厦门紫云尚城项目

塔浦村（城中村）
塔浦社区东门及农贸市场
塔浦社区东区及沿街底商
名称 2.地1址周边居售住价分析：房类屋型
建筑 建筑 类型 年代
建筑面 总套
积
数
物业费
绿化 容积 停车 率 率位
观音山 国际运 营中心
厦门市思明区 塔埔社区附近
21744元/ 平米
住宅
超高 2008 层
8. 2万 平方米
680套 暂无
17.2% 6.99 暂无
2.2 确定商业定位 本项目商业部分为租户设置必要的生活配套设施，同时也可为周边的社区居民、上 班族提供便利。 方法：通过分析周边商业和居住确定本项目内商业的业态、档次和服务人群。
2.1居住规模：周边办公分析
厦门景弘商务酒店(3星)
厦门豪朗酒店(5星)
厦门薇阁情侣主题酒店(3星)
厦门景弘商务酒店(3星) 拜登度假公寓(3星) 斯维登度假公寓(3星)
面积（平方米） 人数
26000
2600
31612 26712
3160 2670
53200
5320
70000
7000
16310
1630
总人数 22380
2.1 居住规模：
居住规模总结：
本项目公寓出租对象主要定位为在海西金谷广场上班的普通白领。片区内其他企业总部 办公人员也有可能在此租住。办公人数估计为：海西金谷广场------14627人，2公里范围 内其他企业总部办公人数------22380人，本项目居住部分可出租人群数量可观。
环岛干道东侧
复式 超高
中段
层
4.80 1331 个
2.50 356个
3.33 534个
28
2.2 商业定位：服务人群
服务人群总结：
周边五个中高档社区鑫塔水尚、水晶国际、观海澜庭、中国铁建海曦、观音山商务运营 中心配套公寓总套数约3680套，按每户3人计算人数约11040人，常住人口可达7000人；塔 浦社区安置房640套，人数约1900人；原塔浦城中村人数3000人，迁入安置房后，村中仍 有约1100人。周边居民总计人数达到万余。
位于观音山片区台南路与半屏山路交叉口东北侧，由厦门市开元国 有资产投资有限公司开发建设。占地2.27万平方米，办公面积约7万平 方米，面向高端的总部型企业、金融业和股权投资基金类企业招商；酒 店面积约2.8万平方米，面向五星级酒店招商；商业面积约4.2万平方米。
2.1居住规模：周边办公分析：
项目名称：厦门海西金谷广场 建设地点：厦门观音山CBD中心，环岛路 东侧，规划中的厦门金融大道上。 建筑性质：办公 用地面积：64094.018平方米 总建筑面积：267000.00 平方米 建设单位：厦门开元国有资产投资有限 公司 设计单位：天津华汇工程建筑设计有限 公司 主创设计师：周凯
• 现有岭兜村、何厝村、塔浦村等“城中村”弱化了各片区联系，未来将通过建设金融大道加强。 • 通过“村改居”，将城中村村民回迁入安置房，提高住房容积率，节省土地资源，改善居住环境。并
在剩余土地上建设商业、外口出租公寓，为村民提供长期收入保障并满足地区居民生活配套需求。
设计前期分析
1.区位分析 2.定位分析
33
• 思明区是厦门市的经济、政治、文化、金融中心，位于厦门市南部（含鼓浪屿全岛)，三面临海，与小金门 诸岛和大陆隔海相望，面积75.31平方公里，人口81.17万人（其中户籍人口62.09万人）。
• 本项目塔埔社区新发展地块（紫云尚城）位于厦门市观音山商务运营和企业区最北端，毗邻原塔浦社区。 • 本项目所在区域观音山商务运营和企业区总面积133万平方米，其功能定位为区域性商务聚集区，发展方向
厦门普通白领工资平均水平在3000元左右，能为租金支出的比例大约在1/3; 结论：本项目将重点推出30~40元每平米，面积在30~40平米的小户型出租单元，满足单 身普通白领租房需求；也有少量2~3个单元拼合的较大户型为收入较高的租房者和购入住 房困难的中低收入家庭提供； 本项目为出租型公寓，性价比较好，将有统一的物业管理，有别于旅馆和城中村的出租 屋。
厦门塔埔社区新发展用地（紫云尚城）设计
2014年7月20日
设计前期分析
1.区位分析
1.1地理位置 1.2区域定位
2.功能分析 3.交通分析 4.市场定位分析
22
同安区
集美区
翔安区
海沧区
湖里区 思明区
1.1 地理位置：
厦门市下属地区： • 思明区、湖里区、翔安区、 • 同安区、集美区、海沧区 面积： • 1575.16平方公里 人口： • 361万（2011年） 气候条件： • 亚热带海洋性季风气候
2.2 商业定位：
周边现有商业分析：咖啡厅
400米
800米
咖啡厅：400m/800m范围内(步行5/10分钟路程内) 的咖啡厅，集中在原塔浦社区周边和金融中心内。
16
2.2 商业定位：
周边现有商业分析：百货商场
800米 400米
百货商场：400m范围(步行5分钟路程内) 无大型百货商场。
800m范围(步行10分钟路程) 可到达观音山广场，将建有大型高档超市。
2.2 商业定位：
周边现有商业分析：餐饮
万达广场
800米
400米
观音山沙滩文化公园
两岸金融中心
餐饮：400m范围内(5分钟路程内)>20个，主要为小型餐饮，集中在原塔浦社区周边,；
800m范围内(10分钟路程内)>40个，到达两岸金融中心及海边的观音山沙滩文化公园。
15
金融中心内少量中高档餐饮，海边公园内以大排档为主。
17
2.2 商业定位：
周边现有商业分析：超市
400米
800米
超市：400m范围内(5分钟路程内):4个，均为小型超市，集中在原塔浦社区周边； 800m范围内(10分钟路程内)：8个，缺乏大型、综合型超市。
18
2.2 商业定位：
周边现有商业分析：健身中心
400米
800米
健身中心：400m范围内(5分钟路程内):1个台球馆，鑫塔水尚会所内有1室内游泳池； 800m范围内(10分钟路程内)：3个，周边缺乏健身娱乐场所。
侧
中国铁 思明观音山片 17500元/ 住宅 板楼 2011 5.8万平 450套 3.5元/平 30%
建海曦 区，下堡路北 平米
商铺 高层
方米
方米*月
侧
水晶国 思明观音山商 27000元/ 住宅 板楼 2012 10.24万 726套 2.0元/平 38%
际
务中心西侧， 平米
公寓 高层
平方米
方米*月
2.1居住规模 2.2商业定位 2.3其他
77
2.定位分析：
本案用地性质为社区发展用地，建筑功能为外口公寓和商业。
2.1 确定居住规模 本项目居住部分为出租式公寓。 主要出租对象为在周边办公写字楼（海西金谷广场、观音山片区其他企业总部办公 楼）上班的普通白领。 方法：通过推算周边办公人数来确定本项目居住规模。
位于观音山P28地块，用地面积为4628平方米，建筑面积58387 平方米，总投资3.2亿元，拟建设一栋140米的5A级超高层写字楼。 雀氏营运中心
位于观音山D09地块，用地面积2065平方米，建筑面积23310平 方米，总投资2.8亿元，拟建设总部营运中心。 福兴国际中心
位于观音山D15地块，用地面积5238平方米，建筑面积51617平 方米，总投资3.14亿元，拟建成25层总部大楼。 台商总部大厦
21
2.2 商业定位：
周边现有商业分析：家具城
家具城：位于金山西路、深东路的家具城，集合了金山建材城、豪胜家具广场、吉家家世界、百城整体橱柜、
新润城陶瓷城等多家企业，已形成一定规模。距本基地直线距离3.5公里。
22
周边商业统计（现有+将建）
类别
400米范围 800米范 内数量 围内数量 档次 （个） （个）
19
2.2 商业定位：
周边现有商业分析：电影院
400米
800米
电影院：400m/800m范围内(步行5/10分钟路程内)：0个电影院。
最近为万达电影院，直线距离1.8公里，车行距离3.5公里以上。
20
2.2 商业定位：
周边现有商业分析：其他娱乐
400米
800米
其他娱乐：400m/800m范围内(步行5/10分钟路程内)：KTV 0个，酒吧2个，网吧0个，。
2.2商业定位：周边商业分析
本案
五石路
海西金谷广场
本项目用地南侧的海西金谷广场4层裙房为商业，沿五石路形成连续完整的商业界面。 商业定位为集中、大型的商业体验中心，包含中高端餐饮、少儿活动、健身中心、培训中心并有KTV、电影 院等娱乐设施。 本项目应利用海西金谷的商业吸引力，业态和档次与其区分，为消费者提供多样选择。
塔楼 高度 层数
T1 143m 30 T2 75m 14 T3 153m 32 T4 153m 32
办公面积（m2)
37920 19152 44608 44608
办公人数 14627
本图为塔楼调整前效果图
整体鸟瞰图 11
2.1 居住规模：周边办公分析：
名称 康利金融大厦 信义大厦 创冠国际大厦 汇金国际中心 福兴国际中心 雀氏运营中心
位于观音山P18地块，用地面积8238平方米，建设面积51848平 方米，总投资3亿元，将建成台湾商品重要展示中心。
厦门吉祥酒店 位于会展北片区，用地面积6833平方米，建筑面积33691平方米，
总投资4亿元，将是环岛路又一家五星级酒店。
● 其他重点招商项目
观音山国际商务营运中心 总占地133万平方米，规划总建筑面积320万平方米。毗邻国际会展
2.2商业定位：周边居住分析
塔浦村 （城中村）
观海澜庭
中国铁建海曦
1000米
水晶国际
塔浦社区 （安置房）
鑫塔水尚
紫云尚城
塔浦社区东区 （安置房）
观音山国际运营中心
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2.2商业定位：周边居住分析
鑫塔水尚 观海澜庭
水晶国际 铁建海曦
2.2商业定位：周边居住分析 2.1 周边居住分析：
观音山国际运营中心
重点项目商业业态(800米范围内）
海西金谷广场
观音山广场
餐饮 咖啡厅 百货商店
超市 农贸市场 健身中心
儿童游乐城 电影院 KTV
网吧 主力品牌店 服装零售店 家具城
高档
●
20
40 中档
●
●
低档
4
10
●
●
高档
1
2 中档
低档
高档
4
8 中档
●
●
低档
1
1
2 高档
●
中档
●
低档
0
0
●
1
2
●
●
高档
●
中档
●
低档
0
0
和重点是总部经济、商务、金融、海滨休闲。
思明区
4
1.2 区域定位：
城中村或社区安置 房 金融大道
区域及周边功能分区
湖里区
金融大道 塔浦安置房
思明区
岭兜村
何厝村
55
区域定位总结：
• 贯穿南北的金融大道将在未来联系观音山片区南部的会展中心，中部二期软件园、观音山国际商务运 营中心以及北部湖里区的海峡旅游服务中心。
观海澜 庭
观音山片区, 下堡路北侧， 塔埔西路东侧
19000元/ 平米
住宅
板楼 小高 层高 层
2013
6. 5万 平方米
600套 暂无
暂无 2.50 暂无
鑫塔水 厦门思明区观 44000元/ 住宅 高层 2013 22.5万 1200 4.9元/平 40%
尚
音山国际商务 平米
平方米 套
方米*月
运营中心西北
2.1居住规模： 周边办公分析：
规划的观音山片区办公酒店项目
Baidu Nhomakorabea
● 总部金融类
● 商贸酒店类
海西金谷广场 位于观音山A04、A07地块，用地面积64094平方米，建筑面积43
万平方米，总投资25亿元，拟建成以金融要素交易平台为主体的金 融贸易集中区。 信义大厦
位于观音山P27地块，用地面积4561平方米，建筑面积61447平 方米，总投资4.5亿元，拟建设一栋28层135.8米超高层写字楼，将 为观音山片区再添一道亮丽的风景线。 创冠国际中心
2公里
紫云尚城 海西金谷广场
两岸金融中心
锦江之星(2星) 厦门陆岛酒店(2星)
康利金融大厦
观音山广场 信义大厦
雀氏运营中心 福兴国际中心
创冠国际中心 汇金国际中心
厦门碧海蓝湾酒店 （3星)
本项目周边办公写字楼密集。最近为海西金谷广场，南部沿环岛东路、金融大道有大量企业总部办公。 范围2公里以内，只有酒店或酒店式公寓，无其他针对普通白领出租的外口公寓。
中心、国际会议中心、国际奥林匹克网球中心及香山国际游艇会，与金 门岛隔海相望，是厦门岛东部新兴的经济带的核心，也是海峡西岸首个 国际商务营运中心。规划建设56栋中高档写字楼，启动区一期11幢写字 楼，已全部交付使用，450多家企业入驻，办公人数超过两万人。自建 区共引进26家大型企业建设总部大楼。 观音山广场
若干 若干
●
●
2
●
0
0
生活服务类（包含洗衣、 理发、自行车修理、五 金店等
预计本项目商业业 态
紫云尚城 ● ● ●
● ● ●（农改超）
● ● ●
●
2.2 商业定位：
商业定位总结：
本项目半径800米范围内未来将建成两个大型商业综合体：海西金谷广场、观音山广场； 海西金谷档次偏高，观音山广场以中等档次为主，两者的主要消费人群均为办公白领，消 费层次较高； 结论：本项目商业定位为社区生活配套类，中低档小型商业，为周边社区居、村民，基 地内公寓租户提供便利。