房地产中介行业背景
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行业背景
客户开发部培训资料
中国房地产市场的发展
• 第一阶段：从19世纪中期到全国解放前夕，是
• • •
旧中国房地产产业的资本主义经营方式时期 第二阶段：从中华人民共和国成立到十一届三 中全会前夕，是新中国房地产产业的缓慢发展 直至消失的时期 第三阶段：从十一届三中全会后至1991年底， 是中国房地产产业的恢复和重新成为独立行业 的时期 第四阶段：从1991年到现在是中国房地产产业 的成型及高速发展期，并对整个经济和社会产 生了很重要的影响
政府对房地产中介的管理方向
• 政府会进一步制定和完善房地产经纪业方面的
• •
法律、法规及有关规定，进一步加强对房地产 经纪企业的监管力度 房地产中介协会会进一步组织成立，这对加强 行业内部的自律，规范行业行为，加强行业联 合，管理及监督骑到十分重要的作用 政府会更加努力的推进住房使用制度，土地制 度，户籍制度，人事制度等的市场化改革，房 地产中介运行的环境将会明显改变。
中国房地产市场的政策背景
• 2013年“国五条”出台，再次重申坚持执行以限购，限贷为核
• • • • • •
心的调控政策，打击投资投机性购房 银行信贷收紧，各商业银行暂停住房贷款发放 2014年房地产分类调控 5月重申支持首套房贷 6月呼和浩特成为首个取消限购得城市，限购政策取消蔓延全国， 截止现在仅北上广深三亚未取消 8月《不动产登记暂行条例（征求意见）》公布 9月30日房贷新政，认贷不认人（2014年9月30日，央行和银监会
中国房地产市场的政策背景
政府调控的原则和方向
通过历年来政府调控方向和力度，可以发现 是以合理开发建设房地产市场为方向，以不 使得房地产市场过快过热增长或断崖式下跌 为原则。在起步和发展阶段政府从土地供应 和金融贷款以及税费优惠方面给予促进；一 旦房地产市场价格和投资过快过热增长，政 府就会收缩土地供应，提高银行存贷款利率 及准贷条件，抑制打击多套房的购买和投资 投机购房行为。
• 2006年5月国六条出台，新一轮调控开始 • 2006年5月国务院出台限制套型90/70政策 • 2006年5月国税总局出台二手房营业税政策，
• • •
5年（含5年）以上普通住房免征营业税 2006年7月未取得预售许可证不得发布销售广 告 2006年7月建设部出台171号外资限炒令 2006年7月108号文件强制征收二手房转让个 人所得税
发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确规定：新的 房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还 清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。即认贷不认房。）
• 10月9日住房和城乡建设部，财政部和央行联合印发《关于发 •
展住房公积金个人住房贷款业务的通知》放宽公积金贷款，地 方政府连续跟进。 2014年11月21日，央行宣布降息
昆明房地产市场及房地产中介行业
中国房地产市场的政策背景
• 1996年全面推行住房公积金制度，政策性
贷款制度开始建立 • 1998年下半年停止住房实物分配，逐步实 行住房分配货币化，建立以经济适用房为 主的住房供应体系 • 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报， 中央政府第一次采取抑制房地产过热的措 施，表明政府对房地产的态度由支持转为 警惕
中国房地产市场的政策背景
• 2015年上半年，央行年内三次降息，利率降至历史低水平。3月1日
，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点 ；5月 11日起再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点 ，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上 限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基 准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。6月28日，央行第三 次降息，5年以上商业贷款利率降至5.4%，公积金贷款利率降至 3.5%，均已处于历史低位。 • 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施 ，并率先在南京 、哈尔滨、厦门等12个城市试行，条例要求县级以上的地方政府负 责登记，国土资源部门负责指导、监督。北京、四川、海南、广东、 河北、辽宁、山西、河南等省市已进入不动产登记的实质性阶段。
房地产中介行业的现状和趋势
• 自身篇 • 房地产中介行业由于准入门槛相对较低，导致其整个市
• • •
场比较混乱无序，没有规范的行业准则，造成了大众对 房地产中介行业以及其从业人员的偏见，这直接影响了 房地产中介行业的发展和形象 从业人员的良莠不齐，造成整体专业化程度不高，不能 形成较好的行业知名度，也影响了从业人员的社会地位 服务不够细致，从业人员流失快，专业化水平不高造成 自身的发展处于停顿摇摆中 受房地产市场的变动影响很大，房地产市场火热的时候 大面积开店，一旦房地产市场不景气，又会形成大面积 的闭店潮 在交易过程中易产生纠纷，中介成活率低
中国房地产市场的政策背景
• 2003年8月国务院明确将房地产产业作为国
民经济的支柱。发布《关于促进房地产市 场持续健康发展的通知》 • 2004年10月央行十年来首次宣布上调存贷 款利率 • 2005年3月国八条出台，调控上升到政治高 度（老国八条） • 2005年5月七部委意见发布（新国八条）
中国房地产市场的政策背景
份有限公司，成为我国第一家房地产中介 服务企业。1991年，深圳的房地产经纪公 司发展到11家。90年代前后，上海也出现 了少量房地产经纪企业。 1993年，深圳房 地产经纪机构达到了近70家，同时来自港 台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北 京，带动了本土代理企业的纷纷成立。
起步阶段(1996-1999)
• 1996年《城市房地产中介服务管理规定》
颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步 为社会所承认。1997年的房地产市场调整 使房地产中介服务企业纷纷登上舞台，深 度介于房地产产业链。1998年出台“23号 文”停止福利化分房，一方面促进了大量 存量房进入流通渠道，另一方面也使增量 房成交放大，从而使房地产中介服务行业 获得了快速的发展。
中国房地产市场的政策背景
• 2015年3月27日，国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，
改善供求关系 • 2015年3月15日全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强答记者 问透露房地产市场发展利好信号。 • 2015年3月30人，财政部：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全 额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售 的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人 将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 • 2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套 住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调 整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首 付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购 房，最低首付30%。
中国房地产市场的政策背景
• 2007年8项政策，5次加息，从金融层面打
压房地产 • 1月建设部规范经纪行业 • 3月《物权法》通过，10月1日起执行 • 3月5月7月8月9月央行5次加息 • 9月央行出台新政第二套房住房首付比列不 低于50%
中国房地产市场的政策背景
• 2008年16项政策，金融危机爆发成为政策
中国房地产市场的政策背景
• 2011年1月26公布《公务员关于进一步做好
房地产市场调控工作有关问题的通知》 （新国八条）二套房首付比例上升到60%， 贷款利率提升至基准利率的1.1倍 • 1月28日上海，重庆房产税试点 • 2012年住建部启动全国40个城市的个人住 房信息系统的建设工作将在年底前完成 • 四大行首套房贷款利率降到基准利率
Байду номын сангаас
房地产产业的重要分水岭
• 1998年取消福利分房，房地产市场的购房
主体发生了变化，集团购买基本退出市场， 而个人消费成为主体，购房主体个人化已 是一种不可逆转的趋势 • 1998年中国人民银行出台《个人住房贷款 管理办法》，倡导贷款买房 • 央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并 特意安排1000亿元的贷款指导性计划
房地产中介行业的现状和趋势
• 需求篇 • 从房地产市场角度来看，房地产中介行业满足
• •
了市场的需求，它面向更广，拥有更广的渠道， 可以促进房地产的消化 从购房者的角度来看，房地产中介行业满足了 购房者对市场的信息的获取。加快了对房地产 的了解，有助于购房者的决策。也有利于买卖 双方的对接。 从政府角度来看，房地产中介行业不但有利于 房地产市场和购房者，也提供了相当的工作岗 位，提高了就业率。
房地产中介服务在中国的发展
• 房地产中介服务行业在国外已有近百年
历史，在我国仅发展了二十多年，仍属 于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分 为1988-1995年的萌芽阶段，1996-1999 年的起步阶段和2000至今的快速发展阶 段
萌芽阶段(1988-1995年)
• 1988年12月深圳成立了国际房地产咨询股
几种房地产形态
• 商品房 • 经济适用房 • 保障性住房 • 廉租房 • 商业地产 • 旅游地产 • 养老地产
房地产市场分类
一级市场——政府出让土地予开发商的市场； （也称土地市场）
二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场 （也称“一手楼”市场）； 三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场 （也称“二手楼”市场）
•
趋势
• 塑造客户对中介服务的信任和忠诚，树立中介
• • • • • • •
品牌 不断的培训经纪人，提供专业而规范的服务 不断的业务创新，与专业的其他服务企业联合， 发展衍生业务，提供全面和增值的服务 创新中介组织的管理，提高管理水平 计算机信息化管理和网络服务整合 规模化得连锁经营模式 加入知名的房地产中介特许经营体系 与国际接轨，开展海外业务
土地使用年期
居住用地七十年
工业用地五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年
中国房地产市场的政策背景
• 1984年发布城建综合开发暂行办法，推行
商品化试点 • 1988年修改《宪法》，允许土地批租，全 国城镇分期分批推行住房制度改革 • 1991年房地产市场建设全面起步，房改开 始在全国范围内全面推行 • 1992年引进外资，扩大市场调控范围，下 方权利，发放开发消费贷款
分水岭 • 4月5月2次上调存款类金融机构人民币存款 准备金率 • 7月国土部表示小产权房不给宅基地证 • 9月受美国金融风暴影响，央行宣布“双率” 齐降 • 10月降息降首付，下调契税，免征印花税 免征土地增值税
中国房地产市场的政策背景
• 2009年1月七折利率优惠 • 2月落实最严格耕地保护制度和节约用地制
快速发展期(2000至今)
• 1998年开始的全面住房体制改革使房地产
中介服务行业开始进入快速发展时期。保 守估计，目前房地产中介服务机构超过3万 家，从业人员逾百万。该时期行业中成长 起一批门店过百、人员过千的大型企业， 如世联地产、合富辉煌、伟业顾问等。
房地产中介行业的现状和趋势
• 市场篇 • 国家住房政策的变化和房地产市场的发展和成
•
熟支持了房地产中介行业的产生的发展，并已 经成为房地产市场发展的重要组成成分 随着房地产市场的发展，房地产中介行业已经 成为市场和购房者的桥梁 房地产中介行业的发展能促进房地产市场的活 跃程度 房地产中介行业在市场层面要随着房地产市场 的变化进行更专业化的调整，及时的对市场和 政策变化做出反应
•
•
度 • 5月四部委负责研究开征物业税 • 6月强调小产权房违法 • 12月营业税免征时限由2年恢复到5年 • 12月开发商拿地的首付款比例提到到5成
中国房地产市场的政策背景
• 2010年1月“国十一条”出台，严格二套房贷
• • • •
款，首付不得低于40% 3月国土资源部出台19条土地调控新政（针对 开发商拿地）各地暂停出让住房用地 4月缩小首购普通住房契税优惠范围 4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价 过快上涨的通知》（新国十条）各地限购政策 出台，上海重庆房地产税试点，可暂停第三套 房贷款 6月按家庭成员拥有住房数认定二套房
客户开发部培训资料
中国房地产市场的发展
• 第一阶段：从19世纪中期到全国解放前夕，是
• • •
旧中国房地产产业的资本主义经营方式时期 第二阶段：从中华人民共和国成立到十一届三 中全会前夕，是新中国房地产产业的缓慢发展 直至消失的时期 第三阶段：从十一届三中全会后至1991年底， 是中国房地产产业的恢复和重新成为独立行业 的时期 第四阶段：从1991年到现在是中国房地产产业 的成型及高速发展期，并对整个经济和社会产 生了很重要的影响
政府对房地产中介的管理方向
• 政府会进一步制定和完善房地产经纪业方面的
• •
法律、法规及有关规定，进一步加强对房地产 经纪企业的监管力度 房地产中介协会会进一步组织成立，这对加强 行业内部的自律，规范行业行为，加强行业联 合，管理及监督骑到十分重要的作用 政府会更加努力的推进住房使用制度，土地制 度，户籍制度，人事制度等的市场化改革，房 地产中介运行的环境将会明显改变。
中国房地产市场的政策背景
• 2013年“国五条”出台，再次重申坚持执行以限购，限贷为核
• • • • • •
心的调控政策，打击投资投机性购房 银行信贷收紧，各商业银行暂停住房贷款发放 2014年房地产分类调控 5月重申支持首套房贷 6月呼和浩特成为首个取消限购得城市，限购政策取消蔓延全国， 截止现在仅北上广深三亚未取消 8月《不动产登记暂行条例（征求意见）》公布 9月30日房贷新政，认贷不认人（2014年9月30日，央行和银监会
中国房地产市场的政策背景
政府调控的原则和方向
通过历年来政府调控方向和力度，可以发现 是以合理开发建设房地产市场为方向，以不 使得房地产市场过快过热增长或断崖式下跌 为原则。在起步和发展阶段政府从土地供应 和金融贷款以及税费优惠方面给予促进；一 旦房地产市场价格和投资过快过热增长，政 府就会收缩土地供应，提高银行存贷款利率 及准贷条件，抑制打击多套房的购买和投资 投机购房行为。
• 2006年5月国六条出台，新一轮调控开始 • 2006年5月国务院出台限制套型90/70政策 • 2006年5月国税总局出台二手房营业税政策，
• • •
5年（含5年）以上普通住房免征营业税 2006年7月未取得预售许可证不得发布销售广 告 2006年7月建设部出台171号外资限炒令 2006年7月108号文件强制征收二手房转让个 人所得税
发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确规定：新的 房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还 清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。即认贷不认房。）
• 10月9日住房和城乡建设部，财政部和央行联合印发《关于发 •
展住房公积金个人住房贷款业务的通知》放宽公积金贷款，地 方政府连续跟进。 2014年11月21日，央行宣布降息
昆明房地产市场及房地产中介行业
中国房地产市场的政策背景
• 1996年全面推行住房公积金制度，政策性
贷款制度开始建立 • 1998年下半年停止住房实物分配，逐步实 行住房分配货币化，建立以经济适用房为 主的住房供应体系 • 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报， 中央政府第一次采取抑制房地产过热的措 施，表明政府对房地产的态度由支持转为 警惕
中国房地产市场的政策背景
• 2015年上半年，央行年内三次降息，利率降至历史低水平。3月1日
，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点 ；5月 11日起再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点 ，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上 限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基 准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。6月28日，央行第三 次降息，5年以上商业贷款利率降至5.4%，公积金贷款利率降至 3.5%，均已处于历史低位。 • 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施 ，并率先在南京 、哈尔滨、厦门等12个城市试行，条例要求县级以上的地方政府负 责登记，国土资源部门负责指导、监督。北京、四川、海南、广东、 河北、辽宁、山西、河南等省市已进入不动产登记的实质性阶段。
房地产中介行业的现状和趋势
• 自身篇 • 房地产中介行业由于准入门槛相对较低，导致其整个市
• • •
场比较混乱无序，没有规范的行业准则，造成了大众对 房地产中介行业以及其从业人员的偏见，这直接影响了 房地产中介行业的发展和形象 从业人员的良莠不齐，造成整体专业化程度不高，不能 形成较好的行业知名度，也影响了从业人员的社会地位 服务不够细致，从业人员流失快，专业化水平不高造成 自身的发展处于停顿摇摆中 受房地产市场的变动影响很大，房地产市场火热的时候 大面积开店，一旦房地产市场不景气，又会形成大面积 的闭店潮 在交易过程中易产生纠纷，中介成活率低
中国房地产市场的政策背景
• 2003年8月国务院明确将房地产产业作为国
民经济的支柱。发布《关于促进房地产市 场持续健康发展的通知》 • 2004年10月央行十年来首次宣布上调存贷 款利率 • 2005年3月国八条出台，调控上升到政治高 度（老国八条） • 2005年5月七部委意见发布（新国八条）
中国房地产市场的政策背景
份有限公司，成为我国第一家房地产中介 服务企业。1991年，深圳的房地产经纪公 司发展到11家。90年代前后，上海也出现 了少量房地产经纪企业。 1993年，深圳房 地产经纪机构达到了近70家，同时来自港 台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北 京，带动了本土代理企业的纷纷成立。
起步阶段(1996-1999)
• 1996年《城市房地产中介服务管理规定》
颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步 为社会所承认。1997年的房地产市场调整 使房地产中介服务企业纷纷登上舞台，深 度介于房地产产业链。1998年出台“23号 文”停止福利化分房，一方面促进了大量 存量房进入流通渠道，另一方面也使增量 房成交放大，从而使房地产中介服务行业 获得了快速的发展。
中国房地产市场的政策背景
• 2015年3月27日，国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，
改善供求关系 • 2015年3月15日全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强答记者 问透露房地产市场发展利好信号。 • 2015年3月30人，财政部：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全 额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售 的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人 将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 • 2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套 住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调 整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首 付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购 房，最低首付30%。
中国房地产市场的政策背景
• 2007年8项政策，5次加息，从金融层面打
压房地产 • 1月建设部规范经纪行业 • 3月《物权法》通过，10月1日起执行 • 3月5月7月8月9月央行5次加息 • 9月央行出台新政第二套房住房首付比列不 低于50%
中国房地产市场的政策背景
• 2008年16项政策，金融危机爆发成为政策
中国房地产市场的政策背景
• 2011年1月26公布《公务员关于进一步做好
房地产市场调控工作有关问题的通知》 （新国八条）二套房首付比例上升到60%， 贷款利率提升至基准利率的1.1倍 • 1月28日上海，重庆房产税试点 • 2012年住建部启动全国40个城市的个人住 房信息系统的建设工作将在年底前完成 • 四大行首套房贷款利率降到基准利率
Байду номын сангаас
房地产产业的重要分水岭
• 1998年取消福利分房，房地产市场的购房
主体发生了变化，集团购买基本退出市场， 而个人消费成为主体，购房主体个人化已 是一种不可逆转的趋势 • 1998年中国人民银行出台《个人住房贷款 管理办法》，倡导贷款买房 • 央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并 特意安排1000亿元的贷款指导性计划
房地产中介行业的现状和趋势
• 需求篇 • 从房地产市场角度来看，房地产中介行业满足
• •
了市场的需求，它面向更广，拥有更广的渠道， 可以促进房地产的消化 从购房者的角度来看，房地产中介行业满足了 购房者对市场的信息的获取。加快了对房地产 的了解，有助于购房者的决策。也有利于买卖 双方的对接。 从政府角度来看，房地产中介行业不但有利于 房地产市场和购房者，也提供了相当的工作岗 位，提高了就业率。
房地产中介服务在中国的发展
• 房地产中介服务行业在国外已有近百年
历史，在我国仅发展了二十多年，仍属 于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分 为1988-1995年的萌芽阶段，1996-1999 年的起步阶段和2000至今的快速发展阶 段
萌芽阶段(1988-1995年)
• 1988年12月深圳成立了国际房地产咨询股
几种房地产形态
• 商品房 • 经济适用房 • 保障性住房 • 廉租房 • 商业地产 • 旅游地产 • 养老地产
房地产市场分类
一级市场——政府出让土地予开发商的市场； （也称土地市场）
二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场 （也称“一手楼”市场）； 三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场 （也称“二手楼”市场）
•
趋势
• 塑造客户对中介服务的信任和忠诚，树立中介
• • • • • • •
品牌 不断的培训经纪人，提供专业而规范的服务 不断的业务创新，与专业的其他服务企业联合， 发展衍生业务，提供全面和增值的服务 创新中介组织的管理，提高管理水平 计算机信息化管理和网络服务整合 规模化得连锁经营模式 加入知名的房地产中介特许经营体系 与国际接轨，开展海外业务
土地使用年期
居住用地七十年
工业用地五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年
中国房地产市场的政策背景
• 1984年发布城建综合开发暂行办法，推行
商品化试点 • 1988年修改《宪法》，允许土地批租，全 国城镇分期分批推行住房制度改革 • 1991年房地产市场建设全面起步，房改开 始在全国范围内全面推行 • 1992年引进外资，扩大市场调控范围，下 方权利，发放开发消费贷款
分水岭 • 4月5月2次上调存款类金融机构人民币存款 准备金率 • 7月国土部表示小产权房不给宅基地证 • 9月受美国金融风暴影响，央行宣布“双率” 齐降 • 10月降息降首付，下调契税，免征印花税 免征土地增值税
中国房地产市场的政策背景
• 2009年1月七折利率优惠 • 2月落实最严格耕地保护制度和节约用地制
快速发展期(2000至今)
• 1998年开始的全面住房体制改革使房地产
中介服务行业开始进入快速发展时期。保 守估计，目前房地产中介服务机构超过3万 家，从业人员逾百万。该时期行业中成长 起一批门店过百、人员过千的大型企业， 如世联地产、合富辉煌、伟业顾问等。
房地产中介行业的现状和趋势
• 市场篇 • 国家住房政策的变化和房地产市场的发展和成
•
熟支持了房地产中介行业的产生的发展，并已 经成为房地产市场发展的重要组成成分 随着房地产市场的发展，房地产中介行业已经 成为市场和购房者的桥梁 房地产中介行业的发展能促进房地产市场的活 跃程度 房地产中介行业在市场层面要随着房地产市场 的变化进行更专业化的调整，及时的对市场和 政策变化做出反应
•
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度 • 5月四部委负责研究开征物业税 • 6月强调小产权房违法 • 12月营业税免征时限由2年恢复到5年 • 12月开发商拿地的首付款比例提到到5成
中国房地产市场的政策背景
• 2010年1月“国十一条”出台，严格二套房贷
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款，首付不得低于40% 3月国土资源部出台19条土地调控新政（针对 开发商拿地）各地暂停出让住房用地 4月缩小首购普通住房契税优惠范围 4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价 过快上涨的通知》（新国十条）各地限购政策 出台，上海重庆房地产税试点，可暂停第三套 房贷款 6月按家庭成员拥有住房数认定二套房