商业项目规划设计分析

商业地产项目规划设计分析

任何商业地产项目的招商，最终都是回到产品与商家的直接对话上来，因此，好的产品才是最具有市

场说服力的。正是因为产品是依赖于市场而生存的，因此，在确定了整体的开发战略后，如何把大的理念

灌输到实际的操作中，才是一个专业公司责任与专业精神的体现。

项目必须以市场的需求为尺度，以经营需求发展的趋势来规划产品，保持以好的产品来说服市场，以

良好的口碑保持市场的领先优势。

项目产品策划方案：

①项目产品策划的市场依据；

②项目产品规划理念设计；

③项目产品的市场总体形象、产品功能、产品档次和主题形象；

④项目规划概念设计：整体布局、建筑凤格、交通组织、配套安排；

⑤项目环境和景观概念设计：环境规划、景观设置；

⑥项目建筑产品概念设计：立面处理、商铺设计、面积配比；

主要工作内容包括：外立面设计建议、广场设计建议、在厅设计建议、内部交通设计建议、功能布局

设计建议、商场装修建议、智能化建议、停车场规划设计建议、客货梯设计建议、服务管理建议、其它配

套设施及功能设计建议、凤格设计建议；

①从市场的角度给予专业的、符合各级经营商家要求的建议；

②从消费角度给予最能有效聚集人流的规划设计建议；

③从宣传的角度给予效果最大化、收益最大化，及切合主题概念的外立面设计建议；

④从经营的角度提出保持旺场的规划设计建议；

⑤从成本角度给予合理的经济预算建议；

⑥从发展商利润最大化的角度，给予专业的建议；如一层的回旋设计，二层的借力设计；

⑦从消费人性化角度提出设计建议，如消费者步行时间设计、消费者购物路线设计、消费者休恬空间

设计、消费者可达性设计等；

一、商业项目规划的市场依据

依据一：市场调查

项目的规划设计必须依据市场调查得出定位结论，集中策划师的灵感智慧，运用建筑设计师的技术手

段，发挥营销专家的推广策略共同完成。需特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过对项目商

业现状进行充分的市场研究，对项目本身的业态选择、业态组合、分布和面积配比，业种选择、分布和面

积配比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以指导项目的工程规划设计和建筑设计；

依据二：商家的需求

在考虑商家需求时，最重要的是主力店的设计。对于主力店来说，其业态规模、功能流程、规划设计

行装由它自己来确定，不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非

发商自行主张。许多发展商在未明确主力店的情况下，便开始规划设计。因为缺乏定向设计的依据，所做

设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家明确，设计必然从头推翻。盲目的规划设计只能增加

前期不必要成本和后期的招商难度。

依据三：超越时代消费者需求

设计必须富有时代感以满足市场需求，同时又需超越时代趋势以激发顾客更深层次的渴望，否则就不

能持久，不能在各种文化和不同年代间引起共鸣。

消费不是单方面的，因此设计的空间必须满足他们的感受和兴趣，符合顾客想要学习和成长的渴求，

在这一设计中，故事性是设计必不可少的要素――设计和销售规划必须有故事渊源，否则只能昙花一现或

令人感到凤马牛不相及。

此外，现在参加互动的顾客越来越少，为新的参与形式提供了可能性。为了满足新兴文化的需求，必

须设计出富有个性、故事性强、顾客能完全投入的奇遇和旅程。

二、规划理念

规划理念是反应体现项目主题的重要部分，做好大型商业项目的规划理念，要做到三点：

①符合大型商业项目的选址规律，即大规划上有可行性；

②有具体的主题功能区；

③规划理念具有超前性、市场性，与消费者消费心理为规划的主导核心。但不能脱离消费者的消费习

惯与人的购物心理来做规划理念。

三、产品高层总体形象设计

①产品功能

功能组合设计包括整体功能组合设计和单层功能组合设计；楼层规划设计要点：

要点一：楼层设计与业种组合

商场楼层设计要考虑种规划，与业种有效组合，以楼层作为业种及相关行业的大场。楼层与业种是相

互关联的关系；楼层设计要考虑消费者消费习惯、流程、一般消费者逛商场的习惯与楼层功能组合流程图。

要点二：以业种定位作支撑点

业种根据消费者消费习性进行布局，楼层设计也应考虑到消费者消费习性，才能有效进行楼层的规划

设计，以业种定位作支撑点，有效的楼层设计能够保证消费者晨商场的停留时间

②产品档次

项目的产品档次设计根据整体定位与产品定位而定；

③主题形象

主题形象一般根据项目的形象定位与主题定位来确定，在规划与设计中贯穿这一理念。

以SHOPPING MALL为例。它的形象设计，其整体形象不单是依靠通常的建筑语言（如立面横竖线条

的划分、开窗与实墙的虚实对比等）来完成的。还包括光效、广告、媒体、特效工程的综合运用。比如，

设计室外的景观电梯：在SHOPPING MALL大厅设计可伸展出来的平台，用于演出等商业活动；在SHOPPING MALL的显要位置预留悬挂大型广告条幅的空间；夜晚的灯光视觉效果设计等，这样才会形成最终成熟的大

型综合商业项目。

四、项目规划概念设计

①空间布局

今天的购物场所是人的聚会之所，除了购物、休闲、娱乐等，还要满足人的基本需要：社交。商场设

计的基本原则是通达，但在过道和公共空间设计上也可发挥创造性和灵活性，为商户和消费群体强化或削

弱商场的社交职能。

空间设计六原则

①商业空间步行化；②商业空间室内化；③公共空间社会化；④有限空间的利益最大化；⑤商业空间

的休闲化；⑥商业环境的个性化；

⑴商业项目平面设计建议

平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利

互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。

⑵公共空间设计建议

随着商场空间的日益扩大和复杂，如何让人轻松舒畅穿梭于商场就显得尤为重要。成功的规划包括“跑

道型”设计，店面两边设，顾客中间走；“小城市，市中心”设计，聚会场所设在中央，人们逛完商场宛

如散步于城市步行街。

增加用作广告和展示的公共空间的面积，很多时候大型商业项目总收入的30%来自广告及展示空间。

⑶开间设计建议

大型商业项目设计的柱距与单元面宽有直接关系。大商店面宽：6、9、12、15、18、21、24。柱子不

宜落在店面线上。根据经验进深一般在18－35米比较合适。如果开间方向的柱距是6米（8、12、15、18、

21、24），那么进深方向可以是2×6、3×6、4×6。

⑷中庭空间设计建议

中庭是项目最热闹的部分，也是项目室内步行街节点上的序列高潮，空间变化丰富，绿化植物密集，

水体精心布置，玻璃顶投下的天光光影丰富而富有变化，展现了项目的空间和景观设计的特色和精华。这

里人流密集，上上下下动感强烈，配合座椅和餐饮设施，给购物者驻足停留和休息交往提供了舒适的场所。