湛江市房地产市场运行情况分析报告

2005年湛江市房地产市场运行情况分析报告

2005年，在宏观经济良好运行的背景下，在国办发26号文件是以促进国民经济和社会稳定发展，立足于维护普通居民的住房权益，立足于以经济手段为主的综合调控的指导思想下。我市住房一、二级市场保持着良好的发展态势，联动效应明显，对拉动我市经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。

一、2005年房地产市场运行情况

（一）房地产业与国民经济协调发展情况

2005年湛江市完成国内生产总值（GDP）652亿元，较上年增长12％；全社会固定资产投资完成180.28亿元，较上年增长17.9％。全市完成房地产开发投资20.72亿元，较上年增长32.2％，占固定资产投资和GDP的比重分别为11.49％和3.18％。

表1：房地产投资与主要经济指标情况表

今年以来，我市经济发展速度较快，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色。

（二）新建商品房供求结构情况

2005年全市市区批准预售商品房面积90.47万平方米，较上年减少4.69％，其中商品住宅80.75万平方米，较上年增长6.8％；完成商品房交易面积68.40万平方米，同比减少4.72％，其中商品住宅交易面积65.29万平方米，同比减少3.69％。

表2：商品住宅供应情况表

表3：商品住宅销售情况表

从商品房市场供求关系来看，表2和表3显示我市商品房市场供求结构性正常。从商品住宅供应情况看，单套面积在120平方米以下的占总量的47.73％；120-160平方米的占总量的37.57％；从销售情况看，单套建筑面积在120平方米以下的占总销量的49.53％；120-160平方米的占总量的39.07％。

（三）商品房价格走势

2005年湛江市市区商品房的均价为2077元/平方米，较上年增长

6.79％，其中商品住宅的均价为2010元/平方米，较上年上涨9.9％，全年各季度商品住宅的均价分别为第一季度1925元/m2、第二季度1997元/m2、第三季度2056元/m2、第四季度2051元/m2，价格走势基本平稳。

表4：商品房价格与同期居民可支配收入情况表

2005年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地挂牌拍卖，竞争激烈等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较，前者较后者仅高1个百分点，显示房价涨幅符合大部分居民承受能力。

（四）新建商品住宅购买对象情况

2005年全市交易的5221套商品住宅中，本市居民购买的为4766套，比重达91％；外地居民购买的为455套，比重为9％。

表5：购房对象构成情况表

近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为粤西城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其它地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2004年的5％上升到2005年的9％。说明投资者看好湛江市的房地产市场。

（五）二手房市场基本情况

2005年我市二手房成交面积43.19万㎡，增长3.36%；成交金额3.58亿元，增长15.8% 。

表6：二手住房交易情况表

二手住房交易虽有不俗的表现，但成交面积低于商品住房已成为不争的事实，全年共成交34.42万㎡，同比增长4.5%；成交套数3607套，同比增长1.35%，成交金额2.9亿元，增长18.03% 。

（六）已购公房交易日趋活跃

我市已购公房上市已经5年了。虽然起步较晚，但经过几年的精心培育，目前已具有一定规模，特别是自我市2003年底取消上市房改房的面

积分摊费用以来，住房二级市场市场交易日趋活跃并一年上一个台阶。2005年，已购公房买卖成交1265套，同比增长15.6%；成交面积10.87

万㎡，减少18.72%；成交金额1.11亿元，增长10.35%。其在二手住房交易总量中所占比例也由2001年上市初期的3.3%，上升至2005年的40.39%，对搞活我市住房二级市场功不可没。

从价格上看，已购公房作为住房二级市场的重要组成部分，其价格走势自然受整个市场的大气候影响。但已购公房上市与"新二手房"不同的是，已购公房普遍使用年限较长，价格相对较低。

（七）住房抵押市场运行特点

2005年，全市房地产抵押金额26.87亿元，比去年减少11.65%，抵押宗数7639，比去年减少25.65%。这表明我市居民可支配收入为9635元，同比增长8.03%，与住房价格的上涨9.9%的速度基本同速，因而没有使我市居民购房的经济压力加大。

表7：房地产抵押情况表

从表7来看，我市房地产抵押结构类型较去年有很大变化。其中，购买商品房和现房增幅较大，这说明负债（贷款）买房这一观念正越来越为

广大居民所接受，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。所以，今后居民住房消费将更加需要房贷的积极支持。

图1 各类房产抵押金额构成图

二、房地产市场发展中存在的主要问题

目前，湛江市房地产市场发展中，中高档大户型商品住房居多，适合多数市民自住需求的小户型低价位的楼盘较少。今年全市市区批准预售的商品住宅为6056套，单套面积在120平方米以上的商品住房为3165套，占总量的52.26％；单套面积在100平方米左右为2737套，占总量的45.2％；单套面积在80平方米以下为154套，占总量的2.5％。根据市场需求，我市应采取有效措施，增加普通商品住房的供应，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，以改善城镇最低收入家庭住房条件。

三、2006年房地产市场发展趋势预测

（一）我市房地产市场发展的有利条件

1、全市经济持续保持高速增长态势。2005年我市GDP增长12％，2006年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，湛江市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。

2、城市化的进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据湛江市城市总体规划，到2010年，湛江市人口将由现在的718万增加到745万人，城市用地范围由84平方公里增加到98平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住房的需求量。

3、湛江市居民住房消费需求潜力巨大。我市2005年底，人均住房建筑面积约22平方米，按照湛江市提出的到2010年人均住房建筑面积达到25平方米的目标还有一定差距，按测算，我市每年需新建住宅约100万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为80％，购买的户均面积为100平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约15万平方米。

（二）2006年房地产市场基本走势预测

根据带动湛江市房地产市场增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2006年，我市房地产市场将会延续上年的发展势头，会有一个较大幅度的增大。

一是宏观经济形势将为房地产提供良好的发展空间。各界普遍认为，2006年国民经济将继续保持平稳较快发展，国内生产总值增速将保持在