苏州吴江绿地中心海珀云玺精装大平层豪宅年度营销策略终稿71p资料
世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
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项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
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完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
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身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
豪宅活动方案
豪宅活动方案篇一：某豪宅开盘活动方案香蜜湖〃*园开盘活动方案一、活动名称：（暂定）财智巅峰、英雄年代――*园60年代主题活动活动名称注释：我们的肉体可以跟随时间身不由己地进入现代，而精神和心灵却有它自己的栖居年代，现代生活，只是一段躯体生活。
我们栖居的年代，是60年代。
在这一年代出生的人，已经开始有能力实现一直以来的梦想：寻找一块最终的、完美的栖居地，放松心境，居住一生。
二、活动思路*园开盘活动的思路是在《60年代系列活动方案》（详见提交报告内容）的基础上进行拔高与提升，对60年代活动方案的设想始于两个十分理想的活动背景即客户背景与社会背景：1.客户背景：*园现有意向客户在30-45岁的占了80%以上，出生年份集中在1958-1973年之间。
在对这一客户群进行初步的统计分析后，这一客户群在年龄、家庭、事业、社会地位等方面惊人的共性，是形成我们这一活动方案思路的源泉。
在1956-1960年被称为前60年代，因为这一时期出生的人已经开始带有60年代的烙印。
1970-1974年，被称为后60年代，因为这个时期出生的人潜意识里还残存着叫做理想主义与集体主义的东西，也同样享受过5分钱一根的奶油冰棍，都在雨天玩过泥巴，晴天滚过铁环，甚至还偷过家里的粮票或布票去换过蜂蜜糖。
从精神上和物质上他们更属于60年代。
2.时代背景：生于六十年代，这是一个在裂变板块的边缘中孕生的群落。
六十年代以降，这块土地发生了多少大事，家国个体的命运，一会被跌落峰谷，一会又被抛向峰尖，领略着种种的冲击、震动，生成转换的局势一直在此消彼长着，而全球化的思潮风云也是前所未有的。
这一代人，从一开始，就注定了要在多变与多元的环境中、在撕裂与组合的两难中，完成自身的成长历程。
也正因这样，这一代人才能以独特的生存密码、以独特的立场与姿态，在变化与成长中成就为不可置换的“这一代”。
这个时代赋予我们两个东西非常重要。
一个是苦难，第二就是六十年代人的社会责任感。
风火广告中海地产苏州导入策略剑指姑苏
中海品牌整合方向
充分整合 深化原有 品牌形象 精于品质 先进科技 智慧思维
建立、推广 已有硬件 资源形象 产品—因地制宜 服务—以人为本
赋予品牌文化 融入人文气质 人性化 亲和力 包容性
非常国际
非常中国
非常中海
中国发展攻略
3大中心 10大城市 品牌布局
中海品牌可利用资源
项目资源
长春
活动结构：
前期铺陈：中海成就图片展 主题活动：年庆酒会暨媒体见面会 活动高潮：游金鸡湖赏烟火活动
前期铺陈：中海成就图片展 将中海开发的知名物业图片，放置来宾通道两侧，嘉宾进入的过程 中，便可欣赏企业发展的辉煌成就，更深入了解中海的企业文化及 发展历史，为企业媒体宣传进行丰富铺陈。 主题活动：大型年庆酒会暨媒体见面会 邀请苏州市政领导、各大媒体、有影响力的嘉宾到场，格调高雅， 气氛轻松，更体现中海勤于用心，真于用情的企业个性。 活动高潮：游金鸡湖赏烟火活动 媒体见面会结束，邀请嘉宾坐船游金鸡湖，欣赏苏州夜景，观赏烟 火。正是中海集团与苏州文化气度相融的最佳体现，更预示着中海， 在苏州未来的发展迈出辉煌的第一步。
巧借中海25周年庆
25年以来国际视野
中资海外品牌
国 际 资 源
国 际 视 野
国 际 品 质
25年以来精品如一
过程精品
产 品 细 节
产 品 品 质
产 品 创 新
25年以来人居关怀
以人为本
企 业
产 品
服 务
刷新品牌形象
过程精品
精品关怀人文
产品导向
客户导向
不是空穴来风,而是传承和升级
精品关怀人文
广告牌 海报
后续推广策略 中海会苏州专刊 媒作跟踪报道 公益活动及文化活动
2019苏州新力·铂园整合推广策略案提报-169P-红观传播
太湖度假区板块——“一核四城”大战略，苏州将迈进太湖时代
吴中太湖作为首批国家级旅游度假区，在政策的扶持下，众多企业云集，总部、双创经济如火如荼， 向一个现代创新新高地转型升级。 作为苏州 “ 一核四城 ” 城市发展战略的重要组成部分，太湖度假区板块的发展，也将成为苏州迈 向 " 太湖时代 " 的重要契机。
5A级景区、显山近水、文创产业
位于苏州市吴中区，南临太湖，距地铁 1 号线木渎站仅 11 公里 西中环辐射 毗邻苏州地铁 5 号线集散中心站在建，觃划中9号线
非太湖一线 眼中无湖 心中有湖 太湖度假区管委会旁 湖+城核心
度假区管委会 微谷创业园
香古里公园
觃划商务用地
孙武路
度假区 管委会
白地
后塘路
地块C≤18米
竞争 热
竖向比较： 热点板块 土地资源高度相似，产品竞争同质化
横向比较： 前有蔚蓝四季、观澜府等老盘 后有龙湖下半年入市
新力·铂园—— 核心价值梳理
红观五观分析法 观土地
观城市
观客群
观品牌
观产品
观城市
苏州
苏州——长三角重要的中心城市之一，交通为脉，苏南&苏北城市枢纽
苏州位于江苏省东南部，长江三角洲中部，东临上海，南接嘉兴，西抱太湖，北依长江。 是长江三角洲城市群重要的中心城市之一、G60 科创走廊中心城市、长三角的重要组成部分。 国家历史文化名城和风景旅游城市，国家高新技术产业基地。
新力·铂园项目
2019整合推广策略案
紅觀傳播機構（蘇州） 正当红
2019铂园立新
推广命题
1/新品牌如何落地苏州？ 2/如何在资源高度相似板块，新项目树立独特IP？
基础共识 新品牌 新项目 产品 → 作品
房地产经典文案
房地产经典文案报纸稿会“呼吸”的极品洋房实力巨人香溢实业彰显贵族品质◆创造性使用高层建筑工艺纯低层极品洋房◆步行10分钟至繁华市中心◆最高至4.4米的挑空客厅◆阳光车库配进口电机遥控门◆底座拉高80-120公分◆原装进口中央吸尘、空气置换系统◆彩色铝合金窗、中空玻璃◆智能安防系统◆专业物业享受◆双回路供电设计售楼热线：__-__ 接待中心：太阳洲大酒店一楼传统城区，顶级社区教养告诉贵族生活必须对得起血统不应该委屈自己的栖息实力巨人，香溢企业，巅峰力作彰显纯正贵族血脉市中心十分钟步行圈内罕有纯低层社区多项卓异品质◆ 大师原创地中海风情建筑。
◆ 高层桩基，全框架结构。
◆ 最高至4.4米的挑空客厅。
◆ 配进口电机遥控门阳光车库。
◆ 彩色铝合金窗、中空玻璃。
◆ 智能安防系统。
◆ 专业物业享受。
◆ 双回路供电设计。
房地产经典文案两大超值享受◆ 配赠原装进口中央吸尘系统（限联排）、布朗空气置换系统，让生活爱上清新呼吸的方式。
健康生活从现在开始。
◆ 附赠大面积多功能空间（19-57 M2）。
豪门般居住态度，尽显主人非凡气度。
荣耀一生，现在开始。
售楼热线：__-__ 接待中心：太阳洲大酒店一楼慈房预字（2022年）第029号本广告仅供参考，以政府最后批准为准！贵族生活方式即将登场――内部认购持续升温非凡见地纯正品位会呼吸的独享花园洋房见证您的品位非凡传统城区溢景园――市中心十分钟步行圈内，罕有极品洋房, 263-390平方(含车库)的超大联排空间。
叠加别墅：156――255m2（不含车库），￥/ m2；联排别墅：238――340 m2（不含车库），￥/ m2 多项卓异品质◆ 大师原创地中海风情建筑。
◆ 高层桩基，全框架结构。
◆ 最高至4.4米的挑空客厅。
◆ 配进口电机遥控门阳光车库。
◆ 彩色铝合金窗、中空玻璃。
◆ 智能安防系统。
◆ 专业物业享受。
◆ 双回路供电设计。
两大超值享受◆ 配赠原装进口中央吸尘系统（限联排）、布朗空气置换系统。
别墅项目营销推广方案、营销活动方案、
紫薇·庄园营销推广中心：年底500万的销售任务推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率效促进销售方案。
营销方案一：方案名称“秘密庄园拍卖会”营销策略：短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相应活动推广词营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最后的原生态建筑。
推广总口号：天造一半，人造一半（紫薇·山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让项目变成真正意义上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。
）品牌意识：紫薇又一杰作营销推广活动：根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案体的情况。
蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日活动：“秘密庄园拍卖会”；“XXXX元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX 元起步）”；造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格你说的算；寻人启事：寻找全城2名紫薇庄主。
（信息传递：价格竞拍价客户说的算；产品只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑）品牌蓄势两大原则：企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。
通过领袖群体，带动主力购买层。
活动主题：2套别墅1元竞拍（摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，以最大化调动所有高端客户关注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饥饿营销，短时间高热度去化两套别墅）活动概述：紫薇·山庄1元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）活动时间：2015.12.1-XXXX.XX.XX活动地点：售楼中心主办单位：西安紫薇地产活动亮点：a.一元起拍活动，商品起拍+秦岭里最后的原生态建筑（仅限两套别墅）b.专业的竞拍活动公司全程策划c.自助餐，活动全程为客户体验满意度做最好服务d.小商品：1元起拍小家电，1元？洗衣机、电视机、电饭煲、IPAD、Iphone 等，活动预热e.全程体验式营销活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）配合主题活动：设计师谈别墅的空间与健康；易学大师谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资咨询师谈别墅的投资与增值；别墅经验住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业管理与人性服务。
2021雅居乐滨江国际高层叠墅项目下半年整合推广方案
自 我 超 越雅居乐·滨江国际 2021下半年整合推广方案D H K · 2 0 2 1保持专注，才能自我超越高层热收官 叠墅定格调运营三把斧 湖州新墅种叠墅物业形态第一性，纯粹居住属性，提升品牌影响力驱动土地价值，湖城首位实现叠墅在地缘市场的身份感和象征性驱动产品价值，实现老城和仁皇山大平层的客户转向本案驱动土地/产品价值，实现湖东和东部新城的乡镇客户转向本案驱动配套/产品价值，实现度假区低密产品的客户转向本案实现三个大转向推升凤凰首位度守住一个第一性Contents:1·价值竞位·区域识别·购买厘清自我2·节点编排·执行落位超越附录：公司简介、团队配置自我价值竞位、区域识别、购买厘清湖州很小是儿时的小巷，是每周要吃上一口的老字号餐馆是那条奔流不息的澄澈龙溪……这些点滴早已演化为湖州固有的符号湖州很大环太湖唯一因湖命名城市且有南太湖明珠之称素有“丝绸之府、鱼米之乡、文化之邦”的美誉耳畔的吴侬软语，菰城悠远的江南底色南浔古镇的青石板路每一步都蕴含着历史的回响湖州很新长三角城市群成员城市环杭州湾大湾区核心城市G60科创走廊中心城市湖州很老三大高铁交汇商合杭铁路、沪苏湖铁路湖州至杭州西铁开启1小时长三角生活圈杭州绕城西复线国家“十三五”重点建设项目湖州与杭州的重要组成部分亚运会和世界互联网大会的配套工程湖州轨道交通2020年10月成立轨道交通集团规划4条轨道线路总里程约145公里铁铁速主城区俯瞰凤凰 今昔对比昔日主城首位，今朝凤凰涅槃从江南水乡两岸的繁华大院人家到凤凰一村、二村的高楼林立凤凰一直伴随着湖州的中心发展风潮，蝶变成这座城市最繁华的中心沿着母亲河苕溪的黄金脉络凤凰成为湖州最早的中心城区板块作为湖州重点改造的主城区高端人居板块直面龙溪港，紧邻银泰城、时代广场、爱山广场三大核心商圈携多重规划利好，给予中心人居再次复兴的腾飞厚望凤凰湾 城市能级晋阶之路“凤凰湾”将打造成“凤舞南太湖、魅力新客厅”城市特色品牌整个片区以”望山涵水、金凤朝阳”为设计理念集“产、城、创、文、旅、商”六大业态并举的可持续发展产业示范区凤凰湾片区改造项目涉及房屋总建筑面积约37万㎡，已列入2021年度房屋征收计划（按套均120㎡计算，预计改造3000余套）湾区的超级规划，城市的先行特区区域识别一线凤凰湾 滨水先行区 城市低密墅凤凰湾超级规划城市会客厅凤凰四面环水母亲河苕溪的黄金脉络城市罕有墅区纯粹低密人居区域识别仁皇老城交响处 进阶湖城首位度购买厘清-市场/格局/竞品一级市场超级爆发成交热涨大户逐重截止2021年5月，湖州主城（吴兴区、南浔区）共成交39宗地块其中涉宅用地18宗，成交面积约85.85万㎡，成交金额约89.68亿元湖州地王，湖东荣安地块，成交楼面价13105.17元/㎡容积率1.5，建筑密度28%，“排屋+洋房”配置，建筑限高40m供应量＜成交量，均价突破1.3万元/㎡，量价齐升南浔区及吴兴区的仁皇、东部新城为成交主力，凤凰分区排名第九面积需求上，140㎡以上上移，从刚需向改善转变购买厘清七大板块价值之实 精准凤凰价值能级政务核心区位景观双优2KM银泰4KM高铁站太湖班长仁皇山副班长老城区生活委员凤凰片区科学课代表西南片区进步积极分子湖东西区文娱委员太湖板块团支书东部新城繁盛商配优质教育资源7KM高铁站银泰、爱山等商圈云集无缝对接老城区仁皇山正南方交通路网便捷居住生活优质甄选西南板块3KM商业中心4KM市政府聚集科技型产业连接老城区享受东部新城规划利好配套逐渐成熟发展有潜国家级4A级旅游度假区集旅游、购物休闲、度假居住为一体湖城向东看十年造城高铁红利溢价未来最宜居最具发展潜力锚定湖州中场改善 实现空间置换转向A类竞品（同产品）/ B类竞品（价格相近）/C类竞品（形象对标）本案大发·融悦四季下叠155㎡、27000元/㎡绿城锦玉园高层107-257㎡、预估2-2.5万元/㎡福晟·伴山美墅合院165-220㎡、25000元/㎡卓越府100/113/118/129/145㎡16000元/㎡-14300元/㎡开盘去化率100%现场口径，摇号抢房，洋房年内不取证，销售明聊等涨幅对标要素本案A类竞品（同产品）融悦四季/云墅B类竞品（价格相近）伴山美墅C类竞品（形象对标）绿城锦玉园规模价值容积率2.0建面约40万方容积率2.0建面约7.1万方容积率0.8建面约7.6万方容积率2.288建面约23万方建筑形态高层、叠加高层、叠加、洋房合院、联排高层户型面积中下叠150㎡、上叠137㎡下叠155㎡、上叠148㎡合院165㎡、联排180㎡143/167/191㎡（精装）户型价值上叠星空露台客厅挑空改造后双套房下叠南北双院落南北双采光井超大地下室改造后三套房上叠南北双露台二层带阳台改造后单套房下叠二层带阳台改造后三套房地下室单采光井合院双车位地下室下沉式庭院预留电梯井仅顶层单套房设计联排顶层超大露台预留电梯井仅三房设计最大16米开间四叶草户型设计7米宽景阳台、横厅主卧大飘窗步入式衣帽间形象风格现代都会新中式新中式新亚洲价格下叠约400万元/㎡上叠约300万元/㎡下叠约400万元/㎡（不含地下室）上叠约350万元/㎡25000元/㎡起预估2-2.5万元/㎡推广关键一线凤凰湾、滨水先行区城市低密墅城芯、学府、圈层叠墅仅80席高尔夫旁、山居院子塔尖圈层星级配套、会所泳池园林景观价值捆绑主城文教-凤凰湾 形象看齐绿城高级感繁华商配7座大型商业综合体三所名校环伺纵横湖城内环（北线）快速化改造杭长桥北路至白莲花路雅居乐首入湖州遍布全国逾70个城市筑造逾200多个项目极致景观四进空间九重景观组团设计交通配套规划品牌•南北双院落•超130平地下室•南北双采光井•客厅挑空•改造后三套房150㎡下叠生活悦享空间四季叠院 | 一层一境界 亲地墅品院子特色四层功能成长型家族的天地院墅150㎡中叠墅级尺度空间•动静分区•私密尊贵•客厅挑空•改造后三套房藏珑中叠 | 亲密纯享式 空中院落居中位动静分区空间及功能明确型墅居137㎡上叠奢适活力空间•星空露台•功能分层•客厅挑空•改造后双套房星空上叠 | 墅的入门级 第三空间露台摘星总价优势会客工作与生活的分层WHY BUY | 三大竞比诱因，夯实本案是讲“武德”叠墅湖州的客户对于产品的需求和目标清晰，较难挤压位移所以是需要给到叠墅的购买理由①上有天下有地，花园露台多套房②同等面积下，大平层实得率在80%上下，而叠墅在150%以上（下叠150㎡+地下室130㎡=280㎡）③低容积率，墅级物业属性，满足渴墅一族的私密需求城芯主位+少数人拥享+墅级规制 因为珍稀 所以矜贵核芯版图的愈渐饱和，低密土地的供应日趋减少，低密产品自然也越来越少对于此类高净值人群而言，无论是升级二胎家庭还是空间置换犒劳自己，都是深思熟虑后的“硬刚需”珍贵的事物总是少之又少。
苏州金鸡湖中央商务区案例分析P加精课件
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李公堤》四期概况
规模：占地面积6.6万平方米，建筑面积达8.6万平方米 商业主题：风情生活步行街，定位于文化娱乐创意街区和私人会所两大区域 业态组合：偏重精品购物以及高级会所功能 开业时间：2013年8月
李公堤四期是环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域，将全力打造金鸡湖湖南新的时尚风情商圈。李 公堤总体建成后，将成为苏州规模最大、街景最长，成为苏州乃至中国最为著名，最具特色的景观休闲 商业街区之一。
27洞高尔夫球场，地理位置得天独厚。 种水形组成，主体喷泉高度可达到
金鸡湖大酒店按中国国家旅游局最新 108米。喷泉结合激光、电影、音乐、
颁布的白金五星级标准设计，将建设 火焰等元素，生动的展现了园区的人
成为国际一流的森林花园式酒店。
文、科技、生态三大主题概念。
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圆融时代广场》位于苏州工业园区金鸡湖东岸，占地面积21万平方米，建筑 面积51万平方米
李公堤》地块内核心资源包括李公堤和金鸡湖滨湖景观，地段内人文与自然 景观交叉覆盖；地块狭小细长、多面滨水，具有打造成特色滨水高档物业的 潜质
概况： 李公堤位于金鸡湖南侧，南邻城市中轴主干道金鸡湖大道，处于金鸡湖 和独墅湖板块的黄金分割点上。 李公堤是中国最大的内城湖泊苏州金鸡湖中唯一的湖中长堤，全长1400 米，系光绪年间元和县令李超琼所建。李公堤整体典雅精致，当年商贾 云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二。 定位： 集高端特色餐饮、娱乐、观光、休闲、文化为一体的国际性风情商业水 街。现已成为国内混合型亲水社区的成功典范，形成大规模的开放型现 代城市生态公园。
融创地产集团+绿城地产集团 研发设计 最高端产品线 苏州桃花源样板区营造总结-设计篇
园林 街巷
南北轴线——一轴多进院
上海融创绿城房地产开发有限公司
园林 街巷
东西轴线——水街东西连
上海融创绿城房地产开发有限公司
园林 街巷
明过
暗 暗 深 深 浅 浅 的 体 验 ， 使
栽 花 种 草 的 天 井 ， 经 过 粉
经 过 各 式 各 样 的 门 户 ， 经
中式景观构筑物与建筑 立面本身形式统一，在重要 构筑物前，人视点仅看到景 观立面，建筑成为背景。
上海融创绿城房地产开发有限公司
苏州桃花源项目 样板区营造总结
——设计篇
上海融创绿城房地产开发有限公司
上海融创绿城房地产开发有限公司
缘起
绿城集团于2009.9在苏州工业园区取得二块土地，分别 是御园楼面价2.1万/平方米，桃花源楼面价2.8万/平方米。
御园容积率0.8，定位为当时集团内最高端的法式平层官 邸+法式合院产品，于2013.12全部交付。
低总价
高单价
面积做小
什么产品能支持高单价
地上面积300平方
中式，全独栋
上海融创绿城房地产开发有限公司
理解城市：苏州的城市肌理——水系城市，街巷文化——组合院落
上海融创绿城房地产开发有限公司
理解地块：独一无二的湖景资源——基地和湖景形成一个“大园林”
上海融创绿城房地产开发有限公司
理解园林：中国传统宅、园密不可分，小区整个建筑群以园林化进行组合。
上海融创绿城房地产开发有限公司
一、规划 二、建筑 三、景观
上海融创绿城房地产开发有限公司
一、规划 二、建筑 三、景观
上海融创绿城房地产开发有限公司
城市 独墅
容积率：0.6 全别墅社区
苏州吴江绿地中心海珀云玺精装大平层豪宅年度营销策略终
城市能级提升—区域发展饱和—新区域新中心诞生
【项目占位】
吴江，城南明珠耀姑苏。
1、撤区设市：2012年吴江撤市设区，苏州市区范围南扩初现端倪； 2、经济猛增：2006-2015年，吴江经济增长幅度达156%； 3、交通便捷：苏州湾大桥，西环高架南延、轨道交通4号线及其支线、东太湖隧道等 组成高快速路网，实现了吴江与苏州古城的无缝对接； 4、机场规划：苏州机场建设的5个选址方案中，3个落子吴江； 5、大牌进驻：绿地、新城、海亮、中房、中新等地产大鳄纷纷进驻，建设区域宜居版图； 6、配套完善：商业、公共配套、生态等众多项目一一落定，基础建设已基本完成。
一湾荣耀，一玺奢藏
绿地中心海珀云玺●阶段营销策略
2020/7/7
事业一部•苏州绿地中心项目
【营销目录】
项目占位 价值梳理 购买逻辑 营销任务
【项目占位】
苏州人口：1300万人（2013年） 发展现状：在近10年来的快速发展过程中，城市人口、建设用地等大幅增加， 古城及周边板块已接近极限容量。 未来规划：国务院批复：2030年江苏将形成2个特大城市，南京和苏州。 苏州将按特大城市标准进行编制改革，发展新区域新中心势在必行。
【项目占ห้องสมุดไป่ตู้】
崛起的苏州湾，超越金鸡湖。
1、高中心区价值：以国际化标准打造苏州未来新中心区。 2、旅游度假价值：以世界级旅游资源，打造下一个维多利亚港湾。 3、市政配套价值：以千亿巨资打造顶级城市配套圈。 4、商务体系价值：以世界500强总部集群为核心打造顶级商务圈。 5、智能交通价值：以超前科技打造现代化城际交通枢纽。 6、人居板块价值：以原生态资源打造国际顶级人群居住区。
房地产slogan
房地产slogan合集1、让世界向往的故乡2、某沿河楼盘：生活，在水岸停泊3、一江春水一种人生4、某钱塘江边楼盘：面对潮流经典依旧5、海景房：站在家里，海是美景；站在海上，家是美景6、以山水为卖点的楼盘：山水是真正的不动产7、某城区的山腰上的楼盘：凌驾尊贵俯瞰繁华8、某地势较高的楼盘：高人，只住有高度的房子9、某学区房：不要让孩子输在起跑线上10、尾盘：最后，最珍贵11、回家就是度假的生活12、生命就该浪费在美好的事情上1、我们造城——2、我的工作就是享受生活——3、我家的客厅，就是我的生活名片——4、在自己的阳台看上海的未来——5、公园不在我家里我家住在公园里——6、这里的花园没有四季——7、***，装饰城市的风景——8、***，我把天空搬回家——9、房在林中，人在树下——10、生活，就是居住在别人的爱慕里——11、到〖星河湾〗看看好房子的标准——12、好生活在〖珠江〗——13、爱家的男人住〖百合〗水景房的几句广告语:滨水生活，气派超然水岸人生，无限风光在眼前演绎水的故事，缔造人的传奇与水同乐，与潮流同步坐拥湖畔尊邸，辉耀流金岁月水天一色，人日同辉水景家藏，尊贵自露领略水文化，倡导住潮流珍稀水景已惯见，非凡生活视等闲魅力聚焦，尊耀一湖豪情千万里，水景明窗前绿色风景，都市生活绿洲中的小城青城·亲城青城之恋自然的颜色，城市的本色青山·清水·亲城径山·双溪·小城坐拥千年古城，环抱青山绿水青青小城珍藏自然，享受生活城外的风景，城内的生活拥有山水美景，拥有城市生活径山下，双溪边——高尚住宅的典范居住在风景中，生活在城市里风景里的居所，都市中的生活城外的风景，城内的生活（1）超前10年的生活家园（2）都市人的家园（3）打造都市一族（4）实现住在城里的梦想（5）开启城市生活之门（6）与城市零距离（7）向往都市，不如入住青城（8）打造径山中央居住区（9）居住，与都市同步（10）别人住径山，我住青城（11）住进城里，何须远离径山(12) 与城市共呼吸系一个楼盘的户外广告的一句slogan——“看得懂,已是身价所在”皇马花园Slogan及分案名方案一、主打广告语(Slogan)风情领地.世袭皇马Slogan释义: 1、字意、词源风情:我们可以...二、竞争楼盘分析三、项目SWOT分析四、楼盘定名策划与概念提炼五、项目定位与推广定位六、楼盘亮点与环境策划七、营销...SLOGAN:公司公园.办公新平台. 广告推广:写字先锋.“南郊别墅”——亲水叠院五月风光上市叠加别墅slogan: 亲水叠院·人文生活知名时尚类杂志《VOGUE》的Slogan“终极时尚向往”,何谓终极?是否就是无极?知名豪宅“星河湾”在北京的楼盘报广Catch“结束豪宅的半成品状态”,何谓半成品?何谓成品?以何界定?谁是参照物?Slogan:都市的繁忙需要一处心灵的居所,福美特_,好家——好日子。
深度聚焦绿地海珀系顶尖豪宅产品价值解读
深度聚焦绿地海珀系顶尖豪宅产品价值解读2015年绿地控股集团调整公司框架结构实现上市，2016年是绿地集团重点调整产品线的一年。
2016年的绿地，提出“三大转变”，即加速“从偏重规模向偏重盈利转变、从偏重开发向开发运营并重转变、从偏重国内开发向全球开发转变”。
其中，针对“从偏重规模向偏重盈利转变”，绿地控股集团主要通过“产品+服务”提升盈利水平，依靠内生型的价值增值来实现增值和盈利。
据绿地集团董事长总裁张玉良透露，以“升级项目系统运营水准”为目标，绿地在内部确定了一批新储备优质项目实施集团指头管理，将在项目开发全流程集中最优势资源，打造一批市场标杆产品。
子母品牌重点深耕一二线城市绿地作为国内知名企业，已形成一套成熟的产品线。
比如其旗下拥有的海珀、新里等知名产品线，在业内已被竞相模仿，绿地主要产品线划分为以下：母品牌产品线：绿地开发中，根据项目区位和类型特征，对同类项目统一命名。
子品牌产品线：绿地子品牌产品类型多样，层级明显，产品线特征明显。
绿地海珀系，自打诞生之日，便自带绿地更智能的居住体验以及更大化的优势资源占有。
绿地海珀黄浦，自2015年首次开盘，2小时定销13亿，震动上海地产圈；海珀系出海定址悉尼，开盘当日劲销70%，销售金额高达5亿元，体现了绿地集团开发海外高端物业的强劲实力。
海珀系列产品汇集多重价值土地区位顶级稀缺不可复制的地段资源绿地海珀系列占据城市顶级地段资源，享有城市稀缺景观资源或者繁华商务资源共性：项目都坐落于城市稀缺资源区位区别：根据各地块条件区别，部分项目中以综合体开发核心特征：城市顶级地段，占有不可复制的城市稀缺资源典型案例——上海海珀日晖上海海珀日晖位于卢湾滨江板块，紧邻世博会D片区会场，直面黄浦江江景和中国馆，具有得天独厚的资源优势。
（已交付品质得到验证，存量房交易均价100000元/㎡）卢湾滨江板块，是上海市重要的旧区改造板块，规划公文显示，该区域将开发成为高档商务居住区和旅游休闲区，并且配有景观绿地和河道；一线滨江、紧邻世博会D片区，可直观黄浦江对岸世博主会馆的风采，增添了区位的稀缺性优势。
层什么叠翠
层什么叠翠“一层叠翠三重天，层层叠出叠山楼。
”如果你喜欢听古典音乐，对园林的建筑设计、园林景致是不陌生的。
然而，在这一座座经典的苏州园林里，你能看到一些稀奇古怪的元素。
从这些元素中可以看到一些极具文化意味的建筑样式和造景手法——古典雅致之余又不失现代感。
这是园林美学的精髓所在，也是江南生活美的极致体现――在苏州人看来，所谓中式院落生活也应如此。
所以，在苏州众多有着百年历史的私家庄园里，总能看到它们与古典建筑相互映衬、融合而生、共同形成了中国豪宅中最迷人、最动人的那一抹绿。
而在此之中，层叠叠加之美总是给人无限遐想与期待：将现代建筑之美与江南山水景观结合在一起，再加以精心打造更显华贵厚重！对于“层”、“叠”都有着自己看法和理解的人不在少数。
然而在苏州这块土地上并没有出现传统意义上对园林景观进行充分解读或精心设计过的叠墅豪宅——因为这些洋房大多位于三进院落或三进住宅中，并没有充分利用院落空间营造园林景观。
一、叠什么？以江南庭院为背景，让叠山融为一体。
以“叠山”为题，巧妙利用建筑元素与园林景致相互映衬，创造出最美好的江南庭院生活！苏州园林造景历史悠久，所用的造园材料众多，建筑风格、建造手法、风格与周边环境相互交融。
所以，与传统建筑不同，中式合院中有很多元素是由现代建筑设计师提炼出来的――例如“叠山”等。
苏州传统人居生活有很强的仪式感，当进入庭院之后被赋予一种身份认同――当庭院大门开启时，大家会从内心对庭院里发生的事情有种莫名的期待感，院子里的美好瞬间会涌上心头，从而促使大家对院子生活有更多期待和向往。
这种对中式合院建筑造景手法和文化内涵理解越深、越能创造出超越传统建筑艺术的新中式住区！这就是中国式合院建筑为什么能超越现代建筑而更能融入现代文化及中国文化内涵之中了――因为东方传统建筑就是要为现代生活服务，为现代人创造一个让人们愿意来、留得住、值得拥有的居住空间。
而在苏州，更是如此！可以说，在苏州所有传统住区里只要是能把生活和休闲功能巧妙结合起来的地方，都被大家充分利用到了极致。
博思堂苏州建邦花园别墅项目营销策划报告
博思堂苏州建邦花园别墅项目营销策划报告一、项目概述博思堂苏州建邦花园别墅项目位于苏州市建邦花园，总建筑面积为XXXX平方米，共有XX栋独立别墅。
该项目地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善。
本次营销策划报告旨在制定有效的营销策略，提高项目的知名度和销售额。
二、目标市场分析1.目标客户群体：高收入人群、投资客群、追求高品质生活的人群。
2.目标市场规模：根据市场调研数据，苏州地区高端别墅市场潜力巨大，预计目标市场规模为XXXX户。
三、竞争分析1.竞争对手分析：目前苏州地区的高端别墅项目主要有A公司和B公司，两家公司具有较强的品牌影响力和市场占有率。
2.竞争优势：博思堂苏州建邦花园别墅项目具有独特的设计理念和高品质的建筑材料，同时项目周边环境优美，配套设施完善，比竞争对手具有一定的竞争优势。
四、市场定位五、营销策略1.品牌宣传：通过多种宣传渠道，如电视、报纸、杂志、社交媒体等，展示项目的独特魅力和高品质，提升项目的知名度和形象。
2.建立销售渠道：与中介机构合作，建立稳定又高效的销售渠道，将项目信息传达给更多潜在客户。
3.举办推介活动：组织别墅推介活动，邀请目标客户参观项目，展示别墅的设计和装修风格，增加客户对项目的了解和兴趣。
4.提供优惠政策：针对项目推出不同程度的优惠政策，如折扣、分期付款、装修套餐等，吸引更多客户购买。
5.开展客户关系管理：建立客户数据库，定期进行跟踪和回访，了解客户需求和意见，并及时解决客户的问题，提高客户满意度和口碑传播。
六、预期效果1.提高项目的知名度和品牌形象。
2.增加项目的销售额和市场占有率。
3.建立稳定的客户群体，提高客户满意度和忠诚度。
七、营销预算根据项目规模和目标市场规模，预计营销预算为XXXX万元，具体的营销费用将根据实际情况进行调整。
八、营销计划执行进度1.品牌宣传：第一季度完成品牌宣传视频拍摄和制作，上线推广。
2.销售渠道建立：第二季度与中介机构合作，建立销售渠道。
现代奢华的尊贵府邸 苏州湖滨四季别墅G户型
室 消 闲享 乐 ， 享 受 写 意 自在 的 欢 聚 时 光 。 健 身房 、 桌 球 室 等 休 闲 场 所 的 设计 在 与该
工程 名称 ： 苏 州湖 滨 四季别 墅 Ｇ户型 坐 落 地点 ： 江苏 苏』 Ｊ １ 、 ｌ
面 积： ９ ２ ６ｍ。
承 建 商： 深 圳市城 建 环艺 装饰 设计 工程 有 限公 司上 海分 公 司 新 鸿基 环贸 广场 房地产 （ 苏州）
及 中式 图 纹 地 毯 ， 成 就 清 闲雅 容 的 优 雅 时
光。
主人 睡房 内 ， 沉稳 大气 的紫色花纹地 毯 为 房 间 注 入 温 馨 自 然 的 格 调 。 床 背 墙 以
植 物 图案扪布饰 面 ， 配 合 镶 嵌 水 晶 柱 及 白 贝母 的造 型 套 、 超 大 比 例 的 白色 大床 ， 散 发
的艺术 陈设与饰 品 ， 为 大 厅 增 添 几 分 温 馨
（ 文 字 整理 ： 白夜 ）
暖 意 。 毗 邻 的餐 厅 瑰 丽 堂 皇 ， 一 盏 波 浪 形
水 晶灯 自天 花 垂 下 ， 点 点 灯 光 洒 落 在 橙 色 收 稿 日 期 ２ ０ １ ３ ． １ １ ． ０ ７ 扪 布 餐椅 上 ， 焕 发矜 贵 和 谐 之 感 。 同层 会 客 室 也 以米 啡 色 为基 调 ， 书 柜 饰 以手 绘 墙 纸 趟 门 ， 加上舒适、 简 约 的 家 具
有 限公 司
２Ｏ１ ２
０ ６ ５
０６ ６
０ ６ ７
１ ２
０ ６ ９
空 间 。 设计 师 同 样 为 其他 三 间 睡房 选 用舒
适 优 雅 的 家具 ， 流露高贵温馨之感。
除 此 以外 ， 设 计 师还 悉 心 设计 了其 他 功能空间 ， 将 该 户 型 优 雅 的 格 调 推 向 极 致 。 屋 主 在 闲暇 之 时 ， 可约上三五知己 ， 在
高楼迷—苏州中心
璞御公馆是苏州首席殿堂级私人酒店公寓，它是路转溪头悠闲呈现的私家庭院，是门外繁华室内清幽的专属空间，更是引领一座城市新生活方式的中心矩阵。
看品质：倾力打造璞御公馆的国际化苏州中心的璞御公馆，主力打造40—70平米国际星级水准奢华装修的精致生活。
中润置业特别礼聘世界级设计大师倾情演绎，以精致雕琢奢华，用国际化的视野诠释古典与现代的完美融合。
为了契合精英生活品质，璞御公馆携手世界知名酒店管理集团美国URC，多方强强联手，打造属于苏州的真正德系精装公馆，采用品质优异的德国精装品牌，仅在372套首席公馆中呈现。
德系品牌精工化的制作流程，几十年如一日的耐用性，一丝不苟的品质感，加上美国奢华酒店集团URC全程提供的顶级酒店服务，使得璞御公馆的国际化足以问鼎世界品牌典范，使您在触手可及处体验到由丰盛生活带来的感动，为您的奢华生活护航。
说区位：在中心城区第一高度俯瞰城市繁华由苏州中润置业有限公司投资开发的苏州中心项目地处苏州南北主轴线（人民路南—东吴北路商贸街），同时是苏州中心城区CBD核心区的首期工程，以228米的中心城区第一高度（璞御公馆所在的副楼共26层，总高度在100米以上），俯瞰城市繁华。
在《苏州市城市高度形态研究》中明确指出，在苏州中心城区，不可能再有100米以上的高层建筑。
所以，选择了苏州中心，选择了苏州中心的璞御公馆，就是占据了至高点。
不仅高度独一无二，苏州中心的交通更是畅行无阻。
贯穿全城的地铁2、3、4号线环绕城池，3、4号线交汇点更是尽在门阶，从家门口驱车顷刻可至火车站、吴江、新区、工业园区等苏州各大核心区域，出游出行都能轻而易举地完成。
所谓不是中心领地，岂能享受如此畅行，而且在这个区域内，吴中区政府斥巨资打造了CBD核心商业，将会有100万方商业商务写字楼陆续建成，而呈众星拱月态势的苏州中心以36万方的城市综合体的体量使得使得其财富光芒辐射到了周边240万活跃消费人群，财富前景由全城铺就。
苏州中心 建筑方案
苏州中心建筑方案苏州中心位于苏州市姑苏区繁华地带，占地面积达到了50万平方米，是一个集商业、办公、酒店及公寓等多功能于一体的综合性建筑项目。
整个建筑方案融合了现代建筑元素和传统苏州园林风格，力求打造出一个独特又现代的城市地标。
首先，苏州中心的建筑外观设计以简洁、流畅的线条为主，以现代感十足的幕墙作为外立面装饰，增加了建筑的整体立体感。
幕墙采用了玻璃和不锈钢的组合，既提高了建筑的采光性和透明度，又增加了建筑的耐久性和稳定性。
同时，幕墙顶部采用了独特的波浪形设计，使整个建筑更加生动、有趣。
其次，苏州中心的内部设计分为商业区、办公区、酒店区和公寓区四个功能区域。
商业区位于地下一层和一层，设有大型购物中心、餐饮街和娱乐设施等，满足了人们的各种需求。
办公区位于二至七层，采用开放式空间布局，为企业提供了一个舒适、高效的工作环境。
酒店区位于八至十四层，建有豪华五星级酒店，为来访者提供优质的服务和住宿条件。
而公寓区位于十五至二十一层，提供高档的公寓房源，满足不同人群的居住需求。
除了各功能区域的设计，苏州中心还设置了多层的室外空中花园。
花园以苏州传统园林的景观特点为基础，融入了现代环保、节能的元素。
花园内设有健身区、休闲区和观景区等，为人们提供了一个放松身心、享受美好时光的空间。
在建筑室内设计方面，苏州中心注重细节和舒适度。
公共区域的设计采用了大面积的玻璃幕墙，使室内充满自然光线，提高了整体的明亮度和通透感。
室内空间采用了现代简约风格的装饰，配以高品质的家具和装饰品，营造出一个高雅、温馨的氛围。
同时，设计师还特意将传统苏州园林元素融入建筑内部，如在大厅设置了水景和假山等，增加了建筑的艺术性和文化内涵。
最后，苏州中心还注重环境保护和节能减排。
建筑外围设置了绿色植物和休闲区域，提供了一个绿色、舒适的室外环境。
建筑内部采用了节能灯具和智能控制系统，最大限度地降低了能源的消耗。
同时，建筑还设有雨水收集系统和太阳能发电系统，提高了建筑自给自足的能力。
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稳定的保值、增值不动产。
2018/10/20
【形象定位】
苏州湾 · 唯一巅峰大宅
从区域到产品，实现带动苏州迈入一流国际大都会的行列；
从保值到增值，实现带动置业者跻身超高端圈层的行列。
2018/10/20
【形象定位】
【形象定位】
【形象定位】
【形象定位】
Hale Waihona Puke 营销目录】项目占位价值梳理
购买逻辑
营销任务
恒力、江苏新恒通、首开、华润、吾悦、中房等
源，世界级旅游度假区资源、3大生态公园，为
顶级富豪而定制。
食不夜港、国际奢侈品专卖店、精品服饰等购物
休闲娱乐于一体的综合配套。
12家企业抢先进驻，以科技、金融、文艺、地产
服务等行业的崛起，引擎苏州湾崛起。
十二五规划，将苏州湾打造成以“生态、智能、人文、旅游、商务、服务”于一体的世界之城，世界级摩天湾区。
绿地大平层卖给
谁？
商务人士
投资客
功能性自住客
【购买逻辑 | 投资客群】
投资客
特征：注重资产的增值保值
打动他们的价值点在哪里？
区域发展
价格洼地
房产保值
资源占有 快速增值
股市动荡
【购买逻辑 | 投资客群 | 豪宅对标分析】
陆家嘴 东方明珠
上海外滩豪宅 价格贵
露香园 110000元/㎡
汤臣一品
迈向特大城市的苏州。
城市能级提升 — 区域发展饱和 — 新区域新中心诞生
【项目占位】
吴江，城南明珠耀姑苏。
1、撤区设市：2012年吴江撤市设区，苏州市区范围南扩初现端倪； 2、经济猛增：2006-2015年，吴江经济增长幅度达156%； 3、交通便捷：苏州湾大桥，西环高架南延、轨道交通4号线及其支线、东太湖隧道等 组成高快速路网，实现了吴江与苏州古城的无缝对接； 4、机场规划：苏州机场建设的5个选址方案中，3个落子吴江； 5、大牌进驻：绿地、新城、海亮、中房、中新等地产大鳄纷纷进驻，建设区域宜居版图； 6、配套完善：商业、公共配套、生态等众多项目一一落定，基础建设已基本完成。
休闲娱乐偏好： 1、平时喜欢健身、养生运动。
2、开始学习鉴别和使用奢侈品，对车有所追求。 3、日常喜好出入大小娱乐场所并作为日常讨论话题。
4、为子女及第三代规划人生。
【购买逻辑 | 客群对标】
28-38岁的青年人不具备大量财富积累，不足以购买我们产品； 55-60的人，缺乏生活激情，在家庭中日渐失去主导权，更喜欢 沉稳土气的别墅，也不会是我们的目标客群。
【项目占位】
崛起的苏州湾，超越金鸡湖。
1、高中心区价值：以国际化标准打造苏州未来新中心区。
2、旅游度假价值：以世界级旅游资源，打造下一个维多利亚港湾。
3、市政配套价值：以千亿巨资打造顶级城市配套圈。 4、商务体系价值：以世界500强总部集群为核心打造顶级商务圈。
5、智能交通价值：以超前科技打造现代化城际交通枢纽。
【购买逻辑 | 客群对标】
对标客群 只臣服于懂我的人
献给极具前瞻眼光的金领绅士
2018/10/20
【购买逻辑 | 客群共性】 年龄层次：40-55岁 职业类型：私营业主、企事业单位高层。 置业经历：2-4次，已经拥有高层、大平层或自建大别墅， 向往太湖边一线湖景资源、比肩全球的湖滨生活。 客户关注点：事业的稳定、儿女的教育，父母的养老，健康品质生活、圈层拓展等。 客户特征：受过良好的教育，投资经验丰富，目睹园区发展，懂得湾景豪宅的价值。 能够接受并欣赏大平层豪宅的优势。
金茂大 厦
环球金融 中心 爱法珑庭 63000元/㎡
复兴珑御 100000元/㎡
中粮海景壹号 滨江凯旋门
黄浦逸城 60000元/㎡
升值空间高
受到城市精英们追捧
绿城黄浦湾
与核心地标距离成正比
绿地海珀日晖
越近价格越高
红色为江景项目，紫色为非 江景项目，蓝色为地标
2018/10/20
【购买逻辑 | 投资客群 | 豪宅对标分析】
绿地以非凡魄力，筑358米苏州湾第一峰，成就中心之上，巅峰地标。
【营销目录】
项目占位
价值梳理
购买逻辑
营销任务
【价值梳理】
【海珀云玺精装大平层产品】
总销面积24433㎡，套数99套，金额4.88亿。
主力产品为210—226㎡三房、326㎡四房；
成交总价为440-750万。
2018/10/20
【价值梳理】
苏州第三级：苏州湾
苏州未来10-20年的经济增长引擎 为国家战略“十二五重点规划”，打造世界级 大都市——苏州新中心，现在在起步开发阶段 ，未来升值潜力巨大,未来将取代金鸡湖，正 在让苏州在吴江逆转；
【项目占位】
苏州—吴江—苏州湾—绿地中心
中心之上 · 再造中心
正稳步迈向特大城市的苏州，城市能级提升，区域发展饱和， 在城市规划南移，配套日益完善的快速发展中，吴江势必成为下一个城市新中心， 而作为吴江区域最顶尖的发展版图——苏州湾，汇聚不可复制的景观资源，立于未来苏州之巅。
享有湖景资源的产品
【购买逻辑 | 投资客群 | 豪宅对标分析】
万科玲珑天萃有湖景资源， 目前在售315平方米大平层， 45000-50000元/平方米左右
在售部分不享有湖景资源的产品 均价28600元/平方米左右
享有湖景资源的产品
万科· 玲珑湾
【购买逻辑 | 投资客群 | 豪宅对标分析】
万科玲珑湾、诚品居所等豪宅，
即使在同一小区中，
享有湖景资源的产品， 都比不享有湖景资源的产品， 高出2万元。
【购买逻辑 | 投资客群 | 豪宅对标分析】
据统计，同一时期购买的豪宅， 在十年内增值的幅度是同城普通住宅的5-6倍
同样是买房居住 占据稀缺资源的豪宅
同样是买房居住
普通住宅
环境一般 可不断复制——
周边配套
港口、金融、贸易成为国际大都市 滨江大道、香格里拉酒店、东方明珠、 滨海高尔夫
利用新加坡模式 成为苏州城市中心 金鸡湖大酒店、中茵皇冠假日酒店、凯宾斯基 酒店、凯悦酒店、新罗酒店、建屋国际酒店、玲 珑假日酒店、圆融时代广场、摩天 如晋园60000元/㎡、水云居40000元/㎡
周边别墅价格 周边公寓价格及成 交 如豪景苑85000元/㎡、华润外滩九里 国际公寓90000元/㎡
【价值梳理 | 豪宅对标分析】
上海外滩豪宅 价格 地标 湖景 120000元/㎡左右 东方明珠、陆家嘴、环球金融中心、 金茂大厦 黄浦江 苏州金鸡湖湖畔豪宅 45000-60000元/㎡左右 东方之门、圆融时代广场、摩天轮、李公堤 金鸡湖 苏州湾海珀云玺 13000-15000元/㎡ 亚洲第一大音乐喷泉、如意桥、苏州大剧院、阅湖 台、苏州文博中心 太湖 苏州湾作为由政府花重金300亿投资的未来核心板 块区域，“十二五”规划苏州将由“运河时代”向 “太湖时代”发展 吴江中学、外国语小学 吴江农村商业银行 第九人民医院 苏州吴江均价30000元/平方米 阳光悦湖公馆7600元/平方米
一湾荣耀，一玺奢藏
绿地中心海珀云玺 ● 阶段营销策略
事业一部 • 苏州绿地中心项目
2018/10/20
【营销目录】
项目占位
价值梳理
购买逻辑
营销任务
【项目占位】
苏州人口：1300万人（2013年） 发展现状：在近10年来的快速发展过程中，城市人口、建设用地等大幅增加， 古城及周边板块已接近极限容量。 未来规划：国务院批复：2030年江苏将形成2个特大城市，南京和苏州。 苏州将按特大城市标准进行编制改革，发展新区域新中心势在必行。
2015年4月24日绿地集团整
体上市获批，
总市值已达到2821.63亿元， 约为万科的两倍 全球第一房企地位愈加稳固
，苏州第二
【价值梳理】
苏州湾价值
重点规划
十二五重点规划，6大标准打造世界摩天湾区
市政红利
领先开创新城，优先占据核心区域，获得苏州湾 核心CBD资源，拥有4号地铁、观光轨交、旅游 度假区、中心区配套。
二十年前，上海人的观念：宁要浦西一张床，不要浦东一间房。
1990年，浦东
【购买逻辑 | 功能性自住客 | 豪宅对标分析】
苏州中南中 心 苏州东方之 门
苏州国际金融 中心 圆融时代广 场 诚品居所 圆融星座
苏州摩天轮
李公堤
2018/10/20
【购买逻辑 | 投资客群 | 豪宅对标分析】
诚品居所南楼(瞰湖）在售5-8层房源， 户型两种285、363平， 均价6.5万元/平米； 北楼（无湖景）在售5-8层房源， 户型面积95-172平， 均价4.5万元/平米。 诚品· 居所
【购买逻辑 | 投资客群 | 豪宅对标分析】
普通住宅对标湖畔豪宅，
作为价值洼地的苏州湾绿地产品 未来升值空间无可限量。
【购买逻辑 | 功能性自住客】
功能性自住客
特征：注重周边环境及教育
打动他们的价值点在哪里？
板块占位
优越环境
价格洼地 配套完善
增值保值
贵族教育
湖景资源
健康养生
【购买逻辑 | 功能性自住客 | 豪宅对标分析】
【价值梳理】
海珀云玺价值
绿地中心云端平墅，鼎立世界级富人区
全屋科技精装，高科技智能化家居、一线太湖全揽、 云端之上的圈层、顶级会所、无边游泳池
【价值梳理小结】
顶级开发商品牌
全球第一品牌开发商，绿地世界500强的品牌实力、 城市运营商的造城实力。
以国家12.5规划，苏州市政府一核四城规划， 投资千亿级的苏州湾为城市背景， 世界八大湾区的发展历史对比苏州湾发展。 文博中心、游艇码头等世界湾区顶级奢尚配套， 绿地中心358米苏州湾第一地标及220万方摩天集群。 零距离太湖水岸线，独享一线湖景资源， 直面2250万方太湖风光。 以绿地高端产品线绿地中心超高层+海珀系豪宅的打造力， 打造苏州湾首屈一指的稀缺平墅大宅，资产保值升值利器。