重大基础设施建设项目策划

研究→规划设计→施工→运营→废弃”定位
§ 城市建设项目策划的“策划→实施→调整策划→再实施
→再策划→再实施……”工作模式
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1.2 重大基础设施建设项目策划的意义
§ 项目的全生命周期效益越来越重要 § 项目所处的市场环境越来越复杂、多变 § 项目的功能越来越多；规模越来越大；投资者越来越多；运
2000-3000
400-1000
0
3000-4000 1000-2000
7000-8000
0
3400035000
磁浮沪杭 1000-2000 400-1000 400-1000
0 1000-2000 1000-2000 2400025000
高速巴士 高速公路 城市交通
500-1000 6000-7000
西、磁浮站和航站楼之间规划建设城市交通换乘 枢纽
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在枢纽系统中的设施定位与功能需求
§ 虹桥综合交通枢纽中交通方式的定位：航空、铁 路、磁浮三大对外交通是主体；地铁、公交、出 租车、社会车辆为配套的集疏运体系
§ 在虹桥综合交通枢纽的指挥系统中，AOC是机场 的运行指挥中心，下面有TOC、OMC；但它在整个 枢纽中服从HOC的指挥
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项目公司的组建及其职责
§ 由于虹桥综合交通枢纽涉及的主体众多，所以上海市 提出了“统一规划、统一设计、统一建设、统一开发、 统一还贷”和“由机场集团统一牵头负责”的开发原 则。上海机场（集团）有限公司代表政府，作为虹桥 综合交通枢纽的主要投资者
§ 上海机场（集团）有限公司组织成立项目投资主体— —上海申虹投资有限发展公司——项目公司，该公司 是虹桥综合交通枢纽项目投资、开发的主体和项目法 人，项目投融资主体，土地动拆迁、储备、开发、经 营的主体和所有由其投资的资产的经营管理主体
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平面布局策划——虹桥综合交通枢纽核心区平面布局
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平面布局策划——虹桥综合交通枢纽核心区平面布局
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重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
五、设施区分与开发模式策划
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5 设施区分与开发模式策划
§ 大型交通枢纽及其周边商业设施，一般都由政府部门牵头，
与众多社会投资者联合开发，以减小风险。
§ 通过建设交通枢纽空铁联运有可能得以实现。
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重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
三、设施功能与功能定位策划
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3 设施功能与功能定位策划
功能策划是对设施在
工程项目管理
案例教学
重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
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案例内容
一、项目策划的概念 二、相关案例研究 三、设施功能与功能定位策划 四、设施规模与设施布局策划 五、设施区分与开发模式策划 六、项目公司治理模式策划 七、投融资模式策划 八、建设管理策划 九、运营管理策划
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q 资金运作模式策划
§ 资金运作的“两原则”（两平衡定律） § 建设投资平衡 § 运营费用平衡 § 资金流策划
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投资平衡的量的关系
土地及拆 迁投入
市政配套 设施投资
Ⅴ土地开 发收益
Ⅰ、Ⅱ、 Ⅲ类设施 投资
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运行费用平衡的量的关系
平衡运营费用 平衡运营费用 平衡投资、运营费用
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投资平衡和运行费用平衡结论
投资平衡
总投资
土地开发收 益
设施
267.26
征地动迁
305.78
573.04
-573.04
运行费用平衡
设施年运 Ⅲ、Ⅳ类设
行费用
施年收益
5.05
7.41
结论
按1.64km2开发地块反算 容积率为1.75
§ 以国内交流为特色， 分担上海“四个中心” 服务长三角的职能
§ 以现代服务业为重点， 成为上海重要的现代 服务业集聚区之一
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q 功能内容的策划——虹桥综合交通枢纽的功能内容
§ 利用良好的区位条件，在虹桥综合交通枢纽的西 部，建设京沪高速铁路、城际铁路的铁路枢纽
§ 建设虹桥机场西航站楼 § 建设磁浮交通虹桥站 § 为集散铁路、机场、磁浮等的客流，在铁路站以
运营” 模式
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项目策划与规划设计
§ 提出项目的功能定位和规模、标准、布局 § 提出项目的使用需求 § 提出项目的设计要求（设计任务书）和设计管理
的目标 § 找出项目的重点、难点和科研课题
解决市场经济下业主“缺位”的问题，为工程可 行性研究提供全面支撑。
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项目策划与设计管理
区域、城市、网络和系统
中的功能进行设定（定位）的往复过程。
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q 功能目标的策划——虹桥综合交通枢纽的功能目标
§ 改善上海内外交通衔接，形成综合交通枢纽 § 提高城市辐射能力，服务长三角、服务全中国 § 形成扩大内需型商务中心，带动地区经济发展 § 实现虹桥、浦东两个机场的快速联结 § 为世博会提供最好的交通服务
从对项目背景及其所在环境的认识中，找出需要策划 的内容和课题；也可根据业主的需求列出策划的课题。不必 面面俱到，也不必拘泥于理论和书本。
这些策划内容之间虽然没有严密的逻辑关系，但它们密
切关联。
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重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
二、相关案例研究
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从案例分析得到的启示
§ 交通枢纽的一体化有三个方面：物理设施一体化、功能使
用一体化、运营管理一体化。
§ 大型交通枢纽超出了交通设施的范畴，已经成为一项典型
的城市综合开发。只有这样才能建设一个功能合理、运行
高效的交通枢纽。
§ 大型交通枢纽作为交通基础设施，周边聚集了宾馆、商务
办公、会议中心等开发设施。带动了周边地区的发展。
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重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
一、项目策划的概念
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1 项目策划的概念
项目策划：项目法人是主体（业主角度）
§ 项目策划就是明确项目的目标，找到项目实施的最佳途径。 § 项目策划也包含项目目标的策划。这就是说在我们开展项目
策划之前，首先要弄清楚我们寻找的最佳途径通向何处，否 则一切都无从谈起。 § 最佳途径往往不是最短途径。
5001000
60007000
65000 -
66000
城际铁
10002000
30004000 70008000 4001000 5001000 10002000
6800069000
虹桥机场 机场间磁浮 2000-3000 7000-8000
3000-4000 7000-8000
2000-3000
§ 项目策划是沟通业主和设计者、理想和现实的过 程，是设计管理工作之前的最主要工作之一
§ 项目策划的成果是设计管理的依据 § 项目策划贯穿设计管理的全过程（“策划→实施
→调整策划→再实施→再策划→再实施……”工 作模式）
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1.3 重大基础设施建设项目策划的内容
§ 设施功能及其定位的策划 （即：功能策划） § 设施布局的策划 （即：设施策划） § 开发模式的策划 （即：开发策划） § 项目公司治理结构的策划 （即：组织策划） § 投融资模式的策划 （即：融资策划） § 建设管理模式的策划 （即：建设策划） § 运营管理模式的策划 （即：运营策划）
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1.1 重大基础设施建设项目策划的定义
§ 重大基础设施建设的项目策划：是在对特定的城市设施
项目开展设计工作之前，对其全寿命周期运作的统筹和
计划；它是项目规划设计工作的前提,也是对项目融资建
设、运营准备工作的筹划和安排；它是贯穿项目全寿命
周期的计划调整和实施反馈
§ 重大基础设施建设项目策划的“项目策划→工程可行性
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2 相关案例研究 ——虹桥综合交通枢纽的相关案例研究
2.1 法兰克福机场
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2.2 斯基辅机场
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2.3 名古屋车站
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2.4 新宿车站
o ..\..\..\..\交通枢纽照片\新宿站 2006\DSC01573.JPG
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开发权益
市政设施 维护费用
Ⅰ、Ⅱ、 Ⅲ类设施 运行费用
Ⅴ土地开发 收益
Ⅳ类设施开 发收益
Ⅲ类设施经 营权出售收 益
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“0”
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投资平衡、运行费用平衡的资金流动关系
项目公司
土地、房屋 土地、房屋
设施 全部
土地
配套设 施
Ⅰ类设施 Ⅱ类设施 Ⅲ类设施 Ⅳ类设施 Ⅴ土地 市政配套 土地拆迁 开发权益
开发策划是在对设施特征充分了解的基础 上，通过对其市场运营环境的分析后，对设施全 生命周期运营方式的设定过程。开发策划有两个 原则：建设投资平衡、运营资金平衡。
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q 枢纽设施的四种类型划分
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虹桥枢纽设施开发模式
设施
开发模式
Ⅰ类 不可经营、不可 人行通道、服务通 公共投资者或政府投资、建设、运
6500066000
500-1000 1000-2000
6800069000
3000-4000 7000-8000
3400035000
1000-2000
0
1000-2000 1000-2000
0
2400025000
30004000
0
0
3000-4000
0
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平面布局策划——虹桥综合交通枢纽核心区平面布局
分的设施
服务设施及部分物 设，再出售经营权；或捆绑到其他
业
可经营性设施中一起进行投资开发。
平衡运营费用。
Ⅳ类 可经营、可拆分 停车楼、酒店、办 全部交由社会投资者开发。平衡
的设施
公、商务、休闲娱 运营费用。
乐等设施
Ⅴ类2014可/1供1/2开1 发的土地 土地
设施类型
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q “区分策划”模式
区分策划模式是将大型设施根据其可经营性程 度进行分区分块，然后在统一的目标下各自结合各 自的特征开展项目策划，并由策划人不断地协调、 平衡，最终提出策划方案的一种新型的、开放式项 目策划方式。
布局策划的依据
o 流程（功能在空间上的逻辑关系） o 流量（流程的主次、轻重关系）
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虹桥枢纽内客流换乘量分析
高铁
高铁
城际铁
虹桥机场 机场间磁
浮 磁浮沪杭
高速巴士
高速公路 城市交通 （地铁为
主）
10002000
20003000
70008000
10002000
营管理者越来越多；使用者的需求越来越多样化、个性化 § 项目的专业种类越来越多；项目的专业程度越来越高；项目
的专业耦合度越来越紧密（机场、轨道交通、磁浮交通等） § 现行工程可行性研究之前缺乏全面、系统的项目可行性研究
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项目策划与项目建议书、工可
§ 项目策划与项目建议书 § 项目策划与工可 § 项目的 “策划→可研→规划设计→施工→
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枢 纽 功 能 ： 交 通
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重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
四、设施规模与设施布局策划
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4 设施规模与设施布局策划
设施策划是策划阶段的方案设计，是对 设施间的相互关系进行明确、对设施布局原则 进行确定的过程。
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虹桥枢纽地区功能与已有城市规划的关系
§ 虹桥综合交通枢纽地区位于城市发展轴的东端，对接长三 角，与市CBD 及已规划的四个副中心、浦东机场航空城的 关系为错位、补充、提升。
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虹桥综合交通枢纽地区发展功能定位
§ 以交通枢纽为特征， 成为长三角重要的城 市网络节点
拆分的设施
道、共同沟、捷运 行管理；或捆绑到其它设施中进行
通道、高架
投资开发。提供一流服务。
Ⅱ类 不可经营、可拆 地铁车站、磁浮车 先由公共投资者（或政府）投资建
分的设施
站、铁路车站
设，再委托社会化、专业化管理；
或通过补贴方式，交由社会投资者
开发。提供一流服务。
Ⅲ类 可经营、不可拆 枢纽设施内的商业 先由公共投资者（或政府）投资建
按2.5的容积率反算开发地 块面积为1.15km2
年收益>年运行费用
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42
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重大基础设施建设项目策划
聚焦上海虹桥综合交通枢纽案例
六、项目公司治理模式策划
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6 项目公司治理模式策划
组织策划是根据项目公司的目的和经 营范围，对项目公司的治理模式及其组织 结构进行设定和调整的过程。