公寓经营运作策划方案

水晶岛公寓经营运作方案

目录

一、产品分析 (1)

1、产品概述

2、产品优劣势分析

二、投资型物业市场分析 (3)

1、产权式物业现状分析

2、租务市场分析-----谁是客户？

1）消费群分析

2）物业品种分析

3）家庭、个人投资现状

三、经营策略 (11)

1、房地产创富新模式-------产权式分期交付方式

2、家庭理财投资新模式-------少投入、低风险、高回报

3、建立投资者的安全保证

四、投资理财方案 (14)

1、一般公寓方案

2、酒店式服务商务公寓方案

3、产权式酒店方案

五、经营建议 (17)

1、建立业主委员会，建立产业投资基金

2、成立高新地产投资俱乐部

水晶岛公寓经营运作方案

一、产品分析

1、产品概述

本项目位于西安高新开发区西南部二、三期规划开发的交汇处，东依唐延路隔路为木塔寺苗圃公园，南临科技七路，西临大学

生物园, 北临科技六路与西北工业大学产业园一路相隔。

整个地形呈长方形，南北长280米、东西长145米，占地面积

为38688平方米，总建筑面积10万平方米。由一栋弧形状五层钢

结构商务办公楼、一栋22层钢筋混凝土抗震墙结构酒店式公寓楼

和玻璃体建筑造型水晶石等单体组成。其中商务办公楼建筑面积4

万9千余平方米，酒店式公寓楼建筑面积5万平米。

商务办公楼以销售为主，酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼，

三至十层打算为投资型酒店式公寓，十一至二十一层为一般公

寓，以销售为主。

其中公寓户型面积分布见下表：（资料来源公司企划部）

表

1

从楼盘套数配比来看，本物业主打户型为49平米的小户型（410套）和87平米的中小户型（148套）。为使面积配比更加丰富，满足不同客户层面的需求，还兼顾了其他户型结构。

2产品优弱势点

【优势分析】

地段优势------是西安高新技术产业区以后的高科技产业基地及

高尚人文社区，以后的中央商务区（CBD）周边。地

域优势明显，进展潜力和升值空间巨大。

环境优势-------周边环境优美，东侧为木塔寺公园，南邻省奥林匹克中心、妇女儿童活动中心，西侧是正在规划的高

新运动休闲中心和大学生物园，北边是西北工业大学

产业园。

产业优势-------经济的持续进展，是高新区成为国内外商业科技

精英聚拢地，高档次的物业产品必将为公司商务活动

制造便捷、高效、优美的工作环境。

这三点相关于其他区域的楼盘有明显的优势，但在高新区域内的楼盘中，此优势共享。

规划优势-------集酒店、公寓、商务办公、商业、休闲娱乐等多项配套功能于一体。

服务优势-------全新的经营理念，全新的治理模式，借助国内知名的酒店式治理公司参与经营治理。

产品优势--------小户型为主打户型，南北朝向，建筑风格新颖、现代，科技含量高，规划有主题，可塑性强。

以上是产品本身所具有的特性，关于高品质客户有一定的讲服力，符合投资型物业特征，也是挖掘市场潜力之所在。

企业优势-------十年的开发使高新地产奠定了行业地位，开发思维理念超前，拥有枫叶系列品牌优势，企业市场美

誉度高。

这对客户有一定的阻碍，但非决定性因素。

【弱势分析】

位置弱势-------由于本项目地处二期规划开发区内，周边的都市

基础配套还不完善，开发建设尚需时日，市场不可

预见的因素较多，投资者存在一定的风险。

商业氛围弱势-------正处于开发时期，周边缺乏大型的购物中

心、成熟社区及商务办共氛围，人气商气尚未聚拢。

竞争威胁-------现有正在发售的和立即开发的以及各个科技产业

园开发的个性化办公写字楼、公寓楼对本项目造成

了直接或间接的竞争威胁。

假如能抓住本产品的潜在优势，能够有效地幸免、弱化产品的弱势

点，通过开发差异性产品，占据市场份额，猎取良

好的开发利润。

二、投资型物业市场分析

1、产权式物业市场现状分析

依照现在所掌握的资料表明，目前国内投资型产业有产权式公寓、产权式酒店、产权式商铺等，不管哪种投资类型，差不多上开发商融资和促销的一种手段。西安市目前借鉴此理念的有：

1）德利邦国际假日中心（投资型酒店）

要紧特征：

位置：北郊未央湖

规模：120间酒店客房

工程状况：已竣工，正在实施装修，按四星级酒店标准建设。

投资方式：

投资一万元，年回报10%，年免费居住13天，5年后返还本金；

投资二万元，年回报10%，年免费居住30天，5年后返还本金；

投资五万元，年回报10%，年免费居住60天，5年后返还本金。

特点：回报高，无产权保证，开发商采纳一种纯融资的方式，设立会员卡制，借助北郊未央湖“景观”特征吸引投资者。本项目是