基准地价法评估实例
土地估价报告基准地价法模板
土地估价报告基准地价法模板在咱们谈到土地估价这事儿之前，先别着急，先给大家解释一下啥是基准地价法。
简单点说，这就是通过一些标准来估算一块地的价值。
别看这个名字有点复杂，咱就从一个小故事开始吧。
想象一下，你在城市里逛街，突然瞄到一块空地，心想着，这地儿怎么卖呢？如果有人告诉你，这块地的价钱和周围的一些地类似，价格也差不多，那你心里就能有个大概的数字了。
对，就是这种“参照周边”的方式，基准地价法大致就是这么个意思。
你可以这么理解，这就像是买衣服一样，看到朋友买了一件很合适的衣服，你就心里有了个数，买这件衣服差不多就值这么多。
地价嘛，咋说呢，它并不是一个死板的数字，得看地段、环境、用途。
你说，城市里中心的地和郊区的地儿能一样吗？肯定不行。
就好比你去菜市场买菜，蔬菜摊的菜价和超市里卖的肯定不一样。
基准地价法就是要找出一个比较符合常理、能够代表某一地区典型地价的数字。
你得注意，基准地价法看似简单，但其实它考虑的因素挺多的。
比如说，地段的好坏、交通的便利程度、周围的配套设施，甚至是这个地块的历史背景。
哎，历史背景？对，就是那些以前可能是荒地，后来因为某个大工程而变得炙手可热的地方。
你想象一下，原本不值一提的地块，突然因为地铁站开通或者商业中心进驻，价格就像过山车一样往上涨。
这就像是你以前老家那条小路，没啥人走，一条破破烂烂的小路，没人注意。
可突然有一天，一座新大桥修好了，那条路一下子变得人流如织，房子也卖得火爆，这个变化就像地价的“历史积淀”。
估价的时候，得把这些都算进来，不能忽视。
说到这，估价的过程中，还有个好玩的事儿，那就是地价的调整因素。
你以为一块地就那么定了，错！因为市场不断变化，地价也得随着时局调整。
比如，突然某个出台了，土地的使用权限变了，这时候估价就得调整了。
你看，就像股票市场一样，行情一变，价格就跟着跳动，不是静止的。
除了这些，基准地价法还得看什么呢？看是不是有开发潜力。
你想啊，那种已经完全开发好的地块，肯定不比那些待开发的地块值钱。
土地估价方法
（3）学校、机关、公益设施、公共建 筑等占地的估价；
（4）单纯建筑物的估价；
（5）房地产保险及其他损害赔偿中的 估价。
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四、基本公式
（一）适用新开发土地的估价公式： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税 费+利息+利润+土地增值收益（土地所 有权收益） 注：以上前四项之和称为成本价格。
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（二）适用新建房地产的估价公式： 新建房地产价格=①土地取得成本+②土 地开发成本+③建筑物建造成本+④管 理费用+⑤投资利息+⑥销售费用+⑦销 售税费+⑧开发利润
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①土地取得成本
➢ 通过农用地征收途径取得的土地
包括土地补偿费、农业人口安置补助费、青苗及地 上附着物补偿费、征地管理费、耕地占用税、耕地 开垦费（或新菜地开发基金）、土地增值收益等。
解：采用成本逼近法估价。 （1）计算土地取得费 （4.5+1.5）×108÷（5×106）
=120（元/m2）
（2）计算土地开发费 （2.0×108）÷（1×106） =200（元/m2）
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（3）计算投资利息
在本案例中，投资包括土地取得费和土地开发
费，土地取得费的计息期为2年，土地开发费分
为两部分，其中40%为第一年投入，计息期为
=？
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五、成本逼近法的局限性
投资成本的增加并不一定会增加土地的价值。 因为在现实生活中，土地的价格大部分取决于 它的效用，而不是为它所花费的成本大小。按 此方法计算得到的土地价格是“算术价格”， 成本高并不一定表明效用高、价值高。
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六、案例解析
基准地价法评估实例
基准地价法评估实例一、评估目的目的是为该地块抵押贷款提供依据。
二、评估原则(略)按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
三、评估基准日一九九九年三月三十日。
四、评估依据(略)五、评估方法基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。
六、评估说明1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。
2、实例为技术报告。
(二)土地使用权评估1、基准地价修正法(1)、数据取值评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件):《国有土地使用证》编号地块面积备注郊国用(95)字第0049 号29292.4 老证XX国用(1999) 字第4010026 号373.7XX国用(1999) 字第4010025 号298.6XX国用(1998) 字第4010100 号19223.6XX国用(1998) 字第4010027 号299.5XX国用(1999) 字第4010030 号277.0XX国用(1999) 字第4010031 号493.3XX国用(1999) 字第4010032 号246.5XX国用(1999) 字第4010033 号253.8合计: 21466平方米区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。
参照基准地价均值为:453元/ 平方米。
土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。
截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。
容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为0.786 ,建筑密度为25%,绿化比率为51%。
容积率与建筑密度联合修正系数为0。
基准地价系数修正法案例
基准地价系数修正法案例1(估价对象情况2某省某市主要商业街有一待估面积为2000m的商业用途土地(具体区域因素、个别因素不列)。
其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。
该宗地属市区商业二级地段，2该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m(开发程度为三通一平，标准容积率为1)。
、基准地价公布时间为1996年1月1日。
该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1表2和表3。
表1 某市商业服务用地修正系数说明表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别首饰高档家电服装日用百货副食店等基本生活业服装饮食理发用品繁企业职工总数,400 250,400 150,250 80,150 ?80 华 (人) 条距商业中心距离 ?R/2 ,R/2 ,R ,2R ,4R 件且?R 且?2R 且?4R距公交车站距离?100 100,200 200,300 300,500 500,1000(米)交公交车站车流量,30 15,30 8,15 5,8 ,5 通 (辆/小时)状距火车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4 况 (千米)距汽车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4(千米)宗地临街门面宽,8 4,8 2,4 1,2 ,1宗度(米)地宗地形状形状好形状良好形状规则形状不良形状差条宗地自身深度距,3 3,7 7,9 9,12 ,12 件离(米)容积率 3,2 0.5,0.9 ,0.5 4 1宗道路级别(米) 20,40 10,20 7,10 ,7 无地人行道宽度(米) ,5 3,51.5,3 1,1.5 ,1 临区域交通管理规无限制货车禁行货车禁行汽车行道限制机动街定其他车不不能停放车通行道能停放路宗周围土地利用类商业用地住宅生活市政小道工业仓储园林风景地型用地公共建筑交通用地其他用地外未来地规划用途商业用地住宅生活公共事业工业交通界用地教育卫生用地环机关用地境表2 某市商业服务用地修正系数表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别 15 7.5 0 -3.75 -7.0 业企业职工总数15.4 7.7 0 -3.85 -7.7 繁 (人)华距商业中心距离 11.8 5.9 0 条件距公交车站距离 4 3 2 1 0(米)交公交车站车流量3.8 1.8 0 -0.9 -1.8 通 (辆/小时)状距火车站距离5.7 4.28 2.85 1.43 0 况 (千米)距汽车站距离5.7 4.28 2.95 1.43 0(千米)宗地临街门面宽 5 2.5 0 -2.5 -5 宗度(米)地宗地形状 2.5 1.25 0 -1.25 -2.5 条宗地自身深度距1 0.5 0 -0.5 -1 件离(米)容积率 7.3 3.67 0 -3.67 -7.3 宗道路级别(米) 2.4 1.2 0 -1.2 -1.4 地人行道宽度(米) 4 2 0 -2 -4 临区域交通管理规2 1 0 -1 -2 街定道路宗周围土地利用类7.6 3.8 0 -3.8 -7.6 地型外未来地规划用途 7 3.5 0 -3.5 -7 界环境表3 商业用地容积率修正系数表容积率 0.7 0.8 1.0 1.2 1.5 2 修正系数 0.85 0.9 1.0 1.5 1.2 1.3 表4 期日修正系数表日期 1996.1.1 1997.1.1 1997.1.1 1999.1.1 2000.1.1 2001.1.1 2002.1.1 地价指100 102 105 109 112 113 115 数2(估价要求用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。
综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度 24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率 6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于 2012年 5月 1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X K Y X K ZX（ 1 + K t）x K s X K a X K c X K d X K p+ K ;住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+EKi） X K Y X K Z X（ 1 + K）X KXK+K。
估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为 40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y = 1。
2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年 7月 31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与 2011年7月31 日相差不大。
故修正系数为 0。
3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为 6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为 20米，故修正系数确定为 0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地 价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
土地估价实例——宗工业用地土地使用权抵押价格评估
一宗工业用地土地使用权抵押价格评估一、估价对象基本特征估价项目座落：107国道西侧市工业圆区内，地号：1-65-7，图号：53.60-50.25，地类(用途):工业用地，使用权类型：出让，终止日期：2052年3月11日，使用权面积：5517.4m2。
《国有土地使用权证》：郴国用（2006）第347号，土地使用权人：刘学兵。
地上建筑物三栋，砖混结构，1994年建成，每栋建筑面积：810.61m2，总建筑面积：24310.83m2。
估价目的：为确定抵押贷款额度提供价值参考。
估价基准日；2007年6月12日。
未设定抵押等他项权利。
二、评估方法选择根据估价项目的特点和估价目的，从估价保守谨慎原则出发，宜选取用“基准地价系数修正法”和“成本逼近法”进行估价。
三、评估过程及结果1、基准地价系数修正法测算分析运用基准地价系数修正法测算公式：V土地价=基准地价×（1+∑Ki）×Ky×Kd×Kv×∏Kz×Ks×Ka+Kf∑Ki---区域因素修正系数 Ky---年期修正系数Kd---期日修正系数 Kv---容积率修正系数Ks---面积修正系数 Ka---形状修正系数∏Kz---工业用地特殊个别因素修正系数Kf---开发程度修正额从上述测算公式看出，运用基准地价系数修正法关键问题是准确确定期日修正、年限修正、容积率修正和量化比较因素因子条件指数。
1.1、适用基准地价：适用于土地级别为Ⅳ级基准地价为350元/㎡。
1.2、期日修正系数：1.0197×1.0228×1.2562×1.063=1.39271.3、年期修正：采用简单算术平均值作为该方法的结果，即：（6.12%+6.17%+6.0%）/3＝6.1%1.4、区域因素和个别因素修正：宗地形状修正系数为1.041.5开发程度和容积率修正：宗地的开发程与基准地价内涵的开发程度一样，容积率小于1，两者都不作修正。
基准地价法评估实例
基准地价法评估实例基准地价法评估实例作者：佚名时间：2008-7-5浏览量：一、评估目的目的是为该地块抵押贷款提供依据。
二、评估原则按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
三、评估基准日一九九九年三月三十日。
四、评估依据五、评估方法基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。
六、评估说明、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。
2、实例为技术报告。
土地使用权评估、基准地价修正法、数据取值评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本: 《国有土地使用证》编号地块面积备注郊国用字第0049号老证XX国用字第4010026号XX国用字第4010025号XX国用字第4010100号XX国用字第4010027号XX国用字第4010030号XX国用字第4010031号XX国用字第4010032号XX国用字第4010033号合计:21466平方米区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。
参照基准地价均值为:453元/平方米。
土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字号《国有土地使用权出让合同》,该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。
截止评估期日止,地块已使用4年,尚存土地使用年限66年。
容积率:按上述合同附件《土地使用条件》,主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场,建筑容积率为,建筑密度为25%,绿化比率为51%。
容积率与建筑密度联合修正系数为0。
评估期日:按委托方要求,评估期日为1999年3月基准地价法评估实例作者：佚名时间：2008-7-5浏览量：30日。
期日修正为1。
区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表修正如下:因素修正系数%距服务中心级距交通便捷度水电气综合保证率公用服务设施完备度环境质量状况规划用途宗地形状与面积建筑朝向与采光自然灾害危害程度合计:、计算程序评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、容积率、期日、区域及个别条件修正确定。
基准地价公式
基准地价公式基准地价是土地价格评估中的一个重要概念，它就像是土地市场的一把尺子，衡量着土地的价值。
基准地价公式呢，就是用来计算这把尺子刻度的数学表达式。
咱先来说说基准地价公式到底是啥。
简单来讲，基准地价公式通常会考虑一系列的因素，比如土地的位置、用途、面积、基础设施状况、周边环境等等。
比如说，在一个繁华的商业中心区域的土地，和在偏远郊区的同样面积的土地，基准地价肯定大不相同。
我给您举个例子啊，有一次我去一个小城市调研土地价格情况。
在市中心，有一块待开发的商业用地，地理位置绝佳，交通便利，周边配套设施齐全。
按照基准地价公式的计算，这块地的价值那是相当高。
但是呢，在城市的边缘地带，有一块同样面积的工业用地，由于位置较偏，交通也不是很方便，周边的基础设施也不完善，通过基准地价公式算出来的价格就明显低了很多。
基准地价公式的计算可不是简单的加减乘除。
它得综合考虑各种复杂的因素，还得根据市场的变化和政策的调整不断更新和完善。
就好比您买东西，同样的商品在不同的地方价格不一样，土地也是这样，不同的位置、不同的用途，价值天差地别。
在实际运用中，基准地价公式对于政府规划土地利用、开发商投资决策、以及评估房地产价值都起着至关重要的作用。
政府可以通过它来合理规划城市的发展，开发商能借此判断哪里的土地更有投资价值，而对于普通老百姓来说，了解基准地价公式也能让我们在买卖房产的时候心里更有底。
再比如说，有个开发商看中了一块地，准备搞一个大型的住宅小区。
他就得先用基准地价公式算一算这块地大概值多少钱，再考虑开发成本、预期收益等等。
如果算下来不划算，那这个项目可能就得重新考虑了。
总之，基准地价公式虽然看起来有点复杂，但它可是土地市场中不可或缺的重要工具。
它就像一个幕后的军师，默默地为土地的合理定价和有效利用出谋划策。
希望通过我的这些解释，您能对基准地价公式有个更清楚的认识和了解！。
土地评估-基准地价法
土地评估-基准地价法无形资产-土地使用权评估说明(一)估价对象描述委估的土地位于XX街道汇水路138号，土地使用证的详细情况如下：宗地地质条件一般，交通方便，整体形状基本呈正方形。
四至位置：北临近嘉琪工艺品有限公司等厂家，西临通园路，东至绅乐电子，南至汇水路。
周围工业企业集聚程度较高，基础配套设施较齐全。
委估地块土地使用权类型为出让。
在考虑评估价值时综合考虑其影响。
(二)估价依据1、有关法律法规《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《宁波市XX区土地级别基准地价表》地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知2、有关技术标准中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》3、有关产权证明文件：XX国用（2008）字第0001306号《国有土地使用证》；4、其它与土地资产评估有关的文件、资料和财务凭证XX市XX区公布的《XX区土地基准地价表》；(三)地价定义根据地价评估的技术规则和本项目的具体要求，此次评估的土地用途为工业用地，使用类型为国有出让。
本次评估土地价格是指估价对象在评估基准日在2017年12月31日，宗地实际开发程度为熟地，土地用途为国有出让工业用地条件下的土地使用权价格。
(四)地价影响因素分析影响地价的因素主要有:对外及对内交通条件、基础设施条件、企业集聚规模、公服设施条件、宗地条件、规划限制、开发程度、行业、容积率、使用年期、交易期日及交易情况等多种因素。
(五)待估宗地地价的确定根据本次评估的特定目的、委估地块的现状、用途及资料的可收集性等多种因素，我们予以了综合考虑，最终选择基准地价系数修正法对待估宗地的地价进行评估。
基准地价系数修正法，指的是在求取一宗待估宗地的价格时，根据当地基准地价水平，参照待估宗地相同土地级别的各种修正因素说明表，对地价影响的各因素进行修正，确定修正系数，修正得出待估宗地地价的一种方法。
基准地价内涵指的是土地开发程度为熟地条件下，按照不同的土地用途，法定最高使用年限土地使用权的各级别土地的区域平均价格，基准日为2015年12月1日。
基准地价范例
一、评税对象情况某省××市主要商业街有一待估面积为2000㎡的商业用途土地（具体区域个别因素不列）。
其出让时间为2004年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在评税基准日2008年1月1日的价格。
该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/㎡（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。
基准地价公布时间为2002年1月1日。
该市商业基准地价修正系数和修正系数说明表分别为表5-1和5-2。
表5-1 ××市商业用地修正系数表表5-2 ××市商业用地修正系数说明表表5-3 商业用地容积率修正系数法 二、评税要求用准地价修正法评估该宗地于2008年1月1日的地价。
三、评税过程：（一）确定对应基准地价通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为)7000元/㎡（开发程度为三通一平）。
（二）确定宗地地价评估的修正系数根据宗地区域、个别因素条件，对照表5-2修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。
则根据表5-1中修正系数表，具体计算出宗地总修正系数：1(nii i K KK i ==∑其中表示第个因素条件下修正系数的百分比）=（0+0+0+4%+1.8%+2.85%+1.43%+5%+0+0.5%+3.67%+0+0-2+0+0）=17.25%（三）确定使用年限修正系数n111111⎪⎭⎫ ⎝⎛+-⎪⎭⎫⎝⎛+-=r r y m其中，r 用基准日一年期贷款利率3.76%，m 为待估宗地可使用年限出让年限40年扣除已使用年限，即评税基准日2008年1月1日与出让日2004年1月1日间的已使用年限（4年），那么m 为36。
n 为基准地价中商业用地年限，即法定最高出让年限40年，所以n 为40。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法是一种常用的评估地价的方法，主要用于确定土地在市场上的实际价值。
下面是一个基准地价系数修正法的范例：
例子：假设某市A区内有一块土地，面积为1000平方米，按照市政府公布的基准地价系数为1.5。
根据基准地价系数修正法，我们可以计算出这块土地的实际价值。
步骤：
1. 首先确定基准地价系数。
基准地价系数是由市政府根据市场需求和供应情况等因素制定的，用于调整基准地价的一个修正系数。
2. 计算基准地价。
基准地价是根据市政府公布的地价表确定的，一般以每平方米的价格来计算。
3. 计算实际地价。
实际地价是基准地价经过基准地价系数修正后得到的结果。
即实际地价 = 基准地价 * 基准地价系数。
在本例中，基准地价系数为1.5，假设基准地价为1000元/平方米。
实际地价 = 1000元/平方米 * 1.5 = 1500元/平方米。
因此，这块土地的实际价值为1500元/平方米 * 1000平方米 = 1,500,000元。
需要注意的是，基准地价系数修正法只是一种评估地价的方法之一，具体的基准地价系数和基准地价可能会根据不同的地区和市场情况而有所变化。
因此，在实际应用中需根据具体情况进行调整和修正。
地产估值评估方法与案例实操（附多个案例实务分析）
地产估值评估方法与案例实操（附多个案例实务分析）收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
展开剩余97%（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1 r 地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1 6%)35]=4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
基准地价法公式
基准地价法公式基准地价法是土地估价中常用的一种方法，其公式在评估土地价值方面起着重要作用。
先来说说基准地价法的公式吧，简单来讲就是：土地价格 = 基准地价 ×修正系数。
这里的基准地价是政府公布的某一区域的平均地价，而修正系数则要考虑各种因素，比如土地的用途、容积率、土地使用年限、区域因素、个别因素等等。
比如说，咱们这儿有一块地，政府公布的基准地价是每平方米 5000 元。
但这块地的用途有点特殊，不是常见的住宅用地，而是商业用地，那修正系数可能就得往上调。
又或者这块地的容积率比周边的平均水平高，这也会让修正系数发生变化。
我曾经参与过一个土地估价的项目，就碰到了基准地价法的实际应用。
那是一块准备出让的土地，周边已经有了不少的商业设施和住宅楼盘。
我们拿到政府公布的基准地价后，开始一项一项地分析修正系数。
这块地的位置不错，交通便利，周边配套齐全，所以区域因素的修正系数比较高。
但它的土地使用年限比一般的要短一些，这又得把修正系数往下调。
在计算容积率的修正系数时，可真是费了一番功夫。
我们收集了周边类似地块的容积率数据，进行了详细的对比和分析。
最后发现这块地的容积率在同区域内属于较高水平，这意味着它的开发潜力相对较大，修正系数自然也就上去了。
经过一番周折，把各项修正系数都确定下来，代入公式，终于算出了这块地的价格。
这过程中，每一个数据的确定都要小心谨慎，因为一点点的偏差都可能导致最终结果的巨大差异。
其实基准地价法的应用范围还挺广的。
像城市规划中，要评估新开发区域的土地价值，就可以用基准地价法来做个初步的估算。
还有在企业的资产核算中，如果涉及到土地资产，也可能会用到这个方法。
不过呢，基准地价法也不是万能的。
它依赖政府公布的基准地价数据，如果这些数据不够准确或者更新不及时，就可能影响估价的准确性。
而且，修正系数的确定也有一定的主观性，需要估价人员有丰富的经验和专业知识。
总的来说，基准地价法公式虽然看起来简单，但实际应用中却充满了挑战和细节。
估价报告判读案例三住宅：剩余法和基准地价系数修正法
第一部分总述一、估价项目名称※※县某房地产开发以位于※※县迎宾大道北侧（周口河西岸）一宗商业、住宅用地国有出让土地使用权抵押价值评估。
二、委托估价方略三、受托估价方略四、估价目的因国有土地使用权抵押贷款需要，委托方※※县某房地产开发委托对位于※※县迎宾大道北侧一宗商业、住宅用地国有出让土地使用权抵押价值评估。
依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国担保法》和《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》的有关规定，评估待估宗地在评估基准日二〇〇九年五月十九日，土地面积为22655.0㎡，在现状规划利用条件下，设定开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通电、通讯和宗地红线内达到通路、通上水、通电、通讯及场地平整“四通一平”的开发水平，设定用途为商住用地，设定使用年期为商业用地剩余使用年期39.83年，住宅用地剩余使用年期69.83年的国有出让土地使用权市场价值，为抵押权人确定待估宗地国有出让土地使用权抵押贷款额度提供参考依据。
本估价报告评估结果仅作为委托方办理抵押融资时使用，不得作其它如作价出资、出租、转让等用途使用。
五、估价依据1.法律、法规和政策文件1.1《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订，2004年8月28日施行）1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次通过，1995年1月1日施行）1.3《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，1990年4月1日施行）1.4《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布，1990年5月19日施行）1.5《中华人民共和国营业税暂行条例》（1993年12月13日国务院令第136号发布，1994年1月1日施行）1.6《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号发布，1998年7月20日施行）1.7《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号发布，1999年1月1日施行）1.8《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）1.9《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号）1.10《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部令第88号发布，2001年6月1日施行）1.11《城市商品房预售管理办法》（1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》，2004年7月20日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正）1.12《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》（国土资电发【2006】17号）1.13《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房【2006】8号，2006年1月13日）1.14《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（原国家土地管理局发布的[1997]国土[籍]字第2号令）1.15国土资源部颁发的《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）1.16《某省土地管理条例》（2004年4月16日某省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议通过修正，自2004年4月28日起施行）1.17《某省土地登记办法》（1996年12月6日某省人民政府令第83号发布，自1996年12月6日施行）1.18《某省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》（2003年5月19日某省人民政府令第11号发布。
《泉州基准地价测算》
5800
2
2175
322.63
367.56
405.81
474.65
城西路
5800
2
2175
322.63
367.56
405.81
474.65
泉渚路1
云鹿路—宝珊花园路口
5800
3
1350
220.05
247.94
271.68
314.41
德泰路2
崇顺街—福厦公路
5800
3
1350
220.05
247.94
271.68
房买卖的契价剥离法在原理、算法上是相同的，差异仅在于，前者是以假定为前提，
是对未来交易行为的推测，后者是以现状为基础，以实际价格为依据，两者的一个 重要关系是，前者的预测数据，是基于后者推定的。我们认为，私房买卖、商品房 出售的契价剥离法是剩余法的表现形式之一。
(4)市场比较法 根据经济学的替代原理，同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商 品价格是经过两者相互比较之后才决定的，也就是地产的价格不是独立存在的，有 时也不是由其自身决定的，是可通过与其在同一供给圈内，近期内已发生交易的条 件类似土地影响、比照后测算出的。当土地市场活跃时，土地交易自由竞争的局面 形成后，土地交易价格基本上是一种公平价格，运用市场比较法就有了条件和基础， 市场比较法也就成了地产评估的首选方法。此外一些地产的评估也不是利用单一的 方法可以完成的，往往需几种方法综合运用，市场比较法结合其它估价方法评估地 价是最为普遍的估价方式。
539.45 728.83 532.25 721.63 715.33 710.83 710.83 519.65
西街1
淮福路 浦西路
土地估价师案例分析基准地价评估
土地估价师案例分析基准地价评估第一篇：土地估价师案例分析基准地价评估2015年土地估价师案例分析：基准地价评估（2）一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
A．1 B．2 C．3 D．42、对于同一房地产投资项目来说，如果其财务内部收益率大于设定的基准收益率，则财务净现值．【2009年考试真题】 A：小于零 B：大于零 C：大于或等于零 D：不确定 E：土地3、市场经济与计划经济的本质区别在于。
A：价格的形成机制B：生产力水平高低 C：有无计划和调控 D：所有制形式 E：土地4、各类公共设施的规划布局与居住用地分级相对应，分级成套地布置。
小区级公共设施的服务半径一般为（）m之内。
A．150～200 B．150～300 C．300～500 D．800～10005、下列关于土地使用权抵押的法律特征，表述不正确的是__。
A．用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权B．土地使用权抵押设定本身发生土地使用权转移C．土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押D．土地使用权人将土地抵押后，丧失转让权E．土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人6、我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向__如实申报成交价格。
A．县级人民政府B．县级以上国土资源管理部门 C．县级以上人民政府规定的部门D．县级税务征管部门7、《土地复垦规定》规定，复垦后的土地用于农、林、牧、渔业生产的，依照国家有关规定__；用于基本建设的，依照国家有关规定__。
A．减免农业税 B．减免耕地占用税 C．减免土地使用税 D．给予优惠 E．给予处罚8、引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是。
地下空间基准地价评估的理论与方法—以长沙市为例
地下空间基准地价评估的理论与⽅法—以长沙市为例2019-10-06前⾔·地下空间使⽤权概念《物权法》规定建设⽤地使⽤权可以在⼟地的地表、地上或者地下分别设⽴，把建设⽤地使⽤权表述成⼀个空间的概念，往下延伸就是地下空间使⽤权（以下简称“地下权”），是指对于不动产的地下部分的使⽤和收益权，如利⽤地下空间建造地铁、地下停车场、隧道、铺设地下管线、电线、电话线等的权益。
·地下空间使⽤权实例对于地下管线，如供电线路、煤⽓管道、⾃来⽔管线、电话线等可以⽤《物权法》中的地役权来设定权益。
对于可以单独设⽴使⽤权的地下空间，从建筑形式上可分为两种：⼀种由同⼀主体结合地⾯建筑⼀并开发建设的地下⼯程，出现⽐较多的情况是地上为公园、⼴场等公共设施⽤地；⼀种是独⽴开发建设的地下⼯程，如杭州武林⼴场地下空间开发利⽤项⽬，其地上为现状的武林⼴场，项⽬东⾄武林⼴场东通道、南⾄体育场路、西⾄杭州剧院和杭州⼤厦、北⾄环城北路，总建筑⾯积6.9万平⽅⽶，规划建设地下三层，其中，地下⼀⼆层为购物商场，地下三层为地下停车库及地铁区间。
2005年2⽉，深圳市国⼟资源局⼟地房产交易中⼼成功挂牌出让两宗地下空间项⽬⽤地，平⾯投影⾯积接近1.4万平⽅⽶，建设地下空间总建筑⾯积2.4万平⽅⽶，⼟地使⽤年期为40年，⾦额为1680万元，单位地下空间价格为1200元/平⽅⽶，单位建筑⾯积上分摊的地下空间价格为700元/平⽅⽶。
这是全国有史以来以经营性⼟地⽅式⾸次出让的地下空间使⽤权。
国外城市地下空间估价研究综述德国：各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法。
该⽅法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出，求取其每平⽅⽶的价值点数，以之代表各楼层的经济价值。
价值点数应视个别价值估算⽬的、⼟地位置、⽤途、建筑物外观等条件，经⼟地估价委员会加以修正调整，以符合实际情形。
⽇本：⽇本《公共⽤地取得损失补偿基地细则》对楼层效⽤⽐率作了规定，以此作为评估⼟地⽴体利⽤价值的依据。
基准地价系数修正法应用举例
第25讲基准地价系数修正法应用举例（三）应用举例1.评估对象概况（1）土地登记状况。
评估对象的权属性质：国有划拨土地使用权。
襄阳市人民政府于2022年11月29日向权利人核发了《国有土地使用证》，该证记载编号：襄樊国用（2022）第××××××号土地使用权人：×××公司坐落：樊城区×××路地号：10－14－8－1图号：F527528地类（用途）：住宅用地使用权类型：划拨取得价格：未记载终止日期：未记载土地面积：12979.40平方米（本次评估面积为2278.60平方米）记事内容：无登记机关：襄阳市国土资源局填发日期：2022年11月29日土地等级：根据襄阳市土地级别图，评估对象所在土地等级为襄阳市住宅用地一级（见表）。
土地登记状况要点表（2）土地权利状况。
评估对象的土地所有权属于国家。
评估对象的土地使用权属于×××公司，该宗地以划拨方式取得。
评估基准日本次评估对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利，本次评估对象未设定相邻关系权利。
（3）土地利用状况。
评估对象对应国有土地使用证[襄樊国用（2022）第××××号]证载土地使用权面积为12979.40平方米，评估对象为该土地证的一部分。
参照襄阳市土地利用勘测规划院出具的补偿图，确定本次评估对象土地面积为2278.60平方米。
根据评估专业人员的现场勘查及土地使用人提供的资料，宗地内建有房屋7间，总建筑面积为338.34平方米，宗地实际容积率约为0.15。
地上房产情况表略。
评估对象的利用条件：规划利用是住宅用地；遵循合法原则条件下最佳利用是住宅用地；无利用限制；作为住宅用地未发现明显利用缺陷。
2. 基准地价成果介绍及内涵根据襄阳市人民政府《关于公布实施2022年襄阳市及所辖县（市、区）城区土地级别与基准地价更新成果的通知》（襄政发（2022）34号，2022年12月6日）及《襄阳市区土地级别与基准地价更新技术报告》（2022年6月），襄阳市基准地价分商业、居住、工业三种用途。
综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于2012年5月1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X K Y X K ZX（ 1 + K t）x K s X K a X K c X K d X K p+ K ;住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+E Ki） X K Y X K Z X（ 1 + K）X KX K+K。
估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y = 1。
2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与2011年7月31 日相差不大。
故修正系数为0。
3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为20米，故修正系数确定为0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地 价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
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基准地价法评估实例
一、评估目的
目的是为该地块抵押贷款提供依据。
二、评估原则(略)
按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
三、评估基准日
一九九九年三月三十日。
四、评估依据(略)
五、评估方法
基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。
六、评估说明
1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。
2、实例为技术报告。
(二)土地使用权评估
1、基准地价修正法
(1)、数据取值
评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件):
《国有土地使用证》编号地块面积备注
郊国用(95)字第0049 号29292.4 老证
XX国用(1999) 字第4010026 号373.7
XX国用(1999) 字第4010025 号298.6
XX国用(1998) 字第4010100 号19223.6
XX国用(1998) 字第4010027 号299.5
XX国用(1999) 字第4010030 号277.0
XX国用(1999) 字第4010031 号493.3
XX国用(1999) 字第4010032 号246.5
XX国用(1999) 字第4010033 号253.8
合计: 21466平方米
区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。
参照基准地价均值为:453元/ 平方米。
土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。
截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。
容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为0.786 ,建筑密度为25
%,绿化比率为51%。
容积率与建筑密度联合修正系数为0。
评估期日:按委托方要求, 评估期日为1999年3月30日。
期日修正为1 。
区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表(%)修正如下:
因素修正系数%
距服务中心级距1.20
交通便捷度1.87
水电气综合保证率1.34
公用服务设施完备度0.67
环境质量状况1.34
规划用途0.80
宗地形状与面积0.67
建筑朝向与采光1.60
自然灾害危害程度0.67
合计: 10.16
(2)、计
算程序
评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、容积率、期日、区域及个别条件修正确定。
评估宗地地价:
21466X453X66X(1 + 10.16 % )/70 = 10099948.28 元
= 1010.00 万元
评估宗地地价为1010.00 万元。
2、成本逼近法
(1)、成本构成(以实际发生额为依据)
土地取得费:400万元。
(含土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补助费和拆迁补偿费。
土地开发费:
项目金额:万元
土方工程130
道路征用及平整108.2
边坡修整20.0
道路征地25.20
挡土墙274.68
供水设施38.80
内排水80.00
交通邮电设施配套费25.20
用电增容50.00
临时施工用电及供电工程施工费10.00
合计: 762.08
税费:按10 %计算,即: 116.21 万元。
包括土地管理费、造地费、工农业发展基金、防洪保安基金、营业税和契税等。
投资利息:按总投资额的7.11 %计算,开发期为4年。
( 400 + 762.08 ) X7.11 % X4/2 = 165.25 万元
土地开发利润为12%, ( 400 + 762.08 )X12%= 139.45 万元
土地出让金:据土地出让合同,出让金为87.6 万元。
(2)、计算过程:
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+土地开发利润+土地出让金) X32.19/43.938
=( 400+762.08+165.25+139.45+87.6+116.21 ) X32.19/43.938 = 1223.9 万元
土地评估价值= 1223.9X66/70 = 1153.96 万元
3、确定地块评估价值
经评估,该地块评估价值为:
1010.00X60 % +1153.96X40 %= 1067.58 万元= 405.6+533.834+40.5+112.73+87.6= 1180.264 万元
本实例是土地使用权价值评估报告之一,仅供参考。
感谢您的阅读！。