收益法公式
评估 收益法公式
评估收益法公式收益法公式是一种在金融领域常用的评估方法，用于估计资产或投资的价值。
它主要基于预期未来的现金流，以及投资的风险和回报。
在这篇文章中，我们将介绍收益法公式的基本原理和应用。
收益法公式的基本原理是基于现金流的贴现。
它假设资产或投资的价值取决于预期未来的现金流的大小和时间。
根据这一原理，我们可以使用下面的公式来计算资产或投资的价值：V = (CF1 / (1+r)1) + (CF2 / (1+r)2) + ... + (CFn / (1+r)n)其中，V表示资产或投资的价值，CF代表未来每期的现金流量，r是折现率，n是现金流的期数。
这个公式的基本思想是通过将未来现金流的价值折现到现在，来计算资产或投资的现值。
在应用收益法公式时，我们需要确定以下几个关键要素：1. 未来现金流量：我们需要预测资产或投资未来每期的现金流量。
这包括预计的收入和支出，以及可能的资本回收。
2. 折现率：折现率反映了投资的风险和回报。
通常，较高的风险会导致较高的折现率。
折现率可以根据市场情况、行业标准或个体评估来确定。
3. 现金流的期数：我们需要确定现金流的期数，即预计现金流的持续时间。
这取决于资产或投资的特性和预测的可靠性。
使用收益法公式进行评估时，我们需要收集和分析相关数据，进行现金流的预测，并确定适当的折现率和现金流的期数。
然后，将这些数据代入收益法公式，计算资产或投资的价值。
需要注意的是，收益法公式作为一种估值方法，它的准确性受到许多因素的影响，包括数据质量、预测的可靠性、折现率的选择等。
因此，在使用收益法公式进行评估时，需要谨慎分析和判断，并结合其他评估方法和信息来综合判断资产或投资的价值。
综上所述，收益法公式是一种常用的评估方法，基于未来现金流的贴现来估计资产或投资的价值。
它的应用需要对未来现金流、折现率和现金流的期数进行合理的预测和选择。
然而，评估的准确性受到多个因素的影响，因此在使用时需要谨慎分析和判断。
房地产收益法的公式
房地产收益法的公式房地产收益法的公式一、概述本文档主要介绍房地产收益法的公式，包括计算房地产投资项目的净现值、内部收益率和净利润等指标。
二、收益法公式房地产投资项目的净现值（NPV） = ∑（现金流量/（1+折现率）^t）其中，现金流量包括投资阶段的现金流入和收益阶段的现金流出，t表示现金流所在期次，折现率是衡量时间价值的参数。
内部收益率（IRR）：使得净现值等于零的折现率即为内部收益率。
净利润（NP）：净利润 = 投资收益 - 投资成本投资收益 = 收益总额 - 成本总额收益总额 = 资产总值 + 租金 + 产权转让收益成本总额 = 购买成本 + 转让成本 + 经营成本 + 税费三、附件列表本文档所涉及的附件如下：1. 投资计划2. 经营计划3. 收益分析表四、法律名词及注释1. 折现率：衡量时间价值的参数，表示投资收益在不同时间发生时所受到的折扣。
2. 资产总值：指该房地产的市场价值。
3. 租金：指租户每年支付的租金收入。
4. 产权转让收益：指出售该房地产产生的收益。
5. 购买成本：指购买该房地产所支付的成本。
6. 转让成本：指出售该房地产所支付的成本。
7. 经营成本：指经营该房地产所支出的成本，包括维修费用、税费等。
五、可能遇到的困难及解决办法在实际执行过程中，可能会遇到以下问题：1. 如何确定折现率？解决办法：一般来说，折现率可以参考银行利率或者其他类似投资的收益率进行估算。
2. 如何确定收益总额和成本总额？解决办法：需要对各个方面进行详细的调研及估算，力求准确地计算出收益总额和成本总额。
3. 如何处理未来现金流的不确定性？解决办法：可以通过采用敏感性分析、蒙特卡罗模拟等方法，对不同的可能性进行模拟与估算，降低风险。
dcf 收益法
DCF收益法DCF（Discounted Cash Flow）收益法是一种常用的估值方法，用于确定一个资产或项目的价值。
它基于现金流量的概念，将未来的现金流量折现至现值，以确定资产或项目的当前价值。
DCF收益法在金融、投资和企业估值领域广泛应用，可以帮助投资者做出理性的投资决策。
1. DCF收益法的基本原理DCF收益法的基本原理是将未来的现金流量折现至现值，以确定资产或项目的当前价值。
这个方法的核心思想是现金的时间价值，即未来的一笔现金与现在的一笔现金是不等价的。
未来的现金流量需要通过折现率进行调整，以反映时间价值的影响。
DCF收益法的计算公式如下：DCF = CF1/(1+r)^1 + CF2/(1+r)^2 + ... + CFn/(1+r)^n其中，DCF表示资产或项目的当前价值，CF表示每期的现金流量，r表示折现率，n表示现金流量的期数。
2. DCF收益法的步骤DCF收益法的应用包括以下几个步骤：步骤1：确定未来现金流量首先需要确定资产或项目的未来现金流量。
这通常需要进行详细的市场调研和数据分析，包括预测销售额、成本、税收和折旧等因素。
根据不同的情况，可以采用不同的方法进行现金流量的估计，如历史数据分析、市场调研和专家意见等。
步骤2：确定折现率折现率是DCF收益法中非常重要的一个参数，它反映了投资的风险和机会成本。
折现率通常由投资者根据市场情况和风险偏好进行估计，可以考虑市场利率、资本成本和类似资产的回报率等因素。
步骤3：折现现金流量将步骤1中确定的未来现金流量按照步骤2中确定的折现率进行折现，得到每期的现值。
步骤4：计算DCF将步骤3中得到的每期现值相加，得到资产或项目的当前价值，即DCF。
3. DCF收益法的优缺点DCF收益法作为一种估值方法，具有以下优点和缺点：优点：•考虑了现金流量的时间价值，更加准确地反映了资产或项目的价值。
•可以灵活应用于不同类型的资产或项目，包括股票、债券、房地产等。
收益法评估公式excele
收益法评估公式收益法评估公式是一种常用的财务分析工具，用于对投资项目或资产进行估值。
该方法基于未来现金流量的贴现值，考虑了投资回报率、风险、时间价值等因素。
通过收益法评估公式，投资者可以计算出投资项目的内在价值，从而做出明智的投资决策。
公式一：现金流贴现法现金流贴现法是收益法评估公式中最常用的方法之一。
它通过将未来的现金流量以确定的折现率进行贴现，计算出一个投资项目的净现值（NPV），从而判断该项目是否有价值。
现金流贴现法的公式如下：NPV = CF1 / (1+r)^1 + CF2 / (1+r)^2 + ... + CFn / (1+r)^n - C0其中，NPV代表净现值，CF代表未来现金流量，r代表折现率，n代表现金流的到期期限，C0代表初始投资成本。
通过计算净现值，投资者可以判断投资项目是否具有经济利益。
如果净现值为正，意味着项目的现金流量超过了初始投资成本，该项目是有利可图的。
相反，如果净现值为负，意味着投资者将无法从该项目中获得回报。
公式二：内部收益率法内部收益率（IRR）法是另一种常用的收益法评估公式，与现金流贴现法类似，但不需要事先确定折现率。
内部收益率是使得项目净现值为零的折现率，表示项目的收益率。
内部收益率法的公式如下：NPV = CF1 / (1+IRR)^1 + CF2 / (1+IRR)^2 + ... + CFn / (1+IRR)^n - C0 = 0投资者可以通过计算内部收益率来判断投资项目的可行性。
如果内部收益率大于预期的机会成本（即投资项目的最低收益要求），那么该项目是值得投资的。
公式三：盈利能力指标法盈利能力指标法是基于投资项目的盈利能力来进行评估的一种方法。
常用的盈利能力指标有净现值比率（NPV Ratio）和投资回收期（Payback Period）。
•净现值比率（NPV Ratio）：NPV Ratio = NPV / C0净现值比率表示项目净现值与初始投资成本之比，该比率越高，表明投资项目的回报越高。
收益法折现公式
收益法折现公式收益法是一种在资产评估、财务管理等领域中常用的方法，而其中的折现公式则是关键所在。
咱们先来说说啥是收益法。
简单来讲，收益法就是通过估算被评估资产未来预期收益，并将其折算成现值，来确定资产价值的一种方法。
这就好比你种了一棵果树，你得算算这棵树未来每年能结多少果子，能卖多少钱，然后把这些未来的钱换算到现在值多少钱。
那折现公式又是啥呢？咱先看看这个公式长啥样：P = A / (1 + r) ^n 。
这里面的 P 代表现值，也就是咱们最终要算出来的资产现在的价值；A 表示未来某一时期的预期收益；r 是折现率；n 则是收益期数。
比如说，有个小店铺，预计未来第一年能赚 1 万块，折现率咱假设是 10%。
那第一年的现值就是 10000 / (1 + 0.1) ^ 1 = 9090.91 元。
要是预计未来第二年还能赚 1 万块，那第二年的现值就是 10000 / (1 + 0.1) ^ 2 = 8264.46 元。
把未来每年的收益都这么算出来，加在一起，就是这个小店铺的价值啦。
我记得之前有个朋友想开个小超市，来找我帮忙估算一下价值。
我就用这收益法折现公式给他算了算。
我详细地问他预计每年能有多少收入，成本大概多少，还考虑了市场的变化、竞争情况这些因素，然后确定了一个比较合理的折现率。
算的时候可费了不少劲呢，各种数字在我脑袋里转。
最后算出来的结果，他一开始还不太相信，觉得怎么值这么多或者这么少。
我就一点点给他解释，告诉他每个数字是咋来的，为啥要这么算。
他听完后，虽然还是有点迷糊，但好歹心里有个底了。
在实际运用中，确定折现率是个很关键也很头疼的事儿。
折现率要是定高了，资产价值就被低估了；定低了，又高估了。
这就像你做饭放盐，多一点少一点，味道差别可大了。
而且未来的收益预测也不容易，谁能保证未来就一定像咱们想的那样呢？所以啊，用收益法折现公式的时候，可得小心谨慎，多考虑各种因素，尽量让结果更准确、更靠谱。
这可不像猜谜语，猜错了大不了重来，这关系到真金白银的事儿呢！总之，收益法折现公式虽然看起来有点复杂，但只要咱们搞清楚原理，多实践多琢磨，还是能在评估资产价值的时候派上大用场的。
资产评估市场法、收益法、成本法及年金现值终值主要公式
Ri变 净 收益按等差
数列变
递增额B， n→∞，r>0
递增额B， n有限，r>0
递减额B， n→∞，r>0
递减额B， n有限，r>0
Ri变 净 收益按等比
数列变
递增比率s n→∞，r>s>0
递增比率s n有限，r>s>0
递减比率s n→∞，r>s>0 递减比率s,n有限， r>0,0<s≤1
A r
[1 -
1 （1+r）n-t
]
P
=
A r
P
= (
A r
P
=
A r
P
= (
A r
+Leabharlann B r2+
B r2
-
B r2
-
B r2
)[1 -
1 （1+r）n
] -Br
ⅹ（1+nr）
n
)[1 -
1 （1+r）n
] +Br
ⅹ（1+nr）
n
P=
A r-s
P=
A r-s
[1- (
1+s 1+r
n
)]
P=
A r+s
收 益 法 整体 (轻资产) 单项 无形资产 获利房地产 机器设备等 成本费用不 对等
.
Ri不变 净收益 （Ri）不变
r>0,n→∞ r>0,n有限 r=0,n有限
P
=
A r
P
=
A r
[1-
P = Aⅹn
永续年金
租金收益法公式
租金收益法公式
1. 基本公式。
- 收益法下计算房地产租金收益价值的基本公式为：V=(a)/(r)（无限年期且净收益每年不变的情况）。
其中V表示房地产的收益价格，a表示房地产的净收益，r表示资本化率。
2. 有限年期情况。
- 当收益年期有限为n年时，公式为V=(a)/(r)×[1 - (1)/((1 + r)^n)]。
3. 净收益按一定比率递增（无限年期）
- 如果净收益按一定比率g递增且为无限年期，公式为V=(a)/(r - g)（r>g），这里a为估价时点的净收益。
4. 净收益按一定比率递增（有限年期）
- 净收益按比率g递增且年期有限为n年时，公式为V=(a)/(r - g)×[1-<=ft((1 +
g)/(1 + r))^n]（r≠ g）。
5. 净收益按一定比率递减（无限年期）
- 当净收益按一定比率d递减且为无限年期时（0），公式为V=(a)/(r + d)，其中a为估价时点的净收益。
6. 净收益按一定比率递减（有限年期）
- 净收益按比率d递减且年期有限为n年时（0），公式为V=(a)/(r + d)×[1-
<=ft((1 - d)/(1 + r))^n]。
在实际应用这些公式时，需要准确确定净收益a、资本化率r、收益年期n以及净收益的递增或递减比率（g或d）等参数。
净收益通常是有效毛收入减去运营费用后的余额，资本化率可以通过市场提取法、累加法等方法确定。
资产评估实务(二)收益法知识点
收益法的常用公式第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。
（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。
无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。
②债务资本成本采用税后计算。
③计算加权平均资本成本。
收益法的评估思路二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单项选择题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。
收益法全部公式
一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F=P×(1+i)n2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)二、需要巧记的公式等比现值公式P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]P=nA/(1+i) [当I=s时]三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞=VN×1/KNVn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]50年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]X=2642元/平方米2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
收益法
0.87 5.00% 365 81.17 15.00%
3673
20814 6.00% 5.00% 35 58.77 7239.7
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
请输入评估价值
换算出评估对象建筑面积
收益法公式（净收益按一定比例递增）： V=[A/(R-g）]×[1-（1+g） /（1+R） ] V：房地产价格 A：年纯收益 g：年均增长率 R：还原利率 n：未来可取得收益的年限 序号 项 目 数 基准 值 实际 求出值 （元） 24487
n n
一、 有效毛收入 1 日租金 2 空租及收租损失 3 计算周期（年） 4 建筑面积 运营费用 二、 1 房产税 2 维修费 3 管理费、保险费等 4 营业税、教育附加、维护建设 5 其他 三、 净收益 四、 还原利率 五、 年增长率 六、 可收益年限（年） 七、 委估房屋收益价值（万元） 八、 委估房屋收益单价（元/平方米）
143.00
100.84
特殊情况
非阁楼建筑面积 阁楼建筑面积 评估非阁楼单价 评估阁楼单价
（除地下室）非阁楼房屋价值（万元） （除地下室）阁楼房屋价值（万元）
100.84 0.00 14181 9927 143.00 0.00 46 0.00 #DIV/0! 0.00 0.00 #DIV/0! 0.00
401.27 70.81 472.09
请输入剩余年限 请输入地下室面积 地下室单价 地下室价值(万元） 请输入车库面积 请输入车库单价 车库价值（万元）
计算出年净收益值 计算出年运营费用 计算出年有效毛收入
房地产收益法的公式
房地产收益法的公式房地产收益法是一种评估房地产投资回报的方法。
它基于房地产物业的预计收益和投资成本，通过计算净现值或内部收益率来确定投资的可行性和收益情况。
在房地产市场中，收益法是常用的评估方法之一，可以帮助投资者决策并判断一个项目的经济价值。
1. 净现值（Net Present Value，NPV）净现值是衡量房地产投资回报的一种方法。
它通过将投资的现金流量净额折现到当前时点，计算投资项目的净现值。
净现值的公式如下：NPV = ∑(Rt / (1 + r)^t) C0其中，NPV表示净现值，Rt表示预计收益，r表示贴现率，t表示时间，C0表示初始投资成本。
净现值大于零意味着投资项目收益超过了投资成本，可以考虑进行投资。
2. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率也是衡量房地产投资回报的一种方法。
它是使得投资项目净现值为零的贴现率，即投资项目的收益率。
内部收益率的计算需要使用迭代法或试错法，一般通过计算软件或电子表格来得出。
内部收益率越高，说明投资项目的回报越好。
3. 收益率指标除了净现值和内部收益率，还可以使用其他一些收益率指标来评估房地产投资项目的回报情况，例如：现金流折现率（Cash Flow Discount Rate，CFDR）：是投资项目的贴现率，用于折现投资项目的现金流量。
投资回收期（Payback Period）：是投资项目的回本期，表示投资成本能在多少时间内回收。
资本化率（Capitalization Rate）：是房地产投资物业的预计年总收入与购买价格之间的比率，用于评估投资物业的收益情况。
每年等额年金（Uniform Annual Equivalent，UAE）：是将投资项目的现金流量等分到每年的金额，用于比较不同投资项目的回报。
以上是房地产收益法的一些常用公式和指标，可以帮助投资者评估房地产投资的风险和回报，做出明智的投资决策。
在实际应用中，也可以根据具体的情况进行调整和改进。
评估收益法的计算公式
知识创造未来
评估收益法的计算公式
评估收益法的计算公式基本上是将未来的预期现金流折现成现值，并与投资成本进行比较。
其中，评估收益法的计算公式可以写成如下形式：
IRR = (NCF1 / (1+r)^1) + (NCF2 / (1+r)^2) + ... + (NCFn / (1+r)^n) - Cost
其中，IRR表示内部收益率（Internal Rate of Return），NCF表示每年的净现金流量，r表示折现率，n表示投资的年限，Cost表示投资的成本。
通过对所有未来年度的现金流量进行折现，并减去投资成本，可以得到一个IRR的值。
如果IRR大于投资成本，则表示该投资具有积极的净现金流量并且有利可图。
1。
收益法的公式
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理：
1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
2 将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
收益法的基本公式如下：
n Ai
V ＝∑ --------------
i=1 （1＋R）i
式中V ─ 收益价格（元，元/m2）；
Ai ─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；
R ─ 资本化率（％）；
n ─ 未来可获收益的年限（年）。
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VB·RB
VL ＝------------------- ………………（5.3.9－1）
RL
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VL·RL
VB ＝------------------- ………………（5.3.9－2）
RB
式中AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；
VL ─ 土地价值（元，元/m2）；
VB ─ 建筑物价值（元，元/m2）。
房地产收益法的公式
房地产收益法的公式房地产收益法的公式1. 净收益公式净收益是指从房地产项目中扣除所有费用后剩余的收益。
净收益公式如下：净收益 = 总收入总成本经营费用税费其中，总收入是指房地产项目的全部收益，包括租金、销售收入等；总成本是指房地产项目的全部成本，包括购置成本、装修成本等；经营费用是指项目运营过程中的各项费用，如管理费、维护费等；税费是指按照相关法规规定需要缴纳的税费。
2. 投资回报率公式投资回报率是指投资者从房地产项目中获取的收益与其投入资本之间的比率。
投资回报率公式如下：投资回报率 = (净收益 / 投资成本) 100%投资成本是指投资者在房地产项目中投入的资本总额，包括购置房地产的成本、装修费用等。
3. 租金回报率公式租金回报率是指房地产项目的租金收入与其投资成本之间的比率。
租金回报率公式如下：租金回报率 = (年租金收入 / 投资成本) 100%其中，年租金收入是指项目每年能够获得的租金收入。
4. 总资产回报率公式总资产回报率是指房地产项目的净收益与其总资产之间的比率。
总资产回报率公式如下：总资产回报率 = (净收益 / 总资产) 100%总资产是指房地产项目的全部资产，包括房产、土地等。
5. 总负债回报率公式总负债回报率是指房地产项目的净收益与其总负债之间的比率。
总负债回报率公式如下：总负债回报率 = (净收益 / 总负债) 100%总负债是指房地产项目的全部负债，包括贷款、债券等。
以上就是房地产收益法的几种常用公式，通过运用这些公式，投资者可以更准确地评估房地产项目的收益率，为投资决策提供依据。
在实际应用中还应考虑到各种实际因素的影响，以得出更精确的结果。
收益法公式
收益法相关公式
一、
1.土地租赁中的土地纯收益求取
土地纯收益=年租金总收入-年总费用
2.房地出租中的土地纯收益求取
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用
房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=房屋重置价-房屋总折旧房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限
3.企业经营中的土地纯收益求取
企业经营纯收益=年经营总收入-年经营总费用
土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益。
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收益法公式
This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
收益法中的主要技术方法
收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。
收益法中的具体方法可以分为若干类：(1)针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法；(2)针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。
为了便于学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义：
P——评估值；
i——年序号；
P n——未来第n年的预计变现值；
R i——未来第i年的预期收益；
r——折现率或资本化率；
n——收益年期；
t——收益年期；
A——年金。
(一)纯收益不变
1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算公式：
P=A/r
其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算公式：
P=A
r
[1−
1
(1+r)n
]
这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。
3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算公式：
P=A×n
其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n；
(3)资本化率为零。
(二)纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益。
其基本公式为：
P=∑
R i
(1+r)i
+
A
r(1+r)n
n
i=1
其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r 大于零。
2.有限年期收益。
其计算公式为：
P=∑
R i
()
+
A
r(1+r)
[1−
1
()
]
t i=1
其成立条件是：(1)纯收益在t 年(含第t 年)以前有变化；(2)纯收益在t 年(不含第t 年)以后保持不变；(3)收益年期有限为n ；
(4)r 大于零。
这里要注意的是，纯收益A 的收益年期是(n-t)而不是n 。
(三)纯收益按等差级数变化
1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：
P =A r +B r 2 其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B ；(3)收益年期无限；(4)r 大于零。
2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算公式：
P =(A r +B r 2)[1−1(1+r )n ]−B r ×n (1+r
)n 其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B ；(3)收益年期有限为n ；(4)r 大于零。
3.在在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：
P =A r −B r 2 其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年低价额为B ；(3)收益年期无限；(4)r 大于零；(5)收益递减到零为止(注：该数学计算公式是成立的，但完全套用于资产评估是不合适
的，因为资产产权主体会根据替代原则，在资产收益递减为零之前停止使用该资产或变现资产，不会无限制的永续地使用下去)。
4. 在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算公式：
P =(A r −B r 2)[1−1(1+r )n ]+B r ×n (1+r )n
(四)纯收益按等比级数变化
1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：
P =A r −s
其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s ；(3)收益年期无限；(4)r 大于零；(5)r>s>0。
2. 在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算公式：
P =A r −s [1−(1+s 1+r
)n
] 其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s ；(3)收益年期有限；(4)r 大于零；(5)r>s>0。
3. 在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：
P =A r +s
其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s ；(3)收益年期无限；(4)r 大于零；(5)r>s>0。
4. 在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算公式：
P=
A
r+s
[1−(
1−s
1+r
)
n
]
其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)0<s≤1。
(五)已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算公式：
P=A
r
[1−
1
(1+r)n
]+
P n
(1+r)n
其成立条件是：(1)纯收益在第n年(含n年)前保持不变；(2)预知第n年的价格为P n；(3)r大于零。