中央商务区(CBD)规划

主要参考点：1、建设项目选址是一项非常严肃的事情，需 要进行多方案比较，不但要考虑拆迁量大小，还要考虑工程 地质条件，周边建设情况以及城市总体规划等多种因素。很 明显上述问题出在当初广场选址过于轻率，决策过于武断。 2、建设城市广场应首先确定广场性质，广场一般分为 城市中心广场，休闲购物广场，绿化景观广场，游行集会广 场，交通集散广场等多种类型。每一种广场对位置的选择， 用地规模，周边建设条件等都有不同的要求。 3、该市的广场属于城市中心广场，应在城市中心，交 通条件比较便利的，靠近城市主要的公共设施的位置上进行 选址，而不应该只是考虑节省投资。在城市边缘选址建设， 即使工程地质条件允许，广场建成后其使用效果也会很不理 想。


受查处的原因是： 1、该工程建设违反了该市总体规划； 2、没有办理选址意见书和建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证，属违法建设； 应作如下处理： 1、市城市规划行政主管部门须根据省城市规划 行政主管部门的意见，责令该工程立即停止建设， 并限期拆除； 2、由市城市规划行政主管部门另行选址，依法 办理各项审批手续； 3、省城市规划行政主管部门应建议该市政府追 究有关责任人和城市规划行政主管部门的行政责 任。

第二种意见认为，我国《合同法》所指不可抗力 是指在现有的技术条件下不能预见、不能避免、 并不能克服的情形，而政府改变规划不属此范围， 此种情形是完全可以预见、避免和克服的。而且， 《合同法》实行的是违约责任原则，即只要有违 约行为就应承担违约责任，而不是无过错就可以 免责。此外，《合同法》第一百二十一条规定： “当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当 向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间 的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。据 此，甲开发公司也应对乙公司承担违约责任，故 甲公司的诉讼请求无法律依据，应予驳回。



此后，因市政府对濠河总体规划进行调整，故对“濠河山 庄”地块规划同样进行调整，甲公司开发的“濠河山庄” 前排建筑物退濠河由15米改为19米，后排小高层减少两 层，中间建筑物去掉一排。甲公司为此于2004年10月8 日函告乙公司暂停生产所订电梯，并于2005年1月2日书 面通知乙公司解除合同。 因乙公司不肯返还定金，双方为此产生争议。甲公司遂以 市政府改变其开发的房地产工程规划的行为对其而言构成 不可抗力，其不履行合同可以免责等为由诉至法院，请求 判令乙公司返还定金40万元及相应利息。 被告乙公司辩称，甲公司系房地产经营企业，市政府调整 甲公司开发地块房屋规划的行为不构成不可抗力。甲公司 要求返还定金的诉讼请求无法律依据，应予驳回。


案例4：本案中政府调整规划的行为是否构成不可抗力 甲公司系房地产开发企业，通过出让方式从某市政府取 得土地使用权用于建设“濠河山庄”。乙公司系电梯生 产、销售企业。2003 年10月2日，甲乙双方签订一 份电梯买卖合同，约定甲公司向乙公司购买某型号的电 梯5台，总金额为人民币200万元，同时约定了交货期、 交货地点等事项。付款方式为合同签订后30天内甲公 司应将电梯设备款总金额的20％即人民币40万元汇付 给乙方作为定金，余款分期支付。双方同时还就其他相 关事项作了约定。合同签订的当日，甲公司即给付定金 人民币40万元。合同签订时，甲公司未取得拟开发建 设的商品房的消防审核和建设工程许可证。

案例3：某市有一引资宾馆工程，有关领导 部门特别重视该项建设。投资方坚持要占用 该市总体规划中心地区的一块规划绿地。有 关领导自引资开始至选址、设计方案均迁就 投资方要求。市城市规划行政主管部门曾提 出过不同意见，建议另行选址，但未被采纳， 也未坚持。之后，投资方依据设计方案擅自 开工，市城市规划行政主管部门未予以制止。 省城市规划行政主管部门在监督检查中发现 此事，立即责成市城市规划行政主管部门依 法查处。
（一）一般程序 1 立案 2调查 3告知于申辩 4作出处罚决定 5处罚决定书的送达 （二）听证程序



案例1某市新建一处占地80公顷的公园，现已初具规 模，市园林行政主管部门为加强该园管理工作，拟在 公园总体规划已确定的管理用房位置，向市规划行政 主管部门提出审查，要求兴建一栋三层办公管理用房， 经市规划行政主管部门研究同意该项申请，并核发建 筑工程许可证。 该工程建设期间，市规划行政主管 部门两名执法人员，到现场监督检查时，发现该项工 程正在砌四层墙体，有的已砌到了2米多高，与此同 时，还发现该工程擅自增建了一层地下室，并且还在 该楼的每个房间内增设了一个卫生间，为此执法人员 当即找到了该工程的主管负责人和单位法人，在核对、 查清事实后，发出了停工通知书，责令该工程立即停 工，听候处理。 试问： 1、该工程被查令立即停工的具体原因是什么？ 2、市规划行政主管部门应该如何处理？

[评析] 本案中，政府调整规划的行为是否构成不可抗力， 需要从以下几个方面进行分析： 首先，我国《民法通则》第一百五十六条以及 《合同法》第一百一十七条第二款规定，所谓不 可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的 客观情况。根据法律的规定以及学理解释，不可 抗力既包括基于自然原因而发生的自然现象如洪 水、海啸、地震、台风，等等，也包括基于社会 原因而发生的社会现象（也称社会事件）如战争、 罢工、骚乱等。而本案中政府调整濠河建设规划 的行为并不属于以上两者的范围。

最后，按照《中华人民共和国城市规划法》第二十九条关 于：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市 规划，服从规划管理。”的规定，城市规划虽然属于强制 性、义务性规范，城市规划的制定和修订也属于当事人不 能预见的情形，但是，我国《合同法》第一百二十一条规 定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对 方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照 法律规定或者按照约定解决”。而如前所述，甲公司开发 的地块是基于其与市政府之间签订的土地使用权出让合同， 在政府调整规划的情况下，甲公司可以根据土地使用权出 让合同追究违约方的责任。但是，因该土地使用权出让合 同变更或者不能履行所造成的后果则不能由该合同以外的 第三人，即另一份合同的一方当事人（在本案中即为乙公 司）承担。否则显然有违公正公平和诚实信用原则。而且， 甲公司在签订合同时尚未办妥消防审核，亦未取得建设工 程许可证，其主观上应当预见到合同可能不能履行的情况， 亦即并不具备“不能预见、不能避免并不能克服”的要件， 故其诉称的构成不可抗力的主张不能予以支持。
城市规划行政处罚
一、行政处罚的原则： 处罚法定原则 处罚与教育相结合原则 公开、公正的原则 违法行为与处罚相适应的原则 处罚救济原则 受处罚不免除民事责任的原则
二、城市规划行政处罚措施
一对违法占地的处罚 二对违法建设的处罚 责令停止建设 限期拆除或者没收 责令限期改正 罚款
三、城市规划行政处罚程序


[争议] 本案在审理过程中，对于市政府改变规划的行为 是否构成不可抗力产生了两种不同意见： 第一种意见认为，甲公司使用案涉合同所订购电 梯的工程因政府改变规划而未能动工兴建，致使 案涉合同未能得以履行，此非当事人的意志所能 决定。作为甲公司，其未能履行合同主观上无过 错，故不适用定金罚则。乙公司提出不予返还定 金的主张难以采纳。据此，应当判决支持甲公司 的诉讼请求。



此外，根据合同的相对性原理，在合同履行过程中，如果发生 不可抗力，也只能在合同双方当事人之间发生法律效力，即因 发生不可抗力而致不能履行合同义务的一方或者双方当事人可 以作为解除合同、部分或全部免除责任的理由。但对于该合同 以外的当事人而言，则不能产生这种效力。否则，法律确立不 可抗力可以部分或全部免责任的原则将会导致不适当地扩大， 也势必会给法官滥用自由裁量权留下空间，其结果只能是破坏 市场经济程序，危及交易安全。 笔者认为，本案中的规划调整充其量属于民法中的情势变更， 即指合同有效成立后，出现缔约时当事人不可预见的情况，致 使合同赖以成立的环境或基础发生异常变动。我国合同法在制 定过程中，曾在草案第77条规定了情势变更原则，但在全国人 大审议时被删除。其主要原因在于适用该原则的条件——客观 情势发生重大变化，在审判实践中很难界定，故容易成为当事 人逃避合同义务、法官干预当事人合同关系的借口。由此可见， 合同法中未规定情势变更原则有其合理性、科学性。据此，本 案亦不应适用情势变更原则。 综上所述，笔者认为，本案中政府调整濠河规划的行为不构成 不可抗力。甲公司以政府对濠河建设规划调整的事实构成不可 抗力为由要求解除合同的理由不能成立，故第二种意见是正确 的

其次，根据本案事实，甲公司是从事经营商品房 开发、销售业务的企业，即以赢利为目的，而并 非从事公益事业的企业。该公司开发该地块是基 于与政府出让土地使用权这一法律关系，属于合 同行为。因此，政府调整规划所产生的后果只能 对取得该地块土地使用权的甲公司发生法律效力。 换言之，甲公司应当承担由此引起的法律后果， 这也是市场经济条件下的必然规律：即有收益也 有风险，收益和风险均应享受和承担，而不能只 讲究收益，不承担风险。

要点：1、擅自改变建筑工程规划许可证内 容（擅自改变标准 、设计图纸） 2、自行增加层数（扩大面积） 3、擅自增加卫生间，改变建筑使用性质4、 已构成违法建设 5、拆除第四层墙体 和增设的卫生间 6、对地下室依法罚款后 补办审批手续 7、对工程主要负责人建议给予行政处分
ห้องสมุดไป่ตู้
案例2 某城市人口13万人，上界政府领导班子 选定在城市东区某某路东侧建设城市广场，广场 面积5万平方米，建设场址为底丘小山，该广场区 位有些偏，但是由于没有拆迁，容易上马，依次、 因此上界政府不顾各方面的不同意见，开工建设， 然而，在平整土地过程中，但由于资金准备不到 位，再加上周边项目建设无法跟上，广场建设被 迫停工。新一届领导上台以后，经过认真分析， 广泛调查研究，发现这个广场存在的关键问题是 选址不当，当即拍板另行选址建设。该项政府决 策存在哪些问题？