后的收益减去投资成本。
如果投资价值大于零，则说明投资可以带来收益。
另一方面，如果投资价值小于零，则说明投资可能不值得，应该放弃。
收益法公式可以有效地帮助企业管理者评估投资项目的收益，让他们可以更加理性地进行决策。
在决定是否投资某项投资项目时，企业管理者可以采用收益法公式来衡量项目的投资价值，以确定是否值得投资。
此外，收益法公式还可用于评估不同项目的投资价值，以便企业管理者可以根据投资价值的大小来决定最佳投资项目。
收益法公式可
以帮助企业管理者准确地评估投资项目的收益，并做出正确的投资决策。
总的来说，收益法公式是一种重要的投资评估工具，企业管理者可以通过使用这一公式来评估投资项目，在进行投资决策时可以做出更明智的决定。
房地产估价师-收益法公式汇总
一、等差数列通项公式:求和公式:前n项和公式：二、等比数列通项公式:前n项和公式：三、报酬资本化法最一般的公式四、净收益每年不变的公式【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。
五、净收益按一定数额递增的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万七、净收益按一定比率递增的公式收益期限为48年，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
八、净收益按一定比率递减的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为240万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2％，2、在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为：【例】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会十、净收益在前后两段变化规律不同的公式【例】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
资产评估实务(二)收益法知识点
收益法的常用公式第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。
（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。
无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。
②债务资本成本采用税后计算。
③计算加权平均资本成本。
收益法的评估思路二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单项选择题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。
收益法的基本原理与计算公式
收益法的基本原理与计算公式收益法是一种用于估计资产价值的方法，特别适用于投资房地产或其他收租资产的估值。
它的基本原理是根据资产产生的现金流量来确定其价值。
收益法的计算公式是：资产价值=NOI/CAP率通过这个公式，我们可以根据资产的净营业收入和资本化率来计算资产的价值。
资产的净营业收入越高，而资本化率越低，资产的价值就越高。
在计算CAP率时，投资者需要考虑到多个因素，如市场利率、风险溢价以及特定资产的特征。
通常，市场利率越低，风险溢价越少，CAP率就越低。
在估值中，投资者可能会参考类似资产的CAP率作为参考点来确定自己的CAP率。
收益法的基本原理是根据资产产生的现金流量来决定其价值。
这是因为投资者购买资产的目的通常是为了获得来自资产的现金流。
因此，现金流量是决定资产价值的关键因素。
而收益法通过将净营业收入与投资者的期望回报率相结合，将现金流量转化为资产的价值。
在使用收益法进行估值时，投资者需要考虑多个因素，如资产的租金收入、租金增长率、折旧和摊销费用以及资产的剩余寿命等。
这些因素将直接影响资产的净营业收入。
此外，投资者还需要考虑到市场因素，如市场需求和供应、地理位置和经济环境等。
尽管收益法在估值中非常常用，但也存在一些局限性。
首先，收益法假设资产的净营业收入能够保持稳定，并且没有提及特定的租赁合同或租户。
其次，收益法没有考虑到资产的市场价值或替代品的存在。
最后，收益法不适用于那些缺乏现金流量的资产，如土地。
总之，收益法是一种基于现金流量来估计资产价值的方法。
通过将资产的净营业收入与投资者的期望回报率相结合，收益法能够提供一个相对准确的资产估值。
然而，在使用收益法进行估值时，投资者需要考虑多个因素，并且要注意该方法的局限性。
收益法
0.87 5.00% 365 81.17 15.00%
3673
20814 6.00% 5.00% 35 58.77 7239.7
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
请输入评估价值
换算出评估对象建筑面积
收益法公式（净收益按一定比例递增）： V=[A/(R-g）]×[1-（1+g） /（1+R） ] V：房地产价格 A：年纯收益 g：年均增长率 R：还原利率 n：未来可取得收益的年限 序号 项 目 数 基准 值 实际 求出值 （元） 24487
n n
一、 有效毛收入 1 日租金 2 空租及收租损失 3 计算周期（年） 4 建筑面积 运营费用 二、 1 房产税 2 维修费 3 管理费、保险费等 4 营业税、教育附加、维护建设 5 其他 三、 净收益 四、 还原利率 五、 年增长率 六、 可收益年限（年） 七、 委估房屋收益价值（万元） 八、 委估房屋收益单价（元/平方米）
143.00
100.84
特殊情况
非阁楼建筑面积 阁楼建筑面积 评估非阁楼单价 评估阁楼单价
（除地下室）非阁楼房屋价值（万元） （除地下室）阁楼房屋价值（万元）
100.84 0.00 14181 9927 143.00 0.00 46 0.00 #DIV/0! 0.00 0.00 #DIV/0! 0.00
401.27 70.81 472.09
请输入剩余年限 请输入地下室面积 地下室单价 地下室价值(万元） 请输入车库面积 请输入车库单价 车库价值（万元）
计算出年净收益值 计算出年运营费用 计算出年有效毛收入
收益法公式
收益法中得主要技术方法收益法实际上就是在预期收益还原思路下若干具体方法得集合。
收益法中得具体方法可以分为若干类:(1)针对评估对象未来预期收益有无限期得情况划分,可分为有限期与无限期得评估方法;(２)针对评估对象预期收益额得情况划分,又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。
为了便于学习收益法中得具体方法,先对这些具体方法中所用得字符含义做统一得定义:P—-评估值;i-—年序号;Pｎ——未来第n年得预计变现值;R i——未来第ｉ年得预期收益;ｒ——折现率或资本化率;n——收益年期;t——收益年期;Ａ——年金。
(一)纯收益不变１.在收益永续,各因素不变得条件下,有以下计算公式:P=A／r其成立条件就是:(１)纯收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期无限、２。
在收益年期有限,资本化率大于零得条件下,有以下计算公式:这就是一个在估价实务中经常运用得计算公式,其成立条件就是:(1)纯收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期有限为n。
3、在收益年期有限,资本化率等于零得条件下,有以下计算公式:Ｐ=A×ｎ其成立条件就是:(１)纯收益每年不变;(２)收益年期有限为n;(3)资本化率为零。
(二)纯收益在若干年后保持不变1.无限年期收益、其基本公式为:其成立条件就是:(1)纯收益在ｎ年(含第ｎ年)以前有变化;(2)纯收益在n年(不含第ｎ年)以后保持不变;(3)收益年期无限;(４)r大于零。
2.有限年期收益、其计算公式为:其成立条件就是:(1)纯收益在t年(含第t年)以前有变化;(２)纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变;(3)收益年期有限为n;(4)r大于零。
这里要注意得就是,纯收益A得收益年期就是(n—t)而不就是n。
(三)纯收益按等差级数变化1。
在纯收益按等差级数递增,收益年期无限得条件下,有以下计算公式:其成立条件就是:(１)纯收益按等差级数递增;(２)纯收益逐年递增额为B;(3)收益年期无限;(4)ｒ大于零。
房地产收益法的公式
房地产收益法的公式房地产收益法是一种评估房地产投资回报的方法。
它基于房地产物业的预计收益和投资成本，通过计算净现值或内部收益率来确定投资的可行性和收益情况。
在房地产市场中，收益法是常用的评估方法之一，可以帮助投资者决策并判断一个项目的经济价值。
1. 净现值（Net Present Value，NPV）净现值是衡量房地产投资回报的一种方法。
它通过将投资的现金流量净额折现到当前时点，计算投资项目的净现值。
净现值的公式如下：NPV = ∑(Rt / (1 + r)^t) C0其中，NPV表示净现值，Rt表示预计收益，r表示贴现率，t表示时间，C0表示初始投资成本。
净现值大于零意味着投资项目收益超过了投资成本，可以考虑进行投资。
2. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率也是衡量房地产投资回报的一种方法。
它是使得投资项目净现值为零的贴现率，即投资项目的收益率。
内部收益率的计算需要使用迭代法或试错法，一般通过计算软件或电子表格来得出。
内部收益率越高，说明投资项目的回报越好。
3. 收益率指标除了净现值和内部收益率，还可以使用其他一些收益率指标来评估房地产投资项目的回报情况，例如：现金流折现率（Cash Flow Discount Rate，CFDR）：是投资项目的贴现率，用于折现投资项目的现金流量。
投资回收期（Payback Period）：是投资项目的回本期，表示投资成本能在多少时间内回收。
资本化率（Capitalization Rate）：是房地产投资物业的预计年总收入与购买价格之间的比率，用于评估投资物业的收益情况。
每年等额年金（Uniform Annual Equivalent，UAE）：是将投资项目的现金流量等分到每年的金额，用于比较不同投资项目的回报。
以上是房地产收益法的一些常用公式和指标，可以帮助投资者评估房地产投资的风险和回报，做出明智的投资决策。
在实际应用中，也可以根据具体的情况进行调整和改进。
评估收益法的计算公式
知识创造未来
评估收益法的计算公式
评估收益法的计算公式基本上是将未来的预期现金流折现成现值，并与投资成本进行比较。
其中，评估收益法的计算公式可以写成如下形式：
IRR = (NCF1 / (1+r)^1) + (NCF2 / (1+r)^2) + ... + (NCFn / (1+r)^n) - Cost
其中，IRR表示内部收益率（Internal Rate of Return），NCF表示每年的净现金流量，r表示折现率，n表示投资的年限，Cost表示投资的成本。
通过对所有未来年度的现金流量进行折现，并减去投资成本，可以得到一个IRR的值。
如果IRR大于投资成本，则表示该投资具有积极的净现金流量并且有利可图。
1。
1、收益法-模型及方法介绍1
第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型(DCF)、股利贴现模型(DDM)。
(一)现金流折现模型(DiscountedCashFlow)，简称DCF模型。
现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。
1、FCFF模型(FreeCashFlowfortheFirm)(1)公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值(2)折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC=[E/(E+D)]Re+[D/(E+D)]X(1—T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。
注：系统性风险(不可分散风险)——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。
非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。
1）Re股权收益率采用资本资产定价模型（CAPM）（CapitalAssetPricingModel）计算。
计算公式如下：Re=Rf+BX ERP+RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。
10年期及以上，4%左右。
B：（UnleveredBeta）剔除财务杠杆的行业Beta,可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。
（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。
《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。
市场风险溢价（ERP）确定方式统计情况如表：每种方法各有利弊，暂无相对完美的方法。
收益法的公式
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理：
1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
2 将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
收益法的基本公式如下：
n Ai
V ＝∑ --------------
i=1 （1＋R）i
式中V ─ 收益价格（元，元/m2）；
Ai ─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；
R ─ 资本化率（％）；
n ─ 未来可获收益的年限（年）。
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VB·RB
VL ＝------------------- ………………（5.3.9－1）
RL
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VL·RL
VB ＝------------------- ………………（5.3.9－2）
RB
式中AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；
VL ─ 土地价值（元，元/m2）；
VB ─ 建筑物价值（元，元/m2）。
收益法计算估值公式
收益法计算估值公式收益法是一种在资产评估和企业价值评估中常用的方法，通过预测未来的收益，并将其折算为现值来确定资产或企业的价值。
收益法计算估值的公式看起来可能有点复杂，但只要咱们一步步来，其实也没那么难理解。
先来说说收益法的基本原理哈。
想象一下，你有一家水果店，每年都能稳定地赚到一定的利润。
如果有人想买下你的水果店，他出的价格应该和这个店未来能给他带来的收益有关系，对吧？收益法就是基于这样的想法，认为资产的价值取决于它未来能产生的经济利益的现值。
那收益法的计算公式是啥呢？一般来说，常见的公式是这样的：V = ∑[Rt / (1 + i)^t]这里的 V 就是资产的评估价值，Rt 是第 t 年的预期收益，i 是折现率，t 是收益期限。
举个例子吧，比如说有一家小型制造企业，预计未来 5 年每年的净利润分别是 10 万元、12 万元、15 万元、18 万元和 20 万元。
咱们假设折现率是 10%。
第一年的现值= 10 / (1 + 10%)^1 ≈ 9.09 万元第二年的现值= 12 / (1 + 10%)^2 ≈ 9.92 万元第三年的现值= 15 / (1 + 10%)^3 ≈ 11.27 万元第四年的现值= 18 / (1 + 10%)^4 ≈ 12.42 万元第五年的现值= 20 / (1 + 10%)^5 ≈ 12.42 万元把这五年的现值加起来，9.09 + 9.92 + 11.27 + 12.42 + 12.42 ≈ 55.12 万元，这大概就是这家企业的评估价值啦。
在实际应用中，确定预期收益、折现率和收益期限可不容易。
就拿预期收益来说，得对市场趋势、行业竞争、企业自身的经营状况等好多因素进行深入分析。
我之前接触过一个案例，是一家传统的服装加工厂。
他们想评估一下企业的价值，以便考虑引入新的投资者。
我们在预测预期收益的时候，可费了不少功夫。
先是详细研究了他们过去几年的销售数据，发现他们的主打产品在市场上的份额逐渐被一些新兴品牌挤占。
收益法评估基本公式
收益法评估基本公式收益法是资产评估中常用的一种方法，特别是在涉及企业价值、无形资产等评估时，收益法能提供很有价值的参考。
那啥，咱先来说说收益法评估的基本公式。
收益法的核心思想就是把未来预期的收益折算到现在，来确定资产的价值。
基本公式可以简单表示为：资产价值 = 预期未来收益的现值总和。
比如说，有一家小小的面包店，每年能稳定地赚 5 万块钱。
假设市场上类似投资的期望回报率是 10%，并且预计这家面包店能持续经营 5 年。
那咱来算算它的价值。
第一年的收益 5 万块，折到现在就是 5 万除以（1 + 10%），约等于 4.55 万。
第二年的 5 万收益，折到现在是 5 万除以（1 + 10%）的平方，大概是 4.13 万。
以此类推，把这 5 年每年的收益都折算到现在，然后加起来，这就是这家面包店基于收益法的大概价值。
这里面有个关键的点，就是对未来收益的预测得靠谱。
这可不容易，就像天气预报似的，得考虑好多因素。
比如市场竞争会不会更激烈，原材料价格会不会大涨，顾客的口味会不会变。
我之前就碰到过一个例子，有个小工厂，老板雄心勃勃地说未来能赚大钱，结果一分析，他根本没考虑到行业里新冒出的几个厉害的竞争对手，那他预测的收益能准吗？显然不能！还有个要注意的是折现率的确定。
这个折现率就像是个魔法数字，它的大小能让资产的价值上天入地。
如果定得太高，可能把一个好资产的价值给压得很低；定得太低，又可能把一个不咋样的资产估出个高价。
所以啊，用收益法评估，真得小心翼翼，就像走钢丝一样，每个环节都得拿捏好。
预测未来收益得有真凭实据，确定折现率得综合考虑各种风险和回报。
总之，收益法评估基本公式看起来简单，其实里面的门道可多了。
要想用好它，得有一双慧眼，能看清未来，还得有一颗冷静的头脑，不被表面的数字迷惑。
不然，一不小心就可能估错了资产的价值，那可就闹笑话啦！。
收益法公式
收益法中的主要技术方法收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。
收益法中的具体方法可以分为若干类：(1)针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法；(2)针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。
为了便于学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义：P——评估值；i——年序号；P n——未来第n年的预计变现值；R i——未来第i年的预期收益；r——折现率或资本化率；n——收益年期；t——收益年期；A——年金。
(一)纯收益不变1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算公式：P=A/r其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算公式：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。
3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算公式：P=A×n其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n；(3)资本化率为零。
(二)纯收益在若干年后保持不变1.无限年期收益。
其基本公式为：其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r 大于零。
2.有限年期收益。
其计算公式为：其成立条件是：(1)纯收益在t年(含第t年)以前有变化；(2)纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。
这里要注意的是，纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。
(三)纯收益按等差级数变化1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。
收益法的原理及应用
收益法的原理及应用1. 收益法的概述收益法是一种常用的估值方法，广泛应用于商业评估、投资决策和资产定价等领域。
它基于预测未来现金流的能力，将资产的价值归结为预计收益的现值。
收益法的核心原理是通过分析和评估资产产生的未来现金流来确定其价值。
2. 收益法的原理收益法的原理基于时间价值的概念，即未来的现金流在今天的价值要低于面值。
基本的收益法公式如下：资产的价值 = 未来现金流的折现值之和其中，未来现金流是指资产在未来一段时间内所产生的现金流入和现金流出。
折现值是指将未来现金流折算为今天的价值，考虑到时间价值的影响。
折现率反映了投资者对未来现金流的风险和机会成本的评估。
3. 收益法的应用收益法可以应用于许多不同类型的资产，包括股票、债券、不动产等。
在实际应用中，需要根据具体资产的特征和市场条件进行适当调整和修正。
3.1 股票估值收益法在股票估值中的应用很广泛。
投资者可以基于公司预计未来的盈利能力来评估公司的价值。
具体而言，可以使用盈利贴现模型来计算股票的内在价值。
该模型假设未来盈利能力与现金流的折现值相关，通过考虑盈利增长率和折现率来评估股票的价值。
3.2 不动产估值对于不动产的估值，收益法也是一种常用的方法。
在评估不动产的价值时，可以根据该不动产预计的租金收益和未来的销售收益进行估算。
通过将未来现金流折算为今天的价值，可以得出不动产的净现值，进而评估其价值。
3.3 其他应用领域除了股票和不动产，收益法还可以应用于其他各种投资工具和资产类型的估值。
例如，可以基于企业的未来现金流来评估债券的价值。
在项目投资决策中，也可以使用收益法来评估预计未来的现金流入和现金流出，以支持投资决策。
4. 收益法的优点与局限性4.1 优点•考虑到未来现金流的价值，更能反映资产的真实价值。
•灵活性高，适用范围广，可应用于不同类型的资产。
•考虑到时间价值，能够较全面地评估投资风险和回报。
4.2 局限性•对未来现金流的预测很难准确，因此估值结果可能存在误差。
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一、收益法中的必须死记的两个公式：
1、F=P×(1+i)n
2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)
二、需要巧记的公式
等比现值公式
P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]
P=nA/(1+i) [当I=s时]
三、需理解记忆的公式
1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞=VN×1/KN
Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]
实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X
则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]
2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]
50年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X
3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]
3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]
X=2642元/平方米
2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式
这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]
记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
例6-24 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率6%，贷款期限为20年，按月还本付息，自有资本资本化率为12%，求综合资本化率。
第一部先计算抵押贷款常数。
i=6%/12=0.5%，n=20*12=240
=0.0071643
记住这是按月还本付息计算的资本化率，需换算成年抵押贷款常数。
RM=12×0.0071643=8.60%
以上为学习体会，供大家参考，欢迎指正。
等差序列现值公式我至今未能记得住，不知各位可有好的方法。
补充：等差公式
四、等差序列的现值公式，记忆技巧
1、年金现值基本公式
P=A/i[1-1/(1+i)^n]
2、等差序列年金现值公式(教材P141)
P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n] 3、等差序列年金现值公式(总结)
P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]
区别分母一个是i，另一个是i2(i的平方)
分子一个是1，另一个是(1+ni)。