营改增后房地产开发企业如何正确核算【会计实务操作教程】
房地产开发企业会计核算(营改增)2016(1)
6、企业所得税 （1）查账征收：1.销售未完工产品取得收入：按预计 计税毛利率，计算毛利额， 项目完工后计算实际毛 利调整以前毛利计算纳税 2.销售完工：税率25% （2）核定征收 7、 印花税 同上
厚积薄发，成会计英才
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（五）出租、用于营业等
1、营业税 租金的5% 2、城建税 7%、5%、1% 3、教育费附加 营业税的3% 4、城镇土地使用税 同上 5、 房产税 自用：计税余值 *1.2% 出租：租金的12%
甲房地产公司开发中，施工企业承包地下设施、 管道等安装工程已竣工，总计支付工程款4,000万元， 其中供电配套设施费1,020万元，燃气工程费288万元， 景观工程费570万元， 绿化费用500万元, 其他1,622 万元。 进项税额：40,000,000/（1+11%）× 11%=3,963,963.96
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3、“管理费用” “管理费用”科目核算房地产开发企业为组织 和管理企业开发经营所发生的管理费用。 4、“销售费用” “销售费用”科目核算房地产开发企业销售开 发产品的过程中发生的各种费用。 5、“财务费用” “财务费用”科目核算房地产开发企业为筹集 生产经营需要资金而发生的非资本化的融资费 用。
借：开发成本——土地——碧水园(基础设施费)1500000 贷：应付账款——X施工企业 1500000
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⑥9月末，碧水园土地开发工程完工。
假设“开发成本——土地开发——碧水园”账户归 集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成 本为942.75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未 投入使用，其余30000㎡已全部转让，月终结转本 块土地的开发成本。 作会计分录如下：
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三、房屋开发成本的核算
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程房地产开发企业“营改增”后账务处理流程（仅适用于老项目简易征收）收张三、李四意向金或房款各1050000元，无论是房款或意向金都通过一个固定其他应付款科目，这样便于查账。
比如张三缴纳的款项，通过三栏明细账查询可以有一览无余的效果。
因此在收到款项时，做如下分录：借：银行存款2100000贷：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000营改增后，房地产企业预收房款的税务政策发生了变化，账务处理也相应改变。
营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。
营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。
2100000/（1+5%)=2000000元。
价2000000元，税100000元。
借：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000贷：预收账款-某某项目?2000000应交税费-应交增值税-未交税金100000将意向金转入预收账款的同时进行预缴税款申报，填写国家税务总局2016年第13号公告中的附件5《增值税预缴税款表》，预缴税金2100000/（1+5%）3%=60000元，账务处理如下：借；应交税金-应交增值税-预缴税金60000贷：银行存款60000次月实际开具1050000元发票，则达到纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税2016年5月1日后开具的增值税零税率发票）。
=1050000/（1+5%）5%=50000元。
借：应交税金-应交增值税-未交税金50000贷：应交税金-应交增值税-销项税?50000此时“未交税金”正式形成“销项税”，如果“未交税金”有贷方余额表示已经转入“预收账款”但未开发票的余额。
本例中未交税费余额=100000-50000=50000元，50000÷5%=100000元未开发票，这样无论客户多少都能清楚的知道哪些开了发票。
营改增后房地产企业怎么做账-会计实务文档首发
营改增后房地产企业怎么做账-会计实务文档首发会计实务优秀获奖文档首发！营改增后房地产企业怎么做账-会计实务精选文档首发营改增后房地产企业怎么做账新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》(下称原制度)中的相关规定相比，房地产企业开发成本明细项目的具体核算内容发生了4个方面的变化。
引入作业成本法新制度的最大亮点是，引入了新的成本管理方法作业成本法。
体现在房地产企业开发成本核算来看，主要是将原制度在期间费用开支的部分费用计入了开发成本，使成本信息更加真实、完整。
主要项目有，将原制度在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本前期工程费。
比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。
将原制度规定在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本开发间接费。
比如：预结算编制与审核费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用、前期物业管理费等。
将原制度规定在销售用度开支的项目，计入了开发成本基础设施建设费。
比如，开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零星设施用度。
新增借款用度项目无论是原制度还是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规定，房地产企业的成本项目均为6个，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。
会计实务优秀获奖文档首发！而《新成本制度》在房地产企业原本的6个成本项目基础上，新增了第7个成本项目借款用度，并明确规定其用来核算吻合资本化条件的借款用度。
也就是说，对房地产企业在商品房开发过程当中，即取得《施工许可证》后工程开工至工程竣工交付取得《大产权证》期间，因房地产开发项目借款而发生的用度，需求进行资本化处理，计入开发成本借款用度核算。
这一变化，解决了房地产企业核算借款用度计入哪个成本项目的难题，对企业来讲是一大。
营改增后房地产企业会计处理
营改增后房地产公司会计办理一、开发阶段，归集开发成本1、购买土地、支付拆迁赔偿费、市政配套费契税等借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁赔偿费贷：银行存款等科目2、发生开发成本借：开发成本（XX 项目、成本对象）——先期工程费——基础设备费——建筑安装工程费——公共配套设备——借钱花费（或列开发间接花费，借钱花费不可以抵进项）借：开发间接花费借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。
借：开发成本—XX 项目 (对象 ) —— XX贷：银行存款（对付账款）不可以分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接花费，再在各成本对象之间按必定标准分派。
成安分派的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、估算造价法。
此中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】 31 号】建议：建筑面积。
二、预售阶段，获得预售收入1、未完工收到预收款借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3% 预缴】，次月缴纳时：借：应交税费—未交增值税贷：银行存款3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附带、地方教育费附带及缴纳土地增值税等税费借：应交税费—城、教、土增税等贷：银行存款三、完工销售阶段，确认收入、成本1、完工分派开发间接花费借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接花费2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定财富或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细3、交房并切合确认收入条件借：预收账款等贷：主营业务收入——XX 项目（房号）贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的所有价款和价外花费，按11%税率计算销项税金。
4、同时，结转交房部分所对应的成本：借：主营业务成本贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细）5、扣减收入对应的土地价款当期同意扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期能够扣减的土地价款 /（ 1+11% ） *11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）贷：主营业务成本——XX 项目月底，计算还没有缴纳的增值税=（所有销项税额-营改增抵减的销项税额）-所有进项税额 =a 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a贷：应交税费——未交增值税a次月，申报缴纳增值税：借：应交税费——未交增值税a贷：银行存款a结转当期已售面积所对应的税金及附带：借：营业税金及附带贷：应交税费 --城、教、土增税等项目工程的先期工程费是指项目开发先期发生的水文地质勘探、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等先期花费，详细包含：一、勘探费。
营改增后房地产业的账务处理
一般计税方法的账务处理
（三）购买货物、劳务或接受服务时: 借：工程物资(甲供材）/原材料/库存商品 （按照增值税扣税凭证上注明的金额） 开发成本 其他业务成本 劳务成本 销售费用 管理费用 应交税费—应交增值税—进项税额 （按照增值税扣税凭证上注明的增值税额） 贷：应付账款/银行存款
营改增后房地产业的账务处理
2020/9/4
序
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全 面推开营业税改征增值税(营改增)试点，建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业营业税纳税人纳入试点范围。增 值税和营业税虽然都属于流转税，但两者在账务处理上却 大为不同。另外，根据纳税人经营规模及会计核算健全程 度，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人；一般 纳税人按照税率适用一般计税方法，小规模纳税人按照征 收率适用简易计税方法；由于不同规模纳税人在增值税计 税方法上存在差别，两者账务处理也不相同。
“销项税额”专栏，记录企业销售货物提供应税劳务或 应税服务收取的增值税额。企业应收取的销项税额，用蓝 字登记；退回销售货物或应税劳务或应税服务应冲销的销 项税额，用红字登记登记。
“营改增抵减的销项税额”专栏，记录企业按照税法规 定实行差额征税、按规定允许扣减的增值税销售额应冲减 的销项税额。
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“已交税金”专栏，记录企业已预缴的增值税额，或辅 导期管理的增值税纳税人缴纳税额；企业已缴纳的增值税 额用蓝字登记，退回多缴的增值税额用红字登记。
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会计科目设置
“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录企业按免抵 退税规定计算的向境外单位提供适用增值税零税率应税服 务的当期应免抵税额。
“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应缴未缴 的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝 字登记。
营改增后房地产企业全程会计核算方法与税务处理技巧PPT课件
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 7.城镇土地使用税计税依据
《城镇土地使用税暂行条例》 第三条 土地使用税以纳税人实际占用的土地
面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
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《中华人民共和国契税暂行条例》 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签 订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税 人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质 凭证的当天。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 4.耕地占用税计税依据
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第四条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕
(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
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房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 9.城镇土地使用税纳税时间
《城镇土地使用税暂行条例》 第九条 新征用的土地，依照下列规定缴纳土
地使用税： (一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时
(四)人均耕地超过3亩的地区， 每平方米为5元至25元。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 6.耕地占用税纳税时间
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第十二条 获准占用耕地的单位或者个人应当在 收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕 地占用税。
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一、开发产品的账务处理
开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合 设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作 为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记本 科目，贷记“开发成本”科目。
营改增房地产业账务处理
一、房地产业1、预收款借：库存现金或银行存款贷：预收账款—某号楼—某业主2、次月上交上月预收款的税金:（按上月的预收款全部金额÷1.11%×3%）借：应交税费—应交增值税-已交税贷:银行存款3、实际销售房屋并向业主开票：（注意:这里要有售房的实际面积）借：预收账款—某号楼-某业主（预收的首付款)库存现金（用现金补付的房款）其他货币资金—通联公司(刷银联卡和通联卡补付的房款）银行存款（刷专业银行卡直接到账的和开来支票的）贷：主营业务收入—某号楼—销售收入应交税费—应交增值税—销项税4、付给政府及土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
借：开发成本—某小区或某项目部—土地开发—土地征用费贷：银行存款4、月末抵减支付给政府的土地款可抵减的收入=（本期实际销售的建筑面积÷可供出售的全部建筑面积×实际支付给政府的全部地价款）÷1.11可抵减的销项税= 可抵减的收入×11%借：主营业务收入—某号楼—可抵减收入应交税费-应交增值税-销项税贷：主营业务成本—某号楼成本5、结转增值税（销项税贷方—销项税借方）—进项税+进项税转出-上月留抵不可抵扣的项目中：居民日常服务：居民日常服务,是指主要为满足居民个人及家庭日常生活需要提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。
其他生活服务：其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务，旅游娱乐服务、餐住宿服务和居民日常服务饮之外的生活服务。
二、建筑施工业:（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷(1+11%）×2%（二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷（1+3％）×3%根据上属规定：一、采用一般计税方法的1、支付分包括时开来增票的：借:工程施工—甲工程—分包工程费应交税费—应交增值税—进项税贷：应付账款-A公司2、建筑业开票结算(按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷：主营业务收入—甲工程应交税费—应交增值税—销项税3、在异地预交税金时，(工程开票收入—支付的分包工程款)÷1.11×2％借：应交税费—应交增值税-已交税贷：银行存款二、采用简易征收方法的1、支付分包括时开来普票的：借:工程施工—甲工程-分包工程费贷：应付账款-A公司2、开票结算（按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷:主营业务收入-甲工程-工程收入应交税费—应交增值税3、冲转分包工程费：（支付的分包工程款×3%）借：主营业务收入—甲工程—可抵减分包工程款（支付的分包工程款÷1.03 应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3％）贷:主营业务成本—某工程或：借：应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3%）贷:主营业务成本—某工程3、在异地预交税金时，工程开票收入—支付的分包工程款后的余额×3%借：应交税费-应交增值税-已交税贷：银行存款三、餐饮服务业:购进初级农产品,菜等，酒店可同农民到国税代开增值税发票,可以抵扣13％一般餐饮业多数选小规模纳税人，即便你选择一般纳税人，也可按简易征收法计税，3％但是酒店不可以开出专用增票。
会计干货之【营改增课堂】房地产开发企业增值税会计核算要求及科目设置
会计实务-【营改增课堂】房地产开发企业增值税会计
核算要求及科目设置
上周微课堂主要讲解了纳税实务问题，这周我们将主要讲解营改增后会计核算上的变化。
一、增值税会计核算要求
增值税会计核算，不仅仅记录应交税款的多少，还有可能影响到企业实际税负。
《营业税改征增值税试点实施办法》
第四条年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。
第八条纳税人应当按照国家统一的会计制度进行增值税会计核算。
第三十三条有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。
（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。
也就是说，如果房地产开发企业的会计核算不健全，在设立之初可能不能成为一般纳税人，而即使成为一般纳税人，在开发经营后也会导致进项税额不能抵扣，税负大大增加。
二、增值税会计科目设置
应交税费下设二级明细科目
应交增值税下设三级明细科目
特别提示：请注意余额方向，科目的使用将在后期内容具体介绍。
房地产开发企业会计核算营改增
房地产开发企业会计核算营改增随着营改增政策的不断深化和完善，房地产开发企业面临了新的税务改革和会计核算标准。
本文将介绍营改增带来的影响，如何正确进行会计核算，以及如何避免风险。
营改增对房地产开发企业的影响首先，我们需要了解营改增的基本概念。
营改增即把原来的营业税和增值税合并为一种税，即增值税，这是一项巨大的税收改革。
对于房地产开发企业而言，营改增带来的主要影响如下：1.税率变化根据之前的规定，房地产开发企业的主营业务为房地产销售，属于货物销售业务，适用营业税税率5%或11%。
而营改增之后，房地产开发企业的房地产销售业务适用的增值税税率为11%。
2.税前扣除项目的变化营改增后，房地产开发企业不能再享受房地产销售业务所得税前扣除项目，需要自行承担工程设计、施工、材料、服务、经营等费用。
3.发票管理的变化原来的营业税实行应税消费凭证管理，现在采用的是增值税专用发票管理，这意味着企业需要对自己的开票资质进行认真审查，避免发票抵扣出现问题。
由此可见，营改增对房地产开发企业的影响比较大，需要企业注意税率变化、税前扣除项目、发票管理等方面的变化，否则将面临严重的税务风险。
房地产开发企业的会计核算营改增对房地产开发企业的会计核算也产生了影响。
下面让我们来看看如何在营改增条件下进行会计核算。
增值税核算首先要建立增值税专用发票台帐，对采购发票和销售发票进行记录，确保发票信息的真实性、准确性和完整性，避免发票关联问题。
其次，将增值税专用发票的货物、劳务和应税项目分开核算，计算出增值税应纳税额，复核税额和销售额，以此作为增值税申报表的依据。
成本核算房地产开发企业需要对工程建设、施工、材料、服务、经营等费用进行成本核算。
需要按照成本类别进行分类记录，还需要根据工程进度进行动态跟踪、核算和分摊，以确保成本核算的真实性和准确性。
资产跟踪核算营改增后，房地产开发企业的固定资产管理需要进行跟踪核算。
需要对建造固定资产、在建工程和生产性生物资产等进行资产核算，确保资产清晰、准确。
“营改增”后房地产开发企业的账务处理
“营改增”后房地产开发企业的账务处理作者：甘远平来源：《时代金融》2018年第03期【摘要】自从2016年5月1日“营改增”政策出台后，各行各业都遭受到了极大的冲击。
房地产行业作为我国的一项重点产业更是面临严峻考验。
“营改增”就像一把双刃剑，为房地产行业既带了机遇又带来了挑战，房地产行业在短期内必定受到不小的影响。
本文将以房地产开发企业经历“营改增”后的账务处理为切入点，分析企业将遇到的难题，并提出相应的对策。
希望有助于房地产行业积极应对变化，推动其更平稳地发展。
【关键词】“营改增” 房地产行业账务处理一、引言“营改增”政策的落实虽然对各行业带来了冲击，但是从另一方面来说它解决了重复征税的问题，更推动了产业结构优化升级。
有数据显示，如果“营改增”税制改革推广至各个行业，预计每年将实现结构性减税1000亿元以上，带动GDP增长0.5%左右。
[1]由此可见“营改增”确实带来了颇多好处，但房地产开发企业是否能适应此政策并更稳健地发展还有待考证。
二、“营改增”后房地产开发企业账务处理方式的变化（一）核算方式的变化一是“营改增”前营业税税率为5%，“营改增”后改缴增值税：一般纳税人销售不动产和提供不动产租赁的税率都为11%，而且自建的不动产要以全部价款和价外费用为基础计税，非自建的不动产可以扣除购置原价；小规模纳税人或采用简易计税方法均为5%。
二是“营改增”后转让不动产，一般纳税人和小规模纳税人都要按5%的税率预缴税款；不动产租赁服务一般纳税人按3%预缴税款，小规模纳税人按5%预缴税款。
三是在计算房地产增值税额时，按11%缴纳税款的一般纳税人，在计算销售房地产增值税额时，向政府部门支付的土地价款准予从销售额中扣除。
（二）会计处理的变化“营改增”政策开始实行后，企业从缴纳营业税转为缴纳增值税，增值税属于价外税，会使销售总额减少。
因此，缴纳增值税会使企业的营业收入比缴纳营业税减少一部分。
但是增值税属于流转税可以在后期有购进业务时与进项税进行抵扣，这样会使成本有所节省。
房地产企业会计核算的具体流程和方法
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房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例
房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。
“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。
适用简易计税方法案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。
2016年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。
(以下涉及单位均为“万元”)问：做出A公司2016年5月—9月相关会计分录?案例解析：2016年5月收到预收款：借：银行存款 42贷：预收账款 422016年6月预缴税款：借：应交税费———未交增值税1.2贷：银行存款 1.2预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
2016年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63预收账款 42贷：主营业务收入 100应交税费———未交增值税52016年9月申报缴税借：应交税费———未交增值税3.8贷：银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8文件依据：税总2016年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
房地产企业营改增后会计核算 案例
房地产企业营改增后会计核算案例案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。
2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。
当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。
2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。
2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。
会计核算示例：1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100贷：银行存款11100借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500贷：银行存款15002、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税借：银行存款11100贷：预收账款11100借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300贷：银行存款3003、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税借：开发成本-建筑安装费10000应交税费-应交增值税（进项税金）1100贷：银行存款110004、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税借：银行存款22200贷：预收账款22200借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600贷：银行存款6005、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税确认收入并结转成本借：预收账款33300贷：主营业务收入30000应交税金-应交增值税（销项税金）3300借：主营业务成本：21500贷：开发成本-结转开发成本21500发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%）借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红字）-1100转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】借：应交税金-应交增值税（转出未交）200贷：应交税金-未交增值税200纳税申报交纳增值税借：应交税金-未交增值税200贷：银行存款200营改增之后，如果含税售价不变，土增税是增加的还是按上面的例子：开发成本土地建安开发配套合计增值税1000010000150021500营业税1110011100150023700销售收入现金流入不含税销售增值税3330030000营业税3330033300增值部分公式增值额增值率土增税增值税=B5-E2*1.320509.53%615营业税=B6-E3*1.3-B6*5%825 3.48%247.5营业税下要交土地增值税247.5万，而增值税下要交615万，多缴367.5万。
房地产企业营改增会计处理要点
工程款支付增值税有两头，进项和销项。
房地产行业进项的主要问题是建筑业的发票，因为房地产行业主要跟建筑打交道，取得建筑工程的专用发票。
按照建筑业纳税义务发生时间的规定，增值税专用发票应该按照发生纳税义务时间的时候开具。
首先，如果房地产企业采取预付款方式，把钱给了建筑企业，但是工程还没开工，对于建筑企业来说，就属于预收账款。
根据财税[2016]36号文的规定，纳税人提供建筑服务，采取预收账款方式的纳税义务发生时间为收到预收账款的当天。
纳税义务发生，就应该开增值税专用发票，增值税专用发票可以抵扣。
因此采用预付工程款方式，则：借：预付帐款借：应交税费一应交增值税（进项税额）贷：银行存款工程开工之后，要支付进度款，则是建筑业开具增值税专用发票。
关于建筑业纳税义务发生时间的规定，在提供应税行为过程中，只要收到了款项，就是纳税义务的发生时间。
所以支付进度款的话，建筑业就应该开具增值税专用发票，房地产企业用发票去抵扣。
因此支付进度款，则：借：开发成本借：应交税费一应交增值税（进项税额）贷：银行存款关于纳税义务发生时间还有一个说法，合同上有约定的时间，到了约定时间，如果房地产企业还没有给钱，但是建筑企业需要交税。
如果发生这种情况，建筑企业宜开具增值税专用发票，则：借：开发成本借：应交税费一应交增值税（进项税额）贷：应付账款取得土地价款地价是房地产开发中的重头戏，有时候地价甚至高于楼面价。
因为房地产企业现在比较困难，有很多闲置房，闲置房卖不出去，如果不把库存处理掉，房地产行业可能会影响国家宏观经济的稳定运行。
但是政府卖地给房地产企业，政府是不能开票的。
所以这次规定，房地产企业拿到的土地价款里可以人为分为两部分，一部分是土地价，还有一部分是进项税额，进项税额税率按照11%进行抵扣。
如果是老项目，企业选择一般计税方法，取得土地价款是在取得土地价款时进行价税分离，还是销售时再从土地价款中剥离税金，需要得到下一步的确认，但从权责发生制角度考虑，应当在取得土地时即划分进项税额。
干货｜房地产开发企业增值税一般计税方法的会计核算
干货｜房地产开发企业增值税一般计税方法的会计核算营改增后，房地产开发企业的新项目应采用一般计税方法，按照11%的税率计算应纳税额，进项税额可以抵扣。
另外，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
新项目增值税一般计税会计核算的方法如下：例：甲房地产项目采用一般计税方法计税，2016年5月18日，预售房屋十套，售价1,000万元，销售面积1,000平米，同时收到客户乙交付的预售款800万元。
取得土地150,000平方米，土地出让金财政收据金额30,000万元，总可售面积390,000平方米。
6月，支付B项目的工程款111万元，其中进项税额11万元。
该月期初没有进项税额留抵。
账务处理如下：（1）收到预售款时：借：银行存款 800贷：预收账款 800（2）6月申报期内，向不动产所在地预交税款：一般计税方法预缴增值税按11%的适用税率和3%的预征率计算，应预缴增值税＝800÷（1＋11%）×3%＝21.6借：应交税费——预交增值税 21.6贷：银行存款 21.6（3）支付工程款时：借：开发成本 111贷：银行存款 100应交税费-应交增值税（进项税额） 11（4）房屋竣工验收或完工交付，并开具全额房款发票：借：预收账款 1,000贷：应交税费—应交增值税（销项税额）99.1（1000÷（1+11%）×11%）主营业务收入 900.9借：主营业务成本 100贷：开发成本 100（5）允许扣除的土地价款销项税：土地出让款30,000×销售面积1,000÷总可售面积390,000=76.9 允许扣除的销项税：76.9/（1+11%）×11%=7.6借：应交税费—应交增值税（销项税额递减） 7.6贷：主营业务成本 7.6（6）月末结转预交税金借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税） 80.5贷：应交税费—未交增值税 58.9应交税费——预交增值税 21.6借：应交税费-未交增值税 58.9贷：银行存款 58.9。
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国家税务总局公告 2016年第 18号文第十四条规定,一般纳税人销售自
行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值 税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施办 法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和 11%的适用税
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借:开发产品 4243.3
贷:开发成本 4243.3[1110+33.3+100+2000+300+700] 业务(9):将预售商品房交付购房者,纳税义务发生,应计算销售税额.国 家税务总局公告 2016年第 18号文第四条规定,房地产开发企业中的一般
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率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵 减完的预缴税款可以结转下期继续抵减. 《增值税会计处理》规定,企业预缴增值税时,借记”应交税费——预 交增值税”科目,贷记”银行存款”科目.月末,企业应将”预交增值税” 明细科目余额转入”未交增值税”明细科目,借记”应交税费——未交增 值税”科目,贷记”应交税费——预交增值税”科目.房地产开发企业等 在预缴增值税后,应直至纳税义务发生时方可从”应交税费——预交增值 税”科目结转至”应交税费——未交增值税”科目. 借:应交税费——未交增值税 54 贷:应交税费——预交增值税 54 有人认为,上笔分录,在房地产开发企业收到预收款,发生预缴义务时, 应做预缴税款的”计提”处理.笔者认为,根据全面营改增政策和增值税 会计处理规定,上笔分录,应在纳税义务发生时方可结转,不得在预缴之前 计提. 借:主营业务成本 1239.99 贷:开发产品 1239.99[4243.3*0.3-33] 业务(10):10月末增值税处理.当月销项税额 198万元,进项税额 =33+21=54(万元),上期留抵税额 355万元.进项税额 211万元不足抵扣, 可以结转下期继续抵扣.未抵减完的预缴税款 54万元,可以结转下期继续
(11)11份销售剩余建筑面积 0.7万平方米商品并交付购房者,每平方米
6660元(含税),开具增值税普通发票. (12)11月末增值税处理. (13)12月份申报纳税期缴清增值税.
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计算该房地产公司 2017年应缴纳的增值税,并进行会计处理. 业务(1):支付土地价款和契税,会计处理为:(单位:万元,下同) 借:开发成本 1110 贷:银行存款 1110 借:开发成本 33.3 贷:银行存款 33.3 业务(2):支付设计费. 借:开发成本 100 借:应交税费——应交增值税(进项税额) 6 贷:银行存款 106 业务(3):预付建筑费,取得专用发票. 借:预付账款 300 借:应交税费——应交增值税(进项税额) 9 贷:银行存款 309 业务(4):购买甲供材料. 借:开发成本 2000 借:应交税费——应交增值税(进项税额)340 贷:银行存款 2340 业务(5):2月末增值税处理.当月销项税额为 0,进项税额
=6+9+340=355(万元),进项税额 3ห้องสมุดไป่ตู้5万元不足抵扣,可以转结下期继续抵
扣. 借:应交税费——未交增值税 355 贷:应交税费——应交增值税(转出多交增值税) 355
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“应交税费——未交增值税”科目 2 月末借方余额 355万元. 业务(6):预售商品房,收到预收款,开具普通发票,纳税义务未发生,不 计算销项税额. 借:银行存款 1998 贷:预收账款 1998 业务(7):4月份申报纳税期预缴增值税.《国家税务总局关于发布〈房 地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的 公告》(国家税务总局公告 2016年第 18号)第十条规定,一般纳税人采取 预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照 3%的预征 率预缴增值税.第十二条规定,一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申 报期向主管国税机关预缴税款. 借:应交税费——预交增值税 54[1998/(1+11%)*3%] 贷:银行存款 54 业务(8):工程竣工,结算建筑费. 借:开发成本 300 贷:预付账款 300 借:开发成本 700 借:应交税费——应交增值税(进项税额) 21 贷:银行存款 721
纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税 方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对 应的土地价款后的余额计算销售额. 《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22 号)规定,按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额 的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记”主营业务成 本” 、”存货” 、”工程施工”等科目,贷记”应付账款” 、”应付票 据” 、”银行存款”等科目.待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生 时,按照允许抵扣的税额,借记”应交税费——应交增值税(销项税额抵 减)”或”应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记”应交税 费——应交增值税”科目),贷记”主营业务成本” 、”存货” 、”工程施 工”等科目.《财政部关于〈增值税会计处理规定〉有关问题的解读》规 定,”存货”类的科目具体包括”材料采购” 、”原材料” 、”库存商 品” 、”开发成本”等科目. 借:预收账款 1998 贷:主营业务收入 1800 贷:应交税费——应交增值税(销项税额) 198 借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减) 33[1110*0.3/1.11*11%] 贷:开发产品 33
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营改增后房地产开发企业如何正确核算【会计实务操作教程】 案例:某房地产开发公司为增值税一般纳税人,2017年发生如下业务: (1)1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权,全部用于开发商品 房,支付土地价款 1110万元,取得财政票据,交纳契税 33.3万元. (2)2月份支付设计费 106万元,取得专用发票,注明金额 100万元、税 额 6 万元. (3)2月份预付建筑费 309万元,取得专用发票,注明金额 300万元、税 额 9 万元. (4)2月份购买甲供材料 2340万元,取得专用发票,注明金额 2000万 元、税额 340万元.款项通过银行支付. (5)2月末增值税处理. (6)3月份预售建筑面积 0.3万平方米商品房,每平方米 6660元(含税), 开具增值税普通发票. (7)4月份申报纳税期预缴增值税. (8)10月份工程竣工,可供销售建筑面积合计 1 万平方米.结算建筑费 1030万元,支付剩余建筑费 721万元,取得专用发票,注明金额 700万元、 税额 21万元. (9)10月份将 7 月预售建筑面积 0.3万平方米商品房交付购房者. (10)10月末增值税处理.