房地产销售业务增值税核算办法【定稿】(1)

房地产销售业务增值税核算办法一、主要会计科目设置 (2)二、主要会计科目说明 (3)（一）“其他应收款—待抵扣进项税”科目 (3)（二）“预收账款—房产销售”科目 (4)（三）“应交税费—应交增值税”科目 (4)（四）“应交税费—未交增值税”科目 (6)（五）“应交税费—待抵扣进项税额”科目 (6)（六）“应交税费—预缴增值税”科目 (6)三、主要业务事项核算处理 (6)（一）适用简易征收方式的项目 (6)1、销售收入的核算处理 (6)2、开发成本等支出的核算处理 (8)（二）适用一般计税方法计税的项目 (8)1、销售收入的核算处理 (8)2、开发成本等支出的核算处理 (10)为规范项目公司房地产销售业务“营改增”后的增值税核算处理，特制定本办法。

一、主要会计科目设置“其他应收款”科目下增设“待抵扣进项税”二级科目。

“预收账款—房产销售”下增设“5月1日前收款”、“5月1日后收款（简易方式）”、“5月1日后收款（一般方式）”辅助核算。

“应交税费”科目下增设“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进项税额”、“预缴税款”四个二级科目，以及“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“转出未交增值税”、“转出多交增值税”、“土地款抵减的销项税额”等三级科目。

具体如下表所示：二、主要会计科目说明（一）“其他应收款—待抵扣进项税”科目该科目适用于一般方式征税的项目，核算支付款项后但尚未取得发票，或取得发票但尚未认证的进项税。

注：①对于期末计提的预估成本也应计提进项税，并计入本科目。

②本科目不计提坏账准备。

③本科目余额在报表列示于“应交税费”项下。

（二）“预收账款—房产销售”科目“预收账款—房产销售”下增设“5月1日前收款”、“5月1日后收款（简易方式）”、“5月1日后收款（一般方式）”辅助核算。

（三）“应交税费—应交增值税”科目1、“进项税额”科目该科目适用于一般方式征税的项目，下设“销售物业”、“自持物业”、“其他”三个明细科目，核算购入货物、接受应税劳务或应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。

对于开发成本取得的进项税，未收到发票或收到发票未认证时，先计入“其他应收款—待抵扣进项税”核算，待发票认证后由“其他应收款—待抵扣进项税”转入“应交税费—待抵扣进项税额”，再根据《成本核算指引》规定的成本分配时间节点随成本分配由“应交税费—待抵扣进项税额”结转至“应交税费—应交增值税—进项税额—销售物业”或“应交税费—应交增值税—进项税额—自持物业”。

对于开发成本以外的支出取得的进项税，未收到发票或收到发票未认证时，先计入“其他应收款—待抵扣进项税”核算，发票认证当月由“其他应收款—待抵扣进项税”结转至“应交税费—应交增值税—进项税额—其他”2、“已交税金”科目该科目适用于一般方式及简易方式征税的项目，核算与本期结转收入对应的预缴增值税，由“应交税费—预缴增值税”科目结转至本科目。

3、“转出未交增值税”科目该科目适用于一般方式及简易方式征税的项目，核算期末转出应交未交的增值税。

期末“应交税费—应交增值税”明细账出现贷方余额时，根据余额借记本科目，贷记“应交税费—未交增值税”科目。

4、“土地款抵减的销项税额”科目该科目适用于一般方式征税的项目，核算按规定允许以土地款抵减销售额而减少的销项税额。

借记“应交税费-应交增值税-土地款抵减的销项税额”，贷记“主营业务收入”。

5、“销项税额”科目该科目适用于一般方式及简易方式征税的项目，核算销售货物、提供应税劳务或应税服务应收取的增值税额。

6、“转出多交增值税”科目该科目适用于一般方式及简易方式征税的项目，核算期末转出多缴的增值税。

（四）“应交税费—未交增值税”科目该科目适用于一般方式及简易方式征税的项目，核算期末转入的应交未交增值税额，转出多交的增值税也在本科目核算；本科目借方余额，反映多交增值税，本科目贷方余额，反映未交增值税。

（五）“应交税费—待抵扣进项税额”科目该科目适用于一般方式征税的项目，开发成本进项税发票认证后，由“其他应收款—待抵扣进项税”结转至本科目。

（六）“应交税费—预缴增值税”科目该科目适用于一般方式及简易方式征税的项目，核算收到预收款时预缴的增值税。

三、主要业务事项核算处理（一）适用简易征收方式的项目1、销售收入的核算处理（1）收取预收款借：银行存款贷：预收账款—房产销售—XX房号—5月1日前收款贷：预收账款—房产销售—XX房号—5月1日后收款（简易方式）注：增设辅助核算的会计处理方案详见附件。

（2）支付预缴税款，应预缴税款=5月1日后预收款÷（1+5%）×3%（预缴税率按当地政策执行）借：应交税费—预缴增值税贷：银行存款（3）确认收入时，将上述预收账款结转主营业务收入，并结转销项税额借：预收账款—房产销售—XX房号—5月1日前收款借：预收账款—房产销售—XX房号—5月1日后收款（简易方式）贷：主营业务收入（金额见注）应交税费—应交增值税—销项税额—5％（金额见注）注：①主营业务收入=5月1日前收款+5月1日后收款-销项税额②销项税额=5月1日后收款÷（1+5%）×5%（4）结转和入伙收入相匹配的营业税金及附加A、针对5月1日前收款缴纳的营业税金及附加、5月1日后收款缴纳的增值税附加：借：营业税金及附加贷：应交税费—营业税贷：应交税费—城市维护建设税贷：应交税费—教育费附加贷：应交税费—其他（注:水利基金等）B、针对5月1日后收款预缴的增值税：借：应交税费—应交增值税—已交税金贷：应交税费—预缴增值税（5）期末转出未交税金借：应交税费—应交增值税—转出未交增值税贷：应交税费—未交增值税（6）缴纳未交税金借：应交税费—未交增值税贷：银行存款2、开发成本等支出的核算处理借：开发成本等贷：应付账款（二）适用一般计税方法计税的项目1、销售收入的核算处理（1）收取预收款借：银行存款贷：预收账款—房产销售—XX房号—5月1日后收款（一般方式）（2）支付预缴税款，应预缴税款=预收款÷（1+11%）×3%（预缴税率按当地政策）借：应交税费—预缴增值税贷：银行存款（3）确认收入时，将上述预收账款结转主营业务收入，并结转销售税额借：预收账款—房产销售—XX房号—5月1日后收款（一般方式）贷：主营业务收入应交税费—应交增值税—销项税额—11％（4）结转土地款抵减的销项税额根据国家税务总局公告2016年第18号文，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。

土地款抵减的销项税额=当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）*11%账务处理如下：借：应交税费—应交增值税—土地款抵减的销项税额贷：主营业务收入注：①土地价款仅指土地出让金。

②当期允许扣除的土地价款仅指与本期入伙收入匹配的土地出让金。

（5）结转和入伙收入相匹配的预缴增值税借：应交税费—应交增值税—已交税金贷：应交税费—预缴增值税（6）结转和入伙收入相匹配的预缴增值税附加借：营业税金及附加贷：应交税费—城市维护建设税贷：应交税费—教育费附加贷：应交税费—其他（注：水利基金等）（7）期末转出未交税金借：应交税费—应交增值税—转出未交增值税贷：应交税费—未交增值税（8）期末转出多交税金借：应交税费—未交增值税贷：应交税费—应交增值税—转出多缴增值税（9）缴纳未交税金借：应交税费—未交增值税贷：银行存款2、开发成本等支出的核算处理（1）开发成本等发生后，发票尚未取得或虽取得但尚未认证时借：开发成本等其他应收款—待抵扣进项税额贷：应付账款注：①发票尚未取得时，需自行预估进项税额，待取得进项税发票后，如实际进项税额与预估有差异的，于取得发票当月根据差异额进行账务调整。

②期间费用、购置设备等如能取得进项税发票，比照上述处理。

（2）发票认证后借：应交税费—应交增值税—进项税额—其他（注：期间费用、购置设备等取得的进项税）房地产销售业务增值税核算办法借：应交税费—待抵扣进项税额（注：开发成本取得的进项税）贷：其他应收款—待抵扣进项税额（3）项目公司根据《成本核算指引》规定的成本分配时间节点，对取得的开发成本进项税发票根据合同台账及成本分配金额，计算出销售物业、自持物业对应的进项税额后，账务处理如下：借：应交税费—应交增值税—进项税额—销售物业借：应交税费—应交增值税—进项税额—自持物业（先转60%部分，一年后转40%部分，见注）贷：应交税费—待抵扣进项税额注：①根据国家税务总局2016年第15号文关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

②购置不动产取得的进项税额也在“应交税费—应交增值税—进项税额—自持物业”科目核算。

③成本台账按上述要求修正，增加进项税额及分配过程。

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