北京望京商业整体分析报告

未来分布趋势
预计未来大型商业向中关村地区和CBD等区域集中的趋势不会改变。而传统商业区的可开 发利用土地将越来越少，越来越多的大型商业面积将会集中在城乡结合部和近郊区。 本案周边现有的商业物业主要集中在望京酒仙桥区域，预计周边未来的供给也将延续这一 趋势。
1
4.0 零售物业市场分析
入住率情况
区域市场分析
开业日期 1998 1999 1999 1999 2000 2001
7
8 9 10 11 12 13 14
中福百货
望京正时家居广场 来广营花卉市场 华润综合超市 爱家家居 百安居 尚古城 阿根廷烤肉/咖啡
百货、超市
专业市场 专业市场 超市 专业市场 专业市场 专业市场 餐饮
南湖北街与湖光北路
3
4.0 零售物业市场分析
现有供应
序号 1 2 3 4 5 6 名称 万客隆酒仙桥店 燕莎望京购物中心 望京建材大世界 望京农贸综合批发市场 日祥广场 京客隆 类型 超市 百货 专业市场 专业市场 步行街 超市 位置 酒仙桥路12号 东四环路 望京湖光中街 来广营 欧陆园对面 南湖北街与湖光北路 规模（平米） 12000 12500 50000 30000 7000 7500
望京广顺南大街 来广营东路888号 酒仙桥路 广顺桥北香宾路66号 广顺桥北香宾路66号 来广营东路5号 来广营东路
17000
11000 18000 8000 14000 15132 10000 2000
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2002
2002 2002 2002 2004 2004 n.a n.a.
区域成规模商业物业面积约为21.4万平方米，共14个，项目平均规模约为1.5万平米，区域商业整体及单体规模 较小；区域内的商业设施多以小型底商、临街店面等形式存在。
区域内针对日常消费的超市、百货、步行街等零售商业面积共6.4万平米，共6个项目，平均规模约为1万平米。 专业市场共14.8万平米，7个项目，平均供应规模为2.1万平米，其中建材类专业市场供应面积10万平米，占整 体的47.7％，是目前区域内的最主要的商业设施。
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4.0 零售物业市场分析
经营情况
区域市场分析
开业日期
14
15 16 17 18
家乐福望京店
季景沁园底商 嘉美风尚中心 望京国际影视城 新国展一期* 望京新城B区6-10＃地项目 餐饮特色一条街**
超市
底商 待定 娱乐 购物中心 百货、零售 特色步行街
望京北路
城铁13号望京西站 望京新城B1区1-3＃地 望京内环路 空港工业区B区 望京新城B区6-10＃地 望京科技园区
7
4.0 零售物业市场分析
未来供应
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 名称 金隅国际底商 易初莲花望京店 沃尔玛望京店店 宜家家居望京店 乐华梅兰望京店 金隅丽港城 望京华联商厦 华糖洋华堂 望京国际汽车广场 澳洲康都底商 京客隆购物中心 财富公馆 银时国际底商 类型 百货、超市 超市 超市 专业市场 专业市场 百货、超市 百货 百货 专业市场 底商 超市、百货 底商 底商 位置 望京南湖公园北门 宝星国际底商 广顺北大街 北四环路 花家地街 望京花家地西里 广顺大街 望花路东里七号 湖光北街 北五环 东四环酒仙桥 机场高速苇沟出口 朝阳区酒仙桥 规模 15000 10000 20000 30000 15000 30000 70000 25000 20000 10000 59339 11000 19551 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2006
价格情况
百货公司的租金多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为3-7%，时装的扣点为20-25%。 北京主要大型百货公司的平均营业额为3,353元/平方米/月（营业面积），如果按照商场平均扣点为15%计算， 平均月租金收入为61美元/月/平方米，与购物中心的租金水平相当。 购物中心的租金多是固定租金，租金水平与商场位置，商场规模，店铺临街状况，楼层以及商品种类有着直接 的关系。 北京购物中心固定租金范围在30-120美元/月/平方米，平均租金为60美元/月/平方米。东方广场的平均租金最高， 平均为110-120美元/月/平方米，其次是国贸商场，平均为80-100美元/月/平方米。
序号 名称 类型 规模（平米） 租金（元/天/平米）
区域市场分析
入住率
1
2 3 4 5 6 7 8 9
万客隆酒仙桥店
燕莎望京购物中心 望京建材大世界 望京农贸综合批发市场 日祥广场 京客隆 中福百货 望京正时家居广场 来广营花卉市场
超市
百货 专业市场 专业市场 步行街 超市 百货、超市 专业市场 专业市场
本项目至温 榆河带别墅 区内的高收 入人群
本项目至温榆河别墅区的高收入人群，截留在区域内的消费力主要为常用的、对距 离要求较高的日常生活消费，其规模小而档次较高；此外，由于该类消费者具有较 强的空间活动能力和高消费能力，多在市中心的各个高档商业项目实现。 由于高收入人群的上述消费特征，本项目周边区域人口规模难以支撑大规模的商业， 对大型商业的管理公司没有吸引力，从而限制大型商业的发展。 项目周边区域内较为需求所接受的商业形式多为独立店面，经营内容集中在日常消 费，提供服务多于商品零售的配套商业业态。
整体市场 商业市场日趋成熟，租赁市场大于销售市场。商业市场的成熟将会促进国内和国际零售 商的不断发展。
随着经济的增长和人们可支配收入的增加，整体的消费需求将进一步增加；人们对商品 多元化、品牌化的要求也越来越多。 本项目处于望京-酒仙桥和机场之间，周边的商业设施主要集中在望京区域，望京区域 商业设施供给增速大、档次提升快，将形成北京东北部的商业中心，对本项目的商业 发展具有一定的制约限制。
12000
12500 50000 30000 5000 7500 17000 11000 18000
n.a
15-30％* 3 1－2 4－8 7 7 10－14 1.5－3
100%
95% 90% 100% 99% 95% 95% 95% 90%
10
11 12 13
华润综合超市
爱家家居 百安居 尚古城
25000
12000 50328 110000 100000 113900 60000
2007
2007 2007 2007 2007 2007/2008 待定
8
19 20
4.0 零售物业市场分析
总结
北京零售物业市场呈现出从传统商业区向城市外围扩展（特别是三环、四环沿线）的趋 势。随着供应量的大幅增长和品质的进一步提升，市场竞争将更加激烈，只有主题突出、 选址恰当、适合消费者需求的商场才能在市场中站稳。
4.0 零售物业市场分析
供应状况
000' 平方米 700 600 500 400 300 121 137 116.6 88.6 60 76 76 65 92.4 66 52 52 37 25 3217 100 27.5 30 18 30 200 0 245 190 190 172 100 78 101.3 96 104.5 55 42 450 402 590
区域市场 本项目周边现有商业设施较少，商业氛围不浓厚，在商业市场上的影响力较小。 总体而言，本项目应发展应针对本项目周边活动人群特征，主要发展高档、针对别墅 区高收入人群的配套型商业。 同时项目应增加特色，增强同周边潜在项目的配合，吸引目的型消费者，拓展项目客 户基础。
9
2
4.0 零售物业市场分析
现有供应
区域市场分析
考虑到项目的规模及其周边的商 业环境，对区域市场的考察将主要 集中在南至东北四环路，北至机场、 西至机场高速、东至酒仙桥边缘的 区域内，主要包括本项目周边、温 榆河别墅区、酒仙桥及望京四个部 分。
考虑到本项目的规模及其与周边 商业的相互竞争可能，本部分对温 榆河别墅区、酒仙桥和望京商业的 考察将主要集中于规模商业，即单 体或集合规模在5,000平方米以上， 具有一定档次水平和市场影响力的 商业物业。
超市
专业市场 专业市场 专业市场
8000
14000 15132 10000
n.a
5.3－7.3 n.a 1.6
100%
95% 100% 85%
5
本项目所处区域整体情况较好，区域大部分商业物业的整体空置率都处于5％以下的较低水平，但部分专业市 场，如尚古城，由于地理位置、周边发展现状及经营管理的原因，空置率处于较高水平。 目前区域商业的固定租金多处于3-10元/天/平方米的水平，百货类的扣点在15-30％之间，区域内目前的租金水 平低于城市商业区的水平。 从区域来看，除档次较低的批发市场外，望京区域的配套商业租金要高于京顺路沿线商业。相对而言，日常生 活配套商业的租金普遍高于专业市场。 区域内成规模商业都不散卖而是持有出租。项目周边已建成的小型底商售价在10,000-14,000元/平米范围内。
整体市场分析
主要商业区域
0
19 55 19 70 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04
Gross Area
建筑面积
Business Area 营业面积
截至2004年，北京共有1200万平方米的各类型商业面积。这些 商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自由市场以及街 边店铺五大类。 截至到2004年底，北京城区范围内大型商场和购物中心的（营业 面积超过1万平方米的商场和购物中心）面积已经达到了260万 平方米（建筑面积）左右，约占北京各类型商业面积的21.7%， 其中百货类商业158万平米，占北京大型商场面积的61％。
4.0 零售物业市场分析
未来供应
整体市场分析
预计总供应量
在2005-2008年，预计共有522.9万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工。 2005-5006年将是北京市各类商业面积新供应量较集中的年份，共有280.2万平方米。
新增供应集中区域
新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分住宅项目内。 越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中 关村地区。
区域名称 王府井区域 西单区域 朝阳门外/建国门区域 东直门周边区域 入住率情况 该区域大型百货的空置率维持在5％～10％左右 该区域整体空置率约为5%～8% 该区域整体空置率约为5%～8%
整体市场分析
该区域由于银座百货刚刚开业，而太平洋百货长期经受交通困扰，其整体空置率水平在8%～10％左右。
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4.0 零售物业市场分析
未来供应
区域市场分析
根据已有的市场信息，预计周边区 域内未来将有商业物业20个，形成 供给78.1万平方米以上，是现有存量 的3.7倍，区域未来商业物业的供给 十分可观。 从供应的分布来看，未来望京-酒仙 桥区域内部的商业供给规模达到63.6 万平米，占区域未来整体供应的81 ％，包括家乐福、沃尔玛、宜家等 知名大型零售商，望京-酒仙桥区域 商业物业呈现出供给规模和档次双 提升的态势。
4.0 零售物业市场分析
需求情况
区域市场分析
望京/酒仙桥 区域内部居 住的中等收 入人群
这部分人群的消费被区域内商业设施截留。由于区域缺乏高档消费场所，部分高端 消费力倾向在北京东部商务区实现，区域高端消费力有外流现象。 该部分中等收入人群只要有相应的商业设施供应，其大部分消费力会截留在区域内 部，因此区域内部达到一定的人口规模时，对商家具有较强的吸引力，国际、国内 的知名商业管理公司对该区域具有很高的热情。