几种物业管理投标报价的计算方法

招标实务

几种物业管理投标报价的计算方法

《物业管理条例》中规定，物业管理项目必须通过招投标来确定管理此物业的物业管理公司。在物业管理招标中，投标的报价是非常重要的。本文介绍几种常用的报价计算方法和公式。

一、体现“均价优先”原则的报价计算

例：广东省广州市某物业管

理招标报价的计算：

当X ≥P 时，［1－（X －P ）/P］×100%×（报价占分）

当X ＜P 时，［1－（P －X ）/P］×100%×（报价占分）

其中，X 为各投标单位的有效投标报价；P 为本项目中所有有效投标报价的平均价。

评价：此种报价计算公式属

于均价优先原则，各投标商的有效投标报价越接近有效投标报价的平均价，则得分越高。

二、体现“低于平均价，高于最低价的‘合理低价’”原则的报价计算

例：深圳市某物业管理招标

项目的报价的计算：

投标价超过采购预算的价格评分为0分。将评标委员会修正后的有关投标人的投标价格，取算术平均值的90%作为基准价格（超过采购预算的价格不计入

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平均值），等于或低于基准价格的投标报价定为100分，高于基准价格的投标报价则按其比例，每高于基准价格1%减1分，最低60分，如此计算出所有投标人的价格评分。

评价：此计算公式最重要的

是“等于或低于基准价格的投标报价定为100分”，即无论是最低价还是基准价都是同样得分，“高于基准价格的投标报价按比例减分，最低60分”，这样就限制了高价，同时高于基准价格也有最低保障60分。此计算公式，报价得分差距不会太大。

三、体现“低价优先”原则的报价计算

例：深圳市某办公楼物业管

理招标项目的报价计算：

价格得分为：［1－（S X －S 1）/SN ]×100

其中S 1为最低有效报价，S X

为有效投标报价，S N 为有效投标报价的平均值。

评价：此报价计算公式实际

上为低价满分的公式。如果价格因素占的比例大，就不存在合理报价了，完全取决于报价的高低。

四、综合型的报价计算

例：深圳某政府投资物业管

理项目的报价计算：

1. 通过资格性检查和符合性检查，且报价不超过预算控制金额的投标供应商多于或等于7家，价格分=［1－A ×|1－投标报价/Z|］×（报价占分）

其中，Z 为本次招标的最佳报价，即对所有通过资格性检查和符合性检查，且报价不超过预算控制金额的有效投标报价取算术平均值，并对算术平均值下浮5%作为本次招标最佳报价；A 为价格调整系数，当投标报价低于本次招标最佳报价时，

A=0.5；当投标报价高于本次招标最佳报价时，A=1。注：当价格分＜0时，取0。

2. 通过资格性检查和符合检查，且报价不超过预算控制金额的投标供应商少于7家，价格分=［1－（投标价格－最低价）/最低价］×（报价占分）

注：当价格分＜0时，取0。

评价：此计算公式分为两种

形式。如果投标单位多于或等于7家，则按第1种计算公式计算价格分，最佳报价为略低于平均价；如果投标单位少于7家，则最低价为最佳报价。

五、“业主至上”型的报价计算

例：广东省广州市某事业单

位物业管理招标项目的评标方法为：采用投票评标法，评标委员将

案例分析

无有效材料质疑就应被拒吗？

□文/沈德能

案例

质疑。

第一，违反了《政府采购法》。最近，一家供应商拿着N 市律师仔细查看了《质疑函》和《政府采购法》第五十二条规定：政府采购中心的质疑答复函向律证明材料，得知质疑供应商提供“供应商认为采购文件、采购过程师咨询该函件是否言之有理。N 的文件复印件为出自有关机关政和中标、成交结果使自己的权益市政府采购中心在函件中称：贵府网站的打印件，都没有加盖发受到损害的，可以在知道或者应公司针对

《质疑函》中所述事项提文机关的红色公章。N 市政府采知其权益受到损害之日起七个工交的相关证明材料因没有发文机购中心就是以这些材料没有发文作日内，以书面形式向采购人提关的确认，不具有法律效力，不能机关的红色公章为由认定其是无出质疑。”此条款仅仅要求质疑供有效证明质疑事项的成立。根据效的，并因此拒绝受理供应商的应商以“书面形式”提出质疑，并本省《政府采购供应商质疑处理质疑。

没有要求提供证明材料，更没有办法》的相关规定：“采购人或采要求供应商提供具有法律效力的

购人委托的采购代理机构收到质分析

证明材料。

疑书后应当在二个工作日内进行查阅关于政府采购质疑的相第二，违反了N 市所在省份审查，对符合质疑条件的，分别按关法律法规和管理规定后可以看的《政府采购供应商质疑处理办下列规定予以处理：（一）质疑书出，

N 市政府采购中心复函要求法》。该办法第六条所规定的质疑内容不符合规定的，应一次性告质疑供应商在提供

《质疑函》所述供应商提起质疑应当符合的条件知质疑供应商修改后重新提出质事项的发文机关出具的证明文件中，也未要求供应商提供具有法疑……”

请贵公司提供《质疑函》等有效证明材料后，再重新提出律效力的证明材料作为受理供应所述事项的发文机关出具的证明质疑，并以此为由拒绝受理供应商质疑的条件。在该办法第四条文件等有效证明材料后重新提出商的质疑是不合法的。

规定的质疑书应当包括的主要内根据各投标商的投标文件和陈栏标价20%（含20%）的投标报价为多一张选票。当然，使用该计算述，运用无记名投票的方式，最终为废标。

方式最重要的一点在于业主方应得票最多的前3名投标商依次作评价：当前，物业管理招投标

准确测算日常发生的费用，确定科为中标候选人。在价格标开出后，市场基本倾向于合理报价，不应学的栏标价。计算准确了栏标价，投标商中报价最高的在其得票数鼓励低价。此计算方法设置了一业主就如同吃了一颗“定心丸”，的基础上减一票作为最后得票个栏标价，此栏标价即为业主方无论报价怎么变，主动权都牢牢数，报价最低的在其得票数的基测算后得出的合理价位，高于栏标掌握在业主手中。业主亦可腾出础上增加一票作为最后得票数。

价或低于栏标价一定范围内均为工夫好好分析投标商的技术与实本项目设有栏标价，栏标价废标。这既保证了投标单位不报高力。真可谓

“业主至上”。为160万元，高于栏标价或低于