广东惠州房地产市场分析(2007)_secret
惠州城市的房价趋势分析
惠州城市的房价趋势分析近年来，惠州作为广东省的一个重要城市，其房地产市场也备受关注。
本文将从多个方面对惠州城市的房价趋势进行分析。
首先，从整体趋势来看，惠州的房价呈现稳中有升的态势。
根据过去几年的数据显示，惠州的房价一直保持着稳定的增长趋势。
这主要受益于惠州作为珠三角地区的一个重要节点城市，吸引了大量的人口和资金流入。
再加上政府的扶持政策和城市建设的不断提升，使得房地产市场对潜在购房者更具吸引力，从而推动了房价的上涨。
其次，从市区与周边地区的差别来看，惠州市区的房价相对较高。
市区区位优势明显，交通便利，配套设施齐全，教育、医疗等资源较为集中，因此吸引了大量的购房需求。
而周边地区由于相对较远，发展较为滞后，房价相对更为低廉，更适合刚需购房者。
另外，从不同板块的房价来看，惠州分为多个板块，如市中心、滨海新区、惠阳区等。
其中，市中心板块的房价最高，主要集中在商业中心区域和繁华商圈周边。
滨海新区则是惠州的新兴板块，政府将其定位为经济发展的重点区域，因此在近年来受到了大量的关注和投资，相应的房价也在不断上涨。
而惠阳区则是区域接待中心，房价相对较为中等。
此外，购房者的购房需求也在不断发生变化，对房价产生了重要影响。
与过去相比，现在购房者更加注重居住环境的品质、便利的交通以及丰富的生活配套设施。
因此，房价的快速上涨主要集中在具备这些特点的小区和板块，而传统的老旧小区则相对较为滞涨。
此外，还有一些客观因素也对房价产生了影响。
首先是供需关系，如果供应紧张，需求旺盛，则房价会相应上涨。
其次是宏观经济因素，如经济发展水平、人口规模等，都会对房价产生重要影响。
最后，政策因素也是影响房价的重要因素。
政府对于楼市的调控政策直接影响着房价的波动。
如果政府采取严格的调控政策，限制购房者的购房需求，那么房价可能会出现降低的趋势。
综上所述，惠州的房价呈现出稳中有升的趋势。
这主要受益于政府的扶持政策和城市建设的不断提升，以及供需关系和宏观经济因素的影响。
惠州市房地产市场分析报告
惠州市房地产市场分析报告惠州市是广东省东部沿海的一个重要城市，也是广东省人口密度最高的地级市之一，经济发达，拥有广阔的发展空间。
房地产市场作为经济的重要支撑，一直备受关注。
本文将对惠州市房地产市场进行分析，总结市场现状，并对未来的发展趋势进行展望。
惠州市房地产市场的总体情况表现良好。
首先，房地产销售额持续增长，年增长率保持在10%以上。
这主要得益于惠州市不断吸引外来投资，吸引了大量的人口进入，带动了购房需求的增长。
同时，政府对于房地产市场进行了有效的调控，较低的地价和建设成本也使得房地产项目更具吸引力。
其次，房地产项目多样化，产品结构不断优化。
惠州市房地产开发商在产品设计上注重多元化，不仅仅是传统的住宅项目，还包括商业地产、产业地产等。
这样的多元化开发能够满足市民对不同用途房地产的需求，提高了市场的竞争力。
再次，房地产市场供需关系平衡。
近年来，政府对于房地产市场进行了积极的调控，采取了限购、限贷、限售等措施，有效地控制了市场风险。
与此同时，市场上的供应也在逐渐增加，使得市场供需关系达到了相对平衡。
然而，惠州市房地产市场也存在一些问题。
首先，垄断现象较为严重。
由于市场竞争不充分，导致一些大型房地产公司垄断市场，限制了市场的发展空间。
其次，房屋价格过高。
随着人口进入的增加，房屋需求量不断增长，房屋价格也在不断上涨，使得一部分购房者难以负担。
未来，惠州市房地产市场将面临新的发展机遇和挑战。
首先，随着广深港高铁惠州段的建成，惠州市的交通优势将进一步增强，吸引更多的人口和企业进驻。
这将带动房地产市场的发展，提高市场的活力。
其次，政府对于房地产市场的调控将更加精细化，避免市场出现过热现象。
同时，政府还将加大对于房地产市场的监管力度，保障市场的稳定和健康发展。
总体而言，惠州市房地产市场发展前景广阔，但也面临一些挑战。
政府需要进一步加强市场监管，打破垄断现象，促进市场竞争。
与此同时，市场主体也需要通过提高产品质量和服务水平，来满足消费者的需求。
惠州房地产发展现状调查报告
惠州房地产发展现状调查报告一、前言 (3)1.背景..................................................................................................... 错误!未定义书签。
2.目的 (3)二、调研对象和方法 (3)1.调查对象 (3)2.调查方法 (3)3.分析方法 (4)三、问卷结果总述&图表分析 (4)1. 数据分析 (5)2.结果总述 (8)四、调研结果分析 (8)1．总体现状和问题解决措施 (8)2. 各功能分区调研结果分析 ............................................................... 错误!未定义书签。
五、调查局限性分析........................................................... 错误!未定义书签。
六、思考与感悟.................................................................. 错误!未定义书签。
七、参考书目及文件........................................................... 错误!未定义书签。
八、附录............................................................................ 错误!未定义书签。
【对本地人的调查问卷】.................................................... 错误!未定义书签。
【对外地游客的调查问卷】 ................................................ 错误!未定义书签。
惠州房地产发展现状调查报告
房地产发展现状调查报告一、前言 (3)1.背景.......................................................................................... 错误!未定义书签。
2.目的 (3)二、调研对象和方法 (3)1.调查对象 (3)2.调查方法....................................................................................................................................33.分析方法 (4)三、问卷结果总述&图表分析 (4)1. 数据分析 (4)2.结果总述 (8)四、调研结果分析 (8)1．总体现状和问题解决措施 (8)2. 各功能分区调研结果分析........................................................ 错误!未定义书签。
五、调查局限性分析 ........................................................ 错误!未定义书签。
六、思考与感悟 ............................................................... 错误!未定义书签。
七、参考书目及文件 ........................................................ 错误!未定义书签。
八、附录 ......................................................................... 错误!未定义书签。
【对本地人的调查问卷】.................................................. 错误!未定义书签。
惠州市2007年至今的房价变动情况
惠州市2007年至今的房价变动情况高一（12）班黄雪瑜现大多地区的房价都高于6000元每平方米，据报纸介绍：从2007年底到2008年，地产泡沫加剧，调控收紧。
央行多次上调存准率，房价也应声而下，加之金融危机，惠州房价甚至跌至4000元/平方米以内。
与此同时，商品房销售量逐步下降，二手房交易下滑。
2007年的惠州市场在宏观经济持续高涨的刺激和资金流动性过剩的支撑下，需求强力拉动投资增长与房价上涨。
但年末受央行银根从紧影响，市场观望气氛渐浓。
2008年惠州房价进入短暂的“调整期”，第一季度房价逐月回落，第二季度连续出现环比下降，商品房价格涨幅明显放缓。
随着价格回落，第一季度开发投资逐步回落，房地产市场进入市场休整期。
1～3月房地产开发投资36.27亿元，商品房销售面积46.32万平方米，销售金额19.94亿元，这三个指标均比高峰时期的2007年末分别下降54%、46%、34%，销售面积和销售金额与2007年同期相比下降31%和15%。
在本轮下跌中，本地一些房地产商因为高价拿地或投资战线太长，面临危机，如本土大鳄金迪实业黯然退出惠州房地产市场。
与此同时，外地房企看到惠州的机遇，加紧拿地。
佳兆业和雅居乐是两个突出的例子，占地1000平方米的雅居乐白鹭湖（资料、团购、论坛）项目，就是从2007年开始开发的。
2009年～2012年，随着4万亿元投资的到位，股市、楼市又开始了新一轮的攀升。
以投资拉动经济发展的效应得到体现，惠州房价持续上涨。
房管局公布的数据显示，2009年上半年，惠州市商品房销售面积270.68万平方米，同比增加1.95倍。
其中，住宅233.74万平方米，增加1.97倍。
1～6月，惠城区新建商品房销售面积179万平方米，同比增加2.51倍。
其中，住宅160.99万平方米，增加2.82倍。
惠州因为其后发优势，以及“全国文明城市”等荣誉的包揽，发展机遇被普遍看好，购房需求激增，成为这一时期惠州房价攀升的原因之一。
2007年惠州房地产市场回顾
2007年惠州房地产市场回顾,展望2008惠州楼市!在惠州房地产发展史上，2007年是极为特殊和重要的一年。
——我们在夏季见证了买白菜一样购房的火爆，也在冬季目睹了楼市冷清收场。
——随着以万科为首的深圳一线发展商的进驻，惠州房地产市场的开发步入一个全新的时代，也将让惠州的地产开发水平跻入国内先进前列。
——来自北京的金融街走进了惠东巽寮湾，开发的金海湾项目将再造“中国滨海度假生活示范区”；雅居乐在白鹭湖打造“珠三角最美的世界级湖山未来之城”；富力地产在矮陂和龙门开发温泉酒店；名流置业落子罗浮山开发“名流庄园”….. 来自于国内大房地产企业在惠州进行的旅游复合地产的开发，不仅将惠州的房地产开发带入更广阔的领域，也将向世界展示惠州的迷人魅力。
——下角“凤凰谷”揭开面纱，陈江上演“格林.童话世界”,“领墅”雄踞金山湖，城区各个区域的房地产开发均风起云涌，打破了之前相对集中和平衡的区域格局。
——不再是欧式建筑遍地开花，我们可以欣赏徽派建筑的青瓦粉黛马头墙，流连于江南园林的小桥流水人家。
高贵典雅的意大利建筑，奔放热情的西班牙风情，简约时尚的现代风格，沉稳敦厚的英皇格调…..我们欣喜地看到惠州房地产产品的“百花齐放”。
——二手房中介的全行业调整，固然让刚刚起步的三级市场遭受考验，但优胜劣汰适者生存，行业的运作规则变得更加完善，经过洗礼后的市场才能走向成熟。
——“在出让3万平方米以上商品房建设用地时，原则上要行政划拨比例为10%的土地用于经济适用房、廉租房建设”（惠州市惠阳区“十一五”期间经济适用房廉租房建设方案）的出台，不仅是地方政府上应号召，下体民情的表现，也意味着今后供应结构将日趋合理。
在这一年，“投资”与“投机”，“保障”与“民生”，“政策”与“调控”，“品牌”与“企业社会责任”，“创新”与“突破”，“理性”与“回归”，这些屡被提及的词语在2007年的惠州房地产市场上被赋予更深的内涵和更广的外延。
在这些话语的背后，是一种可见的行动力量，它推动惠州房地产巨变，并终将深刻地影响到每一个人。
惠州市房地产市场分析
惠州市房地产市场分析
1. 惠州市房地产市场概况
惠州市位于广东省东部，是珠三角经济区域重要的城市之一。
随着珠三角经济
的蓬勃发展，惠州市房地产市场也呈现出一定的特点和趋势。
2. 惠州市房地产市场历史发展
2.1 历史背景
惠州市从过去的传统农业城市逐渐转变为现代化工业城市，也促进了房地产市
场的兴起和发展。
### 2.2 近年发展近年来，惠州市房地产市场受到政府政策的
影响，呈现出明显的波动和变化。
3. 惠州市房地产市场供需分析
3.1 房地产市场需求
随着惠州市经济的不断发展，人口规模和经济实力逐渐增强，推动了房地产市
场需求的增加。
### 3.2 房地产市场供应惠州市房地产市场供应方面也逐渐增加，开发商加大了对房地产项目的投入，但也存在部分过剩情况。
4. 惠州市房地产市场调控政策
4.1 政府调控
惠州市政府出台了一系列调控政策，控制市场过热，确保房地产市场稳定发展。
### 4.2 购房政策购房政策方面，针对不同群体实行差异化政策，保障住房刚性需求。
5. 未来发展趋势展望
5.1 宏观经济环境
随着珠三角经济的继续发展，惠州市房地产市场将继续保持一定增长速度。
### 5.2 政策调整政策调整将继续影响惠州市房地产市场走势，未来发展需要综合
考虑政策及经济因素。
6. 结语
综合以上分析，惠州市房地产市场在未来仍将面临挑战和机遇，需要政府、企
业及市场各方共同努力，促进市场健康稳定发展。
以上为惠州市房地产市场的分析报告，希望对读者有所帮助。
众厦惠州惠城区房地产市场简析
➢ 广深等核心城市的房地产 业逐步进入成熟期，土地 供应日益稀缺。
➢ 广深周边城市房地产业逐 步进入快速发展期，土地 供应与需求进一步加大。
➢ 核心城市房价的持续走高 引发珠三角城市异地置业 浪潮。
➢ 珠三角房地产整体发展仍 属于健康状态，未出现地 产泡沫。
深圳大运会的成功申办极大地带动了深圳房地产市场的提升 同时“广深惠”一体化进程将进一步促进惠州房地产的发展
18.0 %
297.22
18. 2%
城市居民
人均可支 配收入
12673 18.5%
13822
9.1%
14884
7.7%
15991
7.4 %
（元）
城乡居民
储蓄余额 379.55 18.9% 447.28
17.9 %
（亿元）
522.2
16.8 %
607.23
16. 3%
惠州市2006年固定资产投资仍超过300亿元， 房地产开发投资所占比重加大
片区发展前景及产品品质直 接影响到片区楼盘销售价格 和客户群体结构。
金辉花园3期： 项目位于鹅岭南片区，其主力户型 为104-129平米3房；销售均价为 3500元/平方米；主要客户为周边 厂区中高级管理人员，公务员和本 地居民。
美林玉桂山：
项目位于鹅岭南片区，其主力户 型为109-131平米3房和140-144平 米4房；销售均价为3500元/平方 米；主要客户为厂区中高级管理 人员，私企业主和本地居民。
➢ 惠州城市居民人均可 支配收入也有较快增 长。
➢ 城乡居民存款余额增 加很快，2006年达 到607.23亿元，同比 增长16.3%。
主要经济 指标
2003 年
惠州市房地产市场分析报告
惠州市2007-2008年房地产市场解析报告二00八年六月目录第一章惠州城市大要 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 31.1城市简介------------------------------------------------------------------------------------------------------ 31.2交通区位------------------------------------------------------------------------------------------------------ 41.3城市规划------------------------------------------------------------------------------------------------------ 41.3.1城市定位及职能----------------------------------------------------------------------------------- 41.3.2城市空间规划-------------------------------------------------------------------------------------- 51.3.3市域空间布局-------------------------------------------------------------------------------------- 51.3.4城市产业布局-------------------------------------------------------------------------------------- 61.3.5重点发展地区-------------------------------------------------------------------------------------- 7第二章惠州市社会经济情况解析 -------------------------------------------------------------------------------- 92.1公民经济发展情况解析----------------------------------------------------------------------------------- 92.2居民收入水平 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 11第三章惠州市商品房市场解析----------------------------------------------------------------------------------- 123.1房地产开发投资市场------------------------------------------------------------------------------------- 123.2商品房供应市场 ------------------------------------------------------------------------------------------- 133.3商品房需求 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 133.4商品房价格 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 153.5惠州房价收入比 ------------------------------------------------------------------------------------------- 173.6商品房空置情况 ------------------------------------------------------------------------------------------- 18第四章土地市场解析 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 184.1惠州土地市场大要 ---------------------------------------------------------------------------------------- 184.2惠州市2007年土地市场总结 -------------------------------------------------------------------------- 19第五章重点地区市场解析----------------------------------------------------------------------------------------- 235.1江北片区—惠州CBD-------------------------------------------------------------------------------------- 235.2金山湖片区—惠城的“南部新城” ------------------------------------------------------------------ 245.3水口片区—惠州副城市中心 --------------------------------------------------------------------------- 25第六章惠州市2007 年焦点回顾 -------------------------------------------------------------------------------- 266.1重要政策回顾 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 266.2热点因素解析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 28第七章惠州市2008年房地产市场情况------------------------------------------------------------------------ 317.1土地市场----------------------------------------------------------------------------------------------------- 317.2商品房（住处）供应量---------------------------------------------------------------------------------- 327.3市场成交量及价格走势---------------------------------------------------------------------------------- 337.4 惠州市08年“五一”楼市情况 ---------------------------------------------------------------------- 34第八章 08-09年惠州市住所建设规划 -------------------------------------------------------------------------- 378.1 惠州市08年住所建设安排 ---------------------------------------------------------------------------- 378.2惠州市09年住所建设安排 ----------------------------------------------------------------------------- 39第一章惠州城市大要1.1城市简介惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。
广东惠州房地产市场报告
当前房地产市场运行情况分析最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成局部。
但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等碍事房地产开发投资开展的咨询题。
当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，寻出咨询题症结，为今后房地产开发的稳定健康开展提供依据。
全然情况最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。
2004年上半年，房地产开发投资增长38.4%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，到达23.22亿元，增长46.2%；2000-2003年年均增长速度为36.9%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。
2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为8.33%，比2003年同期高出0.83个百分点。
2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长68.3%回落了个百分点，但整体增速维持增长，完成投资8.76亿元，增长38.4%，比往年同期增幅提高7.3个百分点，其中商品房建设投资额7.6亿元，占房地产开发投资的86.76%，全社会固定资产投资105.16亿元，增长25%。
〔见图表一〕数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的要紧特点：第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格动摇不大。
通过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资维持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。
上半年，商品房屋销售额8.20亿元、销售面积33.66万平方米，分不增长69%和75.6%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比往年同期下落94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是往年整年的73.2%，比2002年整年度多出6.28万平方米，增长速度明显增加。
2007年上半年广东房地产市场分析报告
2007年上半年广东房地产市场分析报告D比上升8.85个百分点，比一季度加快3.97个百分点。
固定资产投资占GDP比重为28.44%，比全国平均水平低22.29个百分点；房地产开发投资占固定资产投资比重为25.99%，比全国平均水平高出7.74个百分点（见表1）。
按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增长31.27%的基础上，又有32.41%的增长；办公楼、商业用房同比分别增长24.80%、16.00%，但两者增长速度与上年同期40.08%、19.44%增幅相比下降；其他投资增长44.47%，与去年同期-5.92%增幅形成较大反差。
数据表明，投资者对住宅的开发投资延续了今年一季度较高的回报预期，其它投资则成为新的投资热点（见表2）。
2、开发资金来源上半年到位资金1632.23亿元，同比增长25.15%,比上年同期33.15%的增幅有所下降。
其中，国内贷款376.92亿元，同比增长24.50%，占本年到位资金的比重基本持平；外资48.24亿元，同比增长97.11％，占本年到位资金比重增加1.08个百分点；自筹资金729.37亿元，同比增长28.32%，占本年到位资金比重增加0.65个百分点；定金和预付款642.39亿元，同比增长21.06%，占本年到位资金比重下降1.6个百分点。
从资金来源看，自筹资金、外资增长趋势较快，房地产开发投资资金较为充裕（见表3）。
（二）土地开发与购置土地开发投资增长46.31%，土地开发面积则下降16.59%，表明开发商土地开发投资成本增大。
土地购置投资增长85.77%，土地购置面积增长27.47%，显示购置土地成本增幅进一步拉大（见表4）。
今年上半年与去年同期比，土地开发单位成本增长75％，土地购置单位成本增长46％，均为近年最高（见表5）。
（三）商品房建设商品房施工面积同比增长10.23%，新开工面积同比增长25.92%。
竣工面积负增长3.81%，与去年同期增长44.68％形成强烈对比，竣工面积的负增长,导致市场供应紧张。
惠州市房地产市场分析
2007年惠州市房地产市场分析1.惠州市国民经济运行和社会发展情况2007年，惠州市国民经济继续保持上年快速发展的良好势头，全市地区生产总值突破千亿元大关，预计可达1085亿元，增长16%，高出预期目标2.2个百分点。
其中1-11月，固定资产投资增长60.7%，增幅比全省平均水平（19.3%）高出41.4个百分点，居全省首位；固定资产投资额占全省的比重由上年同期的3.9%上升到5.3%。
其中，房地产开发投资增长1倍，增幅仅次于汕尾（3.8倍）和潮州（1.81倍），居全省第3位。
固定资产投资高速增长，又迎来一个新的投资高峰。
1-11月，全市完成全社会固定资产投资421.03亿元，比上年同期增长60.7%，完成投资总额已大大超过上年全年水平，创历史最高水平，比历史最高的2005年（352.37亿元）还多出64.67亿元；增幅比上年同期（-4.2%）上升了64.9个百分点，增幅居全省首位。
其中城镇完成投资356.36亿元，增长62.3%；农村完成投资64.67亿元，增长52.8%。
各县区固定资产投资全面增长。
1-11月，惠城区完成固定资产投资143.74亿元，增长29.3%；大亚湾区完成127.48亿元，增长188.7%；惠阳区完成53.22亿元，增长58.6%；博罗县完成49.31亿元，增长41.6%；惠东县完成35.68亿元，增长31.5%；龙门县完成11.61亿元，增长4.2%。
显示，完成固定资产投资最大的是惠城区，增长幅度最高的是大亚湾区，这两个地区成为拉动全市经济快速增长的两大动力。
龙门县固定资产投资走出下降通道，有力支持了全市固定资产投资的快速增长。
2.房地产投资情况房地产开发投资强势崛起，增速明显加快。
1-11月，全市房地产开发完成投资117.85亿元，增长100.2%，增幅在上年同期增长71.7%的基础上再上升28.5个百分点。
完成商品房建筑面积1154.33万平方米，增长69.4%；完成商品房竣工面积325.27万平方米，增长83%；商品房销售金额131.15亿元，增长129.2%。
2007年美国爆发次贷危机
论惠州房地产的现状及未来2007年美国爆发次贷危机，至今发展至金融危机并在08年逐渐对房地产等金融密集型行业产生巨大影响。
作为珠江三角洲城市城市之一，惠州在经济高速发展的07~08年里，房价上涨速度偏快，居民投资结构不合理，在房地产的投资比例以及速度都在加快，由此形成不健康的房地产产业。
因此，在此基础上，我们在此次研究性学习中调查惠州房地产的现状及未来。
（一）投资06~08年的投资幅度均超过了40%，而且投资幅度浮动大，例如：06年的投资涨幅为43.1%，而07年就变为74%，比06年的投资涨幅多了30个百分点。
如下表（一）我们也应该看到投资额从06年投资48.24亿元增长至08年的90.7亿元。
基本上两年就翻了一番。
说明投资还是不合理的。
当投资的数额过大时，假象需求过大。
就会导致泡沫。
如下表（二）表（一）表（二）从以上表格也可以看出在08年全球金融环境的影响下投资幅度下降，说明08年的金融危机对惠州的房地产确实有一定影响。
房地产的不景气导致投资商对投资前景不乐观。
由此导致了新开工建设的面积的下降，如下表（三）表（三）从表（三）可以看出06年的开工涨幅超过一倍，非常不合理，07年下降36个百分点，08年就变为负值，这更加说明开发商对房地产前景的不乐观，也更加说明了金融危机对惠州房地产的巨大影响，而且从表（三）还可以看出增长幅度的巨大变化，起伏不定，也反映出惠州房地产的不健康以及不成熟。
以上是投资方面的信息，里面包含了巨大的不稳定性（二）销售表（四）PS：上表格中的08年是08年1-10月商品房销售06-08经历大起大落，07年涨幅接近70%，从08年1-10月的销售额推断08年的总销售额会较07下降25%表（五）销售均价在07年涨得较快，08年是微张表（四）和表（五）显示06年是惠州房地产的火爆发展的一年，到07年投资人数爆增，销量大幅度增加，由于需求旺盛，房价持续上涨，如表（五）所示，总的来说是交易量有所下降，而均价保持较稳定。
世联2007年惠州河南岸市场分析研究报告15152428
机 遇
规划商业配套齐备，城市生活宜居性强，惠 城核心商圈拉动大量人流，加强区域城市活 力
人人乐、天虹商圈
演达片区的道路规划起点高、绿化 好、基础设施齐全。随着重点市政景 观大道演达一路的建成，这一带正在 将以人人乐为中心的下埔老商业中心 成功地连接起来，发展成大型商业聚 集带。随着三环装饰城、惠州汽车大 市场等大型专业市场在此成功落户， 使得这一带的商业氛围日益浓厚。 据统计，演达一路现有商业网点14 个，商业营业面积27.97万平方米，已 建成尚未营业的大型楼盘5个，商业总 面积逾5万平方米，其中还未营业的商 业面积占80％。片区商业潜力大。
第一产业
第二产业
第三产业
近两年发展极为快速
机 遇
第二产业主要以电子信息业及石化业为主， 形成多家大型企业，企业白领职员是其中最 大的群体
惠州大型产业园区 仲凯高新区 企业现状
年产值上亿元的企业有36家 ，包括TCL、华阳多媒 体电子、德赛光电、侨兴集团、中建电讯、惠州三 星电子、乐金电子（LG ）（惠州）公司、索尼精 密部件（惠州）公司 700亿人民币的投资项目已落户区内，包括中海壳 牌80万吨/年的乙烯项目、中国海洋石油总公司 1200万吨/年的炼油项目、210万千瓦的惠州天然 气（LNG）发电厂项目、广石化华德油库项目、部 分石化中下游项目和公用工程项目 、美国普莱克 斯公司投资的工业气体项目，德国欧德油储公司 响水河工业园、东风车城已基本形成规模。目前西 部地区已投产项目近40个，投资总额约6.5亿美 元，其中投资超过1000万美元的项目有21个；在 建项目16个，投资总额约3亿美元，其中投资超过 1000万美元的有8个项目；在谈项目8个，投资总 额约1亿美元
与城的枢纽带
年前三季度惠州市房地产市场运行分析报告
今年前三季度，受国家差别化信贷政策支持居民首次购房、贷款利率优惠等积极因素影响，刚性需求、改善型需求不断释放，促使市场逐步由冷转热，尤其是二、三季度商品房交易活跃，市场总体运行情况较为良好，商品房新增供应有所下降，可售存量回升，成交量保持增长，成交价格相对平稳，市场总体保持平稳健康发展的态势。
一、我市房地产市场运行基本情况（一）商品房新增供应下降，可售存量回升。
受政策和市场预期影响，去年以来房地产企业购置土地更为谨慎，开工、施工工程速度有所放缓，导致今年商品房新增供应总体规模明显低于去年同期。
1-9月，全市商品房新增上市面积为657.52万㎡，同比下降20.72%，较1-8月减少7.52个百分点。
从月度数据来看，1-9月，全市商品房批准预售面积为53.79、16.61、92.76、97.24、59.45、95.91、74.38、52.66、114.72万m2，受节日和季节因素影响，2月上市供应量较小，仅为16.61万m2，其它月份新增供应量均保持在50万m2以上。
从区域来看，多数县、区商品房新增供应规模明显低于同期，出现不同幅度下降。
惠城区（含仲恺高新区，下同）商品房新增供应量为291.53万m2，占全市新增供应面积的44.34%，同比下降10.75%。
惠阳区、惠东县、大亚湾区、博罗县供应量依次为107.21、93.82、84.35、71.35万m2，同比下降6.5%、38.97%、13.91%、36%，龙门县最小，仅为9.26万m2，同比增长12.38%。
从供应结构来看，今年前三季度，新增供应住房主要以中大套型为主，120m2以上商品住房上市面积为318.39万m2，占全市上市住房面积的54.17%。
受“金九银十”、中秋国庆等节日及季节性因素影响，今年9月，全市商品房新增上市规模变化明显，新增供应面积为114.72万㎡，创今年新高，环比增长1.18倍，而新建商品房成交量保持平稳，市场可售存量有所回升，截至9月底，我市商品房累计可售面积为861.96万㎡，较8月底增加29.25万㎡，市场供应继续保持充足。
惠州某房地产市场分析
惠州大亚湾房地产市场分析一、市场分析区域界定1.本工程位于国家级经济技术开发区大亚湾西区，目前大亚湾开发区正在进入跨越式发展期，大亚湾的经济环境、政策环境以及房地产市场现状对本工程影响巨大，因此对大亚湾地区的市场分析理所当然。
2.从地理位置上看，其中本工程所在地位于大亚湾西区，大亚湾开发区位于惠阳区的南部，工程用地距离惠阳市区约15分钟车乘，工程的开发与发展无疑会受到惠阳市区的辐射与影响，因此有必要对惠阳的经济政治及房地产市场进行分析。
二、惠阳房地产市场分析（一）惠阳区简况行政区划：2003年3月6日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区，惠阳区辖原县级惠阳市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳头、秋长、新圩、镇隆等10个镇等，面积1184平方公里，人口50.77万。
区人民政府驻淡水镇金惠大道。
由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的一部分，惠州由一个沿江城市变为沿海城市。
区位：惠阳地处惠州南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；西连深圳；中部与惠州市区环接。
市中心至深圳58公里，至广州190公里，到香港47海里。
优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，作为周边发达城市的卫星城--惠阳正在以前所未有的速度向前发展。
交通：经过20几年的发展，惠阳已经形成发达的立体交通网络，京九铁路在这里经过，惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。
（二）城市规划及定位1.总体规划惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化工程后勤基地的定位，坚持高起点、高规范地完成惠阳总体规划，进一步完善包括淡水、秋长、沙田、三和开发区在内的48平方公里的城市建设用地、交通系统规划，以及城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”景观控制性详细规划。
惠阳将配合惠州实施沿海城市发展战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠”。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
目录一、城市背景及城市主要经济发展指标------------------------2（一）惠州市基本概述---------------------------------------------------------------------------------21、区位概述-----------------------------------------------------------------------------------------22、自然条件-----------------------------------------------------------------------------------------33、历史、人文、文化概述-----------------------------------------------------------------------34、惠州城市空间结构、布局、主要行政区域划分-----------------------------------------35、惠州市人口规模、结构及分布--------------------------------------------------------------46、惠州市宏观经济表现以及总量性表现------------------------------------------------------47、惠州市城市规划及未来发展前景----------------------------------------------------------12二、惠州市房地产市场发展概述-----------------------------21（一）惠州市房地产市场发展进程及主要特征--------------------------------------------------211、惠州市经济社会发展历程与特点---------------------------------------------------------212、惠州市房地产市场总体发展概况---------------------------------------------------------223、惠州市商品房供求量分析------------------------------------------------------------------224、惠州市房地产发展特点---------------------------------------------------------------------23（二）土地供应情况及相关数据--------------------------------------------------------------------241、惠州市住宅土地供应情况-------------------------------------------------------------------24（三）2004-2007年惠州市房地产市场整体发展情况------------------------------------------27 （四）惠州市各区域住宅市场特色及市场表现--------------------------------------------------291、惠州市热点片区分析-------------------------------------------------------------------------292、热点片区项目分析----------------------------------------------------------------------------31一、城市背景及城市主要经济发展指标（一）惠州市基本概述1、区位概述惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。
惠州市属珠三角经济区，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。
海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。
常住人口321万。
惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。
惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。
近两年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大了城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”和“国家环保模范城市”称号，使惠州的环境优势更为凸现。
2、自然条件惠州具有得天独厚的自然地理条件和十分优越的经济地理条件。
东江、西枝江横贯市中部。
海岸线长223公里，港湾多，水深，水面来，腹地宽广，具有建设现代化深水良港的优越条件。
境内北部多山地，中部、西部和沿江地带多冲积平原，东部和南部为丘陵、台地。
最高峰莲花山海拔1336米。
惠州属亚热带季风气候，北回归线横贯全市。
境内雨量充沛、阳光充足、气候温和、四季长青。
年平均降雨量1700毫米，年平均气温22 。
惠州资源丰富，特产繁多。
地下蕴藏有铁、煤、钨、钛等矿产资源30多种。
惠州旅游资源丰富、自然景色众多，有国家级自然保护区一处，有国家级风景名胜区二处，有多处省级自然保护区，省历史文化名城，有一座国家森林公园，有著名温泉汤泉和风光旖旎的海滩。
3、历史、人文、文化概述惠州是广东省历史名城。
至今1400多年，一直是东江流域政治、经济、军事、文化中心和商品集散地。
从唐到清末一千多年间，有430多位中国名人客寓或履临惠州，同时惠州因东坡的到来而闻名遐迩。
惠州人杰地灵、英才辈出。
其中著名的有：中国农工民主党创始人邓演达；中国近代民主革命的著名政治家、國民黨左派领袖廖仲恺；中国人民解放军创始人之一、抗日战争时期赫赫有名的新四军军长叶挺；还有马来西亚的传奇人物，开发吉隆坡的先驱叶亚来。
4、惠州城市空间结构、布局、主要行政区域划分惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲的东北端，南临南海大亚湾，毗邻香港与深圳，北与河源相接；西与东莞市和增城市为邻；东接汕尾市；全市总面积11158平方公里，人口330万人。
惠州市于1988年1月经国务院批准升格为地级市。
下辖三区三县,即惠城区、惠阳区、大亚湾区、惠东县、博罗县、龙门县。
惠城区是市政府所在地。
陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。
海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。
常住人口321万。
5、惠州市人口规模、结构及分布6、惠州市宏观经济表现以及总量性表现6.1、惠州市产业结构、产业支柱及特色“2+6”强势支柱产业“2+6”强势支柱产业即石化、电子信息两大主导产业和特色农业、汽车零部件业、水泥建材业、服装制鞋业、旅游业和港口物流业等六大重要产业。
全市“2+6”强势支柱产业体系将实现增加值1200亿元以上，占当年全市GDP总量的七至八成。
1、石化产业。
目前，惠州市石化产业的强势地位尚未形成，2005年，全市规模以上石化企业实现工业增加值20.68亿元，仅占全市GDP总量的2.57%。
中海壳牌南海石化项目建成投产和中国海油惠州1200万吨炼油项目开工建设，预示着惠州市石化产业快速发展的“双引擎”已经启动。
在大项目的辐射带动下，与大项目配套和衔接的中下游相关项目纷纷落户，以大亚湾石化区为基地的“世界级石化新城”雏形初具，做大做强惠州市石化产业指日可待。
据预测，到2010年，惠州市石化产业将完成工业总产值1200亿元以上，实现增加值500亿元以上，占全市GDP的比重将达30%左右，从而使石化产业成为推动惠州市经济发展最重要的支柱产业。
2、电子信息产业。
惠州市是国家信息产业部授予的全国首批九个“电子信息产业基地”之一。
电子信息产业是惠州市“十五”时期的强势支柱产业，全市电子工业总产值以年均18.2%的速度递增，2005年实现增加值213.76亿元，占全市GDP比重约26.62%.“十一五”时期，惠州市将继续发挥电子信息产业基础雄厚的优势，以仲恺高新技术开发区和数码工业园为依托，加快发展消费类电子终端产品、通讯设备、计算机和新型电子元器件等，进一步做大做强惠州市电子信息产业，巩固其强势支柱产业的地位。
到2010年，全市电子信息产业将实现工业总产值2000亿元以上，实现增加值400亿左右，占全市GDP的比重将保持在20～25%左右。
3、特色农业。
经过近几年的努力，惠州市已初步形成了以梅菜、甜玉米、马铃薯、韭黄、荔枝、年桔六大特色农产品生产和加工为主的特色农业体系。
“十一五”期间，惠州市将在此基础上，采取一系列引导、激励和扶持措施，做大做强特色农业。
到2010年，全市将形成15万亩梅菜、80万亩甜玉米、18万亩冬种马铃薯、2万亩韭黄、48万亩荔枝和15万亩年桔的生产规模，年产值将达到20亿元以上。
同时，一批在国内外具有一定竞争力的农业龙头企业得以发展壮大，特色农产品的深加工能力和特色农业的技术含量、附加值进一步提高，农业产业化程度进一步提升，农业增效和农民增收效果将更加明显。
4、汽车零部件业。
发展汽车业一直是全市人民的梦想与追求。
近几年，在全国汽车工业整体布局基本定型、发展整车项目难度较大的情势下，惠州市致力于发展汽车零部件业，并取得了较大的成就。
目前，全市共有汽车零部件企业40余家，产品包括汽车音响、轿车悬挂系统、转向节、刹车盘、曲轴、汽车线束、仪表控制系统等30多个品种，2005年产值达60多亿元。
“十一五”期间，随着年产能达180多万条的普利司通汽车轮胎项目建成投产，惠州市以汽车发动机、汽车线束、汽车音响、汽车轮胎、汽车电子五大产品为核心的“汽车零部件生产基地”将进一步形成和壮大。
到2010年，该产业年产值将达150亿元以上，实现增加值50亿元左右。
5、水泥建材业。
建材业是惠州市的传统工业，主要产品有水泥、加气混凝土、ＰＨＣ管桩、花岗石和大理石材料、新型墙体材料等，目前年产值达２０亿元，其中水泥年生产能力700多万吨，但以传统的立窑生产工艺为主。
近年，惠州市龙门县依托本地丰富的石灰石资源优势（储量达9亿立方米以上），吸引了台湾环球、梅州塔牌和东莞光大三家大型水泥生产企业落户建设，年产１００万吨和２００万吨的新型干法水泥生产线共８条。
惠州市博罗固力水泥有限公司和博罗罗浮山水泥有限公司也分别在建年产100万吨的生产线各１条。
预计到“十一五”末，惠州市水泥年生产能力将达到2000万吨以上，一跃成为广东主要水泥生产基地之一。