2016年营改增后房地产相关税费计算
营改增后购房合同契税
随着我国税制改革的不断深入，营业税改征增值税（营改增）政策已于2016年5月1日正式实施。
这一改革对购房合同契税的计算和缴纳产生了重大影响。
本文将为您解读营改增后购房合同契税的相关政策。
一、契税计税依据的变化在营改增之前，契税的计税依据为房屋的成交价格，即购房合同约定的房屋总价。
而营改增后，契税的计税依据变为不含增值税的金额。
具体来说，一手新房的契税计税金额为购房合同约定的房屋总价减去增值税。
二、契税税率的变化营改增后，契税的税率并未发生变化，仍按照原有的税率执行。
具体税率如下：1. 个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行；2. 户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%；3. 所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收；4. 购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。
三、契税缴纳时间的变化营改增后，契税的缴纳时间并未发生变化。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
四、契税缴纳流程的变化营改增后，契税缴纳流程发生了一定的变化。
具体流程如下：1. 签订购房合同后，购房者需向开发商索取购房发票；2. 购房者持购房发票、购房合同、身份证等相关材料，到契税征收机关办理纳税申报；3. 契税征收机关审核通过后，购房者需缴纳契税；4. 购房者持契税完税证明及相关材料，到房产管理部门办理产权登记。
五、契税优惠政策营改增后，契税仍保留一定的优惠政策。
例如，对于购买首套住房的家庭，在90平方米以下的部分，契税仍可享受1%的优惠税率。
总之，营改增后购房合同契税政策在计税依据、税率、缴纳时间等方面发生了一定的变化。
购房者需了解相关政策，合理规划购房预算，确保顺利完成契税缴纳。
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。
以下仅作为参考。
房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。
而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。
按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。
梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。
下面以估价基本事项为轴线进行说明：一、估价目的与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。
二、价值时点增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税；2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。
三、估价对象（一）区分估价对象的项目类型1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。
（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人1.一般纳税人；2.小规模纳税人；3. 其他个人。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。
这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。
对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。
本文将对此进行详细解析。
在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。
增值税的征税范围包括所有的商品和服务。
在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。
营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。
但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。
在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。
营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。
纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。
同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。
营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。
购方需凭增值税发票进行进项抵扣。
如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。
为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。
纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。
税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。
作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。
税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。
自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。
房地产行业“营改增”后那些“税”该如何
房地产行业“营改增”后那些“税”该如何
应交增值税=（销售收入-
当前允许抵扣的土地金额）/（1+9%）*9%-抵扣税额
允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积）
允许抵扣的外购项目主要有：
依据1：
关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除9%。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
法律依据2：
1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税；
2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务9%，原材料采购13%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。
土地增值税的规定
一、不能被扣除的项目有哪些？
1.”土地闲置罚款“不参与土地增值税扣项计算；
2.”行政事业收费“不参与土地增值税扣项计算；
3.”不可预见费“按实际发生参与土地增值税扣项计算，不按计提费用来计算；
4.”管理费用“与”营销费用“参与9%土地增税扣项，有的城市90%可以参与抵扣；
5.”利息支出“可以参与土地增值税扣项计算，但超期利息不可以参与抵扣。
营改增后销售房地产不含税收入怎么算
营改增后销售房地产不含税收入怎么算根据财税[2016]36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》和国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，营改增后，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）。
相应的增值税销项税额的计算公式为：销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）×11%。
例: 甲房地产开发企业为一般纳税人，按照增值税一般计税方法计税。
甲企业销售一套房产，取得含税销售收入1,110万元，假设对应允许扣除的土地价款为400万元。
则甲企业按照财税[2016]36号文规定，销售额=（1,110万元-400万元）÷（1+11%）=639.64万元，增值税销项税额=(1,110-400) ÷(1+11%) × 11%=70. 36万元。
根据财税[2016]43号《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》规定，营改增后，契税、房产税、土地增值税和个人所得税的计税依据为不含增值税收入。
对于不含税收入，目前存在三种计算方法，下面以上述例子分别说明。
在上述例子中，含税收入为1,110万元，则不含税收入=1,110÷(1+11%)=1,000万元。
即不含税收入=含税收入÷（1+税率），这是不含税收入的第一种计算方法。
同样在上述例子中，含税收入为1,110万元，增值销项税额为70.36万元，则不含税收入=1,110万元-70.36万元=1,039. 64万元。
即不含税收入=含税收入-增值税销项税额，这是不含税收入的第二种计算方法。
财税(2016)43号营改增后契税、房产税、土地增值税、个税计税依据
关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知
财税[2016]43号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有
关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含
的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包
括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部国家税务总局
2016年4月25日
【名词解释】契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的
一种财产税。
应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
2016年营改增后房地产相关税费计算
20
土地增值税| 计算公式
扣除项目
（二）房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产 开发成
本
前期工程费 建筑安装工程费
工程材料 基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率 对应税率 对应税率
法律依据： （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交 纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
扣除项目 1、土地成本 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、旧房及建筑物评估价格 5、相关税金 6、加计扣除 扣除项目总额：（一）至（六）项之和
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土地增值税| 计算公式
扣除项目 （一）土地成本=土地出让金及契税
法律依据： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的
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土地增值税| 计算公式
扣除项目
（四）旧房及建筑物评估价格
法律依据： （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的 重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）相关税金
增值税×（城市建设维护税7%+教育附加费3%+地方教育附加费2%）×20%
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
一、案例信息整理： 1、预售收入6亿元 2、土地总建面20万方，当期销售6万方，出让金3亿元 3、可抵扣项：3亿工程价款（征收率3%），装修费5000万元（征收率3%），自行采 购材料1亿元（征收率17%），其余增值税进项发票300万元
2016营改增转让取得的不动产税收政策适用解读
2016营改增一般纳税人转让取得的不动产相关税收政策及会计实务适用解读根据财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（八）条销售不动产，第3点规定：一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
第(四)条进项税额第1点适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
依据以上文件规定现就，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产适用政策列举如下：一般纳税人转让取得的不动产2016年05月01日公司购进用于管理用办公楼借方：固定资产 1000000应交税费——应交增值税（进项税额） 110000贷方：银行存款 1110000借方：应交税费—增值税留抵税额 44000（110000*40%）附件2第(四)条第1点规定。
贷方：应交税费——应交增值税（进项税额转出）44000预计净残值率为原值的10%，当年6月-12月计提折旧：借方：管理费用 26250 (1000000*90% /20 /12 *7)贷方：累计折旧262502017年01月01日上期留抵的税款转入进项税额（第二年抵扣比例为40%）借方：应交税费——应交增值税（进项税额）44000（110000*40%）贷方：应交税费—增值税留抵税额 440002017年全年计提折旧：借方：管理费用 45000（1000000*90%/20）贷方：累计折旧450002017年12月31日处置该房产借方：固定资产清理 928750累计折旧 71250（26250+45000）贷方：固定资产 1000000借方：银行存款 1665000贷方：固定资产清理 928750应交税费——应交增值税（销项税额）165000营业外收入——处置非流动资产 571250以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款：借方：应交税费——未交增值税 25000 [（1500000-1000000）*5% ] 贷方：银行存款 25000预缴税款后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
营改增后房地产相关税费计算
2020/1/22
1
目录
CONTENTS
2020/1/22
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/22
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/22
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
2020/1/22
8
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
ห้องสมุดไป่ตู้
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
5%征收率，不能抵扣进项税
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算
建筑面积
月租金
月数
年总收益
120,
税费
房产税
营业税
城建税
教育费附加
税率
12%
5%
7%
3%
14,
6,
年纯收益
99,
折现率
10%
收益年限
30
现值
933,
2.出租人为一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。
自2016年5月1日起“营改增”后：
1.出租人为个体工商户或其他个人
年总收益=100*20*12=
房产税=24000*4%=
增值税=24000/(1+5%)*%=
城建税（市辖区）=*7%=
教育费附加=*3%=
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
24,
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
4%
月数
年总收益
24,
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
12%
%
7%
3%
2,
1,
年纯收益
19,
折现率
5%
收益年限
60
现值
375,
3.出租人为一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
“ 营改增”后房地产业税收的相关规定
“营改增”后房地产业税收的相关规定一、取得不动产的抵扣规定1. 所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
二、销售不动产的征税范围销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
三、经营租赁不动产的征税范围经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
四、税率和特殊征收率及计税方法(一)销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%;销售、出租不动产的征收率为5%。
五、利息及费用不得抵扣进项税额(一)纳税人购进贷款服务(支付利息)的进项税额不得从销项税额中抵扣。
(二)纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
六、不征收增值税的收入房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。
七、销售额的规定(一)销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用(不含税)，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
营改增后房地产企业土地增值税的清算
营改增后房地产企业土地增值税的清算
营改增是指2016年5月1日起中国国家税务总局实施增值税改革的政策，主要是将原先的营业税转变为增值税。
房地产企业土地增值税的清算在营改增后有了一些变化。
营改增前，房地产企业在转让房地产时需要缴纳的是土地增值税。
土地增值税是按照国家规定的一定比例计算销售额或者评估值的税费，税率一般为30%。
在土地增值税的计算中，房地产企业可以扣除一定的成本和减值准备，然后按照税率计算出应纳税额。
营改增后，房地产企业需要缴纳的是增值税。
房地产企业转让自持物业的增值部分需要缴纳6%的增值税。
房地产企业转让不动产的增值部分也需要缴纳6%的增值税，但是对于购置不动产满2年的房地产企业，可以按照减按3%计征增值税的政策进行缴纳。
房地产企业土地增值税的清算主要包括以下几个方面：房地产企业需要对土地增值税进行清算，计算应纳税额，并按照规定的税率进行缴纳。
房地产企业需要将增值税纳入成本计算，以便在后续销售中能够进行合理的定价。
房地产企业还需要及时向税务部门申报土地增值税，并在规定的时间内缴纳税款。
如果不按照规定的时间缴纳税款，将会面临罚款等相关处罚。
需要注意的是，房地产企业在进行土地增值税清算时，应该合理运用相关减免政策。
对于购置不动产满2年的房地产企业，可以按照减按3%计征增值税的政策进行缴纳。
房地产企业还可以合理利用成本和减值准备等扣除项目，降低应纳税额。
营改增后，房地产企业土地增值税的清算有了一些变化，房地产企业需要按照新的政策规定进行清算，并合理利用相关减免政策降低应纳税额。
及时向税务部门申报并缴纳土地增值税，以避免可能的处罚。
2016年5月营改增后房地产企业增值税会计核算
(2)（强调）一般纳税人按征收率计算的增值 税记入“应交税费——未交增值税”，不通过 “应交税费——应交增值税（销项税额）”核 算。
【例题·计算题】某企业转让一台使用过的机器设备 规定不得抵扣，且暂未抵 （假设已作为固定资产使用），该设备 2015年8月购 扣进项税额；营改增后购 入，原价1万元，现以5150元售出。进应抵扣未抵扣进项税额 的固定资产；营改增前购 税收政策：按3%的征收率减按2%的征收率征收增值税， 进或自制的固定资产 应纳增值税=5150÷1.03×2%=100（元） ① 取得转让收入时 借：银行存款 5150 贷：固定资产清理 5050 应交税费——未交增值税 100 （5150÷1.03×2%） ②缴税时 借：应交税费——未交增值税 100 贷：银行存款 100
(5)销项税额 ①记录企业销售货物、提供应税劳务或应税服务应收 取的增值税额。 ②注意：退回销售货物应冲减的销项税额，只能在贷 方用红字登记。 【例题·计算题】某企业原销售房屋的不含税价值为 100万元，销项税额为11万元的房屋被客户要求退回， 假设已经按税法规定开具了红字增值税专用发票。退 回时的会计处理？ 借：主营业务收入 100万 贷：银行存款 111万 应交税费--应交增值税（销项税额) -11万 同时冲减成本： 借：开发产品 贷：主营业务成本
(3)企业当月缴纳上月应缴未缴的增值税时， 借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记 “银行存款”科目。 【例题】某商贸公司为增值税一般纳税人， 2016年7月8日上缴2016年6月应纳增值税额 148000元，则正确的会计处理为： 借：应交税费——未交增值税 148 000 贷：银行存款 148 000 (4)月末，本科目的借方余额反映的是企业多 缴的增值税款，贷方余额反映的是期末结转下 期应缴的增值税。
【干货】营改增后二手房交易需缴哪些税费？
【干货】营改增后二手房交易需缴哪些税费？2016-07-05 14:41:13 小安2016年5月1日起国家实行“营改增”政策后，二手房交易部分税费实行新的计算规则。
小编呕心为您梳理税费计算，不仅有公式还有例子，简单易懂，一定要看完哦！PS：下文的总价指此次交易价，原价指买家原购入价。
税费计算规则针对上海地区。
1、契税契税的缴纳分以下几种情况：①对于首套住房：当房屋面积≤90平米时，契税=总价×1%；当面积＞90平米时，契税=总价×1.5%。
②对于非首套住房：契税=总价×3%（无论房屋面积多大）2、增值税根据政策，从2016年5月1日起，二手房交易营业税改缴增值税，具体算法如下。
•个人将购买＜2年的住房对外销售：增值税=总价÷（1+5%）×5%•个人将购买≥2年的住房对外销售，分两种：如果是普通住房：增值税=0如果是非普通住房：增值税=（总价-原价）÷（1+5%）×5%举个栗子小王将购买不足两2年的房屋对外销售，交易价为420万元。
应纳增值税=420÷（1+5%）×5%=20万元。
小张将购买已3年的普通住房对外销售，交易价200万元，由于他符合免征条件，所以增值税为0 元。
小李将购买已4年的非普通住房对外销售，交易价500万元，而3年前他原购入价为400万元。
应纳增值税=（500-400）÷（1+5%）×5%=4.76万元。
3、个人所得税•如果同时满足家庭唯一住房、购买时间超过5年两个条件，免交个人所得税。
•如果不同时满足以上两个条件，按以下两种方法计算出结果后，取其中的较小值作为应缴个税额。
一种是按总价计算：个税=总价×1%另一种按差价计算：个税=（总价-原价）×20%举个栗子蒋先生将购买已4年的住房对外销售，交易价400万元，而他的原购入价为300万元。
按总价算个税=400*1%=4万元，按差价算个税=（400-300）*20%=20万元。
营改增后购房合同契税
随着我国税收改革的不断深入，营改增政策的实施对购房合同契税产生了重大影响。
本文将围绕营改增后购房合同契税的相关政策、计算方式、缴纳流程等方面进行详细介绍。
一、营改增政策对购房合同契税的影响营改增政策实施后，契税的计税依据发生了变化。
根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）文件规定，契税的计税依据为不含增值税的金额。
二、契税计算方式1. 新建商品房：契税计税价格为购房合同约定的房屋总价减去增值税。
具体计算公式如下：契税金额 = 购房合同总价× 契税率2. 二手房：契税计税价格为购房合同约定的房屋总价减去增值税。
具体计算公式如下：契税金额 = 购房合同总价× 契税率三、缴纳流程1. 凭购房合同、身份证、户口本、婚姻状况证明等材料，到开发商处开具住房全额的不动产统一销售发票。
2. 携带购房合同、发票、身份证、户口本、婚姻状况证明等材料，到住房所属房管部门申请缴纳契税。
3. 房管部门审核通过后，纳税人按照要求缴纳契税。
4. 缴纳契税后，房管部门出具完税证明。
5. 携带完税证明及相关材料，到房管部门办理产权证。
四、契税优惠政策1. 首套房契税优惠：对购买首套房的纳税人，契税税率有所降低。
2. 二套房契税优惠：对购买二套房的纳税人，契税税率有所降低。
3. 非住宅房产契税优惠：对购买非住宅房产的纳税人，契税税率有所降低。
五、注意事项1. 营改增后，契税计税依据发生变化，购房者在签订购房合同时应注意核实计税价格。
2. 购房者在缴纳契税时，应按照实际计税价格缴纳，避免因计税依据错误而造成不必要的损失。
3. 营改增后，购房合同契税的缴纳流程有所调整，购房者应提前了解相关政策，确保顺利办理。
总之，营改增政策对购房合同契税产生了重大影响。
购房者应充分了解相关政策，合理规避风险，确保自身权益。
同时，相关部门也应加强契税征管，确保税收政策的顺利实施。
营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
20.00
12.00
24,000.00
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
4%
1.5%
7%
3%
2,880.00
342.86
24.00
10.29
年纯收益
20,742.85
折现率
5%
收益年限
60
现值
392,647.41
营改增前计算结果对比：
项目
房产税=120000*12%=14400.00
增值税=120000/(1+5%)*5%=5714.29
城建税（市辖区）=5714.29*7%=400.00
教育费附加=5714.29*3%=171.43
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
100.00
12.00
120,000.00
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
例2：某建筑面积100平方米住宅用房，现含税月租金为20元/平方米，还原率为5%，剩余收益年限为60年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。
自2016年5月1日起“营改增”后：
1.出租人为个体工商户或其他个人
年总收益=100*20*12=24000.00
2016年房产过户费用怎么计算
在房屋交易的全过程中，大家许多情况下都是会碰到花费的交纳难题。
那麼，究竟有关2016年房产过户费用怎么计算的详细信息是如何的呢？大家该掌握什么有关2016年房产过户费用怎么计算的內容。
下边就要我来为大伙说说有关2016年房产过户费用怎么计算的一些状况。
房产过户费用怎么计算一、增值税在2016年房地产营改增以后，称所得税，看房产证办出的年限，再分辨是不是能免税。
依据要求，本人出让住宅，在2016年4月30日前已签署转让协议，2016年5月1日之后申请办理产权年限变动事宜的，应交纳所得税，不交纳增值税。
在其中，本人将选购2年之上（含2年）的住宅对外开放市场销售的，增值税免税。
本人将选购不够2年的住宅对外开放市场销售的，依照5％的增值税率全额的交纳所得税。
二、房产契税相关政策：住房90平下列1％；住房90－144为1．5％；其他的无论是住房或是普通住宅都3％。
三、个人所得税在房产证授予5年之内市场销售，按零售价1％征缴企业所得税（有的地区按零售价与原零售价价差20％征缴企业所得税，也是有上二种状况2选1的）；房产证授予5年之后市场销售，如能证实商家卖的是家中定居日常生活用地的，可免税企业所得税！四、合同印花税一般住房90平方米下列免税；其他按零售价0．05％征缴！五、担保费实际上你产权过户如不用套按揭贷款，应当不容易必须评定。
担保费一般5‰之内。
实际利率地区不一样各有不同！！（三种状况：如不按揭贷款，也很有可能不需评定，故不用担保费；按揭贷款的也是有很有可能介绍费中已包含担保费；也是有可能是房产交易关键在买卖产权过户时立即向申请者代办。
）六、介绍费独立产权过户能够不用中介公司。
如买卖房子务必要牵涉到中介公司（如需按揭贷款，很有可能就得务必找中介公司了），介绍费一般为0．5－2．5％；如只需中介公司代办公司不动产登记证得话那只要付代理费大约200元上下！七、其他费那有的地区很有可能还涉及到成本费、评估费、买卖费等，但数量较小！！公有住房土地出让：依照本地现行政策缴纳，全国各地现行政策对于此事各有不同。
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15
PART
3
土地增值税计算
16
土地增值税| 计算公式
什么是土地增值税？
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位 和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴 纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
对“转让”的解读
6% 11% 17%
对应税率
11%
不涉及增值税
不涉及增值税
凡涉及增值税的成本均为不含税成本
法律依据： （二）房地产开发成本：纳税人房地产开发项目实际发生的成本。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净 支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生 的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发费用=银行利息+（土地成本+房地产开发成本）×5%
法律依据： （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、 管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不 能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）（二）项规定计算的金额之 和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发 费用按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自 治区、直辖市人民政府规定。
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万
销项税
营改增后房地产相关税费计算
1
目录
CONTENTS
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
增值税
价外税
差额计征（销项-进项）
21
土地增值税| 计算公式
扣除项目
（三）房地产开发费用（有关的销售费用、管理费用、财务费用。）
法律解读 利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能 超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用， 按（一）（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
2、计算抵扣税额（工程价款、采购材料、装修费、其余增值税发票）
=30000工程价款÷（1+3%）×3%小规模纳税人增值税率3%+10000采购材料÷（1+17%）×17%销售或进口货 物增值税率17%+5000装修费÷（1+3%）×3%小规模纳税人3%+300进项税发票=2772万元
3、2016年5月预缴增值税：
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
土地增值税是累进税，按四级累进税率表中税率计税
计算公式
应交土地增值税=增值额*相应税率-扣除项目总额*速算扣除系数
级数 1
增值额与扣除项目金额 比率（%）
税率（%）
速算扣除系数 （%）
增值税公式
不超过50%
30%
0%
土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%
2
50%～100%
40%
5%
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
法律依据： （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交 纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
进项税
5
PART
2
增值税计算
6
房地产项目增值税基本知识
7
增值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率 计税方法
纳税义务发生时间
境内销售或者租赁不动产
11%、5% 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
备注 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业
管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业
有关费用。
20
土地增值税| 计算公式
扣除项目
（二）房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产 开发成
本
前期工程费 建筑安装工程费
工程材料 基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率 对应税率 对应税率
=（600002016年后收入-9000当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%-2772抵税额-1622预缴税款=660万元。
13
除了经济测算，对咨计算| 其他启示
代理及咨询业务适用增值税率6% 营改增后的合同谈判：合同中明确合同价款是否含税；转移部分税负
扣除项目 1、土地成本 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、旧房及建筑物评估价格 5、相关税金 6、加计扣除 扣除项目总额：（一）至（六）项之和
19
土地增值税| 计算公式
扣除项目 （一）土地成本=土地出让金及契税
法律依据： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
8
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
9
经济测算中增值税具体算法
10
增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
= 600002016年5月后销售6亿÷（1+11%房地产增值税率11%）×3%预缴3%=1622万元
套用公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
2016年12月应补缴增值税
=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%-进项税额-预缴税款
(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不 征税(国家才是所有者，才能出让；
(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着 物产权的行为征税；