北京望京商业整体分析报告
2019年最新-北京市望京区域市场研究报告案例解读2019-精选文档
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概
要
望京区域的地理位置和交通
望京区域发展状况 望京区域房地产市场分析
住宅物业
商业物业
办公物业
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纲
第一部分
第二部分 第三部分
要
望京区域的地理位置和交通
望京区域发展状况 望京区域房地产市场分析
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一、区域的地理位置和交通
（一）区域的地理位置 “望京城”是《北京城市总体规划》中的十八边缘集团之一，位于北京市朝 阳区东北部，自四环路与机场高速公路的交汇处呈扇形向东北方向延伸，是望 京一一酒仙桥边缘集团的一部分，东南紧临机场高速公路和京顺路，西北与四 环路及和平里铁路支线为邻，东北部将跨越五环路至来广营，该区总用地范围 17.8平方公里，规划居住人口约33万人，总建筑面积1400万平方米。
④ 城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。
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纲
第一部分
第二部分 第三部分
要
望京区域的地理位置和交通
望京区域发展状况 望京区域房地产市场分析
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第二部分
望京区域发展状况
一、北京市总体规划方案中对本区域的规划 二、望京区域主要产业功能区简介 三、望京产业发展现状 四、望京居住人口和居住用地 五、区域人口消费研究
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3、主要交通问题
（1）交通拥堵，高峰时段车辆进出望京地区较为困难 高峰期间进出望京与市区中心之间车流量大约占总流量的75％，而且绝大部分 流量由京顺路承担，由于京顺路的作用主要是承担顺义和平谷方向的过境交通，其 本身的交通压力就很大，故望京地区的交通只能给本已不堪重负的京顺路增加更大
望京区域办公及商业物业市场分析报告
望京区域办公及商业物业市场分析报告1. 简介望京区位于北京市朝阳区，是一个以商务办公和商业活动为主的区域。
近年来，望京区的办公及商业物业市场蓬勃发展，成为北京市商务中心的重要组成部分。
本报告将对望京区域的办公及商业物业市场进行分析。
2. 区位优势望京区位于北京市中心城区东北部，交通便利。
它毗邻京顺路和京望高速公路，连接中央商务区和首都国际机场。
此外，望京区还设有多个地铁站，如望京西、望京和望京东站，为居民和上班族提供了便捷的交通选择。
3. 办公物业市场望京区的办公物业市场以高档写字楼为主，并且不断有新的写字楼项目在该区域建设。
主要的办公楼群集中在望京商业中心、SOHO尚都、酒仙桥商圈等地区。
这些写字楼设施完善，配有高速电梯、中央空调、先进的通讯设备等，并提供车位、餐饮、娱乐等配套设施，吸引了众多知名企业入驻。
4. 商业物业市场望京区的商业物业市场繁荣活跃。
该区域有多个大型的购物中心和商业街区，如望京SOHO商场、望京新荟城、世茂荟、京东大厦等。
这些商业设施集购物、餐饮、娱乐于一体，吸引了大量的消费者和商家涌入。
此外，望京区的商业物业还包括各类酒店、展览中心、会议中心等，满足了各种商务活动的需求。
5. 市场竞争与前景众多的办公和商业物业项目的建设，使望京区的市场竞争日趋激烈。
在各个细分市场中，不同项目的吸引力和发展前景也存在一定的差异。
例如，望京商业中心作为该区域的核心商业区，吸引了众多知名企业入驻。
望京新荟城则以年轻消费者为主要目标群体，通过创新的商业模式和活动吸引了大量的年轻人。
这些不同的市场竞争和特点提供了更多发展可能性，并为望京区的办公及商业物业市场带来了广阔的前景。
6. 总结望京区域的办公及商业物业市场正处于快速发展的阶段，各种现代化的写字楼和商业设施吸引了越来越多的企业和消费者。
然而，随着市场竞争趋紧，各个项目需要不断创新和提高服务质量，以保持竞争力。
预计望京区的办公及商业物业市场在未来仍将保持稳定增长，并成为北京市商务中心的重要组成部分。
望京新城质量评估报告(最终稿)
望京新城B区6~10#地B区商业楼工程质量评估报告一、工程概况望京新城B区6~10#地B区商业楼工程位于北京市朝阳区，为一综合性发展项目，为多功能的综合大楼，总建筑面积约124177m2。
本工程结构型式为框架剪力墙结构，其功能广泛，包括商场、餐厅、超市、办公室、电影院等，此外还包括二层地库，其功能包括、超市、停车场、及机电设备用房等。
二、工程建设情况---------------------------------------------------------精品文档2005年2月26日总承包单位中天建设集团第四建设公司开始整个望京新城B区6~10#地B区商业楼工程的施工，2005年8月中旬主体结构施工基本完毕，但由于房地产开发销售的需要，IV-1段部分结构又进行改造，2005年10月中旬改造完毕，合同内装修工作2005年12月10日完毕，室外化粪池、小市政管线的施工2005年11月30日完成，外线道路、石材的铺贴2005年12月15日完成。
监理公司根据望京新城B区6~10#地B区商业楼工程施工建设的情况，对工程质量的评估按照主体结构、装修工程、机电工程三个部分进行评估。
三、质量综合评估意见根据对主体结构、装修工程、机电工程三个部分的质量评估，由日日豪监理公司第八监理部监理的望京新城B区6~10#地B区商业楼工程，符合设计图纸、变更洽商和国家相关施工验收规范要求及北京市的地方标准，工程质量符合要求，同意施工单位竣工验收的申请。
（一）关于主体结构工程根据国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》通知的要求，工程监理对施工的全过程进行了严格的执行，坚持了验评分离、强化验收、完善手段、过程控制的工作指导原则，经过结构资料分析、分项质评和监理旁站等手段，监理部认为此工程结构分部为合格。
本工程为新建工程，总建筑面积为124177㎡（含地下室），建筑总高度为43.7m，建筑形式为钢筋砼现浇框架剪力墙结构。
北京望京区域商业市场研究(133页)
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望京区域整体分析
第二部分 望京区域发展状况
一、北京市总体规划方案中对本区域的规划 二、望京区域主要产业功能区简介
三、望京产业发展现状 四、望京居住人口和居住用地
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五、区域人口消费研究 六、望京综合服务体系现状
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望京区域整体分析
（4）出入口建设滞后 望京地区共规划了11个出入口，但目前按
照规划实施的出入口只有4个，其余出入口 或者没有建设，不具备通车条件；或者具备 通车条件，但其通行能力极为有限。
已建成出口
已建成出口 已建成出口
（5）公共交通发展滞后 轨道交通发展滞后 公交服务水平较低 公交场站建设滞后
144.0亿元
88.50%
24.40%
电子园区增加值 占朝阳区电子信息产业增加值的比重
占朝阳区工业增加值的比重
15.2亿元
75.60%
11.50%
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望京区域整体分析
望京产业园区发展特点 （一）
区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技含量高、产业 集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。
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望京区域整体分析
一、区域的地理位置和交通
（一）区域的地理位置 “望京城”是《北京城市总体规划》中的十八边缘集团之一，位于北京市朝
阳区东北部，自四环路与机场高速公路的交汇处呈扇形向东北方向延伸，是望 京一一酒仙桥边缘集团的一部分，东南紧临机场高速公路和京顺路，西北与四 环路及和平里铁路支线为邻，东北部将跨越五环路至来广营，该区总用地范围 17.8平方公里，规划居住人口约33万人，总建筑面积1400万平方米。
望京地铁站商圈规划方案
望京地铁站商圈规划方案1. 引言望京地铁站作为北京市东北部的重要交通枢纽，周边人流密集，商机无限。
为了更好地发展望京地铁站商圈，提升其经济实力和吸引力，我们制定了以下商圈规划方案。
2. 商圈定位望京地铁站商圈定位为综合性商圈，以满足居民日常生活消费需求为主要目标，辅以文化、娱乐等元素。
3. 商业配套规划望京地铁站商圈规划的商业配套以满足消费者多样化需求为出发点，整合了各类商业业态，包括购物中心、超市、餐饮、休闲娱乐等。
重点规划的商业配套如下：3.1 购物中心建设一座现代化的购物中心，引入国内外知名品牌。
购物中心将融入时尚与艺术元素，提供高品质的购物环境和完善的服务设施。
3.2 超市覆盖各类区域的超市，提供便捷的购物环境和丰富的商品种类。
鼓励引进精品超市，注重产品品质和服务，满足高品质消费需求。
3.3 餐饮建设多样化的餐饮业态，包括各类中餐、西餐、快餐、咖啡厅等。
注重产品质量和口味，提供多样化的美食选择，满足不同消费者的口味需求。
3.4 休闲娱乐设置影院、KTV和游乐场等休闲娱乐设施，满足消费者的休闲需求。
同时，打造专门的文化艺术空间，举办各类文化展览和艺术活动，提升商圈的文化氛围。
4. 商圈交通规划为了满足商圈发展需要，提升交通的便利性，我们制定了以下交通规划：4.1 公交配套增加公交线路覆盖商圈周边，提供便捷的公共交通选择。
4.2 地铁连接进一步优化望京地铁站的换乘通道，增加转乘线路的便利性，提高地铁出入站效率。
4.3 骑行服务建设骑行停车场，提供免费或低价的骑行租赁服务，鼓励居民和游客选择环保出行方式。
5. 商圈生态规划5.1 环保和绿化在商圈内部增加绿化带和公共绿地，营造舒适的环境氛围。
注重环保和节能，推广绿色建筑理念。
5.2 社区文化推广与周边社区合作，举办各类文化活动，提升社区居民的文化品位，增强社区凝聚力。
5.3 商务活动定期举办商务展览和商务活动，增加商圈的商务氛围，吸引更多企业入驻。
望京soho调研报告
望京soho调研报告本文是对望京SOHO进行的调研报告。
望京SOHO是一座位于北京朝阳区望京地区的大型商业综合体，于2009年建成，是集商务办公、购物娱乐、餐饮休闲为一体的现代化城市综合体。
调研主要从望京SOHO的定位、租户构成和人流量等方面展开。
首先，望京SOHO的定位是商务办公和时尚生活为主。
望京SOHO由三座塔楼组成，呈S形排列，外观独特，充满现代感。
塔楼内设有高级商务办公楼层，吸引了大量的金融、科技等行业的公司入驻。
商务办公楼内设有现代化办公设施和便利的配套设施，满足了租户的工作需求。
其次，望京SOHO的租户构成多样化。
根据调研结果显示，望京SOHO的租户主要分为三类：第一类是知名跨国企业，如谷歌、百度等。
这些企业对办公环境和设施有较高要求，望京SOHO提供了高质量的办公空间和服务，满足了他们的需求。
第二类是金融机构和创业企业，这些企业在望京SOHO寻求商务办公场所，以获得良好的商业氛围和资源。
第三类是中小型企业和个体工作室，他们对办公环境的要求较低，但受到望京SOHO便利的交通和商业配套设施的吸引。
最后，望京SOHO的人流量较大。
调研显示，望京SOHO每天的人流量可达数万人次。
人流主要来自望京地区的办公人群、周边居民和购物娱乐的人群。
望京SOHO周边有多个大型商场和餐饮娱乐场所，吸引了大量消费者。
此外，望京SOHO还设有公共广场，定期举办各类文化演出和活动，吸引了大量人群。
综上所述，望京SOHO作为一座商业综合体，具有良好的定位、多样化的租户构成和大量的人流量。
望京SOHO的商务办公环境和配套设施受到大量企业的青睐，租户多为知名企业、金融机构和中小型企业。
此外，望京SOHO周边的购物娱乐场所和举办的活动也吸引了大量消费者和人群。
望京SOHO在综合体规模和商务氛围方面具有竞争优势，将继续成为朝阳区商业中心的重要组成部分。
北京望京商业整体分析报告-精品文档
价格情况
百货公司的租金多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为3-7%，时装的扣点为20-25%。 北京主要大型百货公司的平均营业额为3,353元/平方米/月（营业面积），如果按照商场平均扣点为15%计算， 平均月租金收入为61美元/月/平方米，与购物中心的租金水平相当。 购物中心的租金多是固定租金，租金水平与商场位置，商场规模，店铺临街状况，楼层以及商品种类有着直接 的关系。 北京购物中心固定租金范围在30-120美元/月/平方米，平均租金为60美元/月/平方米。东方广场的平均租金最高， 平均为110-120美元/月/平方米，其次是国贸商场，平均为80-100美元/月/平方米。
专业市场
专业市场 超市 专业市场 专业市场 专业市场 餐饮
望京广顺南大街
来广营东路888号 酒仙桥路 广顺桥北香宾路66号 广顺桥北香宾路66号 来广营东路5号 来广营东路
11000
18000 8000 14000 15132 10000 2000
2019
2019 2019 2019 2019 n.a n.a.
整体市场分析
主要商业区域
0
19 55 19 70 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04
Gross Area
建筑面积
Business Area 营业面积
截至2019年，北京共有1200万平方米的各类型商业面积。这些 商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自由市场以及街 边店铺五大类。 截至到2019年底，北京城区范围内大型商场和购物中心的（营业 面积超过1万平方米的商场和购物中心）面积已经达到了260万 平方米（建筑面积）左右，约占北京各类型商业面积的21.7%， 其中百货类商业158万平米，占北京大型商场面积的61％。
望京商圈
相关配套设施 交通：望京商圈拥有便利的交通， 交通：望京商圈拥有便利的交通，四通八达的公交车 404、409、707、710、939等多条公交线路遍布望 辆：404、409、707、710、939等多条公交线路遍布望 京的各个角落，使商圈内的人流顺畅无阻。 京的各个角落，使商圈内的人流顺畅无阻。 又因为位于北京市区东北部的四环路与五环路之间 位于北京市区东北部的四环路与五环路之间， 又因为位于北京市区东北部的四环路与五环路之间， 轻轨及多条规划中的地铁通过该地，而地铁13号线以 轻轨及多条规划中的地铁通过该地，而地铁 号线以 及周边顺畅的交通为居民通往市中心提供了便利条件。 及周边顺畅的交通为居民通往市中心提供了便利条件。 同时， 同时，望京商圈独特的地理位置完全可以将堵车现象 降至最低，特别是首都国际机场 国贸中心、 首都国际机场、 降至最低，特别是首都国际机场、国贸中心、亚运村 和奥运村等人口密集区 仅仅15分钟即可抵达 等人口密集区， 分钟即可抵达， 和奥运村等人口密集区，仅仅 分钟即可抵达，可以 说望京是北京市交通最便利 距离市中心最近的新兴 是北京市交通最便利、 说望京是北京市交通最便利、距离市中心最近的新兴 商圈。 商圈。
学校科研机构：背靠中关村电 学校科研机构：背靠中关村电 中关村 子城科技园的规划和发展， 子城科技园的规划和发展，望 京商圈已形成了跨国公司总部 京商圈已形成了跨国公司总部 及研发中心的聚集地、 及研发中心的聚集地、非公经 济总部发展基地和国家级留学 人员创业基地。中外众多 众多知名 人员创业基地。中外众多知名 企业纷纷进驻。 企业纷纷进驻。并且北京中医 药大学，中央美术美院， 药大学，中央美术美院，伊顿 慧智双语幼儿园，陈经伦中学， 慧智双语幼儿园，陈经伦中学， 首师大附中等都位于此地区 都位于此地区。塘、京开、 四环路：四环路与京通、京沈、京津塘、京开、 京石、 京石、八达岭等高速公路和数十条城市干道相 连，庞大的城市系统交通网络把周边的黄金区 域串连起来； 域串连起来； 京承高速：京承路直接连接了三、 京承高速：京承路直接连接了三、四环路以及 朝阳、顺义、怀柔、密云四区县， 朝阳、顺义、怀柔、密云四区县，是北京市东 北部地区的主要交通干道； 北部地区的主要交通干道； 机场高速：主要路线为北京三元桥至北京机场， 机场高速：主要路线为北京三元桥至北京机场， 与北京三、 与北京三、四和五环路互相连接 概括为一句话：东邻机场高速、京顺路、 概括为一句话：东邻机场高速、京顺路、京密 北邻五环路，西邻京承高速，南邻四环路。 路，北邻五环路，西邻京承高速，南邻四环路。 上车坐错莫心惊，条条大路通望京! 上车坐错莫心惊，条条大路通望京
望京和CBD地区市场调研
北京部分区域写字楼市场调研一、北京写字楼市场现状与展望1、供应2008年第四季度，北京市写字楼市场有14个项目竣工，共为市场提供771,565平方米新增面积。
甲级写字楼只有燕莎区域的大新华航空大厦（3.25万平方米）完工。
2008年第四季度，北京写字楼空置率为22.5%，环比上升了4.1%，全年累计上升6.3%，上升幅度明显。
其中CBD中央商务区空置率由于大量新增项目的涌入已经高达33%，环比上升1.4%，全年累计上升了5.9%。
2009年第一季度，北京甲级写字楼市场有4个项目竣工，使整个写字楼市场的空置率攀升至24.7%，其中CBD的写字楼市场空置率在一季度末攀升至37.4%。
总建筑面积17.7万平方米的环球金融中心在本季度竣工，是推动CBD写字楼空置率上扬的主要原因。
其他三座写字楼分别是金祺大厦（总建筑面积6万平方米）、福码大厦（6.01万平方米）和光华路SOHO（总建筑面积4万平方米）。
2、需求2008年下半年北京写字楼租赁市场开始转入下行趋势。
一些外资公司从成本控制角度考虑,已经暂停了扩租计划,并且考虑削减办公面积以降低租金费用,甚至有的公司因为CBD的租金相对较高,转而求其次,迁至租金水平相对较低的区域。
这其中不乏一些知名跨国公司,如9月份,柯达总部由嘉里中心迁至乐成中心。
同样是在三季度,摩托罗拉把位于CBD的物业卖掉,外迁到望京;马士基船运公司也从CBD外迁到双井区域。
当然也不排除有部分公司迁出CBD,并不仅仅出于金融危机的短期考虑,更多的是企业长期成本控制及发展的计划。
2009年一季度，全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。
这些传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成本，尤其是在企业房地产费用方面。
这导致北京写字楼市场的需求减少。
一汽丰田改变原定在CBD区域的环球金融中心租赁三层的初衷，仅租总建筑面积为8,800平方米的两个整层；马士基集团将它的部分职能部门搬迁入乐成中心，租赁面积为3,200平方米。
2017年房地产之望京商业整体分析报告图文版10p
同时项目应增加特色，增强同周边潜在项目的配合，吸引目的型消费者，拓展项目客 户基础。
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整体市场分析
主要商业区域
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19 55 19 70 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04
Gross Area
建筑面积
Business Area 营业面积
未来分布趋势
预计未来大型商业向中关村地区和CBD等区域集中的趋势不会改变。而传统商业区的可开 发利用土地将越来越少，越来越多的大型商业面积将会集中在城乡结合部和近郊区。 本案周边现有的商业物业主要集中在望京酒仙桥区域，预计周边未来的供给也将延续这一 趋势。
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4.0 零售物业市场分析
价格情况
百货公司的租金多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为3-7%，时装的扣点为20-25%。 北京主要大型百货公司的平均营业额为3,353元/平方米/月（营业面积），如果按照商场平均扣点为15%计算， 平均月租金收入为61美元/月/平方米，与购物中心的租金水平相当。 购物中心的租金多是固定租金，租金水平与商场位置，商场规模，店铺临街状况，楼层以及商品种类有着直接 的关系。 北京购物中心固定租金范围在30-120美元/月/平方米，平均租金为60美元/月/平方米。东方广场的平均租金最高， 平均为110-120美元/月/平方米，其次是国贸商场，平均为80-100美元/月/平方米。
北京望京区域办公及商业物业市场分析报告综述
教育设施
• 幼儿园：望京目前幼儿园 有八所，民办的有六所、 公立的有两所，基本上均 分布在花家地和南湖地区 附近； • 小学：六所，大多分布在 花家地地区； • 中学：五所，重点中学较 多，由八十中、陈经伦中 学、首师大望京分校； • 高教：十一所高教学校， 集中在京顺路西侧和望京 新城附近； • 培训类学校：十一所，集 中在望京北小河望京西园 附近。
望京区域办公及商业物业 市场分析报告
望京区域办公及商业物业市场分析报告
目录
望京区域整体概况 望京区域办公物业市场情况及分析 望京区域商业物业市场情况及分析 综述
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望京区域办公及商业物业市场分析报告
望京区域整体概况
区域交通概况
区域规划概况
区域产业发展概况
区域综合服务设施概况
茶吧＼酒吧等休闲娱乐 场所比较成旧， 且数量少不够规模， 很多街道属于空白， 有极大发展空间
美发
本区域健身中心３家，保健中心３家，娱乐中心３家，音像店２家， 咖啡店，茶馆２家，美容美发３家，网吧１家，冲洗店２家 咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在１００平米以上， 周围环境较好，位于繁华街区．健身需求面积１０００－３０００平米
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ห้องสมุดไป่ตู้
望京区域办公及商业物业市场分析报告
体育设施
望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积25000平方米、绿化面积 为70％。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望京 有12个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、 排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、跑步机、自行车、 街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。
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4.0 零售物业市场分析
现有供应
区域市场分析
考虑到项目的规模及其周边的商 业环境，对区域市场的考察将主要 集中在南至东北四环路，北至机场、 西至机场高速、东至酒仙桥边缘的 区域内，主要包括本项目周边、温 榆河别墅区、酒仙桥及望京四个部 分。
考虑到本项目的规模及其与周边 商业的相互竞争可能，本部分对温 榆河别墅区、酒仙桥和望京商业的 考察将主要集中于规模商业，即单 体或集合规模在5,000平方米以上， 具有一定档次水平和市场影响力的 商业物业。
25000
12000 50328 110000 100000 113900 6002007 2007/2008 待定
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4.0 零售物业市场分析
总结
北京零售物业市场呈现出从传统商业区向城市外围扩展（特别是三环、四环沿线）的趋 势。随着供应量的大幅增长和品质的进一步提升，市场竞争将更加激烈，只有主题突出、 选址恰当、适合消费者需求的商场才能在市场中站稳。
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4.0 零售物业市场分析
未来供应
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 名称 金隅国际底商 易初莲花望京店 沃尔玛望京店店 宜家家居望京店 乐华梅兰望京店 金隅丽港城 望京华联商厦 华糖洋华堂 望京国际汽车广场 澳洲康都底商 京客隆购物中心 财富公馆 银时国际底商 类型 百货、超市 超市 超市 专业市场 专业市场 百货、超市 百货 百货 专业市场 底商 超市、百货 底商 底商 位置 望京南湖公园北门 宝星国际底商 广顺北大街 北四环路 花家地街 望京花家地西里 广顺大街 望花路东里七号 湖光北街 北五环 东四环酒仙桥 机场高速苇沟出口 朝阳区酒仙桥 规模 15000 10000 20000 30000 15000 30000 70000 25000 20000 10000 59339 11000 19551 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2006
序号 名称 类型 规模（平米） 租金（元/天/平米）
区域市场分析
入住率
1
2 3 4 5 6 7 8 9
万客隆酒仙桥店
燕莎望京购物中心 望京建材大世界 望京农贸综合批发市场 日祥广场 京客隆 中福百货 望京正时家居广场 来广营花卉市场
超市
百货 专业市场 专业市场 步行街 超市 百货、超市 专业市场 专业市场
区域内针对日常消费的超市、百货、步行街等零售商业面积共6.4万平米，共6个项目，平均规模约为1万平米。 专业市场共14.8万平米，7个项目，平均供应规模为2.1万平米，其中建材类专业市场供应面积10万平米，占整 体的47.7％，是目前区域内的最主要的商业设施。
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4.0 零售物业市场分析
经营情况
本项目至温 榆河带别墅 区内的高收 入人群
本项目至温榆河别墅区的高收入人群，截留在区域内的消费力主要为常用的、对距 离要求较高的日常生活消费，其规模小而档次较高；此外，由于该类消费者具有较 强的空间活动能力和高消费能力，多在市中心的各个高档商业项目实现。 由于高收入人群的上述消费特征，本项目周边区域人口规模难以支撑大规模的商业， 对大型商业的管理公司没有吸引力，从而限制大型商业的发展。 项目周边区域内较为需求所接受的商业形式多为独立店面，经营内容集中在日常消 费，提供服务多于商品零售的配套商业业态。
整体市场分析
主要商业区域
0
19 55 19 70 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04
Gross Area
建筑面积
Business Area 营业面积
截至2004年，北京共有1200万平方米的各类型商业面积。这些 商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自由市场以及街 边店铺五大类。 截至到2004年底，北京城区范围内大型商场和购物中心的（营业 面积超过1万平方米的商场和购物中心）面积已经达到了260万 平方米（建筑面积）左右，约占北京各类型商业面积的21.7%， 其中百货类商业158万平米，占北京大型商场面积的61％。
4.0 零售物业市场分析
需求情况
区域市场分析
望京/酒仙桥 区域内部居 住的中等收 入人群
这部分人群的消费被区域内商业设施截留。由于区域缺乏高档消费场所，部分高端 消费力倾向在北京东部商务区实现，区域高端消费力有外流现象。 该部分中等收入人群只要有相应的商业设施供应，其大部分消费力会截留在区域内 部，因此区域内部达到一定的人口规模时，对商家具有较强的吸引力，国际、国内 的知名商业管理公司对该区域具有很高的热情。
12000
12500 50000 30000 5000 7500 17000 11000 18000
n.a
15-30％* 3 1－2 4－8 7 7 10－14 1.5－3
100%
95% 90% 100% 99% 95% 95% 95% 90%
10
11 12 13
华润综合超市
爱家家居 百安居 尚古城
超市
专业市场 专业市场 专业市场
8000
14000 15132 10000
n.a
5.3－7.3 n.a 1.6
100%
95% 100% 85%
5
本项目所处区域整体情况较好，区域大部分商业物业的整体空置率都处于5％以下的较低水平，但部分专业市 场，如尚古城，由于地理位置、周边发展现状及经营管理的原因，空置率处于较高水平。 目前区域商业的固定租金多处于3-10元/天/平方米的水平，百货类的扣点在15-30％之间，区域内目前的租金水 平低于城市商业区的水平。 从区域来看，除档次较低的批发市场外，望京区域的配套商业租金要高于京顺路沿线商业。相对而言，日常生 活配套商业的租金普遍高于专业市场。 区域内成规模商业都不散卖而是持有出租。项目周边已建成的小型底商售价在10,000-14,000元/平米范围内。
区域名称 王府井区域 西单区域 朝阳门外/建国门区域 东直门周边区域 入住率情况 该区域大型百货的空置率维持在5％～10％左右 该区域整体空置率约为5%～8% 该区域整体空置率约为5%～8%
整体市场分析
该区域由于银座百货刚刚开业，而太平洋百货长期经受交通困扰，其整体空置率水平在8%～10％左右。
4.0 零售物业市场分析
未来供应
整体市场分析
预计总供应量
在2005-2008年，预计共有522.9万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工。 2005-5006年将是北京市各类商业面积新供应量较集中的年份，共有280.2万平方米。
新增供应集中区域
新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分住宅项目内。 越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中 关村地区。
区域市场 本项目周边现有商业设施较少，商业氛围不浓厚，在商业市场上的影响力较小。 总体而言，本项目应发展应针对本项目周边活动人群特征，主要发展高档、针对别墅 区高收入人群的配套型商业。 同时项目应增加特色，增强同周边潜在项目的配合，吸引目的型消费者，拓展项目客 户基础。
9
未来分布趋势
预计未来大型商业向中关村地区和CBD等区域集中的趋势不会改变。而传统商业区的可开 发利用土地将越来越少，越来越多的大型商业面积将会集中在城乡结合部和近郊区。 本案周边现有的商业物业主要集中在望京酒仙桥区域，预计周边未来的供给也将延续这一 趋势。
1
4.0 零售物业市场分析
入住率情况
价格情况
百货公司的租金多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为3-7%，时装的扣点为20-25%。 北京主要大型百货公司的平均营业额为3,353元/平方米/月（营业面积），如果按照商场平均扣点为15%计算， 平均月租金收入为61美元/月/平方米，与购物中心的租金水平相当。 购物中心的租金多是固定租金，租金水平与商场位置，商场规模，店铺临街状况，楼层以及商品种类有着直接 的关系。 北京购物中心固定租金范围在30-120美元/月/平方米，平均租金为60美元/月/平方米。东方广场的平均租金最高， 平均为110-120美元/月/平方米，其次是国贸商场，平均为80-100美元/月/平方米。
区域市场分析
开业日期
14
15 16 17 18
家乐福望京店
季景沁园底商 嘉美风尚中心 望京国际影视城 新国展一期* 望京新城B区6-10＃地项目 餐饮特色一条街**
超市
底商 待定 娱乐 购物中心 百货、零售 特色步行街
望京北路
城铁13号望京西站 望京新城B1区1-3＃地 望京内环路 空港工业区B区 望京新城B区6-10＃地 望京科技园区
区域市场分析
开业日期 1998 1999 1999 1999 2000 2001
7
8 9 10 11 12 13 14
中福百货
望京正时家居广场 来广营花卉市场 华润综合超市 爱家家居 百安居 尚古城 阿根廷烤肉/咖啡
百货、超市
专业市场 专业市场 超市 专业市场 专业市场 专业市场 餐饮
南湖北街与湖光北路
整体市场 商业市场日趋成熟，租赁市场大于销售市场。商业市场的成熟将会促进国内和国际零售 商的不断发展。
随着经济的增长和人们可支配收入的增加，整体的消费需求将进一步增加；人们对商品 多元化、品牌化的要求也越来越多。 本项目处于望京-酒仙桥和机场之间，周边的商业设施主要集中在望京区域，望京区域 商业设施供给增速大、档次提升快，将形成北京东北部的商业中心，对本项目的商业 发展具有一定的制约限制。
3
4.0 零售物业市场分析
现有供应