关于物业查验和接管要求的工作联系函

关于物业查验和接管要求的

工作联系函

苏州××有限公司××项目部：

根据贵司的工程进度，××项目工程正在紧张施工，根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业承接物业时，必须对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并写出查验报告存档。新建房屋的接管验收是在竣工验收合格的基础上，并通过房地产主管部门备案审核通过，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业管理企业移交下列资料：

一、资料内容：

1. 规划、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2.共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4.物业管理所必需的其他资料。

二、物业共用部位，是指全体业主或者单幢物业的业主共同使用的：

1.公共门厅、楼道、楼梯间及其扶手、护栏等；

2.房屋承重结构、户外墙面、屋面；

3.公共停车位、道路场地、绿地；

4.走廊、过道、电梯间、管道井、设备间等。

三、共用设施设备的接管验收要求：

1.共用设施设备是指全体业主或单幢物业的业主共同使用的：供水箱，水泵，排水管道，窨井，化粪池，垃圾箱（房），电梯，楼道照明设施，小区道路照明设施，消防设施，安全防范智能系统，避雷设置，单元防盗门，文化体育设施和区域维护等。

2.按照国家、苏州市相关规定执行。

物业公司要求：消防监控设备和安防监控设备安装在同一机房内，方便安保人员操作管理。

3.室外排水工程：窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启，管道应顺直且排水通畅，有闭水试验和冲水试验记录；

4.行车道路和停车位：行车路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷；地面交通标志清晰，植草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，挡车石和车位分线合理；

房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象；柏油路面不应有水泥砂浆污染，各类强、弱电窨井盖完整无缺、平整易于开启；

5.区内设施及设备标识清晰、规范（包括安全警示标志），所有设施设备的档案资料、图纸、设备说明书、合格证齐全；

6.公共休闲娱乐设施和景观设施完好、无安全隐患，有警示标志和安全提醒；

7.绿化：土地平整，草快与土壤密结、平整，无杂草、根、茎，切草边线条清晰，平顺自然，花坛、草本地被株行距均匀，终止深度恰当，树木支撑材料、高度、方向及位置应整齐划一；

8.水泵房：

（1）水泵四周排水沟及污水泵能正常使用，防噪音措施合理有效，防鼠、雀等小动物设施完备有效；

（2）水箱附属设施齐全，管道同墙体接触处无渗漏，水箱内外垃圾清理干净；

（3）设备安装及电气控制柜：柜内器件及配线符合规范，接线端线路标识清楚，铭牌规范，建筑物室外动力线同控制柜接口有保护装置，联合动负荷试车合格；

（4）水泵及电动机：启动和运行平稳，无异响；运转时，各部件发热正常；电动机接线符合规范，且端口有保护措施；

（5）水压试验及保温、防腐措施符合要求：设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。

（6）水箱溢流管、排气管安装防虫网；

（7）地下泵房配置去湿机；

（8）阀门开关完好、灵活；

（9）应急照明功能良好，位置合理。

9.路灯和室外照明系统设计和施工满足管理需要，线路绝缘通电性能良好；路灯和庭院灯在雨后仍能正常开启；

10.电梯接管：

（1）电梯各项功能正常；

（2）电动机的噪声和震动声不得超过规定值；

（3）制动机、限速器及其他安全设备动作灵敏可靠；

（4）外观和装饰面完好无损且保护措施良好；

（5）通过技监部门检验发证；

（6）国家标准：电梯机房温度应保持5—40℃之间，屋顶机房必须安

装降温空调。

11.消防设施：

（1）消防泵和外围设备联动正常；

（2）消防设备齐全，功能正常（消防箱、消防分区阀门、消防结合器、泄压阀、安全阀等）；

（3）消防应急照明和疏散指示灯正常；消防广播正常；

（4）消防监控机房布置合理，报警电话安装到位，操作方便。

（5）通过消防部门验收；

（6）消防机房必须通风开窗，安装降温空调。

12.弱电系统（监控机房）

（1）排线美观，设备机架布局合理，符合规范，便于操作和维修保养；

（2）主、备用电源工作正常，能互相自动切换；

（3）背景音乐系统的机房中控设备和室外草坪、音箱使用正常；

（4）各设备运行正常；

（5）抗干扰和抗静电、防小动物等防护措施完好；

（6）通风开窗，安装好降温空调设备。

13.安防和门禁系统：各分项系统运行正常。

（1）周界防范入侵系统，前端红外探测器和机房报警主机、电子模拟图及键盘灵敏可靠，使用正常，当有人翻越围墙时会触发红外对射报警，系统发出连续的嘟嘟声，屏幕显示发生报警的防区号，电子模拟图上相对应防区的指示灯亮，显示报警具体位置。

（2）闭路电视监控系统，由前端摄像机和机房的硬盘录像机、监视器及控制键盘组成，要求摄像机夜间使用效果良好，录像查询、录像回放操作正常，录像带能保存两周以上。

（3）对讲及门禁系统，住户家中的分机（可视），各住宅单元的门口主机，监控中心的管理机等设备，在使用时，呼叫、应答、报警开锁正常。

（4）巡更系统建议采用感应远距离遥控系统，安装防雨巡更钮。

14.信报箱安装牢固，无安全隐患，房屋幢号、标识牌和门牌完整。

15.人防、地下室（车库）：墙面、台阶缝、地面无渗漏，无积水，污水泵地坑清洁干净。污水泵叶轮内无杂物，自动控制（浮球阀）运作正常，穿墙管线孔封堵完好、无渗水，车位线施划清晰，挡车器安装到位，人防工程须通过相关部门验收。自行车位线施划清晰，电瓶车充电插座安装到位。

16.车辆管理系统：小区大门道闸开闭正常，各地下车库道闸遥控开闸和感应开闸运作正常、机动车道中间分界白线，导向箭头施划清晰，车辆出入口等交