农村集体土地流转问题的法律思考

关于农村集体土地流转问题的法律考虑论文提纲一、农村土地流转的法律分析二、农村土地流转的类型（一）农村土地的流转1、未承包集体的荒山、荒地的流转2、已承包的集体荒山、荒地的流转3、已承包的集体农业用地的流转(二)农村宅基地的流转1、尽快完善《土地治理法》相关条款，规范宅基地使用权流转2、完善农村宅基地产权3、出台宅基地流转指导性政策4、建立农村宅基地流转治理机制(三)农村建设用地的流转1、农民宅基地使用权流转2、乡（镇）村企业建设用地使用权流转三、农村集体土地流转的法制治理(一)农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责任制的前提下进行(二)农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则1、土地流转要按照有关法律、法规和中央的政策进行2、农村承包土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上3、土地使用权的流转应当是有偿的4、规范企事业单位城镇居民租凭农户承包地5、加强对农户承包地使用权流转困局工作6、农村集体建设用地的流转应当遵循《中华人民共和国土地治理法》、《中华人民共和国房地产治理法》及有关的规定关于农村集体土地流转问题的法律考虑内容摘要：农村土地制度改革是保证国民经济可持续进展的重要问题，也是解决“三农”问题的核心所在。

本文从我国当前农村土地承包的现状和进展入手，从法律、法规的角度对其进行解析，并借鉴当前农村土地流转的经验，分析土地流转存在的困难，并试图对土地流转制的建立和完善度提出一些初浅的建议。

关键词：农村土地改革土地流转土地是农业生产最重要的生产资料，在我国，农村实行的是家庭联产承包责任制的差不多经营制度，通过集体土地的承包以及承包的延长，稳定了土地承包关系，农民对土地投资的积极性大大提高，进一步加快了我国农村生产力的向前进展。

与此同时，随着我国城乡产业的进展和都市化进程的加快，农村剩余劳动力大范围的转移，农村集体土地在不同主体之间开始转移，通过农村集体土地的流转，提高了土地资源的利用率和出产率，带动了农村土地市场的发肓和农村经济的更快进展。

然而，由于我国大部分地区农村土地市场处于进展初期，农村集体土地流转交易机制尚未健全，土地流转过程中存在着一些问题不容忽视，如土地流转的自发性、无序性，流转交易程序混乱，一些地区在推行农村集体土地流转里，违背农民意愿，损害农民利益，甚至随意改变土地的农业用地用途，相关权利主体权益时常得不到保障，流转形式不规范，制约因素众多造成流转不畅等．这些问题假如不及时采取有效措施加以解决，不但不利于农村土地资源的优化配置和农村集体土地流转市场的正常建立、培育，而且也将阻碍我国农村土地家庭承包责任的稳定和实施。

因此，农村集体土也流转既需要加强治理，更需要法律保障，使农村集体土地流转市场健康进展。

本文试图从分析农村集体土地流转的类型和具体形式，探讨如何加强农村集体土地流转的治理，使之走上法制的轨道。

一、农村土地流转的法律解析土地流转指的是土地承包经营权的流转，事实上质是土地使用权的流转，即在农村土地所有权属于集体所有的前提下，农民在市场支配下，依照自己的意愿转让其所承包的土地使用权，从面实现土地资源的优化配置；土地的承包者仍然享有分配土地收益的权利，这种权利通常会在事先约定。

2002年8月29号，九届全国人大常务委员会第二十九次会议审议通过《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》），并于2003年3月1日起正式实施。

该法对农村土地流转作出了规定。

第十条规定：“国家爱护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。

”第十六条第一款规定：“（承包方）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品”。

第二十六条第二款规定：“承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者同意其依法进行土地承包经营权流转。

”该法第五节则专门对土地承包经营权的流转做了详细规定：第三十二条规定了通过家庭承包取得的土地承包经营权的方式有转包、出租、互换、转让或者其他方式。

第三十三条规定了土地承包经营权流转应当遵循几个方面：一是平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。

二是不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。

三是流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

四是受让方须有农业经营能力。

五是在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

第三十四条规定了土地承包经营权流转的主体是承包方。

第三十五条规定了发包方在合同期间所应遵守的义务。

第三十六条规定了土地承包经营流转的收益归承包方所有。

第三十七条规定当事人双方应当签订流转书面合同，并对合同所应包含的七个格式条款做了归纳。

第三十八条流转的登记制度。

第三十九条、第四十条、第四十一条分不规定了承包关系不变、互耕和承包关系发生变更的情形。

尤其值得注意的是第四十二条“承包方之间为进展农业经济，能够自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。

”这一条明确表明，农业生产方式的变化，规模化生产将走上一条合法的途径。

第四十三条“承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。

”则旨在鼓舞农民能够放心对土地加以投入，从而即便在转让时也能得到相应的回报。

2005年1月19日农业部颁发《农村土地承包经营权流转治理方法》，于2005年3月1日起正式实施。

《农村土地承包经营权流转治理方法》以《农村土地承包法》为依照，围绕尊重和保障农民的土地承包经营自主权，土地流转当事人、流转方式、流转合同、流转治理等5个方面进行规范。

2008年10月12日，《中共中央关于推进农村改革进展若干重大问题的决定》指出，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，同意农民以各种形式流转土地承包经营权。

国家法律、法规及政策的出台及逐步完善，标志着中国农村土地改革进入快速进展的时期，这也被许多人誉为中国掀起了第三次土地制度大变革。

二、农村集体土地流转的类型(一)农村土地的流转1、未承包集体的荒山、荒地的流转指本村农户未承包的集体荒山、荒地，由本村村民委员会发包给本村个不农户或本村以外的人员进行农业开发的。

2、已承包的集体荒山、荒地的流转指农户承包本村的集体荒山、荒地后长期无力开发、经营，又将其转包给本村各本村以外有能力开发经营的农户或其它人员进行农业开发的。

3、已承包的集体农业用地的流转由于年青劳动力的外出打工或者其它缘故，土地承包户无力全部或部分经营其承包的农业用地，如耕地、园地、林地、牧草地和水产用地等，将其转包给本村或本村以外有能力接着经营的农户或其它人员。

(二)农村宅基地的流转长期以来，宅基地所有权归集体，使用权归个人，《土地治理法》明确规定：农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

由于《土地治理法》对农民宅基地使用权的描述比较模糊，应该如何样行使宅基地使用权没有明确规定。

《决定》出台后，明确了“要加强土地承包经营流转治理和服务，要依法保障农民宅基地用益物权”。

假如农民在充分满足居住权的条件下，能够通过使用权的出租、转让等形式进行流转，必将对现行宅基地治理机制是一次革新。

宅基地使用权流转，能够从四方面进行探究。

1、尽快完善《土地治理法》相关条款，规范宅基地使用权流转2、完善农村宅基地产权通过开展农村宅基地权属调查，摸清底子，给符合条件的予以确权、颁证，完善农村宅基地地籍档案，为宅基地流转打好基础。

3、出台宅基地流转指导性政策明确宅基地流转的条件、范围、形式、年限等，并制定严格的流转程序和治理方法，规范宅基地流转。

4、建立农村宅基地流转治理机制按照“政府主导、部门治理、集体参与、农户收益”的原则，国土资源治理部门要直接指导、规范和督查宅基地流转工作，镇、村要建立配套的服务机构，确保宅基地流转依法、规范进行。

(三)农村建设用地的流转近几年来，集体土地市场进展迅速，农村集体建设用地使用权交易活跃，在沿海经济发达地区已具备相当规模，在贵州省城乡结合部、县城和乡（镇）政府所在地这种地点流转也是司空见惯。

要紧表现为：1、农民宅基地使用权流转宅基地使用权的流转通常是伴随着房产流转而出现，既涉及集体组织，也涉及个不农民及其土地使用者，其形式要紧有转让和出租等，宅基地使用权流转的要紧缘故为：一是一户二宅转让；二是原有宅基地超占较多，将其中超占部分转让；三是用以换取城镇中心地段商品房；四是已进城农户转让其在农村的宅基地使用权。

宅基地出租要紧是在城郊合部将房屋出租给人居住，或者将路边的房屋出租用于商业。

2、乡（镇）村企业建设用地使用权流转对转制的乡（镇）村企业建设用地使用权流转要紧有以下几种形式：一是对转制的乡（镇）村企业用地不予评估作价，使个体私营企业有偿使用集体土地。

乡（镇）村企业改革要紧采取企业出售的方法，且差不多上是出售给个人。

二是一些乡镇政府在乡镇改制时，擅自以出让方式处置集体土地使用权。

一些农村集体经济组织借鉴都市土地出让的做法，以土地所有者的身份，将农村集体土地所有权出让给土地使用者，收取相应的出让金，并规定一定的使用年限甚至无使用期限限制。

三是转让乡（镇）村企业建设用地使用权。

转让的形式包括在集体土地上兴建厂房后转让及企业间私下变相转让等。

前一种情况多发生在城郊结合部，后一种情形包括乡（镇）政府转让、或征用后转让和企业为牟取暴利转让等多种形式。

四是出租乡（镇）村企业建设用地使用权。

有以厂房形式出租的，也有直接出租土地使用权的。

五是以地入股兴办联营企业。

这些地点的农民集体，通过这种形式壮。