商业地产项目可行性研究报告
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第一章 项目概况
第二章 商业市场分析
第三章 项目商业租金定位 目
录
第四章 公寓市场分析及定位
第五章 项目经营模式
第六章 财务分析
第七章 总结
第一章 项目概况
第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结
第一章 项目概况
（三）项目基础数据
项目占地面积9951.2平米，总建筑面积99590.29 平米，另有人防8104.10平米（位于地下四层），地 上31层，建筑总高度为97.8米，各楼层数据如下：
第一章 项目概况
（四）公寓交接情况
第一章 项目概况
（五）商业基本情况
注：1、物业费按照3美元/2.5美元*汇率8.28所获得；2、谭府官家菜每五年改变一次租金收取方式，所以有三种。
3.商业群体：区域囊括了写字楼、酒店及高级公寓、商旅等各类业态，区别于国贸区域的写字楼酒 店为主、华茂的家庭消费型为主的人群特征，为商业从业态方面进行细分，提供纵深的商业服 务提供了良好的条件。
4.区域目前已经形成一定的时尚消费的氛围，但区别于世贸天阶、尚都等传统高档消费。
第二章 区域商业市场分析
一、区域商业市场概况
（四）小结
1.区域位置：本项目非CBD传统商业区域，项目整体档次较国贸、华贸等一线品牌聚集地较低，区 域商业主要是配套型商业，档次以中高端为主。
2.经营业态：CBD区域整体业态业种的复合程度较高，没有明显的商业业态的市场空白。因此，细 分业态介入将是项目的出路所在。例如：嘉里商场提供的订制服务很好的契合了这种市场需求， 最国际化的高级订制店DAVE’S Custom Tailoring/Dave trailer洋服。
三、旺座中心商业产品定位
（一）旺座中心商业情况介绍
三、旺座中心商业产品定位
配套类商业：
休闲、餐饮、娱乐是区域消费永恒的主题，可借助区 域已经初步形成的规模效应；
细分业种的专属性商业：
（1）餐饮娱乐类：商务商业人群需求强烈，但周边 缺乏成体系的餐饮娱乐场所；
第二章 区域商业市场分析
第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结
对本项目的启示： 项目不具备做综合零售商业市场的物业条件，须细分业态，以配套性和专业类商业为主，这
是项目定位的出路所在；
第二章 区域商业市场分析
第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结
一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析
第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结
一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析
二、个案分析
1
万达广场
2
嘉里商场
3
财富中心
4
世贸天阶
二、个案分析
百货商场/购物中心 写字楼商业 住宅商业
餐饮 娱乐 配套服务
分析： 业态构成：现有商业以零售类商业及商务配套为主；未来商业将更多体现出商品零售和 餐饮、休闲、娱乐类商业并存的综合性商业业态特性。 商业档次：商业物业供给档次以中档偏高以上为主。 商业走势：随着大量商业物业的落成，区域的商业氛围将获得明显的整合、提升，区域 的竞争优势和吸引力明显增强。
CBD西北商业区： 万通、新城国际、尚都、 世贸天阶等
CBD商业带：
国贸、嘉里中心、京广及 北京国际中心
CBD华贸商圈： 华贸、万达、金地及蓝堡
项目所在
CBD商业核心带：
国贸、银泰、建外SOHO 及LG大厦等
一、区域商业市场概况
分析： 1.本项目属于CBD商业带与西北商业区的交汇地段，具备商旅购物人群、高端公寓居民及其他 居住人群的多重消费群体特征； 2.本项目周边商业区域可满足人群全方位的购物、休闲及娱乐需求，不存在明显的业态需求的 空白点。因此，商业的定位须从消费群体的需求深度进行挖掘。
第一章 项目概况
（五）商业基本情况
第二章 商业市场分析
第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结
一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析
（一、一区域）商业C市B场D概况商业功能 布局
第一章 项目概况
（一）项目概况
旺座商务中心（原“天亚花园”）由北京天亚 物业开发有限公司（简称“天亚物业”）开发。占 地面积9951.2平米，建筑面积10余万平米，地下4 层，地上30层。项目主体为包豪斯式建筑风格，是 一座具有现代风范的双翼式联体塔楼建筑。
（二）位置
旺座中心位于朝阳区关东店南街2号，地处 CBD中央商务区中心地带，东临东三环路，西侧为 关东店南街，南靠嘉里中心。周边有国贸、京广、 嘉里中心等众多顶级写字楼。
二、个案分析
小结
1.地段：时尚类购物和配套性商业功能的交汇地段，受到CBD整体商业功能的影响； 2.消费人群：主要是写字楼和高端公寓的人群进行的区域消费，同时兼顾其它； 3.项目物业形态：大都是大型综合性购物的复合型物业形态； 4.周边物业定位：主要以商务和生活配套服务行业态为主，其次为商业街类和综合购物；
本项目属于公寓底商类商业物业。为此，从物业位置和类型两方面出发，选取以上物业，对 其商业业态构成、租金等进行针对性研究，以期寻找项目的准确定位方向。
一、区域商业市场概况
一、区域商业市场概况
一、区域商业市场概况
（三）CBD区域商业特点
区域现有商业 9%
配套商业业态比例 30%
40%
51%
60%
10%
一、区域商业市场概况
（二）项目周边主要商业概况
尚都国际 朝外SOHO
SOHO尚都 世界城
3
10
49
5 新城国际
11 万通中心
百度文库
世贸国际公寓 12 世贸天阶
6
北京财富中心 2
光华路SOHO
7 光华国际 8
嘉里中心 1
阳光100 13 蓝堡公寓 14
16东方梅地亚
金地中心
北京万达 17 15
SOHO现代城 18
第二章 商业市场分析
第三章 项目商业租金定位 目
录
第四章 公寓市场分析及定位
第五章 项目经营模式
第六章 财务分析
第七章 总结
第一章 项目概况
第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结
第一章 项目概况
（三）项目基础数据
项目占地面积9951.2平米，总建筑面积99590.29 平米，另有人防8104.10平米（位于地下四层），地 上31层，建筑总高度为97.8米，各楼层数据如下：
第一章 项目概况
（四）公寓交接情况
第一章 项目概况
（五）商业基本情况
注：1、物业费按照3美元/2.5美元*汇率8.28所获得；2、谭府官家菜每五年改变一次租金收取方式，所以有三种。
3.商业群体：区域囊括了写字楼、酒店及高级公寓、商旅等各类业态，区别于国贸区域的写字楼酒 店为主、华茂的家庭消费型为主的人群特征，为商业从业态方面进行细分，提供纵深的商业服 务提供了良好的条件。
4.区域目前已经形成一定的时尚消费的氛围，但区别于世贸天阶、尚都等传统高档消费。
第二章 区域商业市场分析
一、区域商业市场概况
（四）小结
1.区域位置：本项目非CBD传统商业区域，项目整体档次较国贸、华贸等一线品牌聚集地较低，区 域商业主要是配套型商业，档次以中高端为主。
2.经营业态：CBD区域整体业态业种的复合程度较高，没有明显的商业业态的市场空白。因此，细 分业态介入将是项目的出路所在。例如：嘉里商场提供的订制服务很好的契合了这种市场需求， 最国际化的高级订制店DAVE’S Custom Tailoring/Dave trailer洋服。
三、旺座中心商业产品定位
（一）旺座中心商业情况介绍
三、旺座中心商业产品定位
配套类商业：
休闲、餐饮、娱乐是区域消费永恒的主题，可借助区 域已经初步形成的规模效应；
细分业种的专属性商业：
（1）餐饮娱乐类：商务商业人群需求强烈，但周边 缺乏成体系的餐饮娱乐场所；
第二章 区域商业市场分析
第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结
对本项目的启示： 项目不具备做综合零售商业市场的物业条件，须细分业态，以配套性和专业类商业为主，这
是项目定位的出路所在；
第二章 区域商业市场分析
第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结
一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析
第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结
一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析
二、个案分析
1
万达广场
2
嘉里商场
3
财富中心
4
世贸天阶
二、个案分析
百货商场/购物中心 写字楼商业 住宅商业
餐饮 娱乐 配套服务
分析： 业态构成：现有商业以零售类商业及商务配套为主；未来商业将更多体现出商品零售和 餐饮、休闲、娱乐类商业并存的综合性商业业态特性。 商业档次：商业物业供给档次以中档偏高以上为主。 商业走势：随着大量商业物业的落成，区域的商业氛围将获得明显的整合、提升，区域 的竞争优势和吸引力明显增强。
CBD西北商业区： 万通、新城国际、尚都、 世贸天阶等
CBD商业带：
国贸、嘉里中心、京广及 北京国际中心
CBD华贸商圈： 华贸、万达、金地及蓝堡
项目所在
CBD商业核心带：
国贸、银泰、建外SOHO 及LG大厦等
一、区域商业市场概况
分析： 1.本项目属于CBD商业带与西北商业区的交汇地段，具备商旅购物人群、高端公寓居民及其他 居住人群的多重消费群体特征； 2.本项目周边商业区域可满足人群全方位的购物、休闲及娱乐需求，不存在明显的业态需求的 空白点。因此，商业的定位须从消费群体的需求深度进行挖掘。
第一章 项目概况
（五）商业基本情况
第二章 商业市场分析
第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结
一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析
（一、一区域）商业C市B场D概况商业功能 布局
第一章 项目概况
（一）项目概况
旺座商务中心（原“天亚花园”）由北京天亚 物业开发有限公司（简称“天亚物业”）开发。占 地面积9951.2平米，建筑面积10余万平米，地下4 层，地上30层。项目主体为包豪斯式建筑风格，是 一座具有现代风范的双翼式联体塔楼建筑。
（二）位置
旺座中心位于朝阳区关东店南街2号，地处 CBD中央商务区中心地带，东临东三环路，西侧为 关东店南街，南靠嘉里中心。周边有国贸、京广、 嘉里中心等众多顶级写字楼。
二、个案分析
小结
1.地段：时尚类购物和配套性商业功能的交汇地段，受到CBD整体商业功能的影响； 2.消费人群：主要是写字楼和高端公寓的人群进行的区域消费，同时兼顾其它； 3.项目物业形态：大都是大型综合性购物的复合型物业形态； 4.周边物业定位：主要以商务和生活配套服务行业态为主，其次为商业街类和综合购物；
本项目属于公寓底商类商业物业。为此，从物业位置和类型两方面出发，选取以上物业，对 其商业业态构成、租金等进行针对性研究，以期寻找项目的准确定位方向。
一、区域商业市场概况
一、区域商业市场概况
一、区域商业市场概况
（三）CBD区域商业特点
区域现有商业 9%
配套商业业态比例 30%
40%
51%
60%
10%
一、区域商业市场概况
（二）项目周边主要商业概况
尚都国际 朝外SOHO
SOHO尚都 世界城
3
10
49
5 新城国际
11 万通中心
百度文库
世贸国际公寓 12 世贸天阶
6
北京财富中心 2
光华路SOHO
7 光华国际 8
嘉里中心 1
阳光100 13 蓝堡公寓 14
16东方梅地亚
金地中心
北京万达 17 15
SOHO现代城 18