08-王问之：项目总总经理视角下的财务管理

《项目总总经理视角财务培训大纲》

——项目总总经理视角财务培训课程背景：

一个优秀的非财务专业管理者，必须学会读懂财务的语言，这样才能够在公司做出经营决策的关键时刻，在基于理解财务分析和预测逻辑的基础上，做出理性的决策和判断。

对于房地产行业来说，尤为明显。现阶段的房地产行业，早已过了发展的黄金二十年。各种因素纵横交错、犬牙交织，政策瞬息万变，房地产又是一个重资本的资金密集型行业，稍有不慎，一个项目、一个决策的失误，就有可能导致企业有性命之忧。

对于项目的操盘手——项目总来说，如何在一个项目的全周期经营管理过程中，用财务的视角来对项目的经营管理进行监控，从财务的视角做出对项目最有利的关键决策，使项目最终的经营结果同时满足股东利息最大化、项目价值最大化和团队利益最大化，是一个项目总能否实现自我进阶和升华，也是从一个项目的操盘手向一个公司的掌舵手成功进化的关键所在。

课程收益：

1、项目投、融、管、退全周期管理的财务体系

2、解读三大财务报表及相互之间的关系

3、解读财务分析体系，掌握如何从财务指标评估企业经营绩效

4、解读房地产全面预算管理及战略评价指标考核体系

5、解读房地产企业税收策划、资金管理和内控体系

讲师介绍：

王问之老师

中级会计师，中欧国际工商学院CFO;

现任某房地产建筑集团财务总监;

历任世茂集团财务总监(3年)、龙湖地产财务总监（7年）;

王老师15年财务管理从业经历，3年外资世界500强财务高管;

10年房地产TOP10公司财务总监，2年建筑业城市TOP1公司财务管理经验。

曾就职于世茂集团、龙湖地产等标杆房地产企业，具有扎实的财务功底和深厚的经验积淀。

任职龙湖与世茂期间，主持过：房地产及建筑业ERP系统整体上线及优化提升工作；房地产及建筑业内控体系及制度流程建设工作；十余个房地产开发项目的税收清结算工作；逾20亿房地产融资项目；逾30个项目投资测算及项目启动会工作;规模逾50亿公司全面预算管理工作,王老师精于财务报表分析，对经济金融领域有独到的理解。任职龙湖期间也参与公司财务与高管的培训工作，沉浸房地产行业多年，对房地产行业的财务管理有丰富的经验。

12-14年间：全面负责龙湖地产区域公司的财务管理工作。

包括：1、区域公司全面预算管理、执行、监督及修正；

2、项目投融资方案制定执行及资金综合管理，在保证现金头寸的情况下尽可能使资金使用的效率最大化；

3、全项目沙盘推演投资收益预测、投资分析模型管理；

4、建立项目税筹模型及税务关系维护；

5、财务部人员管理及培训；

6、新公司财务制度建立

参与财务操盘的项目有：龙湖观山水、紫都城、蓝湖郡、好望山、西城天街、时代天街、悠山郡、春森彼岸，世茂茂悦府、龙湖水晶郦城、龙湖花园、香樟林。课程提纲：

一、现代财务管理的演进及其内涵

1、现代财务管理的演进及发展趋势

（1）财务管理发展的四个阶段

（2）财务管理在不同阶段的特点

（3）财务管理未来的发展趋势

2、财务的职责及定位

（1）财务的几个工作模块

（2）财务在经营管理中的作用

（3）现代企业对财务管理的要求

（4）标杆房企对财务职能的衍生要求

（5）财务在公司中的定位

二、读懂财务的语言——会计分录和财务报表

1、现代财务管理的起源和基础

（1）复式记账法

（2）会计科目和会计分录

案例：一个极简房地产开发项目开发全周期的会计分录模拟

2、财务报表

2.1 利润表

2.1.1 利润表的结构

2.1.2 利润表包含的要素及其含义2.1.3 利润表的财务指标

2.1.4 利润表中包含的信息解读

案例：标杆上市房企的利润表解读2.2 资产负债表

2.2.1 资产负债表的结构

2.2.2 资产负债表包含的要素及其含义2.2.3 资产负债表的财务指标

2.2.4 资产负债表中包含的信息解读案例：标杆上市房企的资产负债表解读2.3 现金流量表

2.3.1 现金流量表的结构

2.3.2 现金流量表包含的要素及其含义2.3.3 现金流量表的财务指标

2.3.4 现金流量表中包含的信息解读案例：标杆上市房企的现金流量表解读2.4 跨报表类财务指标

2.4.1 周转类指标

2.4.2 综合回报类指标

2.4.3 现金流类指标

3、三大财务报表间的关系

3.1 三大财务报表之间的区别和联系

3.2 三大财务报表如何诠释财务闭环

“资本——资产——收入——利润——现金——资本”

4、财务报表粉饰术

4.1 公司粉饰财务报表的动机

4.2 常见的财务报表粉饰术

案例：

1、引发美国证券监督改革的安然事件

2、标杆上市房企的财务报表粉饰术

三、财务分析

1、财务分析的定义和作用

1.1财务分析的定义

1.2财务分析的作用

2、财务分析的方法

2.1 水平分析法（横向、纵向）

2.2 垂直分析法

2.3 趋势分析法

2.4 比率分析法

2.5 因素分析法（敏感性分析）

3、财务分析的基本架构

4、财务分析的应用

案例：上市房企TOP 15公司财务分析案例分享

——全面分析解读上市TOP15地产公司的财务报表及各项财务指标表现

备注：从规模类、盈利类、周转类、偿债类和综合类五大类近30个指标，全面对比分析万科、恒大、中海、世茂、龙湖等十五大上市房企的财务指标，分析各家公司的竞争优劣势和资本市场表现。

四、项目投资决策

1、项目投资评价的考量因素及财务评价指标

1.1房地产投资项目的考量因素

1.2房地产投资项目的财务评价指标

案例：标杆房企投资项目的财务评价指标

2、房地产项目投资管理工具——项目投资分析模型解析

3、标杆房企项目运营的财务全维度管理。详细解析龙湖的项目管理财务体系。项目投委会—项目启动会—项目运维会—经济分析会—预算会，五位一体的全项目财务运营管理体系。

4、标杆房企项目投、融、管、退全周期投资评价决策体系

五、全面预算管理

1、什么是全面预算管理

全面预算管理体系介绍：编制、跟踪、回顾及评价

详解：

模拟真实场景，引入真实案例，借助标杆房企（龙湖）的全套全面预算管理工具，全过程详解全面预算在集团—地区公司—项目三个层面的编制过程。

（1）编制：