二手房地产项目尽职调查清单(全系列)

二手项目尽职调查清单
一、目标公司工商登记及股东情况（此项必须提供）
1、公司营业执照及组织机构代码证（最新及历次变更的营业执照）；
2、公司成立及其历次变更的各项批文，包含分立、合并等；
3、公司最新章程及历次章程修正案；
4、法定代表人、中高级管理人员任职情况（如姓名、职位以及联系方式等）、实际控制人、关联企业基本情况；
5、公司企业代码证、税务登记证；
6、公司取得的各项资质证书及相关政府批文；
7、公司如有租赁经营或承包经营的事项，请提供相关资料；
8、公司股东出资情况说明，提供公司历次验资报告；
9、关联往来清单，关联公司架构，完整的股权架构图（包括股东、子公司、分公司、其他关联企业等），关联企业负债情况；
10、公司合作、合资协议，如有，需提供；
11、外汇、外资登记证，如有，需提供；
12、重大股东会/管理层/董事会决议或会议纪要；
13、各项目可行性报告、立项批准文件；
14、企业信用报告；
15、房地产开发企业资质；
16、公司历史沿革（如股东及股权、经营范围、注册资金、住所地等的变化）；
二、公司土地及项目的情况（此项必须提供）
1、取得土地的途径及土地使用权转让（或出让）合同，土地出让证件；CAD红线图、地形图、管网图、地块勘察报告、片区规划图、规划设计要点及要求、控制性详细规划，涉及水利、环保、林业、风景区、市政工程、航空、历史文物保护等规划要求。

2、提供各宗地招拍挂成交的文件资料（包括招拍挂的公告及配套文件）；
3、国有土地使用权证及土地登记资料（是否存在查封、抵押、担保等权利负担）、所配地籍图、房地产权证（如有）；
4、已缴地价款的凭据；是否存在未缴纳款项及税费？请提供相关资料。

包含费用支付清单（土地款、转让金、市政费、拆迁费、契税、印花税、已支付、应支付、未支付）
5、成交后1年以上未开发的地块，是否存在闲置土地处理意见，若有，应提供国土部门及政府处理的相关文件。

6、若有报批设计方案，应提供经政府批准的规划方案；
7、宗地立项审批文件；
8、如涉及农用地转用及征收，应提供政府同意农用地转用及征收的审批文件；
9、最新的土地利用总体规划及城乡规划（2012年以上的）
10、建设用地批准书及附图；
11、规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见
书、规划意见书及附图等）；
12、规划许可证、建设施工许可证、预售许可证、土地使用权及相关证件、市政配套协议证书、人防、消防、环评、市政、园林、交通和规划等政府主管部门对项目审查意见或验收意见；以及规划报建费用缴纳情况。

13、土地上是否存在建筑物及构筑物？是否拖欠工程款？征地、拆迁安置补偿的完成情况？包含拆迁、安置、补偿等相关协议，应提供相应资料。

14、地勘报告、包含与土地相关的政府、第三方文件或合同（如有）
15、设计图纸、施工图审阅报告、基础分部验收表、主要材料进场记录、竣工验收备案表。

16、项目前期开发资料，包括环评、消防等前期资料；
17、农地转用及土地征收的审批文件及附图；
18、涉及林地、水利开发的，应收集林业、水利主管部门的许可文件；
19、红线外市政配套完成情况及完成的时间、收费标准（包括水、电、排污、燃气、通讯、电信、有线电视、供暖、道路）；已完工程的市政配套各专业图纸（水、电、气、通讯、电视、排水等）及合同、预算。

三、在建工程情况
1、土石方施工情况考察；
2、项目总体进度计划、目前各单位工程具体形象进度情况；
3、项目所有设计变更、技术核定及业务联系单的资料汇总表、图纸会审记录、施工总承包招投标文件、已完工程决算报告、质量事故报告及处理意见、总平面图、竣工图纸等；
4、基坑维护、基础工程、主体结构工程、结构吊装等中间核验合格的证明；
5、已完成交楼苑区目前存在的主要问题项及发生的赔付、维修金额。

至今是否有尚未解决的工程质量问题；
6、工期一览表；
7、竣工验收情况（证件和质保金缴纳情况）；
8、与主要建造商（承建商/ 供应商）的业务关系、承建项目、采购货物的介绍及依赖程度分析；
9、现阶段工程进度情况说明（分栋数、业态划分）
10、项目相关合同、协议审核，工程合同履行情况、签订情况、工程款支付情况。

四、公司的财务及合约情况（此项财务部审计时需要）
1.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录
等文件；
2.工程合同台账及履行情况表（包括工程明细表、工程款支付情况
等）；
3.合同台帐，总包，设计等主要合同；
4.已交楼工程的维修合同；
5.公司最近三年的财务（审计）报告，最近期科目余款表；辅助往
来台帐、销售台帐、最近银行对账表、序时帐；
6.公司执行的税种、税率及纳税情况（含有无欠税）专项说明，纳
税申报表、相关底稿（分期间与税种）；
7.开发成本分配原则、底稿；
8.目标公司的资产及负债情况，贷款人信息，往来账目分析表；对
于金额较大，占比较高的资产应重点审核，重点关注其与银行、金融机构、小贷公司的借款及对外担保等，对于各项借款需关注其借款额、借款期限、利率；
9.核查关联公司交易、相关成本的真实性；
10.公司有无享受税收优惠政策、财政补贴，如有，请提供相关文件
及依据。

11.公司是否取得政府或其他机构的奖励或资助，如有，请提供相关
文件及依据。

12.公司正在履行的所有借款合同和对外担保合同（包括保证、抵押、
质押合同）；
13.公司有无对外长期投资，如有，请提供投资企业现行有效的营业
执照、出资协议、章程；
14.税务清算、稽查、核定等报告；
15.土地增值税测算表；
16.目标成本执行情况；公司各项成本发生数据是否确实，包括前期
成本、建安成本、销管费用等。

17.公司正在履行的其他合同，如专项合同、销售合同、采购合同等，
尤其是关联交易合同、发票。

五、营销、销售情况
1.销控表或销售统计表，包括销售均价、销售额、各产品销售情况、
销售回款情况；
2.销售费用支付情况、应付未付情况；
3.产品适销情况分析，包含产品结构、优缺点及价格等；
4.商品房买卖合同和认购书；
5.银企按揭合作协议；
6.业主签署的个人按揭贷款合同；
7.车位销售、租赁合同；
8.销售代理合同；
9.前期物业服务协议、前期物业管理委托合同。

六、关于公司的资产状况（此项财务审计时可能）
1、公司现有固定资产明细和汇总表，以及重要生产设备的买卖合同、购置发票等、固定资产台帐；
2、公司所有的房产证及国有土地使用权证；
3、公司持有的商标、专利及特许经营权的权证；
4、公司有无资产租赁或出租情况，如有，请提供相关资料；
5、公司固定资产及无形资产的抵押、质押情况；
6、公司历次验资报告；
7、公司历次资产评估报告（如有）；
8、公司营业外收入及支出按性质列示的明细；
9、非经常性项目按性质列示的明细。

七、关于公司的职工情况
1、公司目前在册职工的人数、姓名、年龄、职称、学历；法人代表、中高层人员情况；管理层组织架构；
2、公司离退休职工的情况；
3、公司员工工资表及社会养老保险、医疗保险缴交情况明细表；
4、产权转让后需要安置的员工人数及具体拟补偿标准，遣散难易程度如何？
八、客户关系情况
1、销售合同是否存在风险，交楼标准、合同附图等是否与实际交楼存在差异，违约条款、补充协议等是否对公司存在不利；
2、营销类输出资料审核，是否做到风险提示，是否存在误导消费等；
3、施工合同审核，质保期限及维修合同约定，是否存在风险；
4、物业前期合同、面积测量报告审核；
5、台账审核，包含销售台账、投诉台账、维修台账、入住台账、权证台账等。

九、关于其他文件
1、公司最近三年来的诉讼、仲裁及行政处罚案件，如有，请提供相关材料；
2、公司总经理、副总经理及其他高级管理人员有无涉及诉讼、仲裁及行政处罚案件，如有，请提供相关材料；
3、公司是否有因环境保护、建筑质量、劳动安全产生的侵权之债，如有，请提供相关资料。

4、还需合作方准备给，国土、工商、规划、建委四个部门的空白的《介绍信》，盖公章。