基准地价法评估实例

基准地价法评估实例

一、评估目的

目的是为该地块抵押贷款提供依据。

二、评估原则(略)

按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。

三、评估基准日

一九九九年三月三十日。

四、评估依据(略)

五、评估方法

基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。

六、评估说明

1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。

2、实例为技术报告。

(二)土地使用权评估

1、基准地价修正法

(1)、数据取值

评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件):

《国有土地使用证》编号地块面积备注

郊国用(95)字第0049 号29292.4 老证

XX国用(1999) 字第4010026 号373.7

XX国用(1999) 字第4010025 号298.6

XX国用(1998) 字第4010100 号19223.6

XX国用(1998) 字第4010027 号299.5

XX国用(1999) 字第4010030 号277.0

XX国用(1999) 字第4010031 号493.3

XX国用(1999) 字第4010032 号246.5

XX国用(1999) 字第4010033 号253.8

合计: 21466平方米

区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。

参照基准地价均值为:453元/ 平方米。

土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。

容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为0.786 ,建筑密度为25

%,绿化比率为51%。容积率与建筑密度联合修正系数为0。

评估期日:按委托方要求, 评估期日为1999年3月30日。期日修正为1 。

区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表(%)修正如下:

因素修正系数%

距服务中心级距1.20

交通便捷度1.87

水电气综合保证率1.34

公用服务设施完备度0.67

环境质量状况1.34

规划用途0.80

宗地形状与面积0.67

建筑朝向与采光1.60

自然灾害危害程度0.67

合计: 10.16

(2)、计

算程序

评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、容积率、期日、区域及个别条件修正确定。评估宗地地价:

21466X453X66X(1 + 10.16 % )/70 = 10099948.28 元

= 1010.00 万元

评估宗地地价为1010.00 万元。

2、成本逼近法

(1)、成本构成(以实际发生额为依据)

土地取得费:400万元。(含土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补助费和拆迁补偿费。土地开发费:

项目金额:万元

土方工程130

道路征用及平整108.2

边坡修整20.0

道路征地25.20

挡土墙274.68

供水设施38.80

内排水80.00

交通邮电设施配套费25.20

用电增容50.00

临时施工用电及供电工程施工费10.00

合计: 762.08

税费:按10 %计算,即: 116.21 万元。包括土地管理费、造地费、工农业发展基金、防洪保安基金、营业税和契税等。

投资利息:按总投资额的7.11 %计算,开发期为4年。( 400 + 762.08 ) X7.11 % X4/2 = 165.25 万元

土地开发利润为12%, ( 400 + 762.08 )X12%= 139.45 万元

土地出让金:据土地出让合同,出让金为87.6 万元。

(2)、计算过程:

土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+土地开发利润+土地出让金) X32.19/43.938

=( 400+762.08+165.25+139.45+87.6+116.21 ) X32.19/43.938 = 1223.9 万元

土地评估价值= 1223.9X66/70 = 1153.96 万元

3、确定地块评估价值

经评估,该地块评估价值为:

1010.00X60 % +1153.96X40 %= 1067.58 万元= 405.6+533.834+40.5+112.73+87.6= 1180.264 万元

本实例是土地使用权价值评估报告之一,仅供参考。

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