以深圳为例探讨城中村现象
深圳市城中村改造与具体改造案例分析
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》时间：2011-7-28地点：水贝村京基旧改办公室出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷主持人：邵雷议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析章程：◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）一深圳市城中村现状分析与改造的必要性城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。
1. 深圳特区内城中村现状分析广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。
据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。
城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。
这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。
片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。
2. 改造必要性A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。
城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。
从而降低了城市的综合竞争力。
从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。
快速城市化地区城中村改造规划研究——以深圳市厦村社区城中村改造专项规划为例
［］ ３ 敬东 ．城市里的乡村 ” 究报 “ 研 告一 经 济发达地 区城 市 中心 区农村 城市 化进 程 的对策 ［ Ｊ］． 城市 规 划，
１ ９ ， ９ ： ＿ ４ ９ ９ （） ８ １ ．
［］ ４ 李立勋 ． 广州市城 中村形成及 改造机制研究 ［］ 中山大学博士论文， Ｄ．
（ ）：１ －Ｉ ． ９ ５ ７
［］ ２ 房庆方 ， ． 等 城中村 ： 国城市 我
化进程 中遇到的政策问题 【］． Ｊ 城市 发
展研究，１９，４ ． ９ ４ （）
提 出以下五点实施建议 ：（） １ 对水源保 护区范围进行调整， 将原来位于沙荷路 以北的一级水 源保护区 ２ １ ５． ６公顷用 地，调整为二级水源保护区，这是该次 规划得以实施 的基本前提 ； （） ２ 政府按 照相关规定给 予拆迁补偿， 作为厦村城 中村改造的首期启动资金 ； （） 土地 ３在 差价政策方面 ，给予明确 的规 定，并给 予一定的优惠政策倾斜 ；（） ４ 政府 安排
２ ００１．
［］ ５ 李培林 ． 巨变 ： 村落的终结一
２ ０ ， １ ：６ － ７ ． ０ ２ （ ） １ ８ １ ９
块面积 不少于 ４公顷的工业用地，作
都市里的村庄研究 ［］ 中国社会科学， Ｊ．
［］ ６ 梁均杰 ． “ 从 二世祖” 现象浅析
家 庭 和 社 会群 体 对 青 少 年 违 法 犯 罪 的
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／ 城 撼建设 ，
改造 为商 业用地 ，形成 以发展建设流 造用地 ，主要用于商业建筑和商 品住宅 通性商 贸业和相 应的配套 设施为主 的 开发，为厦村 改造提供 资金支持。 中心用地 ； “ 二轴”是指沿着沙平路 发 展综合商 贸、 公、医院及房地产等综 办
基于“城市针灸学”视角下城中村更新改造 ——以深圳南头古城为例
以居民和
交通易堵塞，缺乏防
车停放混乱，管线杂乱，
店等生活性业态
游客为主
灾疏散系统
较为安静，无其他味道
3.3. 现状构成
古城的九街格局基本保存完好，但残存的古建已经不能反映古城的完整风貌。中山东西街作为主街， 承载居民日常生活、活动、工作等多种行为，三条南北向的辅街道路狭窄，以居住功能为主，以零售为辅， 人车混行严重，古城被高密度低品质自发建筑侵蚀，市政基础设施陈旧、路面严重受损、城市家具质量不 高、公共厕所缺失、道路标线系统导向不良，导致古城脏乱差，城内建筑密度过高，导致环境品质低下， 公共空间严重不足，没有足够容量承载新生活。在南头古城 28,000 多人的人口中，外来人口占 87%。大量 基本处于社会底层的外来打工者，薪酬低廉，就业困难，外来工消费能力低，不能支持新型业态存活。现 在的南头古城因为与城市主流生活分离而走向衰败，这些问题正在导致古城面目日益模糊趋于消失。
关键词
城市针灸，更新改造，城中村，南头古城
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3. 调研分析
3.1. 区域概况
南头古城又名新安古城，始建于 1394 年，是深圳市文物保护单位最集中的地区之一。位于深圳市南 山区深南大道旁，占地面积约 7 万平方米。是目前深圳最具规模的历史文物旅游景点，具有 1730 余年的 悠久历史。广东省重点文物保护单位(南头古城)和五个市级文物保护单位(东莞市会馆，新国公文市，育 婴堂，解放内谷岛纪念碑，南头村地堡)，10 座保护建筑和 34 座历史建筑。南头古城是深圳和香港城市 发展的“根”。古代明代现存的道路网络和城市空间格局非常清晰。南头古城丰富的地方文化和人类历 史，是中国近代史上重要事件的载体，其在珠三角地区的价值是独一无二的。
论城中村的成因及改造的必要性：以深圳市为例
的困境 ：一方 面，这些都 是违 规违 章建 筑 ，理应拆 除。但
这些违章建筑 数量太 多 ，租 金数量 巨大 ，是村 民最 主要 的 收入来源 ，也是社 会财 富 的一部分 ，拆 除这些 建筑 不仅 浪 费社会财 富，更重要 的是 将引 发村 民激 烈的群 体对 抗 和 冲
行盘 活 ，以释放存 量土 地来 实现 土地 资源 的集 约利 用。因
上 ，楼高多数在八 九层 甚至 更高 ，无 论是 宅基 地 面积还 是
楼 层 高 度 都 严 重 超 过 了 政 府 的 规 划 范 围 。 这 带 来 政 府 治 理
农村 的现 象。在城 市 的快速 变迁 的过 程 中，城 市扩 张与 农 村城市化几 乎在 同一 时间发 生 ，这 对城 市 的物 理形 态 和社 会形态 的改变 都产 生 了深远 的影 响 。城 中村从 形成 之初 起 就成为地方政 府改 造 的 目标 ，特别 是城 市发展 用地 越来 越 稀缺 的今 天 ，城 中村 的土 地必 须作 为可 再开 发土地 资源 进
（ ｅａｔｅｔｆＰ ｌｉ ｎ ｕｌ ｄ ｎ ｔ ｔ ｎ ｕ ｎ ｄｎ ｎ ｅ ｉ ｏｅ ｎＳ ｄ ｓ ｕｎ Ｚ ｏ １４ ０ ｈｎ ） Ｄ ｐ ｒ ｎ ｏｉｃ ａ ｄＰ ｂｉ Ａ ｍｉｉｒ ｉ ，Ｇ ａ ｇ ｏｇ Ｕ ｉｒ ｔ ｏ ｒｇ ｔ ｉ ，Ｇ ａｇ ｈ ｕ５ ０ ２ ，Ｃ ｉ ｍ ｏ ｔｓ ｃ ｓａｏ ｖ ｓｙ ｆＦ ｉ ｕｅ ａ
城中村犯罪的形成机制——以深圳T村为例
内容摘要：关键词: 城中村；犯罪；社会解组；集体效能；差异化交往关键词: 城中村；犯罪；社会解组；集体效能；差异化交往一、问题的提出—城中村犯罪的高发性城市化的过程总是随着大量的农村人口向城市的转移以及对城市住房的需求[1]。
绝大多数农村移民很难承受城市市场的住房，就产生大量的贫民居住区。
城中村是中国快速城市化过程中产生的类似现象。
作为快速城市化的代表，深圳的城市化的过程也伴随着大量外来人口的涌入和城中村出租屋的出现。
2008年年末深圳有户籍人口为228.07万人，非户籍人口648.76万人，实际管理服务人口1269.71万人，其中有流动性较强的392.88万流动人口[2]。
深圳市有城中村437个，城中村共有建筑138, 036栋，其中居民住宅有113, 351栋[3]。
2005年深圳出租屋的统计数据表明有600多万人租住在出租屋[4]。
流动人口聚集在城中村中，产生了诸多犯罪问题，城中村也因此被很多人视为藏污纳垢之所和案件高发之地[5]。
据报道，在广州，60%的违法犯罪分子藏匿在城中村[6]；在太原，80％的流动人口犯罪成员生活在城乡结合部[7]；在昆明，2004年城中村的刑事发案率占全市80%[8]；根据苏州沧浪公安分局的统计，在近几年处理的违法犯罪人员中，90％的生活在城中村[9]。
在广州和深圳，与城中村有关的犯罪活动占到整个城市犯罪的60-90%[10]。
2003年深圳市公安局宝安分局抓获的6345名犯罪嫌疑人中，暂住人口占98.7 % [11] 。
2004年7月深圳城管部门在出租屋改革会议上公布的资料：深圳市非户籍人口犯罪率为98%，直接发生在出租屋的刑事案件达到44%，如果加上租住在出租屋而在外面实施犯罪的超过80％以上[12]。
为什么如此多的犯罪发生在城中村社区中？哪些因素使得城中村这种社区成为犯罪高发区？本文以深圳市一个城中村为例，分析城中村犯罪状况的形成机制。
二、城中村犯罪的基本特征—以t村为例t村位于深圳市ns区ty街道办西南部，村民200多人，外来人口2万人左右，是深圳城市化过程中一个典型的城中村。
以龙岗活力城村行动为例，浅谈深圳城中村的规划与治理
以龙岗活力城村行动为例，浅谈深圳城中村的规划与治理摘要：深圳作为中国改革开放的前沿城市，经济快速发展，城市化进程加快，城中村也随之快速增长，这些城中村大多数由于历史原因或者土地利益问题而形成。
城中村规划和治理问题一直是深圳城市发展中需要解决的难题，尤其是对于龙岗区这样人口密集、城中村数量众多的区域，规划和治理显得更加重要和复杂。
本文以龙岗活力城村行动为例，浅谈深圳城中村的规划与治理问题。
在介绍龙岗城中村的现状及问题基础上，探讨了城中村规划与治理的现有政策和措施，并从社会、经济、空间、环境等多个维度提出了改善城中村问题的建议，旨在为后续城中村相关规划与治理项目提供一些有益的参考。
关键词：城中村；活力城村；综合治理；深圳；龙岗第一章：综述一、城中村的定义和特征城中村是中国快速城市化进程中，由于土地、户籍和社会管理等方面的城乡二元结构所导致的高密度人口（包括外来人口）聚居区[1]。
例如深圳，截至2018 年，总共有 1877个城中村居住单元，其中原特区内196 个，原特区外 1681个［2］。
城中村住房占了深圳市住宅面积总量的50%左右［3］。
城中村通常由农民、外来务工人员和其他低收入人群自发建设而成，建筑密度大、楼层高，居住条件较差，且往往没有符合标准的房产证，导致其在法律上无法得到有效保护。
城中村内部管理混乱，存在无序的商业经营和非法活动，公共服务设施不足，环境恶劣，卫生条件差，交通状况堵塞等问题。
城中村的出现和发展是城市化进程中的一种特殊现象。
在城市化的进程中，很多农村人口来到城市，但由于城市中房价高昂，很多低收入群体无法承担高昂的房价，只能在城市边缘地带自建简陋的房屋居住，形成了城中村。
此外，城市规划的缺陷也是城中村出现和发展的原因之一。
城市规划往往只关注城市中心区域的发展，而对城市边缘地带的规划和管理往往不足，导致城中村得以存在和发展。
二、城中村规划与治理的研究现状随着城市化进程的不断加快，城中村问题愈发突出，城中村规划与治理也成为城市管理的重要课题。
深圳历史与城中村的形成
[ UED ] 108 | 08 | 2017当下中国的发展中，农村与城市的互相渗透与影响已变得更为复杂和广泛。
这种村与城的复杂关系在深圳的城市快速发展中体现得极为明显。
深圳是中国第一个经济特区，其过去三十几年惊人的发展速度让深圳一夜城的形象深入人心。
但是将深圳笼统地描述成“一夜形成”的“规划奇迹”是对此城市为“文化沙漠”的误解。
如果说深圳是个年轻而少文化的城市，那是因为大家忽视了本地农村的传统发展和移民城市的文化价值。
深圳的历史没有在特区的创造和发展过程中被抹煞，几百个遍布在中心及郊区的“城中村”提供了线索来研究深圳如何在三十年间奇迹般地发展成为一个拥有将近二千万人口的大都市。
城中村充满了零乱的建设，廉价的住宅和复杂的人群，与深圳整齐划一的规范形成强烈对比。
无疑违章建筑、消防安全、社会治安等是需要面对的隐患，但深圳的快速发展与繁荣离不开外来人口的贡献，而城中村已成为这些流动人口的家园。
虽然城中村的总面积仅是全深圳市的1/10，却拥有全市建筑面积的1/2。
这里居住了940万人口，占深圳总人口的一半。
这些多数位于重要地段的城中村形成了城市的隐秘服务网，不仅提供了持续的劳动力和廉价住房。
还有更多的潜在功能值得去学习研究和疏导引用。
不了解城中村的人往往会因它的恶名而反感，而真正体验会发现它更具有理想城市的特点。
人性化的关系，合适的尺度，多样的功能，深圳历史与城中村的形成文_杜鹃 香港大学建筑学院副院长、副教授，香港IDU建筑事务所主持建筑师History of Shenzhen and the Formationof Urban Villages一切都是以需求为基础且更符合市场的自然原则。
比起城中村外为车辆规划的大尺度深圳，这里更具有亲和力和便利性。
庙宇、祠堂、传统的人文关系、乡村化的生活细节都随处可见。
本文意在表述深圳及它的“城中村”如何以其特殊的城市发展历史、社会结构和空间布局成就了深圳高速城市化的所谓“奇迹”。
深圳城中村改造案例
深圳城中村改造案例近日，深圳市规划和自然资源局印发了《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》（以下简称《方案》）。
《方案》以“寻历史、兴文化、展形象、树典范”为核心，选择了具有代表性的梧桐AI生态小镇、南头古城、大鹏所城、清平古墟、观澜古墟、甘坑客家小镇、南澳墟镇七个项目来探索不同类型的城中村有机更新模式。
梧桐AI生态小镇位于罗湖区梧桐村和大望村，在基本生态控制线与二级水源保护区内，拥有良好的生态环境，低成本的空间优势，原生的小镇尺度，建设过程中需要兼顾发展诉求和生态与水源的保护要求。
选择该片区作为试点重点在于先行探索生态与水源保护优先、有机更新发展路径与智能化治理手段相结合，树立生态保护与有机更新融合典范。
梧桐AI生态小镇将聚焦孵化新一代人工智能技术产业，打造可持续发展的社区综合治理改革创新示范区。
南头古城位于南山区南头街道，距今已有1700年历史，是深圳、香港城市发展的共同源头，被誉为“深港历史文化之根”，保存了多处历史文物，且拥有3万多常住人口的城中村。
选择该片区作为试点重点在于先行探索历史保护与活化利用优先、空间环境与服务设施提升相结合，树立历史保护活化与城中村发展有机融合的典范。
以“粤东首府、港澳源头”为定位，通过历史文化重现、城市活力提升、多元内容植入三大途径，以南山区城中村综合治理行动计划中十一项整治内容为基础保障，在完善文物保护的同时为古城注入新鲜血液，让古迹得到保护、文化得到发掘、城市得到发展，将南头古城打造成独具传统文化与商业氛围、空间环境与服务设施良好的城市传统风貌展示区。
通过空间升级、内容升级，力求将古城打造成为代表深圳1700多年历史之根的城市发展共生体，实现“湾区文化地标”的目标。
观澜古墟位于龙华区观澜街道新澜社区，至今有200多年的历史，是深圳四大古墟之一，是我市现今唯一完整保存下来的传统客家墟市，因水而生，反映了客家人“亲水而居，择水而息”的生活方式。
城中村改造模式与策略研究以深圳为例
大冲村作为深圳的典型城中村，其改造推进策略具有以下优势：首先，大冲 村地理位置优越，交通便利，改造后将有效提升城市整体形象；其次，大冲村人 口流动大，改造将有助于提高城市管理水平；最后，大冲村的基础设施落后，改 造将进一步完善基础设施，提高居民生活质量。然而，改造也面临着诸多挑战， 如资金筹措、拆迁安置、居民生活质量保障等。
城中村策略研究
1、城中村改造策略选择
在城中村改造过程中，需要制定科学合理的策略。本次演示提出以下策略选 择：首先，制定整体规划和统筹，确保改造工作的有序推进。其次，重视基础设 施建设和公共服务设施的完善，提高居民生活水平。最后，注重文化和历史遗产 的保护，实现历史文化传承与现代城市发展的有机结合。
城中村改造模式
1、城中村改造背景及现状
城中村改造是在城市化进程中为提高城市品质、改善居民生活质量而开展的 一项重要工作。但在实际改造过程中，往往存在着诸多问题和不足。首先，改造 模式单一，缺乏多元化。其次，政府在改造过程中缺乏整体规划和统筹，导致改 造成本较高。最后，缺乏对文化遗产和历史风貌的保护意识，许多传统建筑和文 化遗址遭到破坏。
城中村改造模式与策略研究以 深圳为例
0式
03 城中村策略研究
04 深圳为例
05 参考内容
引言
城中村是指城市快速发展过程中遗留下来的城乡结合部地区，这些地区往往 存在着基础设施不完善、居住环境差等问题。城中村改造是城市更新和发展的重 要环节，也是推进城市化进程的必然选择。深圳作为我国改革开放的前沿城市， 城中村问题尤为突出。本次演示将探讨城中村改造模式和策略在深圳的应用，以 期为相关研究提供参考。
3、深圳城中村改造面临的挑战 和对策
尽管深圳市在城中村改造方面取得了一定成效，但仍面临着诸多挑战。针对 这些挑战，本次演示提出以下对策：首先，加大政策扶持力度，为城中村改造提 供更多的资金支持。其次，加强政府统筹和规划力度，制定科学合理的改造方案。
“整村统筹”土地整备实践中的问题及对策建议:以深圳市南布社区为例
（一）现状
南布社区位于深圳市坪山区城市发展 的中轴线上，北临出口加工区，东接大工业
区，西靠坪山中心区，南与沙坣社区、石井 社区隔河相望，属于龙田街道。辖区面积 2.8平方千米，未征未转地面积0.23平方千 米，建筑面积26.05万平方米。南布社区共 有原村民148户，人口489人，常住人口约1.2 万人。社区居民就业率为88%，主要在事业 单位、企业从业；居民收入来源于房屋租 赁租金、工资和社区股份分红。社区集体 物业（工业厂房）约8.3万平方米，引进的企 业多为“三来一补”的小型加工厂，社区集 体物业每年租金收入约600万元。在“整村 统筹”土地整备试点里，南布的项目规模和 面积最小。根据《深圳市坪山新区南布社区 “整村统筹”土地整备专项规划》，南布社 区“整村统筹”土地整备项目留用地及合作 开发招商项目占地面积约28.48万平方米， 现状总建筑面积约26.7万平方米；其中私宅 约17.69万平方米，厂房约9万平方米。通过 “整村统筹”土地整备项目，政府收回土地 面积11.18万平方米，给予深圳市坪山南布 股份合作公司留用地面积17.3万平方米，总 建筑面积75.1万平方米，其中公共配套设施 为8630平方米。
力的文件，例如股东代表大会的通过认可 和居民实际签署的拆迁补偿协议。从南布 的项目来看，前期参与不足，后期宣传被动 加剧了居民的不信任。事实上，对于 “整村 统筹”和城市更新两类项目，居民甚至部分 基层工作人员都无法完全分清，遑论正确 理解指标、流程等更为复杂的信息。
5.项目各方缺乏一定的信任。在股份公 司与居民、股份公司与开发商等之间，都 存在较多的猜疑。信任的不足，使得前期工 作疏漏或不足的环节中的潜在问题爆发和 复杂化，并加剧了各方之间的矛盾和冲突， 减缓了项目推进的速度。这些问题在实际操 作过程中并非孤立存在，常常同时发生、 相互影响，加剧了问题的复杂性。在各种要 素的叠加影响下，南布项目陷入近两年的停 滞期，社区内部一度出现混乱，为社区管理 工作增加了较大难度。
城中村改造模式与策略研究以深圳为例
城中村改造模式与策略研究以深圳为例一、本文概述随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速，城中村现象日益成为众多大中城市面临的重要问题。
作为中国经济特区的代表，深圳在城中村改造方面积累了丰富的经验和教训。
本文旨在以深圳为例，深入探讨城中村改造的模式与策略，以期为其他城市的城中村改造提供借鉴和参考。
文章首先将对城中村的概念进行界定，明确城中村改造的必要性和紧迫性。
接着，通过对深圳城中村改造历程的回顾，总结其改造的主要模式和特点。
在此基础上，文章将深入分析深圳城中村改造的成功经验和存在的问题，探讨其背后的原因和影响因素。
为了进一步推动城中村改造的深入发展，文章将提出一系列针对性的策略和建议。
这些策略和建议将围绕政策制定、资金筹措、规划设计、社区参与等多个方面展开，旨在促进城中村的可持续发展和社会和谐。
文章将总结深圳城中村改造的启示和意义，强调在城市化进程中应重视城中村改造工作，注重人文关怀和社区建设，实现城市的全面协调可持续发展。
通过本文的研究，希望能为城市规划和城市管理提供有益的参考和借鉴。
二、深圳城中村现状分析深圳，作为中国的经济特区，经历了快速的城市化进程。
在这个过程中，城中村作为一种特殊的城市现象，承载着深厚的历史文化底蕴和社会经济功能。
目前，深圳的城中村主要分布在关内地区，如福田、罗湖、南山等区域，这些地区由于早期城市化进程的快速推进，形成了大量的城中村。
深圳的城中村现状呈现出以下几个特点：一是建筑密度高，空间布局紧凑，形成了独特的城市风貌；二是人口构成复杂，既有原住民，也有大量外来务工人员，人口流动性强；三是社会功能多样，城中村内不仅有居民的居住功能，还涵盖了商业、餐饮、娱乐等多种功能；四是基础设施相对滞后，尽管近年来政府加大了对城中村的改造力度，但仍然存在一些基础设施短板，如道路狭窄、排水不畅、消防设施不足等。
在城中村的社会经济功能上，它们为大量外来务工人员提供了相对低廉的住房和生活成本，成为了城市经济发展的重要支撑。
城中村住房租赁管理工作问题与改进建议--以深圳为例
城乡建设与发展农村经济与科技2020年第31卷第08期（总第484期）1 前言自改革开放以来，城市人口数量随着城市化的集成急剧上升，大量外来人口涌入城市寻找工作和发展机会，直接导致了住房需求和房价的大幅上涨。
在土地资源有限的背景下，单纯通过商品住房市场交易难以满足大多数城市人口的住房需求（张欣，2012）。
随着“租售平衡”的指导思想日益明确，发展租赁市场成为解决城市住房问题的必然选择。
在这个背景下，城中村作为租赁市场重要组成部分，如何进行规范化的管理成为一大难题。
以深圳为例，超过6成的租赁房屋源自于城中村，承载了超过70%的总人口。
随着深圳城市化进程的加快，城中村的租住问题也逐渐凸显，城中村物业产权手续的不完善，房屋质量、消防安全等方面的隐患，以及物业管理的缺失，均导致租房人权益缺乏必要的保障（刘筱，翁富华，2011）。
为了加快发展住房租赁市场，上至国家层面下到深圳市，均出台相关文件，旨在推动住房租赁市场的健康发展。
其中，深圳市出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（深府办规〔2017〕6号），要求搭建专业化、规模化的公共住房租赁平台，完善深圳住房租赁市场的监管。
在政策的刺激下，深圳市城中村租赁运营也出现了如水围深业柠檬公寓的优秀案例（梅桢悦等人，2018）。
但同时，由于租赁住房管理相关的法律法规未能完善，城中村住房信息也没有统一的标准化数据。
因此，面对将城中村房源纳入租赁管理，仍有很多问题，仍有很多问题亟需解决（吴白云, 薛智韵，2011）。
2 城中村住房租赁现状从市场需求上看，外来人口的增加和人口结构的倒挂为我市带来了巨大的住房需求量。
在商品住房供应量的不足背景下，大部分来深建设者不得不放弃商品房小区，而选择房租廉价、运营管理不成熟的城中村住房（郑文文，2019）。
根据深圳市存量住房的调查数据，深圳市各类住房总面积大约为5.20亿平方米，其中商品住房和保障性住房合计占比仅27.9%，而原村民或集体经济组织自建或合建房占主体。
城中村改造模式与策略研究——以深圳为例
城中村改造模式与策略研究——以深圳为例现代城市化进程中，城中村改造成为解决城市发展与管理中的重要课题之一。
城中村通常是指处于城市核心区或周边的老旧、低矮、人口密集的居民聚居区。
这些地区由于历史、规划以及管理等原因，长期以来饱受诸多问题困扰，包括低劣的居住环境、基础设施落后、社会治安状况堪忧等。
深圳作为中国著名的特区城市，城中村改造始终是其城市发展和社会稳定的重要任务之一。
本文将以深圳为例，探讨城中村改造的模式与策略。
首先，要实现成功的城中村改造，需要精确的规划。
深圳作为一个快速发展的城市，因为历史原因和规划问题，存在大量的城中村。
在城市发展规划中，对城中村的改造应提前纳入计划，合理规划土地利用，确定改造步骤和目标。
例如，可以通过拆迁重建、改善基础设施、增加公共服务设施等方式，逐步改善城中村的居住环境。
同时，要注重保护原有村落的历史文化价值，尊重居民权益，确保改造过程中的公平和合法。
其次，城中村改造需要多方合作和资源整合。
政府、居民、开发商、社会组织等各方都应当积极参与其中，形成利益共享与多赢的局面。
政府在城中村改造中应起到引导和协调的作用，提供资金和政策支持，确保改造进程的顺利进行。
而居民则需要积极参与改造过程，尊重规划和政策，配合拆迁和调整。
开发商和社会组织可以提供专业知识和技术支持，保障改造项目的品质和效果。
另外，创新的金融模式也是城中村改造的关键。
城中村改造需要大量的资金支持，而传统的融资渠道往往无法满足需要。
因此，深圳在城中村改造中采取了多样化的融资模式。
例如，引入社会资本、发行城投债券、设立专门的资金池等。
这些措施有助于增加城中村改造的资金来源，提高改造的可行性和持续性。
最后，城中村改造中应注重社区建设和居民参与。
城中村的改造不仅仅是对物质环境的改善，更是对社会和人文环境的培养。
因此，应注重社区建设，提供完善的公共服务设施和社区活动空间，促进居民之间的交流和互动。
此外，还应通过开展必要的社区教育和培训，提高居民的文化素质和社会认同感，增强他们对改造工作的参与度和责任心。
关于深圳城中村综合治理工程设计的探索研究
关于深圳城中村综合治理工程设计的探索研究发表时间：2020-09-16T11:12:24.650Z 来源：《城镇建设》2020年15期作者：彭婷[导读] 深圳城中村总面积约占全市面积的六分之一彭婷深圳华粤城市建设工程设计有限公司广东深圳 518111 摘要：深圳城中村总面积约占全市面积的六分之一，但深圳的2000万人口中，有900万住在城中村，它以17%的占地空间，容纳深圳45%左右的人口，且深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70％，是租赁市场供应最重要的主体之一。
但城中村的生活环境、市政配套设施、公共服务与城市的发展极其不匹配。
“脏、乱、差”曾经是深圳城中村的代名词，但通过近两年城中村综合整治等改造项目，逐渐将城中村打造成了干净、整洁、安全、宜居宜业、宜身宜心的文明新村和幸福家园，并逐渐成为深圳形象品牌跟靓丽名片。
作者2018年以来一直参与深圳城中村的改造，下面跟大家简单的分享这几年城中村改造的一些有用经验。
关键词：城中村、综合治理、环境提升为增强居民家园意识，提升居民安全感、归属感，构建党委政府支持引导、居民自主管理、多方良性互动的“共治共建共融”城中村治理新模式，深圳市在第九十六次常务会议、全市城市环境品质提升工作会中提出城中村整治要求，并制定了《深圳市城中村综合治理2018—2020 年行动计划》，总体目标是在2020年全面完成城中村的改造计划，深圳各区都根据自身情况制定了城中村改造计划，像宝安区以创建“双宜小村”为目标，宗旨为提高片区的整体环境品质，全面推动城中村基础设施、交通秩序、居住环境等跨越式提升。
深圳城中村综合治理以社区治安治理、消防安全治理、用电安全治理、燃气安全治理、弱电管线治理、环境卫生治理、市容秩序治理、交通秩序治理、生活污水治理等九项工作作为城中村综合治理的考核标准，我们设计也以这九大项工作目标为指导，通过治理改造，将城中村打造成以生活居住及生活服务为主，兼有商业、文化创意等功能的城市综合区。
城中村改造中地方政府自主性的弱化——以深圳市为例
和控制 能力并 未大幅度减 弱 ， 国也仍 然处于 “ 中 强 国家一 弱社会 ” 的结构状 态， 是 国家 的 自主性却 但 还是和改革前一样 ， 存在着削弱的趋势 。 近年来 ， 地方政府公 司化现象受到人们 的广泛 关注 。所谓 “ 地方 政府公司化 ” 生动地刻画 出地方
家 事实上渗透市 民社会 ， 在其统 治的领域 内有 效贯 彻 其政 治决策 的能力 。迈 克 ・ 曼对 国家权 力 的 区分在很 大程度 上延袭 了马 克斯 ・ 韦伯 的学 术思 想 。韦伯很 早就从 统治和 管理两 个方面 来分 析 国 家 的权 力结构， 两者统称为 国家统 治能力。统治 将 是 指国家按照法律赋予 的合法权 力而采 取 的行动 ， 而 国家 能力则是指能够有效执行这 一行 动的能力 。 在 韦伯看来 ， 国家采 取行动 的过程 ， 都是 国家机器 借 助对 资源 的合法 占有 来 实现 预 期 目标 的过 程 。 因此 ， 政府对资源 的实质性控 制程度便 能够作 为反 映 国家能力 强弱 的指标 。国家掌握 和控制 资源 的 能力弱 ， 也即 国家能力弱 的政府在 贯彻 自己意志 的 自主性 方面 一定也 是弱 的， 此， 强教授和 孙立 对 李 平教授 都 曾从政 治 结构的角度 分析 国家 自主 性减
【 键 词 ｌ 地 方 政 府 ； 自主 性 ；政 策 制 定 ；政 策 执 行 关
【 中图分类号 ｌＤ０ ５ 【 ３ 文献标 识码 ｌＡ 【 文章编号 】１０ －９ ６ ２ １） ６ ０ ５ －０ ０ ８ ７４（０ ０ ０ － ０ ８ ５
在 中国城 市化进 程中， 地方政府 是城市扩张 的
是 国家的专制权 力 （ ｅｐ ｔｃ ｐｗ ｒ ， ｄ ｓｏ ｉ ｏｅ ） 即国家精
认为 ， 地方政府 的 自主性 是地方 政府 以其利益结构
城中村经济发展现状及问题
城中村经济发展现状及问题汇报人：日期:•引言•城中村经济发展现状•城中村经济发展问题目录•城中村经济发展对策与建议•结论与展望01引言城中村是指城市建成区范围内，土地被城市工业、交通和其它建设完全或基本征用，农业人口或农民被集中安置在其中的居民生活聚居地。
城中村作为城市转型中的特殊社区，其发展受到政府、市场和社区等多重力量的影响。
城中村具有土地利用集约、人口密度高、房屋建筑密集等特点。
城中村概述由于缺乏统一的规划和管理，城中村的商业活动往往呈现出低水平、高风险的恶性竞争态势。
城中村的基础设施和公共服务设施普遍匮乏，居民的生活质量不高，制约了城中村的经济发展。
城中村的经济发展主要依赖于房屋出租和个体工商户的经营。
经济发展现状02城中村经济发展现状随着城市化的快速推进，城中村逐渐成为城市的重要组成部分。
快速城市化进程土地资源稀缺人口流动频繁由于地理位置优越，城中村土地资源相对稀缺，成为城市经济发展的热点区域。
城中村人口流动频繁，吸引了大量外来人口聚集。
030201经济发展特点产业结构调整服务业发展迅速随着城市经济的发展，城中村的服务业发展迅速，成为重要的经济增长点。
传统制造业转型升级传统制造业在城中村逐渐转型升级，向高端制造业发展。
新兴产业涌现随着科技的发展，新兴产业在城中村不断涌现，为经济发展注入新的活力。
城中村交通设施得到改善，为经济发展提供了便利的交通条件。
交通设施改善城中村的市政设施不断完善，为居民提供了良好的生活环境。
市政设施完善城中村的公共服务设施不断提升，为居民提供了优质的服务。
公共服务设施提升基础设施建设03城中村经济发展问题城中村土地利用效率普遍较低，存在大量低效、闲置用地，未能充分发挥土地价值。
土地利用效率低由于历史原因，城中村土地权属复杂，存在多头管理、权属不清等问题，给土地利用和开发带来困难。
土地权属复杂部分城中村存在违法用地现象，如私搭乱建、非法占用土地等，破坏了土地资源的合理利用。
制约和影响深圳人居环境的突出问题对策和建议
制约和影响深圳人居环境的突出问题对策和建议1、制约和影响深圳人居环境的突出问题？对策和建议？1）城中村问题：因历史原因，龙岗地区城中村多，规划落后，乱搭乱建多，外来人口密集，整体人口素质和社区管理水平不高，各种因素综合在一起，造成环境脏乱差普遍存在，治安问题突出，一般有点钱的人都不喜欢住在城中村。
2）房价、房租过高：由于深圳经济发展快，地少人多，再加上政府安居房、廉租房建设严重滞后，现在很多在市内上班的人都搬到龙岗、惠州居住，不但造成周边房价、房租涟漪式上涨，还出现各种人为的交通堵塞和拥挤等等压力，深圳人的生活时间、空间和质量都在不断下降。
3）人文素质问题：深圳一直都以经济发展为主要目标，来深者也以此为目的，所以形成的就是钱文化，一切有钱就是老大，有钱人看不起普通打工者，本地人看不起外地人，住花园的看不起住农民房的，等等。
其实大家都一样，平常也就是看看电视、唱唱K、跳跳广场舞、打打麻将，文化生活水平都不高。
很多各级政府的文化拨款，能真正落到实处的不多，什么文化大讲堂、社区文娱活动等等，真正让群众喜闻乐见、让大家学到、悟到、用到，从而在生活中受益的不多。
4）对策和建议：（1）针对城中村问题，首先要加快农村城市化建设，但是不能只是走以前的老路，而是要走齐抓共管、共建共富之路，就是充分理解接受十九大提出的分享经济精神，成立以社区为单位的共享型地产企业，在政府的指导下引入专业地产，同时让村民、租房者、置业者甚至创业者成为该旧改项目的股东，大家不但共同建设自己美丽的家园，还共同分享利润和房子，甚至以后共同创业。
这也一定程度上解决了第二、第三个问题。
（2）针对人文素质问题，各级政府要一视同仁，改管理为疏导，要在人财物上面引导来深建设者尽快融入社区，例如，先以社区工作站为单位，成立更大范围的“社工”、“义工”组织，在政府的指导下，在可控范围内把人财物交给这些组织管理，真正让群众喜闻乐见、让大家学到、悟到、用到，从而在生活中受益的文化娱乐活动一定会越来越多，社区的人文氛围、宜居环境也一定会水涨船高。
“城中村”改造的典型案例
“城中村”改造的典型案例1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。
总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。
珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：——政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。
珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。
对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50％的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。
上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。
同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。
——在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者。
拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易；拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。
——政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现“烂尾”问题。
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以深圳为例探讨城中村现象
摘要：城中村，是城市化进程中的一个专有名词，指被城市包围、位于高楼
大厦之中的传统村落，最早起源于深圳。
经过多年的发展，城中村已经演化为城
市的一项重要单元。
本文将讨论城中村出现的原因，梳理城中村在城市中扮演的
角色、功能，并探讨如何从政策层面加强对城中村的管理和改造。
关键词：城中村；城市化进程；管理改造
1.城中村出现的原因
城中村是我国城市化进程中特有的现象，作为中国城市化中的独特景观，城
中村的出现几乎是必然的结果。
为了顺应经济发展的需要，城市的规模需要不断
扩张，以容纳更多的工业区与经济区。
在这样的情况下，政府为了节约时间成本
与经济成本，选择不进行改造，而是直接绕过城市周边的乡村居民点，征用乡村
周围相对易于改造的农用地进行进一步的城市建设，并且，由于城市化与工业化
发展迅速，造成了城市包围农村、城乡混杂的二元城市景观和空间结构。
随着城
镇化的加速，农民想要进城务工，外地人口想要进入大城市寻找机会，大量外来
人口涌入城市。
对于他们来说，住房是必须解决的首要问题，那些被城市包围的
村子，虽然条件简陋，但却可以以相对低廉的价格在城市中暂时拥有一处住所，
以大量出租屋为特征的城中村便这样诞生了。
2城中村在城市中的角色
城中村具有多重特性，首先，是物质角色。
在满足市民的居住需求方面，城
中村可以起到保障大量经济型住房的作用，在很大程度上降低外来人口安置在新
的大都市的成本。
在住房问题上，城中村可以为人们提供大量廉价、且相对体面
的居住场所。
以深圳为例，城中村以全市三成的建设用地，承载了超过四成的建
筑面积，和超过六成的实有人口，在深圳市的经济社会发展中发挥了巨大的作用。
城中村对于城市物质方面的重要性可见一斑。
其次，是精神角色。
作为由古老村庄演变而来的城中村，可以被视作一种特
殊的文化空间，属于城市文化多样性的重要组成部分，它们是历史记忆以及文化
传播的重要载体，拥有其独特的、传统的、极少受外界影响而成长的文化，其所
承载的民俗文化往往是城市公共文化建设不竭的源泉。
深圳的凤凰古村是深圳地
区古建单位最多、面积最大、保存最为完好的村落式的古建筑群，是广东地区的
综合性古建筑文化艺术的宝库。
凤凰古村保留了旧村落与文化建筑，以新建筑包
围旧建筑，最大程度留存了其文化价值。
城中村在链接与过渡古今文化方面发挥
着重要的作用。
有 1700 年历史的深圳南头古城就是一个具有代表性的文化城中村，历史悠久的南头古城坐落在深圳现代气息十分浓厚的市中心——南山区。
在
这里，古代与现代的文化交错纵横，形成了强烈的对比，游客们可以看到雄伟的
古城墙与庄严的祠堂，而一转眼便是市井商贩与悠闲生活的村民，极其富有视觉
冲击力与震撼。
不仅如此，2017 年，在南头古城举办的深港城市建筑双城双年展，通过论坛、表演、工作坊等多种形式，引导村民进行了自下而上的艺术行动，用艺术唤醒沉睡的古城。
村民们也借由这些活动更加了解古城的文化价值，从而
进一步加深村民对村落的联系与归属感。
最后，是社会角色。
城中村不仅仅是一个居民居住点，更是一个小型的社会
空间，具有紧密的社会联系和自组织能力，在这里，有价格便宜的餐厅和菜市场，以及热情好客的旅馆。
可以说，城中村能够接纳几乎一切阶层的人群，在这里，
人人都是在为生活而奔波的值得尊敬的人，歧视或者高人一等的现象十分少见。
城中村是城市新移民、农民工开启在大都市生活的极佳跳板，是传统村社与现代
化之间的过渡平台，拥有多样化的人群构成和丰富的独属于城中村的社会生态。
3.城中村对城市的好处
城中村在促进城市发展进程中起着无法否认的作用。
城中村作为中国特定制
度环境下的产物，因其所拥有的大量廉价住房与流动人口经济理性不谋而合成为
聚居的主要选择。
城中村可以为人们提供解决住房问题的便利途径，在深圳的1000多个城中村，居住总人口约 1231 万人，占全市实有人口的 64%。
如果没有
城中村，那么大城市中数量巨大的外来人口将难以寻找到栖息之地。
在这一点上，
城中村是既处于城市之中，又较为实惠，且不会背负过多经济压力的租房首要选择。
城中村可以促进城市的经济发展，深圳城中村租赁住房约占总租赁住房的70%。
通过出租城中村中的房屋，租金可以成为村民的一种重要经济来源，缓解
他们的经济压力，并且改善生活质量。
这不仅可以刺激城市的消费，使得外来资
本不断涌入，还可以激发出人们的奋斗精神，进一步为城市的发展做出贡献。
城中村还有降低城市发展成本的作用。
有了城中村，城市将可以减少住宅区
的建造，将更多的城市用地投入到工业区、经济区的建设之中，由于对土地的需
求减少，城市的预算将更为充足，人们可以将更多的资金用于发展与理财。
并且，城中村还可以调节城市的气氛与功能。
笔者曾经在深圳粤海街道的城中村中居住
过一段时间，每当夜晚来临，各式商贩与餐厅就会开业，这些接地气的店铺，有
利于缓解在大都市快节奏的生活方式中高度紧张的人们的精神压力，他们在城中
村中，呼朋唤友，通过聚餐、饮酒、吃烧烤等一些相对经济的方式尽情释放压力。
4城中村对城市的坏处
因为城中村建筑大多比较老旧，消防设施不完善，群众的消防安全意识薄弱，存在着安全隐患，有引发火灾的风险。
一些缺乏管理的城中村，基础设施建设比较落后，卫生条件较差，街道也比
较肮脏杂乱，这样的城中村会影响城市形象，为游客留下不好的印象。
大多数城中村虽然存在着独有的历史文化建筑，但它们的距离较远，且较为
分散，缺乏文化之间的联系，难以吸引专门为了文化旅游而来的游客。
5应该针对城中村的政策
对于城市更新来说，全面拆除城中村显然不是一个优秀的政策方向。
包括深
圳的《十三五规划》也提出，不能全盘拆除城中村。
否则将加剧外来人口的社会
隔离问题，形成“不包容现象”。
并且众多具有地方特色的传统文化也会随着城
中村的消失而销声匿迹。
理想的政策方向，应该是在城市建设的过程之中，对城中村进行改造，可以
突出地方特色，将改造之后的城中村作为文化旅游的一部分，以吸引游客，为城
市提供旅游收入。
另外，对城中村要逐步改善居住环境和完善配套基础设施，不
断提高城中村居民的生活环境与居住体验。
2016年，联合国第三次住房与可持续
城镇化大会指出，人人均有公平使用城市资源的权利，无论是本地人还是外地人，支持建设“包容、安全、有韧性的可持续人类住区”。
最终将城中村建设为宜居
的人类社区。
深圳把综合整治作为城中村未来的发展方向，以确保城中村一直处于时代更
新的活力之中。
例如深圳最新开通的地铁第十二号线，其主要站台就包括了南头
古城站，为吸引人们前往南头古城做出了努力，也为城中村的居民提供了很大的
便利。
总结：
城中村作为繁华都市中的特殊景观，是快速的城市化带来的产物。
它是城市
中的多面手，可以为城市居民提供众多好处，但同样需要相应的约束，不能任其
随性发展，否则将对城市造成危害。
从深圳目前的政策方向可以看出，政府的决
策已经考量到了城中村的现状和作用，如果能够改造得当，将可以打造众多理想
的居住社区，成为城市化进一步发展的基石，吸引更多外来人员，从而实现城市
整体实力的飞跃。
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