资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-房地分估模式下的土地评估

第07讲房地分估模式下的土地评估

三、成本法

（一）概述

1.基本思路

成本法的评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新建造被估不动产所需要的成本为依据评估不动产价值的一种方法，即以重置或重建可以产生同等效用的不动产所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估不动产价值。

2.适用范围

（1）一般适用

房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。

（2）成本法在土地评估中应用范围受到一定限制

土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以成本法在土地评估中的应用范围受到一定限制。

不动产开发成本高，并不意味着不动产价值就必定高；不动产开发成本低，也不意味着不动产价值就必定低。

（3）不动产评估使用成本法的主要评估对象

对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的不动产评估比较适用。

3.前提条件

价值等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：

一是自由竞争（即可以自由进出市场），

二是该种商品本身可以大量重复生产。

成本法评估时，要求被评估不动产具备以下前提条件：

（1）被评估不动产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估不动产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新房地产具有可比性。

（2）被评估不动产应当具备可利用的历史资料。

现时不动产与历史资料要具有相同性或可比性。

（3）不动产建造过程中的工程量是可以计量的，且该类不动产可以重复“生产”。

（4）随着时间的推移，不动产具有一定损耗特性。

4.路径选择及计算公式

（1）不动产合估路径或不动产分估路径的选择

应当根据评估对象状况和土地市场状况，选择不动产合估路径或不动产分估路径。

商业、住宅类在建不动产多采用不动产合估。

工业类不动产多采用不动产分估；

（2）当选择房地合估路径时

不动产价值

＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润（4-16）

（3）当选择房地分估路径时

分别测算土地重置成本、建筑物的重置成本

不动产价值

＝土地使用权价格＋房屋建筑物价值（4-17）

5.评估步骤

运用成本法评估价值，一般经过下列程序步骤：

（1）搜集有关土地取得成本的资料；

（2）搜集有关不动产开发的成本、税费、利润等资料；

（3）估算不动产重置成本；

（4）估算折旧；

（5）估算土地增值收益；

（6）求取积算价格。

在选择房地合估或者房地分估的情况下，上述步骤应根据具体情况有所调整。

（二）房地分估模式下的土地评估（成本逼近法）

成本逼近法基本公式：

土地使用权价格＝土地取得费用＋土地开发费用＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益（4-18）

【说明】房地分估模式下的土地使用权的评估方法包括市场法、收益法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

1.计算土地取得费用

土地取得费用是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：

（1）国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用

【说明】其他土地的土地补偿费和安置补助费，由各省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍（特殊情况经国务院批准外）。

（2）取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆迁补偿费用

是对原城市土地使用者在经济上的补偿，补偿标准各地有具体规定。

（1）土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算

①按照待估宗地的条件、估价目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度。

②属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。

（2）根据估价目的和投资主体不同，确定是否计入宗地红线内各类开发费用

①宗地红线外的土地开发费为达到设定开发程度所需投入的各项开发费用。

②宗地红线内的土地开发费一般包括土地平整费。

3.计算利息

（1）土地取得费利息

以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期

（2）土地开发费利息

如果土地开发费是逐步投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期的。

（3）开发期计息期确定

①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。

②期初一次性投入：全期计息

③均匀投入：计息期为开发期的一半

④分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。

【说明】不管自有资金还是借入资金，都要计算利息；利息的计算采用复利，而不是单利。

（1）利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。

（2）利润率计算的基数

可以是土地取得费用和土地开发费用，也可以是开发后土地的地价

（3）税费

土地取得和开发过程中所必须支付的税赋和费用。

5.确定土地增值

土地增加依据土地所在区域内，因土地用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算。

6.确定土地使用权价格

【说明】计算出的土地使用权价格，在经过年期修正和其他因素修正后，最终得出土地使用权评估值。