第三讲 资产评估基本方法-市场法
第三讲 资产评估基本方法-市场法
比较差异因素
调整差异指标 综合分析 得出结果
1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将各 项差异指标进行调整，得出初评 结果。
对初评结果进行分析，用统计分 析或其他方法判断结果的合理性
（五）常见的具体评估方法
1、直接法
直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完 全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与 评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情 况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价 格作为被评估资产的评估值的评估方法。
市场法应用举例：
P50-52（市场法中参数调整应用） P230（市场法在设备评估中的应用） p249 （市场法在房地产评估中的应用）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
（六）市场法的优缺点
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格；
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
资产评估基本途径和方法
成本法
成本途径
过去
市场法 市场途径
评估基准日
收益法 收益途径
未来
资
市场法
直接法 类比法
产
重置核算法
评
重置成本
物价指数法
估
成本法
方
成新率
功能重置成本法 统计分析法
法
观察法 使用年限法 直接价值法
体
收益额
系
收益法
折现率
收益期
二、市场法概述
（一）基本思路
是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的 异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而 确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估方法之一 。
资产评估的基本方法-市场法
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 2.市场法的理论依据：替代原则 • 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法
判断资产价值的评估技术规程。
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之
一。
第一节 市场法
第一节 市场法
• ④适用条件 • 评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存
在差异的情况，且时间差异不能过长。
第一节 市场法
• （5）成新率价格调整法 • ①原理 • 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与
评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调 整估算出评估对象的价值。
第一节 市场法
• ②计算公式
被评估资产评估价值 被评估资产成新率 参照物成交价格 参照物成新率
第一节 市场法
• 5.直接比较法的具体种类：仅仅一个可比因 素不一致
• （1）现行市价法 • 当评估对象本身具有现行市场价格或与评
估对象基本相同的参照物具有现行市场价 格的时候，可以直接利用评估对象或参照 物在评估基准日的现行市场价格作为评估 对象的评估价值。
第一节 市场法
• （2）市价折扣法 • ①原理 • 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销
第一节 市场法
• ②分类 • 根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指
数关系两种情况： • Ⅰ.生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系
被评估资产的评估价值 被评估资产生产能力 参照物成交价格 参照物市场生产能力
被评估资产评估价值
参照物成交价格
被评估资产生产能力 参照物生产能力
第一节 市场法
资产评估 市场法
资产评估市场法
市场法是一种资产评估的方法，它主要基于资产在市场中的实际表现来进行评估，并
根据市场上的交易数据、竞争状况和历史趋势等因素来进行判断。
在实际应用中，市场法
一般用于评估房地产、证券、债券、商品等市场性质明显的资产。
市场法通过市场数据的收集和分析来确定资产的价值。
这些数据包括市场价格、销售
期限、租赁和出租情况等信息。
对于住房、商铺、工业用房等不动产，市场法经常使用类
似比较法的方法，比较同一地区内同类型不动产获得的平均价值来确定特定不动产的价值。
对于证券、债券、商品等流动性强的资产，市场法则通过市场价格、成交量、市场投资者
的反应等因素来评估它们的价值。
在市场法中，经济走势和竞争状况是重要的考虑因素。
经济条件越好，投资者愿意支
付更高的价格来购买资产。
反之，经济不利时，投资者更倾向于适度降低价格。
竞争状况
也是影响资产价值的主要因素之一。
如果某种资产的市场供需平衡，市场价格就比较稳定。
但如果市场供大于求，价格就会下降；反之，价格则会上涨。
当然，在市场法中也需要注意其局限性。
市场价格在短期内可能因多种因素而变化，
因此市场法适用于具有长期稳定市场的资产。
此外，各种因素如市场新进资本等也会影响
市场的价格，因此市场价格可能会出现不合理上涨或下跌的情况。
这种情况下，评估师就
需要使用自己的专业知识和经验来判断资产的真正价值。
资产评估中的市场法概念
资产评估中的市场法概念在资产评估领域，市场法是一种重要且常用的评估方法。
它基于市场交易中类似资产的价格信息，通过比较和调整来确定被评估资产的价值。
要深入理解市场法，我们首先需要明白它的基本原理和应用条件。
市场法的核心原理在于“替代原则”。
简单来说，就是假定在市场中存在着充分竞争，购买者总是倾向于以最低的价格购买到能够满足其需求的相同或相似的资产；而出售者也总是希望以最高的价格出售其资产。
在这样的市场环境下，如果存在多个类似资产的交易实例，那么被评估资产的价值就可以参考这些类似资产的交易价格来确定。
为了更准确地运用市场法进行资产评估，我们需要明确一些关键的前提条件。
首先，市场必须是活跃的，有足够数量的类似资产交易案例可供参考。
如果市场交易不活跃，很难获取到可靠的交易价格信息，市场法的应用就会受到限制。
其次，被评估资产与参照资产之间应具有较强的可比性。
这包括资产的功能、用途、规格型号、地理位置、市场条件等方面的相似性。
只有在这些方面具有较高的相似性，才能通过比较和调整得出合理的评估价值。
那么，在实际操作中，市场法是如何具体应用的呢？一般来说，它包括以下几个主要步骤：第一步，收集市场交易案例。
这需要评估人员广泛地搜索和筛选相关的市场信息，找到与被评估资产类似的交易实例。
这些案例的来源可以包括房地产交易平台、二手车交易市场、证券交易所等。
第二步，对交易案例进行筛选和分析。
在收集到大量的交易案例后，评估人员需要根据被评估资产的特点和评估目的，对这些案例进行筛选，剔除那些不具有可比性的案例。
然后，对筛选后的案例进行详细的分析，包括交易时间、交易条件、资产状况等方面。
第三步，选择可比案例。
在经过筛选和分析后，评估人员需要从众多的交易案例中选择出最具可比性的若干案例作为参照。
选择的标准通常是与被评估资产在功能、用途、规格型号、地理位置、市场条件等方面最为接近的案例。
第四步，对可比案例进行调整。
由于被评估资产与可比案例之间在某些方面可能存在差异，所以需要对可比案例的交易价格进行调整。
资产评估的市场法PPT课件
评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数 ×······×时间差异修正系数 第一个公式更有道理，因为差异修正系数的 参照基数是参照物的售价。但第二个公式更 适用，因为连乘可以抵消因子，方便运算。
类比调整法－市场售价类比法
第四节 市场法的具体应用
一、机器设备评估
1
固定资产
2
机器设备概述
3
机器设备（评估）特点
4
市场法评估机器设备
固定资产的界定与确认
固定资产的界定 固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产： ■为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有 ■使用寿命超过一个会计年度。
评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
参照物的主要差异因素
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特 征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外 观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指 资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为价格进行折扣率的调整。适用于仅存在 交易条件差异的资产间。例2－1。
被估资产的价格=参照物成交价格×(1-价格 折扣率)
一、直接比较法
功能价值类比－是指仅存在功能差异时，根据 功能与价格的数学关系不同，对参照价格进行 线性关系调整或指数关系调整。 线性关系：y=ax+b或者y=ax 指数关系：y=axn 其中y表示价格；x表示功能值；a，b，n 都是固定参数。 被估资产价值=参照物成交价格×(评估对象 生产能力÷参照物生产能力) 被 生估 产资 能产力价÷值参照=参物照生物产成能交力价)格x ×(评估对象
小问1：从哪两个角度讲述？
资产评估-成本法、市场法及收益法的比较
市场法，成本法，收益法的区别一、含义市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。
运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。
而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。
收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
二、基本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。
成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
三、资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。
成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。
收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
四、前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。
参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。
成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。
资产评估基本方法
×(1+30.5%) ×(1+6.9%)
×(1+4.8%) ×100%
= 200,000×191%
= 382,000(元)
（3）功能价值法 功能价值法也称生产能力对比法。计算公式为：
被评估资产重 参 参置 照 照成 物 物本 年 重生 置 被 产 成 评 能 本 估 力资产年生
第一节 成本法
例：已知被评估资产年生产能力为6000件，现市场上与被评估资
第一节 成本法
二、成本法各参数的测算
（一）重置成本的测算 1．重置成本的含义 资产的重置成本指重新构建一个与评估资产相同 或相似的全新资产所付出的代价的总和。 2.类型： 复原重置成本和更新重置成本
（1）复原重置成本 复原重置成本是指使用与评估资产相同的材料、建筑
或制造标准、设计、规格及技术等，以现行价格水平重 新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用之和。
③ 修复费用法 修复费用法也叫价值补偿法。指通过估算资产恢复原有
全新状态所需的修复费用来直接确定该项资产的有形损 耗。也可计算修复费用占资产重置成本的百分比计算成 新率，即： 资产有形损耗=估算的修复费用
成新率 1重 修置 复成 费 1本 用 0% 0
使用修复费用法估算资产的有形损耗一般只适用于有形 损耗可补偿的资产。
解：
直接成本＝50000＋100＋800
＝51，800（元）
间接成本＝500×0.8 = 400(元)
重置成本= 52,200(元)
第一节 成本法
（2）物价指数法 定基物价指数：
资产重置成 资本 产历史成 资 资本 产 产构 评建 估时 时物 物价 价指 指数 数
环比物价指数： XX=:环(1+比a1价) ×格（变1动＋指a2）数…(1+an) ×100% an:第n年环比价格指数
资产评估中的市场法概念
资产评估中的市场法概念
资产评估中的市场法，也称为市场比较法，是一种通过比较待评估资产与近期市场上类似资产的交易价格来确定资产价值的评估方法。
这种方法基于市场供求关系、市场信息透明度以及公开市场上相同或类似资产的近期交易活动。
市场法的适用前提包括：
1. 公开市场：交易双方自由平等交换资产，信息自由获取。
2. 相同或类似资产近期存在公开市场中的交易活动。
在应用市场法进行资产评估时，一般遵循以下程序：
1. 选择合适的参照物：应选择与待评估资产相同或类似的资产作为参照物，数量应足够达到三个以上。
2. 明确主要对比因素，并量化比较：重要因素包括对待估资产价值有高比重、决定性影响的因素，例如房产的位置、设备的技术先进性等。
3. 量化比较评估资产价值：利用参照物的信息来估算资产价值，这通常涉及到对参照物与待评估资产之间的差异进行量化。
4. 综合分析明确资产评估价值：综合分析各种因素，利用技术方法或数学方法加权平均得结果，以明确待评估资产的价值。
市场法的主要评估方法包括直接法和间接法。
直接法是通过参照物的价值基础，综合影响价值的主要特征因素，形成基本特征修正因数或差额，进而估算待评估资产价值。
间接法则是利用国家/行业/市场标准对同标准可比性资产分别评分，综合参照物市场交易价格及资产评分值比估算待估资产价值。
请注意，市场法在应用时需要考虑许多因素，如市场的活跃程度、可比性、信息的透明度等。
同时，这种方法更适用于有充足市场数据和相似资产交易的场合。
三种基本方法：市场法,收益法和成本法
三种基本方法：市场法，收益法和成本法资产评估的途径：市场途径收益途径成本途径市场法：是指利用市场上的同样或类似资产近期交易价格，直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法的基本前提：1.要有一个活跃的公开市场。
2.是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
（功能上相似市场条件有可比性时间间隔在一定范围内）基本程序：选择参照物：3个以上避免偶然选择比较因素：选影响最大的对比指标量化差异：数量化货币化调整差异：得到初步评估结果综合分析：确定评估价值市场法的具体评估方法：直接比较法类比调整法直接比较法：现行市价法即评估日的现行市价市价折扣法参照物的成交价格＊（1－价格折扣率）功能价值类比法线性关系成交价＊（评估对象生产能力／参照物生产能力）指数关系成交价＊（评估对象能力／参照物能力）x 价格指数法成交价格＊（1＋物价变动指数）乘新率价格调整法成交价格＊（评估对象新率／参照新率）类比调整法：若干个市场售价类比法：太难看不懂成本市价法：现行合理成本＊（参照物成交价／参照物的成本）《即成本市价率》市盈率乘倍数法：评估对象年收益＊参照物市盈率收益法：通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的各种评估方法的总称。
收益法的理论基础是效用价值论。
三个基本要素：1被评估资产的预期收益2折现率或资本化率3被评估资产取得预期收益的持续时间。
收益法的基本参数：收益额，折现率，收益期限。
收益法的主要技术方法：其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期地评估方法。
其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，分为等额和非等额。
成本法：是指在评估资产的现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的各种评估方法的总称。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。
成本法中的基本要素：评估资产的重置成本，实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值。
资产评估基础-市场法常用的具体评估方法知识点
市场法常用的具体评估方法四、市场法常用的具体评估方法按照参照物与被评估资产的相近相似程度，市场法中的具体方法可以分为直接比较法和间接比较法两大类。
1.直接比较法是指利用参照物的交易价格，以被评估资产的某一或若干特征与参照物的同一及若干特征直接进行比较，得到两者的特征修正系数或特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到被评估资产价值的方法。
基本计算公式为：被评估资产价值=参照物成交价格x修正系数1X修正系数2X —X修正系数n被评估资产价值=参照物成交价格土特征差额 1 土特征差额2± —±特征差额n直接比较法直观简洁、便于操作，但通常对参照物与被评估资产之间的可比性要求较高参照物与被评估资产要达到相同或基本相同的程度，或参照物与被评估资产的差异主要体现在某几项明显的因素上，例如新旧程度、交易时间、功能、交易条件等。
根据存在差异因素的不同，直接比较法的具体技术方法也不相同。
2.间接比较法是禾U用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将被评估资产和参照物整体或分项对比打分从而得到被评估资产和参照物各自的分值。
再利用参照物的市场交易价格以及被评估资产的分值与参照物的分值的比值（系数）求得被评估资产价值的一类评估方法。
间接比较法不要求参照物与被评估资产必须一样或者基本一样。
只要参照物与被评估资产在大的方面基本相同或相似，通过被评估资产和参照物与国家、行业或市场标准的对比分析，掌握参照物与被评估资产之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算被评估资产的价值。
由于间接比较法需要利用国家、行业或市场标准，应用起来有较多的局限，在资产评估实践中应用并不广泛。
当参照物与被评估资产的差异仅仅体现在某一基本特征上的时候，直接比较法会演变成以下具体评估方法，如现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等。
（一）现行市价法当被评估资产本身具有现行市场价格或与被评估资产基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用被评估资产或参照物在评估基准日的现行市场价格作为被评估资产的评估价值。
资产评估的基本方法(ppt 117页)
12
参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：
1.现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象
基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可 以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现 行市场价格作为评估对象的评估价值。
对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本 特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基 本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而 得到评估对象价值的一类方法。 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1 ×
修正系数2 × … ×修正系数n 或 评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1
第二章 资产评估的基本方法
学习目的 掌握市场法、收益法、成本法； 掌握三种基本方法的适用范围。
本章重点
对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
2
主要内容 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 评估方法的选择
6 30年
评估对象 略
一般市区 住宅 空地
2007.10.3
600M2 长方形
平坦 普通 很好 很好 8m
6 30年
③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正 常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正 常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏 低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：
类似 住宅 空地 2007.3.3 820元/M2 380M2 长方形 平坦 普通 完备 较好 6m
5 30年
交易实例C 略
类似 住宅 空地 2006.10.4 855元/M2 320M2 长方形 平坦 普通 较好 较好 8m
资产评估地方法市场法
第二章 资产评估地方法——市场法市场法地基本意义市场法地具体评估方法市场法评估地基本程序市场法地基本前提小结市场法地基本意义市场法——利用市场上同样或类似资产地近期交易价格,经过直接比较或者类比分析以估测资产价值地各种评估技术方法总称。
也称:市场比较法,比较法理论依据:替代原理Ø 原理简单,易于理解与掌握。
Ø 能够客观反映资产目前地市场情况,其评估地参数,指标直接从市场取得,评估值更能反映市场现实价格,更能反映市场价格变动趋势;Ø 评估结果易于被各方面接受与理解。
优点缺点Ø市场环境要求严格（公开活跃地市场为基础）Ø主观因素影响,结果准确性不确定Ø适用范围有局限（适用于以资产价值为基础地资产,不适用于专业机器设备与大部分无形资产,以及受地区,环境等严格限制地一些资产评估）1,存在一个完善,充分地市场,可以搜集最近时期,与估价对象类似地估价比较案例; （市场要求）2,比较案例地选择,在交易时间上要接近估计基准日（时点）,这样,才更准确; （交易时间要求）3,比较案例地选择,要尽量类似于估价对象,可比性强,这样,修正后结果越接近估价对象价值;这里地类似,可比性,比如区位,功能,修旧程度等！例:要评估一商品房在2010年9月30日转让价值,在选择案例上,就要选择与估价对象处在同一地段,用途相同,结构相同（似）,面积相同（当）,建成年份相同（近）等成交案例,然后再将选择比较案例,修正到估价对象情况下,最终计算估价对象价值;市场法比较案例修正因素地选择就是比较评估对象与比较案例之间差异因素,将其调整为评估对象地情况！1,时间因素（比较案例,评估基准日）比较案例交易时间,应尽可能接近估价时点;以消除价格波动影响;2,区域因素（区位因素）比较案例选择上,应尽可能选择与估价对象处于同一区域里,同一区段案例,以提高其可比性;如商铺价值评估,应选择同一条街相邻商铺作为比较案例;3,功能因素比较案例地选择,在功能,用途等方面,应尽可能与估价对象相同,提高可比性;如商铺价值评估！市场法地具体评估方法市场法地类型类型定义计算公式直接比较法利用参照物地交易价格及参照物地某一基本特征与评估对象地同一基本特征进行比较而判断评估对象价值地方法。
资产评估——市场法[1]
![资产评估——市场法[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/f9a39c040a4e767f5acfa1c7aa00b52acec79c50.png)
市场法一． 前提：1. 要有一个活泼的公开市场；2. 公开市场上要有可比的资产及其交易活动；可比性：功能、市场条件、成交时间〔不宜过长〕二.程序及相关指标:1.选择参照物:3个或以上;2.在评估对象与参照物之间选择可比因素;3.指标比照,量化差异;( 区域因素:参照物所在区域比被估资产好： 反之，系数>1)4.调整比照指标;5.综合分析评估结果;三.详细方法(干脆方法):评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。
=参照物成交价格±根本特征差额。
1． 现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象根本一样的参照物具有现行市场价格的时候，可以干脆利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作1<↓⇒系数评估值P []100调整系数＝为评估对象的评估价值；〔上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等〕；2．市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利评估价值=参照物成交价格×〔1—价格折扣率〕3.功能价值类比法：〔1〕。
线性关系：评估价值=参照物成交价格×〔评估对象生产实力÷参照物生产实力〕〔2〕。
规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×〔评估对象生产实力÷参照物生产实力〕x4.价格指数法：〔1〕。
评估价值=参照物成交价格×〔1+价格变动指数〕〔2〕。
评估价值=参照物成交价格×〔1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数〕〔3〕。
评估价值=参照物资产交易价格×价格指数〔4〕。
评估价值=参照物资产交易价格×〔评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数〕〔5〕。
评估价值=参照物交易价格×〔参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积〕5.成新率价风格整法：〔此方法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的状况〕精心整理评估价值=参照物成交价格×〔评估对象成新率÷参照物成新率〕成新率=资产的尚可运用年限÷〔资产的已运用年限+资产的尚可运用年限〕×100%四．详细章节的运用：〔一〕.机器设备评估中的市场法：1.干脆匹配法:与评估对象根本一样的市场参照物，通过干脆比拟来确定对评估对象的价值。
第2章 资产评估的基本方法——市场法
• 5、因素修正
–交易情况修正 –交易日期修正 –区域因素修正 –个别因素修正
• 区域因素修正 –直接比较法
–间接比较法
• 个别因素修正:
–个别因素修正的主要内容包括：
• 具体位置、面积、形状、地质条件、地势、土地
的使用年限、土地的生熟程度、建筑结构、建筑 质量、新旧程度、维修保养、装饰装修、建筑物 朝向等
–面积因素修正
–P117
–使用年限因素修正
–P117
–容积率因素修正
–P117
• 6、案例
–教材P115-117
–作业 – –教材P130第27题
• 七、对市场法的评价
–市场法是相对最具客观性的评估方法，其评 估值比较容易为交易双方理解和接受。在发 达市场经济国家是运用最广泛的评估方法。
第2章 资产评估的基本方法
——市场比较法（市场法）
• 一、基本原理
• 1、评估思路
–首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照 物的成交价（又称交易案例）；
–然后对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将 参照物的成交价调整为被估资产的评估值
–
二手自行车、二手电脑、二手房等
• 2、前提条件
–充分发育活跃的资产市场 –参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数 等资料能够收集到
– 合理价值：是指在一定评估目的下，被估房地产最可能实现的市场 价值。
• 2、基本公式
• 3、前提条件
–要有充分的市场交易资料 –交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或 较好的可比性 –交易实例资料及来源必须翔实可靠
• 4、适用对象
–适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、 普通商品住宅、商务楼、商场、标准厂房等； –而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、 古建筑、教堂、庙宇等，则难以采用市场法进行评 估。
资产评估的市场法
1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资 产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。
得出结果
对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
市场法的优缺点（Ｐ８９）
优点：
（1）原理简单、易于被理解和掌握。 （２）充分考虑了市场变化因素，能够客观反 映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标 直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价 格；
问题三：供求如何影响价格，并导致怎样的现象和市场情况？ 供不应求时，价格 ，—— “物以稀为贵”，为卖方市场
供过于求时，价格 ，—— “货多不值钱”，为买方市场
思考：
豆你玩、蒜你狠、糖高 宗、辣翻天、药你苦、苹 什么等价格再上涨，涨得 过一枚钻戒的价格吗？涨 得过一套房子的价格吗？
❖ 价值决定价格
市场法的基本程序
（三）进行对比指标、量化差异的工 作 （四）在各参照物成交价格的基础上 调整已经量化的对比指标差异，形成 初步结论 （五）综合分析确定评估结果
操作程序图 示
1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、成交时间等。
确定被评估资产 2.参照物数量：三个以上。
选择参照物 比较差异因素
（３）评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：
（1）前提条件限制大，需要有公开活跃 的市场作为基础，有时因缺少可比数据而 难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的 无形资产，以及受到地区、环境等严格限 制的一些资产评估。 （３）参照资产与被评估资产的差异量化 难度较大
第二节影响资产现行 市价的因素
豆你玩
蒜你狠
糖高宗 姜你军
资产评估基本方法
（1）复原重置成本 复原重置成本是指使用与评估资产相同的材料、建筑
或制造标准、设计、规格及技术等，以现行价格水平重 新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用之和。
（2）更新重置成本 更新重置成本是指采用新型材料，新型建筑或制造标
准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与 评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用之和。
产同类的新资产的年生产能力为8000件，价格8万元。以此可 确定被评估资产的重置成本为：
被评估资产重置成本 6000 80000 60000 8000
指数关系：
被评估资产重置成本
被评估资产年生产能力 参照物年生产能力
X
参照物重置成本
关于指数x的取值，评估经验表明，指数x的取值范围在0.4＜x＜1 之间
资产实际利用的生产能力 资产设计生产能力
n为功能价值指数，实践中经验数据表明其一般在0.6—0.7 之间。
公式二： 经济性贬值额＝资产收益损失额×（1－T）×（P/A，i, n）
第一节 成本法
例：某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需 求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000 台，功能价值指数取0.6。根据上述条件，确定该生产线的经济 性贬值率。
资产利用率 10 365 6.4 0.8 10 365 8
由此可确定该资产实际已使用年限为8年（10×0.8）。
③ 修复费用法
修复费用法也叫价值补偿法。指通过估算资产恢复原有 全新状态所需的修复费用来直接确定该项资产的有形损 耗。也可计算修复费用占资产重置成本的百分比计算成 新率，即：
（二）折现率
1．折现率的本质内涵
从本质上讲，它反映的是一种预期投资报酬率，是投资 者在投资风险一定的情况下，对该项投资所预期的回报 率。 2. 折现率的测算方法
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比较差异因素
调整差异指标 综合分析 得出结果
1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将各 项差异指标进行调整，得出初评 结果。
对初评结果进行分析，用统计分 析或其他方法判断结果的合理性
（五）常见的具体评估方法
1、直接法
直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完 全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与 评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情 况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价 格作为被评估资产的评估值的评估方法。
功能因素是 指资产实体 功能过剩和 不足对价格 的影响。
参照物资产
被评估资产
差异
➢交易时间差异 ➢所在区域差异 ➢资产功能差异 ➢交易情况差异 ➢个别因素差异
主要包括交易 的市场条件和 交易条件。前 者指属于公开 市场或非公开 市场以及市场 供求状况。后 者指交易批量、 动机、时间等。
参照物资产
被评估资产
差异
➢交易时间差异 ➢所在区域差异 ➢资产功能差异 ➢交易情况差异 ➢个别因素差异
主要包括资产 的实体特征和 质量。前者是 指资产的外观、 结构、规格型 号等。后者是 指资产本身的 建造或制造的 工艺水平。
如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异 时，评估值计算公式可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 ×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交 易情况修正系数×个别因素修正系数
第三讲 资产评估基本方法
－－市场法
一、资产评估方法及其方法体系 二、市场法概述 三、市场法讨论
一、资产评估方法及其方法体系
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。 是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基 础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评 估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要 求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资 产评估方法体系。
1、需要有一个活跃的公开市场 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动 （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性 （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性 （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长
（四）操作程序
确定被评估资产 选择参照物
1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、 成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。
直接法
参照物资产
相同 被评估资产
参照物 资产交 易价格
被评估 资产评 估价值
直接法应当注意以下问题：
1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基 准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格 最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析 参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。
2、类比法
类比法，又叫市场成交价格比较法，是在 公开市场上无法找到与被评估资产完全相 同的参照物时，可以选择若干个类似资产 的交易案例作为参照物，通过分析比较评 估对象与各个参照物成交案例的因素差异， 并对参照物的价格进行差异调整，来确定 被评估资产价值的方法。
资产评估基本途径和方法
成本法
成本途径
过去
市场法 市场途径
评估基准日
收益法 收益途径
未来
资
市场法
直接法 类比法
产
重置核算法
评
重置成本
物价指数法
估
成本法
方
成新率
功能重置成本法 统计分析法
法
观察法 使用年限法 直接价值法
体
收益额
系
收益法
折现率
收益期
二、市场法概述
（一）基本思路
是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的 异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而 确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估方法之一 。
市场法应用举例：
P50-52（市场法中参数调整应用） P230（市场法在设备评估中的应用） p249 （市场法在房地产评估中的应用）
（六）市场法的优缺点
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格；
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：
（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因 缺少可对比数据难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资 产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资 产评估。
三、市场法讨论
1.市场法是否适用于所有资产的评估？ （无形资产、企业价值评估）
2.应用市场法进行评估时应关注哪些问题？ 3.运用市场法最后评估结果如何更合理？
（二）理论依据 －－资产的替代原理
在消费者的效用水平不变的情况下，资产的 价格变动会导致资产需求量的变动，在资产效 用相同的情况下，相对价格较低的资产其需求 量较大。 基于上述原理，任何一个正常的投资者在购置 某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市 场上具有相同用途的替代品的现行市价。
（三）基本前提
是指参照物交 易时间与被评 估资产评估基 准日时间上的 不一致所导致 的差异。
参照物资产
被评估资产
差异
➢交易时间差异 ➢所在区域差异 ➢资产功能差异 ➢交易情况差异 ➢个别因素差异
区域因素是 指资产所在 地区或地段 条件对资产 价格的影响 差异。
参照物资产
被评估资产
பைடு நூலகம்差异
➢交易时间差异 ➢所在区域差异 ➢资产功能差异 ➢交易情况差异 ➢个别因素差异
类比法
相似
参照物资产
被评估资产
参照物 资产交 易价格
对比 调整差异
被评估 资产评 估价值
类比法的基本计算公式为：
评估值＝∑参照物价格×修正系数
（1）
评估值＝ ∑参照物价格×（1＋修正率）（2）
参照物资产
被评估资产
差异
➢交易时间差异 ➢所在区域差异 ➢资产功能差异 ➢交易情况差异 ➢个别因素差异