武汉市业主大会和业主委员会指导规则

武汉市业主大会和业主委员会指导规则各区房管局，房地产开发建设单位，业主委员会，物业服务企业：

为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合武汉市实际，我局制定了《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》,现印发给你们，请遵照执行。

本文有效期五年，原《武汉市业主大会规程实施细则》（武房物〔2006〕130号）同时废止。

二○一二年二月一日

武汉市业主大会和业主委员会指导规则

第一章总则

第一条为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合本市实际，制定本规则。

第二条本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会及其日常活动适用本规则。

第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第四条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第五条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会和业主委员会，对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条市房屋主管部门负责本市业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的政策指导及相关示范文本的拟定等工作。

区房屋主管部门负责本辖区内业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的业务指导和监督，会同街道办事处、乡（镇)人民政府负责业主大会和业主委员会的备案工作。

街道办事处、乡（镇)人民政府负责指导、组织、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，

指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理业主大会和业主委员会活动中的投诉、纠纷。社区居民委员会负责协助街道办事处、乡（镇)人民政府做好本条第三款的相关工作。

第七条提倡社区居民委员会成员与业主委员会成员交叉任职。

第八条业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

第二章业主大会

第一节基本职责

第九条业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）决定选聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；

（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（六）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项，并监督实施；

（七）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；

（八）决定业主委员会工作经费的筹措方式，并监督使用；

（九）制订、修改本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配、使用方案；

（十）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

第十条管理规约应对下列主要事项作出约定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

第十一条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应物业管理区域；

（二）业主大会会议召开的形式、时间、议事方式和表决程序；

（三）业主代表的产生方式，业主投票权数的确定方法；

（四）业主委员会委员的资格、人数和任期；

（五）业主委员会换届程序、补选办法等；

（六）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（七）业主大会印章的使用和管理。

第十二条业主欠交物业服务费，未交存住宅专项维修资金以及实施其他侵害业主共同利益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第十三条业主委员会的工作规则，应对下列主要事项作出规定：

1、业主委员会的职责；

2、业主委员会成员的分工及职责；

3、业主委员会召开的形式、时间、议事方式和表决程序；

4、业主委员会工作经费的管理；

5、业主委员会印章的使用管理；

6、业主委员会工作档案的管理；

7、业主委员会换届时有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有财物的交接等。

第二节首次业主大会筹备

第十四条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起成立。

第十五条成立业主大会应当符合下列条件之一：

（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

（二）首次交付使用专有部分之日起满2年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。

业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

第十六条物业管理区域符合上条规定的，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡（镇)人民政府和区房屋主管部门。

开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，20%以上的业主可以联名向街道办事处、乡（镇)人民政府和区房屋主管部门提出设立业主大会的书面要求。

第十七条街道办事处、乡（镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起60日内，会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。

筹备组成员人数不超过11人，其中街道办事处、乡（镇)人民政府、社区居民委员会、建设单位代表各1名，业主所占比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组组长由街道办事处、乡（镇)人民政府代表担任。

筹备组工作接受区房屋主管部门业务指导。

第十八条筹备组中的业主代表由街道办事处、乡（镇)人民政府组织业主从符合以下条件的业主中推荐并选定：

（一）本物业管理区域内的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）具有完全民事行为能力；

（四）热心公益事业、责任心强、公正廉洁；

（五）履行业主义务，按时交纳物业服务费。

第十九条筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：

（一）物业管理区域划分证明；

（二）房屋及其他建筑物面积清册；

（三）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）；

（四）建筑规划总平面图；

（五）附属设施设备交付使用备案证明；

（六）绿化竣工证明；

（七）物业服务用房配置证明；

（八）专项维修资金交存证明；

（九）成立业主大会必需的其他文件资料。

第二十条筹备组履行下列职责：