解读-四川省物业管理条例

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3、业主大会筹备组的组成
《四川省物业管理条例》第二十二条 ：“街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到报告 之日起15日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立 业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府） 和居民（村民）委员会组成，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组成 员名单应当由街道办事处（乡、镇人民政府）在物业管理区域内进行书面公告。 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会 组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。”
印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一
届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）协助收回。 业主委员会委员资格届内终止或被罢免的，应当在终止之日起7日内向本届业主委员会
移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
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11、业主委员会的职务自行终止：
（五）依法确定首次业主大会会议表决规则； （六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。”
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5、业主大会的职责：
《四川省物业管理条例》第二十四条：“业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作； （三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；
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15、第四十三条、第六十八条：按照国家规定的保修期限和保修范围， 承担物业的保修责任。 16、第五十二条：承担尚未出售或者未交付的物业的物业服务费。 17、第七十条：建设单位未按照本条例第二十一条规定报告申请成立业 主大会前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的， 应当承担物业维修责任，不得动用专项维修资金。
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10、业主委员会的换届
第三十一条 业主委员会任期届满90日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。 业主委员会任期届满仍未换届改选的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当要 求其限期改 选；逾期不改选的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织业主进行换届选举。 第三十二条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，上一届业主委员会 应当在街道办事处 （乡、镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、
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14、业主委员会的法律责任
第七十三条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定
。
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建设单位（发展商)
1 建设单位的权利与义务 1、第八条、第九条：建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，应当持 房地产开发项目核准或者备案文件、土地使用权建设用地规划许可证、项目 规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门申请 划分物业管理区域。 2、第十一条：应当按照工程建设强制性标准和规范同时规划设计、同时建设。
第三十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止： （一）因物业转让等原因不再是业主的； （二）因健康等原因丧失履行职责能力的； （三）业主大会议事规则约定的其他情形。
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12、业主委员会委员的职务罢免
第三十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定 罢免其委员资格： （一）挪用、侵占业主共有财产； （二）索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益； （三）利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费； （四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动； （五）经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的； （六）业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。
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建设单位的法律责任
第七十三条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。 第七十四条 建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行 政主管部门予以处罚： （一）未按本条例第十二条规定配置或者擅自处分物业服务用房和业主委员会议事活动用房的， 责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 （二）未按本条例第二十一条规定报告申请设立业主大会或者违反本条例第二十三条规定不承担 筹备组工作经费和首次业主大会会议经费的，责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以上 15万元以下的罚款； （三）违反本条例第三十六条规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自 采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，逾期未改正的，给予警告，并处2万元 以上10万元以下的罚款；
《四川省物业管理条例》的法律主体涵盖面更广。
《物业管理条例》
第一条 为了规范物业管理活动，维 护业主和物业服务企业的合法权益， 改善人民群众的生活和工作环境， 制定本条例。
涉及的法律主体有： 1、业主； 2、业主大会与业主委员会； 3、建设单位（发展商）； 4、物业服务企业； 5、专业 经营单位； 6、物业管理行业协会； 7、政府主管部门—省建设行政主管部门，市、区（县）房地产主 管部门； 8、政府基础组织—街道办事处（乡、镇人民政府）、居民（村民） 委员会。
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4、业主大会筹备组的职责：
《四川省物业管理条例》第二十三条： “筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式； （二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案； （三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；
（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；
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物业管理的内涵
• 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定 或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
《成条》本条例所称物业管理，是指建筑区划内的业主
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9、业主委员会的职责：
第二十九条 业主委员会履行以下职责： （一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （五）监督管理规约的实施； （六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （七）业主大会赋予的其他职责。
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3、第十二条：应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和 条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。
物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分 不低于百分之五十。 物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于 100㎡配置； 业主委员会议事活动用房按照不低于30㎡配置； 物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有； 交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。
（四）筹集和使用专项维修资金，并监督实施；
（五）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程； （六）法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。”
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6、业主大会的表决投票方式
《四川省物业管理条例》第十九条：“业主在业主大会上的投票权， 实行一人一票，一个专有部分按一人计算。但在首次业主大会上建设 单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以 上专有部分的，按一人计算。”
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业主
业主的概念：
1、物权法第六章：建筑物区分所有权人、区分建筑物所有人，即 建筑区分所 有权的 专有部分所有权人。 2、《物业管理条例》第六条 ：房屋的所有权人为业主。 3、《四川省物业管理条例》第十七条：依法登记取得房屋所有权人为业主。
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业主大会与业主委员会
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7、业主委员会的地位：
第二十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由5人以 上的单数组成，任期3年或者5年。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同 意。 业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。
四川省物业管理条例
2012年3月29日颁布，2012年7月1日起实施
四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九 次会议通过
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条例的构成
第一章 总则 第二章物业管理区域及设施 第三章业主、业主大会与业主委员会
八章79条
第四章前期物业管理
第五章物业服务
第六章物业的使用和维护 第七章法律责任 第八章附则
1、业主大会的组成及性质 《物业管理条例》第八条：物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中 的合法权益。
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2、业主大会成立的条件：
《四川省物业管理条例》第二十条：“物业管理区域内，符合下列条件之一的，
可以召开首次业主大会会议： （一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋 套数达到总套数百分之五十以上； （二）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上； （三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服 务合同到期前90天。 同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。”
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8、业主委员会的备案：
第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所 在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在 收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门： （一）业主大会成立和业主委员会选举的情况； （二）管理规约、业主大会议事规则； （三）业主大会决定的其他重大事项。 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。 业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告。
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4、第十三条：应当按照国家、行业、地方标准配置机动车、非机动车停 放库（位）。 5、第十四条：应当按照专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立 计量表配置。 6、第十四条：按照相关技术标准和规范配置通讯、消防、电梯、安全防 范、环卫、邮政等附属设施设备。 7、第十五条：承担专业经营设施设备及相关管线的建设费用，并向专业 经营单位办理验收移交。 8、第二十一条：书面向街道办事处（乡、镇人民政府）申请成立业主大 会。
《物业管理条例》本条例所称物业管
理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主 和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和 相关秩序的活动。
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省条例中的法律主体
• 第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环 境，促进社会和谐，根据 《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》 等法律、法规，结合四川省实际，制定本条例。
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13、业主委员会的工作经费
第三十五条 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会开展工作： （一）全体业主共有部分物业经营收益； （二）全体业主共同交纳；
（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。
工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴，由业主大会决定。业主 委员会应当妥善保管工作经费，并每半年向业主书面公告收支情况。
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9、第二十二条：参与业主大会筹备组 10、第二十三条：承担筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费。 11、第三十六条：通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业， 提供前期物业服务。 12、第三十七条：制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说 明书； 13、第三十八条：建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当向 买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约等内容。 14、第三十九条、第四十条、第四十一条：与物业服务企业办理承接查 验手续，签订承接查验协议。
通过选聘物业服务企业或者其他管理人，由业主和物业服务 企业或者其他管理人按照物业服务合同约定，对建筑区划内 共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫 生和秩序的活动。 本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具备独立法人资 格和规定条件，依据（前期）物业服务合同从事物业服务活 动的企业。 本条例所称使用人，是指建筑区划内建筑物的承租人、实际 使用人。