中信盛景星耀地产基金集合信托计划
国内的备案的s基金案例
国内的备案的s基金案例
S基金（Secondary Fund）是指主要投资于其他投资基金的基金。
国内备案的S基金案例包括但不限于：
1. 深创投盛世景S基金：成立于2018年11月，是深创投集团的全资子公司，专注于私募股权二级市场投资。
2. 春华厚朴S基金：成立于2018年7月，是春华资本集团旗下的私募股权二级市场基金，主要投资于成长型企业。
3. 盛世投资S基金：成立于2019年6月，是盛世投资集团旗下的私募股权二级市场基金，主要投资于Pre-IPO阶段的创新型企业。
这些基金均已在中国证券投资基金业协会完成备案，是国内较为知名的S基金案例。
优惠承诺函
优惠承诺函尊敬的客户：感谢您购买了中信•聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划下的信托产品，为我集团提供了巨大的支持。
我公司在您即将获得的信托收益外，特向您作出如下附条件承诺：□认购本信托产品金额300万元以上（含300万）的客户，在购买我公司开发的天津星耀五洲项目房屋时，享有房屋对外公开销售价格 92折的购房优惠（优惠后价格=对外公开销售价格×92%）。
此优惠承诺仅在本函签发后我公司第一次新楼盘开盘后15日内有效，享有购房优惠的客户在签订《商品房购销合同》时须交付本函原件，方可享有上述优惠承诺。
若客户未在上述期限内交付本函原件并与我公司签订《商品房购销合同》，则不再享有上述优惠。
已享有昆明星耀（国际）俱乐部有限公司购房优惠的客户，不得再享受我公司购房优惠。
天津星耀投资有限公司对本函享有最终解释权。
天津星耀投资有限公司年月日优惠承诺函尊敬的客户：感谢您购买了中信•聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划下的信托产品，为我集团提供了巨大的支持。
我公司在您即将获得的信托收益外，特向您作出如下附条件承诺：一、优惠项目□认购本信托产品金额300万元以上（含300万），500万元以下（不含500万）的客户，在购买我公司昆明嵩明星耀花岛项目住宅时，享有房屋对外公开销售价格92折的购房优惠（优惠后价格=对外公开销售价格×92%）；□认购本信托产品金额500万元以上（含500万），1000万元以下（不含1000万）的客户，在购买我公司昆明嵩明星耀花岛项目住宅时，享有房屋对外公开销售价格90折的购房优惠（优惠后价格=对外公开销售价格×90%）；□认购本信托产品金额1000万元以上（含1000万），5000万元以下（不含5000万）的客户，在购买我公司昆明嵩明星耀花岛项目住宅时，享有房屋对外公开销售价格89折的购房优惠（优惠后价格=对外公开销售价格×89%）；□认购本信托产品金额5000万元以上（含5000万），10000万元以下（不含10000万）的客户，在购买我公司昆明嵩明星耀花岛项目住宅时，享有房屋对外公开销售价格87折的购房优惠（优惠后价格=对外公开销售价格×87%）；□认购本信托产品金额超过10000万元以上（含10000万）的客户，在购买我公司昆明嵩明星耀花岛项目住宅时，享有房屋对外公开销售价格85折的购房优惠（优惠后价格=对外公开销售价格×85%）；□认购本信托产品金额在5000万元以上（含5000万）的客户，享有昆明嵩明星耀花岛项目终身高尔夫会员资格和马术俱乐部会员资格；□认购本信托产品金额在1000万元以上（含1000万）的客户，我公司将赠送昆明嵩明星耀花岛项目高尔夫和马术运动共计10万元消费券；□认购本信托产品金额在300万元以上（含300万）的客户，我公司将赠送嵩明星耀花岛项目高尔夫和马术运动共计5万元消费券；□如果昆明星耀体育运动城有限公司以及本公司未履行或不能履行与中信信托主合同项下债务，中信信托决定行使与星耀俱乐部签署的《抵押合同》项下抵押权并变卖相关抵押物的，优先级受益人和中间级受益人可以按照10000元/平方米（按照建筑面积计算）的价格购买该等抵押物项下商品房。
天津双料地王星耀五洲否认破产
天津双料地王星耀五洲否认破产地王的命运总是惹人关注，2007年天津双料地王项目星耀五洲因破产传闻、业主纠纷、连环信托漩涡、深陷停工疑云等问题，成为业界关注的焦点。
今年8月之后，星耀五洲陆续通知前期业主收房，而业主却以“延期交楼，赔偿方式不合理”等理由多次集体抗议，甚至前往津南区政府上访。
众多已购房业主向时代周报记者透露开发商在交房时，提供不了准入证以及相关房屋验收合格的相关证件，担心星耀五洲楼盘质量不过关。
星耀五洲策划部负责人否认房屋存在质量问题，但对于为何延期交楼则未予回应。
纠纷背后，隐藏的是星耀五洲项目销售不畅的尴尬。
时代周报记者了解到:自2009年5月1日开盘以来，星耀五洲销售接近50亿元，却不够支付当年购买土地的款项。
与此同时，星耀五洲陷入借新债还旧债的连环信托漩涡，甚至出现销售回款不够支付当期信托利息的尴尬状况，破产传闻也因此而甚嚣尘上。
针对破产传闻，日前，星耀五洲在其销售现场举行了新闻发布会，星耀集团副总裁杨文枝表示:“破产传闻子虚乌有。
在信托支持下，不会出现资金链断裂的情况，目前，星耀五洲项目整体进展正常。
” 星耀五洲一位高管在接受时代周报记者采访时也表示:12月底，星耀五洲在融资上会有大动作，届时公司的资金压力将会大大缓解。
2年半销售额不够支付地价天津市津南区五洲大道，双向8车道，两侧栽种了多排绿色植物，极为壮观。
但在光鲜背后，却也伴随着孤寂。
3公里长的大道上，偶而会有一辆轿车飞驰而过。
星耀五洲就坐落在这样寂静的大道旁。
从五洲大道进入星耀五洲项目，迎面而来的是一人工湖，紧邻人工湖的是星耀五洲万人和平广场。
环绕广场的是“扭曲之枪”、“和平钟”、主题浮雕等特色雕塑。
星耀五洲的售楼员向时代周报记者介绍，该楼盘之前是天津的天嘉湖水库用地，占地面积高达1.1万亩、水域面积就有7000亩，建筑面积近300万平方米。
项目分为欧亚大陆、北美洲、南美洲、大洋洲、非洲五大板块，布局、外形均仿照世界地理版图。
证券投资集合资金信托计划
信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。
信托公司依据信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担；信托公司违背信托合同、处理信托事务不当使信托财产受到损失，由信托公司以固有财产赔偿。
不足赔偿时，由投资者自担。
1. 投资有风险，投资者认购信托单位前应当认真阅读信托计划说明书和其他信托文件。
2. 投资者符合信托文件规定的认购资格时，方可以认购信托单位；投资者认购信托单位，即视为已允许承受信托文件规定的各项风险。
3. 受托人、委托人代表等相关机构和人员的过往业绩不代表信托计划未来运作的实际效果；信托计划的既往业绩并不代表将来业绩。
4. 受托人将恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务，但并不保证投资于信托计划无风险，也不保证最低收益。
ⅩⅩ国际信托有限公司【】公司【】银行股分有限公司【】证券股分有限公司ⅩⅩ国际信托有限公司ⅩⅩ信托·【】证券投资集合资金信托计划【】个月投资于国内证券交易所挂牌交易的 A 股股票、新股申购、封闭式基金、开放式基金等人民币1 元不低于【】万元，不高于【】万元中华人民共和国境内的个人投资者和机构投资者认购资金不满300 万元的个人投资者不超过50 人，机构投资者和单笔认购资金300 万元以上的个人投资者数量不受限制优先信托单位次级信托单位信托计划说明书依据《中华人民共和国信托法》和其他有关法律法规的规定，以及《ⅩⅩ信托·【】证券投资集合资金信托合同》编写。
信托计划说明书阐述了ⅩⅩ信托·【】证券投资集合资金信托计划的基本情况、信托计划服务机构的基本情况、信托合同摘要、风险警示等信息，投资者在做出认购信托单位的决定前应子细阅读信托计划说明书以及其他信托文件。
受托人承诺信托计划说明书不存在任何虚假内容、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。
受托人没有委托或者授权任何其他人提供未在信托计划说明书中载明的信息，没有委托或者授权任何其他人对信托计划说明书作任何解释或者说明。
中国银行间市场债券回购交易主协议(2013年版)签署备案名单
东北证券股份有限公司 华西证券有限责任公司 中信建投证券股份有限公司 民生证券股份有限公司 平安证券有限责任公司 东莞证券有限责任公司 新华信托股份有限公司 新时代证券有限责任公司 财达证券有限责任公司 中融基金管理有限公司 中山证券有限责任公司 中债信用增进投资股份有限公司 中国东方资产管理公司 国电财务有限公司 国元证券股份有限公司 长城证券有限责任公司 光大证券股份有限公司 江苏银行股份有限公司 绵阳市商业银行股份有限公司 渣打银行（中国）有限公司 郑州银行股份有限公司 国元证券-浦发-国元定增1号集合资产管理计划 华宝安银固定收益组合投资单一资金信托 齐鲁金债基1号分级型集合资产管理计划 齐鲁锦泉2号集合资产管理计划 齐鲁锦泉集合资产管理计划 齐鲁金泰山灵活配置集合资产管理计划 齐鲁金泰山2号抗通胀强化收益集合资产管理计划 德阳银行股份有限公司 德意志银行（中国）有限公司 广发证券股份有限公司 锦州银行股份有限公司天津分行 昆仑银行股份有限公司 南昌银行股份有限公司 万联证券有限责任公司 招商证券现金牛集合资产管理计划 国信证券股份有限公司 哈尔滨银行股份有限公司 恒丰银行股份有限公司 平安银行股份有限公司 温州银行股份有限公司 广州银行股份有限公司 湖北银行股份有限公司 华夏银行股份有限公司 宁夏银行股份有限公司 齐商银行股份有限公司 青岛农村商业银行股份有限公司 广东顺德农村商业银行股份有限公司 宁波鄞州农村合作银行 新时代信托股份有限公司 新时代信托新风1号债券投资单一资金信托计划 新时代信托新风3号债券投资单一资金信托计划 新时代信托新风8号债券投资单一资金信托计划 东方证券股份有限公司
北京国际信托有限公司南京银行固定收益组合投资单一资金信托 北京国际信托有限公司磐信1期证券投资集合资金信托计划 北京国际信托有限公司合利稳健收益集合信托计划 北京国际信托有限公司合利稳健收益集合信托计划（2期） 北京国际信托有限公司稳健增利结构化债券投资（二期）集合资金信 托计划 北京国际信托有限公司中银稳富（第一期）单一信托 国海证券-工商银行股份有限公司-国海证券工行稳健优选定向资产管 理计划 国海证券-交通银行股份有限公司-国海金贝壳4号（创新优选）集合资 产管理计划 国海证券-工商银行股份有限公司-国海金贝壳5号集合资产管理计划 国海证券-工商银行股份有限公司-国海金贝壳8号（策略稳健）集合资 产管理计划 国海证券-华夏银行股份有限公司-国海内需增长集合资产管理计划 国海证券-华夏银行股份有限公司-国海债券1号集合资产管理计划 国联证券建设银行国联金如意1号-债券增强集合资产管理计划 国联证券招商银行国联金如意2号集合资产管理计划 国联证券交通银行国联金如意3号集合资产管理计划 国联证券浦发银行国联玉玲珑1号限额特定集合资产管理计划 民生惠富达避险回报策略集合资产管理计划 长信利众分级债券型证券投资基金 长信金利趋势股票型证券投资基金 长信基金-农业银行-物美1号投资组合 长信-浦东-申万1号投资组合资产管理计划 上海利息收益开放式证券投资基金 长信中短债证券投资基金 长信利鑫分级债券型证券投资基金 长信可转债债券型证券投资基金 长信量化先锋股票型证券投资基金 长信增利动态策略股票型证券投资基金 长信恒利优势股票型证券投资基金 长信中证中央企业100指数证券投资基金（LOF） 长信内需成长股票型证券投资基金 长信利丰债券型证券投资基金 长信银利精选开放式证券投资基金 长信纯债一年定期开放债券型证券投资基金 长信双利优选灵活配置混合型证券投资基金 诺安货币市场基金A/B 诺安中证创业成长指数分级证券投资基金 诺安油气能源（QDII-FOF-LOF)股票证券投资基金 诺安全球收益不动产证券投资基金 诺安全球黄金证券投资基金 诺安中小板等权重交易型开放式指数证券投资基金联接基金 中小板等权重交易型开放式指数证券投资基金 诺安上证新兴产业ETF联接基金 诺安上证新产业交易型开放式指数证券投资基金 诺安中证100指数证券投资基金 诺安泰鑫一年定期开放债券证券投资基金 诺安稳固收益一年定期开放债券型证券投资基金 诺安信用债一年定期开放债券型证券投资基金 诺安纯债定期开放债券型证券投资基金 诺安双利债券发起式证券投资基金 诺安增利债券型证券投资基金
长城新盛8226长城财富2号华洲特定资产收益权集合资金信托计划课件
规模 不超过2亿元
期限 2年，届满1年可提前终止。
交易对手 上海华洲房地产发展有限公司，以下简称华洲地产
信托资金用于受让华洲地产持有的上海华洲君庭项目的资产收益权。 资金用途
华洲地产将获得的资产收益权转让价款用于上海华洲君庭项目装修等合理资金用途。
还款来源 上海华洲君庭项目的销售回款，以及华洲地产关联公司的销售收入。
•产品还款来源充足
•项目总可销售别墅共计14幢，可销售金额约17亿元，可为信托计划收益提供充分保障。 •华洲地产作为上海本地民营开发商，具有丰富开发经验，累计总开发面积超过100万平方 米，获得过上海市白玉兰奖、上海市浦江杯奖等众多奖项。
信托利益 分配
长城新盛信托每半年向受益人分配预期信托收益。 信托计划届满12个月后。 如华洲地产提前一次性溢价回购特定资产收益权，则向受益人分配全部信托本金及预期信托收益； 如华洲地产提前分批溢价回购特定资产收益权（单次回购本金不低于5000万元，不超过2次）， 则长城新盛信托在收到分配溢价回购款后十个工作日内向受益人分配当笔信托本金及预期收益。
长城新盛8226长城财富2号华洲特定资产 收益权集合资金信托计划
3
信托计划简介
资金监管
1.
华洲地产在长城新盛信托指定的银行开立资金监管账户。华洲地产收到的特定资产收益权转 让价款，由长城新盛信托监督，保证其用于事先约定的资金用途。
1. 华洲地产拟出售已抵押给长城新盛信托的资产，应提前将拟解除抵押资产评估值的30%作为
销售保证
划入信托财产专户作为销售保证金。
金制度 2. 华洲地产拟出售未抵押给长城新盛信托的资产，应在签订销售合同后十个工作日内，将售房 款的20%划入信托财产专户作为销售保证金。
中信-聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划
中信-聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划发行机构：中信信托有限责任公司产品名称：中信-聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划信托期限：优先Ⅰ级3年,优先Ⅱ级5年,优先Ⅲ级6年信托规模（万元）：91825资金门槛（万元）：100预期年收益率：---收益描述：预期年化收益率: 优先Ⅰ级年化收益率=6.5%+(实际售价-基准价格)/基准价格×10%,预期收益率区间为11.2%-16.8%; 优先Ⅱ级年化收益率=8.0%+(实际售价-基准价格)/基准价格×10%,预期收益率区间为12.4%-20.4%;资金运用：1. 股权收购及增资信托资金0.3亿元将用于向昆明星耀体育城收购其持有的昆明星耀房地产开发有限公司(简称“星耀房产”,具有房地产一级开发资质)100%的股权,6亿元用于向星耀房产增资;星耀房产获得增资后将用其中的1亿元向星耀体育城购买嵩明项目公司全部股权,并继续向嵩明项目公司增资5亿元,达到商业银行开发贷跟进对资本金以及开发资质的要求。
我公司通过控制星耀房产完全控制嵩明项目公司这一核心资产。
2. 发放信托贷款信托资金14.1亿元用于向星耀体育城以及嵩明项目公司发放信托贷款。
发行地：北京市，西安市担保情况：1)中信信托通过控制星耀房产间接增资并控制嵩明项目公司100%的股权,实现了对最核心最有价值资产的绝对控制,该公司注册资本为6亿元,中信信托对其注入信托贷款2.7亿元,中信信托对该公司所持有的股权及债权总计8.7亿元。
未来该项目完成能够产生49亿元的净利润。
2)星耀体育城为本项目抵质押资产价值总计40.4亿元,除去星耀体育城未来支付工程款、偿还新增贷款7.9亿元等资金流出因素,并将不易变现的体育场馆资产剔除,星耀体育城抵质押资产变现(处置)还将最大产生22.6亿元的净现金流,上述测算未包括星耀体育城下属的天津星耀五洲项目所能产生的现金流。
3)星耀控股以其持有的星耀体育城100%股权按照转让过户方式装入本信托计划作为一般级受益权,通过一般级/优先级的结构安排,一般级受益权的本金和收益在偿付顺序上劣后于任何一级信托受益权。
郭永萍与安信信托股份有限公司劳务合同纠纷二审民事判决书
郭永萍与安信信托股份有限公司劳务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷劳务合同纠纷【审理法院】上海市第二中级人民法院【审理法院】上海市第二中级人民法院【审结日期】2021.04.13【案件字号】(2021)沪02民终3628号【审理程序】二审【审理法官】李伊红【审理法官】李伊红【文书类型】判决书【当事人】郭永萍;安信信托股份有限公司【当事人】郭永萍安信信托股份有限公司【当事人-个人】郭永萍【当事人-公司】安信信托股份有限公司【代理律师/律所】李雷上海煜珩纳川律师事务所;邵敏杰上海唐毅律师事务所【代理律师/律所】李雷上海煜珩纳川律师事务所邵敏杰上海唐毅律师事务所【代理律师】李雷邵敏杰【代理律所】上海煜珩纳川律师事务所上海唐毅律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】郭永萍【被告】安信信托股份有限公司【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
【权责关键词】撤销代理合同证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判发回重审清算执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，原审判决书第八页第十四行中的“9月31日”系常识性错误，经查，系引述安信信托公司提供的《2017年度绩效考核指引》。
另外，被上诉人明确上诉人参与了深圳南玻项目，尚有风险准备金没有发放。
一审查明的其他相关事实属实，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院不再赘述。
上诉人主张原审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，改判如其诉请，但其在二审中没有新的事实与理由，也没有提交新证据佐证自己的主张。
中融国际信托有限公司
中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托 中融信托
工商企业 工商企业 其他 房地产 工商企业 其他 其他 其他 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 其他 其他 工商企业 工商企业 工商企业 基础设施 工商企业 基础设施
96月 15月 24月 24月 24月 6-36月 6-36月 6-36月 12月 18-72月 12月 12月 12-36月 24月 12-24月 24月 24月 18-24月 12-15月 6-36月 6-36月 24月 60月 24月 24月 24月
100万元 100万元 100万 300万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元7000万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元
18月 1-96月 24月 18月 18月 12-60月 12-60月 12-18月 24月 120月 6-60月 12-24月 24月 24月 18-24月 12月 12-60月 12-36月 15月 15月 15月 12-24月 12-24月 15月 6-60月 18月
100万元 100万元 100万元 100万元 100万 100万元 100万元 100万元 100万元 300万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 ----
信托公司创新案例汇总
12009年部分信托公司创新案例汇总 （根据信托业协会资料整理形成）中信信托有限责任公司2注：上述项目除于2009年5月结束的中信开行爱心信托外，其他项目均在存续期内。
北京国际信托有限公司业务创新 2009年，北京信托在基金化、系列化信托产品方面取得突破性进展。
5月18日第一只具有半开放性的准基金模式的‚北京信托--稳健系列房地产集合资金信托计划‛正式成立，一期共募集资金人民币9.6亿元。
该信托计划的成立，为信托财产实现组合投资，3向半流动性、流动性方向发展做出了有益的尝试，并对下一步探索REITs 业务奠定了基础。
年内，该信托资金已投资王府井酒店、天津滨海湖等若干项目。
与此同时，还陆续推出了多个系列化信托产品，如‚财富‛、‚创赢‛、‚天鸿‛等系列产品。
在新能源基金、环保基金等产业基金设立方面做出了积极探索。
特别是在国家大力支持的节能环保行业开发信托产品实现了零的突破，成功推出了‚低碳财富‛系列化低碳经济领域信托产品品牌。
其中，低碳财富碳资源开发一号信托产品为国内信托行业首个涉足碳资源开发领域的信托产品，在探寻以信托方式支持中国低碳经济财富方面做出了有益的尝试。
大连华信信托股份有限公司2009年，公司针对有家族财富规划管理或家族财富传承需求的高净值人士，设计了家族财富管理信托。
该信托是由委托人将自己家族财富委托给华信信托，华信信托作为受托人，借助于信托特有的制度优势和资深专业资产管理的优势,按照委托人的意愿，帮助委托人合理规划家族财产，使家族财富不断增长，保障家族成员的平稳生活、让家族财富世代相传。
该产品为系列产品，包括家族财富增值信托、养老信托、子女抚养信托、父母赡养信托、家族保障信托、财富传承信托等。
家族财富增值信托和养老信托为自益信托，借助信托公司专业管理的优势，使家族财富稳定增长或保障晚年高品质生活。
子女抚养信托、父母赡养信托、家族保障信托是他益信托，是以4家族中的未成年后代或者需要赡养的老人及其他家族成员为受益人，受托人按照信托合同约定定期按照约定数额和频率向受益人分配信托利益。
中信信托
公司工作。1993 年起进入金融证券业从事投资银行和经纪业务，参与了多家企业改制及上市工作。现任深圳中欧创业投资管 理有限公司总裁。多年的创业经历、投融资管理经验和扎实的财务理论功底使其精通行业判断和企业核心价值评价。
研究员 马韬先生 毕业于青岛大学，获工学学士学位，十年证券行业从业经历。曾任弘信投资管理公司研究总监、龙臣投资管理公司研究
五、睿信优势 ♦ 雄厚的资本实力及广泛的品牌影响力，目前公司自有资产和托管资产已具有相当规模，是国内颇具影响且知名度极高的私募
基金之一； ♦ 以李振宁先生为核心的公司管理团队始终保持对中国经济和证券市场的深入研究，他们是中国证券市场价值发现、理性投资
最早的倡导者，善于高屋建瓴，从战略上、政策上把握重大的投资机会； ♦ 具有较强的高端资源整合能力、广泛的社会资源和人脉关系，从而为所投企业提供战略、市场、管理等各方面的资源支持，
1 睿信投资管理有限公司 中国上海 浦东张衡路 1000 弄 6 号楼 邮编: 201203 电话: 8621-61940518 传真: 8621-61940515 网站：
产品说明
三、产品特质 ♦ 主题明确：聚焦“大消费、大服务”的主题基金； ♦ 专业管理：拥有具独特资源和丰富投资管理经验的投研团队，能够捕捉到产业发展和制度变革中的战略性机会； ♦ 风险共担：投资顾问最低认购金额不低于本信托资金总规模的 5%，与投资者共担风险； ♦ 有效激励：投资顾问主要收益源自绩效提成，与委托人利益完全一致； ♦ 风控严格：投资建议需经受托人的审核，控制投资比例，风控指标明确，严格保护委托人的利益； ♦ 规模适中：信托计划相比公募基金规模适中，机动性和流动性强。
01星耀五洲项目陷入连环信托漩涡案例分析20120704
星耀五洲项目陷入连环信托漩涡案例分析随着大量房地产信托项目兑付期的来临，一些房地产项目接连传出破产传闻。
历经多次信托融资的天津市“双料地王”星耀五洲项目，因业主纠纷、项目停工、资金链断裂、破产传闻、陷入连环信托漩涡等引起业界关注。
背负着“地王”昂贵成本,天津星耀陷入信托连环套中难以自拔，资金链紧张的天津星耀甚至引起了银监会的关注。
据悉，中信信托、华能贵诚信托、华融国际信托三家信托公司已经对天津星耀的债务进行重组。
深陷信托沼泽的星耀五洲项目，已然成为本轮信托危机中的典型实例。
一、项目背景——“地王困境”在信托业人士看来，四年来与多家信托公司之间的恩恩怨怨，使天津星耀的历程成为房地产调控背景下的典型叙事。
（一）中信信托“中信昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”和“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”在2007年豪气的拿下天津地王之前，颜语(天津星耀法定代表人)的星耀集团仅是偏安西南一隅的中小型开发商。
在星耀五洲项目之前，星耀集团虽然开发了几个项目，但形成规模的仅昆明新亚洲体育城项目一个。
正因如此，当星耀集团从起拍价13亿元一直叫到62.9亿元拿下天嘉湖项目地块时，很多地产人士简直感到不可思议。
谜底很快揭开，原来在名不见经传的星耀集团背后有一家“大财主”，即中信信托。
2007年12月25日，也就是星耀集团拍下天嘉湖地块两个月后，中信信托成立“中信昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”（下称“中信昆明星耀计划”，详见附件），该一年期信托计划募集资金额达30亿元，为天津星耀的天嘉湖项目提供资金支持，不过融资成本非常高，年化利率达到25%。
“如果没有中信信托当时的资金支持，也许星耀根本不可能去拿天嘉湖项目。
”靠信托资金实现小马拉大车的目的，对星耀集团来说正是噩梦的开始。
由于星耀五洲项目（即天嘉湖项目）自2008年才开始销售，并且当年仅实现销售回款1829万元，因此天津星耀只能通过借新还旧的方式来兑付中信昆明星耀计划，这次中信信托又帮了他一把。
地产类私募基金公司名单
地产类私募基金名单
投资公司：智基创投、德同资本、红杉资本、普凯、量宇、盛世神州、高和投资。
地产公司：万科、金地（稳盛投资）、中海、复地、世茂、华润、远洋、万通、保利、绿城、海尔。
鼎晖房地产基金
普凯投资
高和投资等独立房地产私募投资基金；
高和掌门人苏鑫曾任SOHO中国的运营负责人，对商业地产项目的操作经验丰富
河山资本
河山资本董事长兼总裁曹少山表示，河山资本主要关注二三线城市的住宅开发项目和综合体项目，总建筑面积不超过30万平方米，项目周期不超过4年的项目
盛世神州房地产投资基金专注商品住宅市场
高和掌门人苏鑫曾任SOHO中国的运营负责人，对商业地产项目的操作经验丰富。
苏鑫将高和比作“中国的铁狮门”，铁狮门是美国的一只商业地产基金。
另一只房地产私募基金河山资本董事长兼总裁曹少山表示，河山资本主要关注二三线城市的住宅开发项目和综合体项目，总建筑面积不超过30万平方米，项目周期不超过4年的项目。
(企业管理案例)A公司项目建设资金融资方案(案例)
A公司某项目建设资金融资方案一、公司背景简介A公司成立于2002年12月17日，经营范围为海域围海造田及开发建设，注册资本金1亿元，股权结构为：B公司注资5100万元，股权比例为51%，C公司注资2000万元，股权比例为20%，D司注资1700万元，股权比例为17%，E公司注资1200万元，股权比例为12%，B公司为控股股东。
二、围海造地项目投资及公司财务状况围海造地工程于2003年6月开工，2006年11月至2007年7月各分项工程陆续交工验收，共形成陆域面积2926.52亩，其中已办理房地产权证的部分为2661.75亩，尚未办理的部分为264.77亩。
截至2008年11月底，工程总造价7.5亿元，资金来源为：实收资本1亿元，长期借款4.5亿元，股东借款1.78亿元。
长期借款为工行**支行提供的三年期土地抵押贷款，抵押物为*房地权市字第*号、第*号、第*号、第*号地块。
另外*房地权市字第*号地块(218亩)为D 司7000万元贷款提供抵押担保，*房地权市字第*号地块（675亩）为B公司1.5亿元贷款提供抵押担保。
股东借款为D司借款15673万元，C公司借款1349万元，B公司借款778万元。
公司资产负债率达86.12%。
三、*项目投资及财务估算根据*市政府推进的“*”战略规划，公司围海造地所得土地性质拟从码头、仓储、工业用地变更为商业、住宅用地，公司将进行该地块的一级土地开发，七通一平后纳入土地储备中心进行招拍挂。
根据项目初步估算，全部投资至少需要200亿元，其中一期开发（即基础设施配套）约需26至30亿元，09年7月1日达到一期土地整理完毕交付土地储备中心进行招拍挂的进度。
资料显示，07年9月份该地块所在区域工业用地基准地价为53.25万元/亩，商业、住宅用地基准地价为127万元/亩。
*政发（2008）40号文规定，开发土地纳入储备出让后，出让总价款按规定提取国有土地收益基金和农业土地开发资金，剩余部分的85%返还土地前期开发实施单位。
房地产信托产品分析
房地产投资信托分析一、国内房地产信托的兴起房地产投资信托就是受托人接受委托人的委托，将信托资金按照双方的约定，投资于房地产或房地产抵押贷款的信托。
通过信托公司的专业管理和多元化投资组合，能够有效降低房地产投资的风险，取得较高的投资回报。
2002年，房地产投资信托计划共计融资10.3亿元，2003年6月，央行出台“121号文件”之后，在房地产信贷政策紧缩的压力之下，地产信托作为一种创新的融资方式，在我国受到青睐。
已有资料显示，仅2003年第二季度，全国就有30家信托公司发行了54个集合资金信托品种，其中房地产信托项目16个，几乎占到信托产品总数的1/3。
在北京，1亿元的“车公庄危改小区信托计划”、1.6亿元的“三环新城经济适用房信托计划”、5亿元的“太阳星城信托计划”、1.8亿元的“荣丰2008信托计划”、2亿元的“世纪星城信托计划”如雨后春笋般纷纷涌出，一度被媒体誉为地产信托“井喷”上市。
2004年全年信托资金投向房地产业的资金规模已达110亿元，约占全年信托募集资金总量的三分之一，发行数量在各类信托资金投向中更是独占鳌头。
二、房地产信托产品发行状况2010年，信托融资门槛设定提高，选择信托融资的往往都是一些大的开发商，包括上市公司。
每个信托产品平均融资规模约3亿元，融资规模相对较大。
从目前成功借道信托的房地产企业案例来看，绿城中国、金地集团、龙湖地产等公司，均在行业内有颇高的知名度。
公开资料显示，5月份以来，通过信托方式融资的地产企业还包括中华企业、福星股份、浙江广厦、香江控股、天业股份等。
根据有关数据分析，2000年7月份至2010年7月底，市场上公开发行的信托产品共4815款，其中，投资领域为城市建设的有5款，安居工程4款、基础设施435款、成熟物业33款。
（一）房地产投资领域信托产品发行情况房地产投资领域信托产品从2002年底开始发行，截止2010年7月底，共发行599款，具体分析如下：1、房地产投资领域信托产品发行量、发行规模呈现增长趋势，2006、2007年有所下降2002年12月份，市场上开始公开发行房地产投资领域信托产品，发行数量仅为四款；到2005年，该领域产品已经大幅度增加到76款；经过2006年、2007年的数量回落，2007年发行的数量略高于2003年，为34款；从2008年开始，房地产投资领域信托产品重新呈现增长趋势，2009年已经达到153款；2010年截止7月份，已经达到98款。
星耀五洲
星耀五洲：被“收押”的楼市赌徒本刊记者李婧日益趋淡的市场环境，拿地及融资的高额成本，过于复杂的规划定位，使得星耀五洲变成了一场赌局。
在失去项目控制权的情况下，颜氏兄弟还得拼尽全力将项目运作成功，否则，遑论获利，连捞回老本亦无从谈起从以近乎创纪录的62.9亿元拿下天津天嘉湖地块，并以“再造世界”的气魄打造一个300万平米的大盘，再到签署一份“卖身契”式的融资计划，变身为最次级受益者的“打工”角色，这个沧海桑田式的变化，对于颜氏兄弟而言，只用了短短一年的时间。
2007年10月19日，来自云南的星耀集团力挫京、沪、辽、豫等地的5家上市公司，一举夺得了天津津南区八里台镇天嘉湖区一片总占地面积11000亩、建筑面积近300万平米的湖区土地，总地价为62.9亿！“有了天嘉湖，就能造世界。
”星耀集团董事长颜语大放豪言。
旋即，一个更加霸气的案名“星耀五洲”被著名地产策划机构王志纲工作室放到了沙盘上。
整个项目的规划布局就是一个世界版图，囊括世界所有洲陆板块，还有亚洲最大滑雪场、七星级360°全水景豪华酒店等奢华建筑。
大凡看过规划图的业内人士，均以“极为震惊”来表达当时的感受。
更为令人惊异的是，操作这个环渤海名盘的颜语、颜勇兄弟来自于西南边陲的云南省，是第一个走出云南的开发商。
尽管不为外界所知，但星耀集团凭着打造“新亚洲。
体育城”的辉煌业绩，一鸣惊人，成为昆明当地的明星开发企业。
它以极低成本在昆明核心地段拿到2000多亩土地，建造了庞大的运动城和居住社区。
在2006年楼市一路飘红的大背景下，新亚洲。
体育城热销20亿元。
最为当地同行称道的并非单纯是这个项目的成功，而是颜语的胆识和能力，“当初没人相信他能操盘新亚洲。
体育城，但他的确成功了。
他很会想办法，能力非凡，大家都很佩服。
”一位昆明当地开发商告诉记者。
拿到新亚洲。
体育城土地的时候，颜语手上的现金只有2亿-3亿元，他决定“傍大款”，找到赫赫有名的大国企云锡集团合作，后者一个月内就把3亿元打到了颜语的账户。
27021179_2500亿赎回量压顶，信托缘何频繁入局接盘房地产？
2500亿赎回量压顶，信托缘何频繁入局接盘房地产？与其他金融机构相比，信托公司对房地产业的敞口较大，本轮房企债务危机是信托业2022年面临的主要挑战。
文/崔秀丽 《中国房地产金融》专栏作家如果说，银行是房地产的发动机，信托则是涡轮，推动着房地产行业走过高速发展的黄金时代！房地产亦成为信托三大支柱业务之一。
两者互为鱼水，辅车相依，唇亡齿寒！伴随个别房企深陷债务危机，从2021年11月开始，信托频繁入局房地产，亲自下场接盘项目，这是入局充当“救世主”？业内人士称，此乃无奈之举，更多是自救。
信托通过盘活爆雷房企的项目，拿回资金，向信托投资人兑付。
实际上，与其他金融机构相比，信托公司对爆房地产业的敞口较大，本轮房企债务危机是信托业2022年面临的主要挑战。
中指研究院数据曾显示，2021年上半年信托占房企融资约四成左右，仅次于银行贷款。
三道红线下，到2022年初房地产信托规模已经急剧收缩，奈何存续信托赎回量压顶！穆迪今年2月23日发布报告预测，2022年前9个月将有人民币2520亿元与房地产直接相关的信托资产到期。
由于银保监会对通道类信托产品有更严格要求，预计2022年赎回量可能激增。
不只做聪明钱，亲身入局房产项目信托，向来只做“聪明钱”。
一般只在项目前端，通过发行信托产品为房企提供融资支持，从不参与项目运营。
但地产和信托从来都是一条绳上的蚂蚱！房住不炒叠加融资收缩，个别房企深陷债务危机，迄今爆雷房企尚无一家摆脱流动性危机。
救人，也为自救，信托公司短期内，信托资金无论从监管态度还是资金规模上，都不可能成为化解房企危机的主要资金来源。
专题-楼市风向开始频繁入局房产项目。
截至今年3月底，中融信托、五矿信托、光大信托等多家央企信托，陆续接手爆雷或处爆雷边缘房企项目，如恒大、阳光城、正荣等。
具体事件如上表。
信托公司通常有三大典型的传统信托业务，是房地产信托、基础建设信托（如政信业务）及同业信托，其中，房地产信托是其主要利润来源。
信托计划尽职调查报告三篇
信托计划尽职调查报告三篇篇一：信托计划尽职调查报告声明与保证我们在此声明与保证：此可行性研究报告是按照XX信托有限责任公司的有关规定，根据各方交易对手提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。
报告全面反映了各方交易对手及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
本报告已经部门审核通过。
项目经理签字：部门经理签字：20XX年XX月07日一、前言（一）项目背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX”）于20XX年4月，通过招牌挂方式获得XX街项目土地(以下简称“本项目”或“XX世纪广场项目”)，于20XX年1月成立内蒙古XX房地产开发有限公司（以下简称“内蒙古XX”），承担XX街XX世纪广场的项目开发。
本项目总地价款为10,480.21万元，土地价款已经全部缴清。
本项目规划占地面积XX7,032.75平方米，用地性质：商业办公（写字楼）兼容居住，住宅兼容比例小于40%，建筑容积率3.0，总建筑面积为481,XX6平方米，项目为综合体，地上建筑面积楼面地价为275元/平方米。
20XX年，经过几年的发展，呼和浩特市房地产市场发生较大变化，XX街周边聚集了以居然之家、润宇家居等多个知名家居品牌的企业，形成了良好的家居市场氛围。
内蒙古XX顺应形势，启动XX世纪广场项目，项目主要建筑为家居商城，于20XX年9月与上海红星美凯龙企业管理有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）签订合作协议，由红星美凯龙公司负责家居商场的招商、运营工作。
本项目于20XX年10月取得一期项目的施工许可证，包括5层红星美凯龙一期家居商场、22层的写字楼及22层的公寓各一栋，总建筑面积为16.9万平方米；本项目于20XX年5月取得二期的施工许可证，包括5层红星美凯龙商场二期家居商场，2栋公寓楼，建筑面积约为9.7万平方米。
本项目一二期建筑主要是家居商场，家居商场为自主持有型物业，不能通过销售方式获得现金流，以支持后续工程的开发建设，资金沉淀量较大造成当前建设资金压力较大，具有一定的资金缺口，且在当前政策环境下，浦发银行的剩余贷款未能按照约定进行发放，拟通过信托融资方式解决资金缺口。
我国房地产投资信托基金的风险分析及防范措施
信托公司在投资决策 阶段 ，应该按照监管部门的要 求 ，对项 目进行 尽 职调查研究 。这一过程就像 “ 筛子” ， 能有效 的过滤风险较高的项 目， 对信 托公 司而言 ，不仅仅要关注项 目的收益性 ，只有及 时的对风险进行 识别 、评估 ，发现潜在 风险，筛选掉风险过大的项 目。建立 规避风险 的 机制，将收益与风险同时作为调查研究的重点 ，控制项 目风险 ，为项 目 正常运营保驾护航 。 ３ ．３实行分散投资原则，进行 多样化组合投资。 “ 鸡蛋不要放在一个 篮子里 ”这 是投资 界不变 的投资 策略 ，因此 ， 信托公司应该改变 目前 以单 一信托计 划为 主的方 式 ，实行 分散投 资原 则。保守 的选择低风险或接近无风险 的项 目来运营也 不足取 ，低风 险预 示着低收益 ，也就是说资金的运行效率低下。因此 ，信托公司应该进行 多样化的组合投资 ，将较高风险但具有较高收益的项 目与低风险 的项 目 进行有效的组合 ，降低信托公司面临的平均风险 ，这样才是有效 的风险 管理策略。
２ ．１ 行 业风 险
按照信托产 品推介 的监管提示 ， 在 宣传和推荐阶段 ，相关 推介 部门 必须做好风险提示工作 ，信托公 司应该如实 的揭露该项 目的各项 风险 ， 并做好针对的应急准备措施。例如香港领 汇 Ｒ Ｅ ｔ Ｔ ｓ 经尽职调查研究 ，该 项目 资产质量高 、现今流充足且稳定 ，同时该项 目的租金收入 在存 续期 间还有很大的上升空间，投资者对该项 目非常认 同。但由于该 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 在 发售 阶段没有对诉讼风 险进行相关的披露 ，导致其在上市 的过程中受到 法律诉讼 的干扰 。因此 ，建立健 全信 息披露制 度 ，尤 其是对 风险 的揭 示 ，是 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 正 常上市募集的保证。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中信盛景星耀地产基金集合信托计划
一、产品介绍
1.产品名称：中信盛景·星耀地产基金集合信托计划
2.规模1：不少于67.9亿元人民币，其中次级受益权出资权益不少于32.9亿元；优先级收益权2
3.5亿元；超优先级收益权11.5亿元。
3.投资标的：天津星耀五洲项目公司股权、债权运用、其他房地产企业股权、债权以及结构性信托产品。
4.期限：超优先级受益权15个月,满6个月后可强制提前赎回；优先级受益权3年；次级受益权5年。
5预期收益：超优先受益权预期年化收益率为14%（含一次性认购费2%）。
6.交易结构图：
7.风险控制措施：(1)本信托计划持有天津星耀项目公司100%股权及其收益权，该公司以其持有的天嘉湖地块土地作为抵押，抵押率为18.28%,抵押登记手续已办理完毕。
(2) 中信集团及中信信托作为优先级受益权投资者，并以自有资金合计出资23.5亿元，为超优先级投资者提供内部信用增级。
(3) 次级受益权投资者昆明星耀公司已投入超过人民币32.9亿元，该部分权益投入为超优先级及优先级投资者提供内部信用增级。
(4) 在预计将面临偿付时点现金流不足的风险时，受托人会及时向相关方出让本信托计划持有的股权，为投资者提供流动性保障。
(5) 本信托计划资金的存放及划拨使用均由中国工商银行股份有限公司实施全程监管。
二、产品发行评价
1.产品发行背景：该产品发行于2008年9月25日，由“中信盛景·昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”重组而来。
该特定资产收益权计划于2007 年 12 月25 日成立，其投资标的为天津星耀项目公司100%股
1数据来源：中信信托网站
权。
在2008年前两季度实现利益分配的情况下，由于国内严厉的宏观调控政策，加之国际金融危机的影响，出现了银行谨慎放贷的现象。
国内房地产市场不景气也直接推升了地产商的融资压力。
2008年9月，房地产信托在前几月温和上升的基础上，本月放出巨量，发行数量达23个，资金规模超过100亿元，几乎占当月发行规模的一半，并创下了房地产信托有史以来单月发行规模的最大值。
截至到9月底，当年房地产信托产品累计发行近百个，发行规模达249.5亿元，分别占同期全部集合信托产品的19.72%和35.17%2。
2.投资者适合度分析：从收益率来看，当月发行的集合信托产品平均预期年化收益率为 9.28 %，而本信托计划预期年化收益率为12%（包括一次性申购费2%）,较平均水平高出2.72个百分点，收益性比较高。
从流动性来看，本信托计划中，作为一般投资者的超优先受益权经受托人审核后可进行转让，登记费为标的信托资金的1%，但从最低认购额为1000万，特别是在国内经济下行的形势来看，不论企业和个人都更愿意持有现金，还是存在一定的流动性风险。
从安全性来看，首先可以从信托收益来源分析。
本信托计划在持有天津星耀公司100%股权的同时，还持有昆明星耀集团公司持有的昆明房地产项目收益权、云南长丰房地产公司49%股权的预期利润收入和股权处置收益以及天津星耀公司项目销售收益权。
其收益来源过于集中在房地产这一行业当中，作为母公司昆明星耀集团公司信息披露不到位，无法得知其资产负债情况，难以估计企业营运的风险。
其次，从应对无法按时偿付的风险措施来看，本信托计划将启动股权转让安排，将天津星耀公司100%的股权转让给中信地产或第三方公司，同样，这一补偿计划存在无法获得足够收益的风险。
当然，中信集团和中信信托以自由资金合计出自2
3.5亿元，昆明星耀公司投入超过32.9亿元，这些投入为超优先级投资者提供了内部信用增级。
同时，从信托收益的主要来源-“星耀五洲项目”本身来分析，该项目是天津市天嘉湖湖内唯一批准的别墅，别墅项目逐渐成为稀缺户型，能够吸引高端客户的购买。
天津市其他在售别墅项目销售较好，并有价格越高、品质越好的楼盘销售越好的特征，这也为信托收益的实现提供了一定的保证。
总之，本信托计划适合对收益率要求较高，风险容忍度高，同时对流动性没有太大要求的投资者。
2数据来源：用益信托网站
3.同类产品比较分析
由于信息披露等相关原因，这里仅选取平安信托发行的另一只地产信托产品做一个比较，对比如下：
从上表中可以看出，本信托产品信托期限更短，且可以转让，流动性方面更胜一筹；本信托产品年化收益率要高出5个百分点，投资方式也更加多样；本信托产品由中信集团等其他方提供信用增级，信托资金也由无关第三方工商银行保管，相比安鑫1号资金由同属平安集团旗下的平安银行保管，安全性更高。
4、该产品系列的比较分析
为了对中信信托发行的同类产品进行分析，笔者从公司网站上取得了可以获得了以“中信盛景”开头的信托产品，并除去其中一个非房地产信托，简单比较如下：
3数据来源：平安信托网站：
4数据来源：中信信托网站
从此表中可以看出，中信信托发行的该类房地产信托产品更倾向于股权投资的方式，信托期限在2年左右，年化收益率在10%左右，并通过资产抵押、股权质押等方式为信托计划进行担保。
总之，这一系列产品较好地做到了收益性与安全性的结合。
三、本人的思考
这一信托计划从收益性、安全性、规模等方面来看都是比较吸引人的，但是值得注意的是本身产品是由“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划“重组而来，信托计划的重组有可能是因为短期现金流不足，同时房地产销售也不如预期。
事实上本信托计划在2009年7月14日提前向超优先级信托受益人分配全部信托本金115,000 万元，对应期间信托收益 13,059 万元，向优先级信托受益人分配信托本金 126,880 万元，分配信托收益59,617 万元。
从普通投资者的角度来看，在较短的时间内取得了较高的收益，可以说是一笔较为成功的投资。
但是从信托公司的角度来看，本身中信信托和中信地产就已经投入了23.5亿元的巨额资金，实际到2010年4月21日，其信托收益才最终分配完毕，中信信托此后又发行了三款产品，用于征集该项目后期的资
金。
说明该项目的现金流，企业的营运有可能存在一定问题，信托公司本身也可能承担更多的风险，这是不得不加以考虑的。
在完成此次作业的过程中发现信托这一领域还是十分吸引人的，也是在今后几年里可能大有作为的领域，同时也深深地感觉自己专业知识的不足与努力学习的必要，希望在课堂内外可以在老师的帮助和自己的努力下得到更大的收获。