不动产异议登记制度的司法适用

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不动产异议登记制度的司法适用

一、问题的提出

不动产登记错误在实践中不可避免,法律必须采用措施来消除和修正登记错误,以维护登记制度的正当功能。我国既有的法律规范主要以更正登记进行应对,但问题是,更正登记发动的基础是真实权利人的更正登记请求权,即请求登记权利人同意进行更正登记的权利。一旦登记权利人不同意,就势必要通过诉讼程序来解决问题,而诉讼程序往往耗时费力,在此期间,完全可能出现第三人基于公信力善意取得登记物权的情形,这会导致更正登记实际上不能发挥保护真实权利人的作用,使其形同虚设。

为了消除这个隐患,《上海市房地产登记条例》第19条规定“:房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的,可以持与房地产权利相关的文件,提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日,将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人,该登记满三个月失效。”这就是异议登记制度,即将现有登记可能有误的信息记载于登记册上,进而产生对抗既有登记公信力的登记制度。显见,与更正登记相比,异议登记的办理无需复杂的举证和审查程序,也不涉及诉讼程序,实施起来方便迅捷。这一制度在2005年10月全国人大法工委《物权法(草案)》中(第19条)也有相应的

体现。不过,就现有的异议登记制度构造而言,其相当粗略,据此,并不能在司法实践中把握其生效条件和法律效力,这意味着异议登记制度的司法适用存在法律“漏洞”,法官在面临具体案件时,必须进行“造法”以填补法律漏洞。本文拟分析异议登记的生效条件和法律效力,以指出法官在此两个方面进行“造法”的方向和思路。

二、异议登记的生效条件

异议登记的根本价值就是修正登记错误,没有登记错误就没有异议登记。但登记错误的范围很广泛,是否所有的登记错误均能引发异议登记,需要加以探讨。此外,异议登记作为登记之一种,必须是国家专设的不动产登记机关在专设的登记册上记载的法律事实,没有此种形式,难言异议登记的正当性。对上述问题的讨论,就形成了异议登记的生效要件。

(一)现有登记错误

现有登记错误是异议登记生效的首要条件,对于这个要件,难点在于如何认定登记错误。根据实践总结,笔者认为,能够证明登记错误的事实大致有:

1.不动产物权原始取得的基础,即法律直接规定、法院判决、事实行为等。原始取得的不动产物权无需进行登记,就直接发生物权效力,这样,

一旦其没有在登记册中得以显示,登记即属错误。如被继承人死亡导致继承人直接取得了遗产房屋的所有权,但之后该房屋所有权却被登记为其他人,继承人凭借被继承人死亡的事实和自己作为继承人的资格(如身份、遗嘱)这些原始取得的基础,来证明登记错误。

2.不动产物权的原登记记载以及相关辅助证据。原在登记册中记载的不动产物权,非出于权利人真实意思的原因而发生变动,这种变动缺乏原登记权利人的意思表示基础,原登记权利人可以凭借原登记记载以及这种变动缺乏当事人必要意思表示的事实来主张登记错误。如房屋出卖人受到买受人的欺诈,作出错误移转房屋所有权的意思表示,并办理所有权移转登记,后该意思表示被依法撤销,出卖人凭借原登记记录以及法院认定房屋买卖合同无效的判决书,可以主张登记错误。

3.当事人作出的处分或者保留不动产物权的真实意思表示。这主要适用于以下两种情况:

(1)当事人具有真实的进行不动产物权变动的意思表示,但表现该意思的形式不是登记,而是其他形式,只要该形式为法律所允许,就应当具有法律约束力。比如,房屋买卖的当事人双方具有真实的移转房屋所有权的意思表示,由于客观原因没有办理所有权变动登记,但出卖人将自己的房屋权属证书交付给了买受人,或者将交易指定的房屋交给了买受人,则出卖人应协助买受人办理房屋所有权移转登记手续,否则,买受人可以用上

述表示行为证明登记错误。(2)本应取得登记物权的权利人以保留物权的意思表示,委托或者指令他人就同一标的物享有登记物权,自己保留真实物权。比如,某人实际购买了房屋,不愿用自己的名义办理所有权登记,就将房屋所有权登记在亲朋好友名下,但实际上又没有赠与或者放弃房屋所有权的意思,在这种情况下,真实权利人可以凭借委托行为或者指令行为来证明登记错误。

(二)异议登记的对象具有正当性

虽然存在登记错误,但是异议登记的对象不具备正当性,则异议登记同样没有法律效力。异议登记对象的正当性,主要有两层含义:

1.异议登记的抗辩对象能够引发登记公信力。因为异议登记旨在破除登记公信力,如果登记册记载了对抗权利真实性的异议登记,则第三人就不能取得该受异议登记抗辩的权利。这样,此处的登记错误仅仅指权利错误,不动产的面积、形状等事实状况登记错误不能成为异议登记的抗辩对象。而且,异议登记效力仅仅及于其所抗辩的权利,比如,甲被错误登记为房屋所有权人,其据此为乙设定了抵押权,此后,针对该房屋所有权的异议登记成立,但乙的抵押权并不因此受影响。

2.异议登记的保护对象与异议登记的作成有密切关系。即异议登记的效力仅仅及于提出异议并意欲通过异议登记获得保护的人,比如,甲被

登记为房屋所有权人,乙以该房屋真实所有权人的身份提起异议登记,嗣后甲将土地所有权移转给丙。这时,如果乙确属真实所有权人,则丙就不能取得该所有权。但是,如果该所有权既不属于甲也不属于乙,而是属于丁,由于丙没有义务知悉该所有权的真实归属,其只要基于对不动产登记的信赖而与甲发生交易,就可以取得该所有权,真实权利人丁就不受该异议登记的保护。

(三)办理登记

异议抗辩要发生阻断登记公信力的效力,其登记时间就必须先于能够发生公信力的登记时间。比如,甲是登记权利人,其将登记所有权转让给乙,并已经向登记机关申请所有权移转登记,在该登记办理完毕之前,真实权利人丙提出异议抗辩并办理登记,则异议登记早于可以发生公信力的登记,乙就不能善意取得该所有权。

三、异议登记的法律效力

(一)基础效力

异议登记的基本效力,是阻断登记公信力。异议登记虽然旨在保护真实权利人,但其作为实现此目的的手段,并不漠视或者不顾第三人利益,而是比较恰当地在真实权利人和第三人之间建构了利益平衡机制。这主要